B : Le régime juridique de l'indemnité
d'éviction
Dans le cadre de la protection du fonds de commerce du
locataire, la loi a érigée le principe du maintien dans les lieux
jusqu'au paiement de l'indemnité par le bailleur. Elle est
également due si les locaux reconstruits ont une destination
différente des locaux objets du bail.Ou bien au cas ou le bailleur n'a
pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux (art 95 al 7 AU/
DCG).
De ce fait la décision juridique qui fixe
l'indemnité ne rend pas celle-ci immédiatement obligatoire
.Pendant quinze jours le bailleur bénéficie d'un droit de
repentir qui lui permet de revenir sur son refus de renouvellement ;
lorsqu'il estime l'indemnité trop élevée (art 32
décret 1953).
1. pourvoi no 3 283 cour de cass. cassation.fr
2 .YVES GUYON 11 eme EDITION
LGDJ
Ce droit de repentir ne peut être exercé que si
le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà
acheté ou loué un autre immeuble destiné à sa
réinstallation.
A l'expiration du délai le preneur qui n'a pas
reçu son indemnité se maintient dans les lieux. .Certains
auteurs comme YVES GUYON2 nomme cette pratique « de
droit de rétention »
.Et elle se fait aux clauses et conditions du contrat
expiré .Ce droit au maintien s'impose même à
l'acquéreur de l'immeuble en cas de vente .même s'il n'est pas
tenu de payer l'indemnité d'éviction.
Pourtant il existe des cas ou il est difficile de
déterminer qui est le véritable débiteur de cette
obligation.Le 30 mai 2001 la troisième chambre civile avait rendu une
décision en ce sens .Dans le cas d'espèce l'immeuble a
été vendu entre le moment ou le renouvellement a
été refusé et celui ou l'indemnité devrait
être payée.Et avant cette arrêt la cour de cassation
s'était déjà prononcée sur la question dans un cas
similaire le 25 avril 1968 .1
Elle avait considérée que la vente de
l'immeuble « ne décharge nullement le vendeur de son
obligation de payer l'indemnité d'éviction consécutive
à un refus du renouvellement intervenu avant la vente. ».
Donc la cour n'a fait que confirmer dans l'arrêt
époux ROZAND une jurisprudence antétieure.L'indemnité est
de la sorte considérée comme une dette personnelle à la
charge du bailleur et non une sûreté réelle
attachée à la propriété de l'immeuble.En outre la
cour d'appel précise que l'indemnité n'est pas une somme
versée « en contre partie d'un transfert de
propriété » (ca.13 septembre 2002 ).
Contrairement à L'OHADA qui n'a pas
précisée les délais de paiement de l'indemnité, la
loi française du 12 mai 1963 estime qu'elle doit être
versée dans les trois mois suivant la date du refus .Le locataire doit
remettre les lieux vides le premier jour suivant l'expiration d'un délai
de quinze jours à compter du versement de l'indemnité (art L145
29).
La jurisprudence apprécie généralement de
façon libérale la situation du locataire qui se trouve dans
l'impossibilité de remettre totalement les lieux libres de toutes
occupations dans le délai légal.
1 gaz pal 1968 -2-272
2 juris data n° 2002 19329
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