Les garanties de crédits bancaires au Cameroun

B - Le régime applicable aux hypothèques

L'hypothèque, droit réel immobilier ne peut porter que sur un immeuble ou un droit
immobilier dont est titulaire le constituant car une hypothèque portant sur un bien d'autrui est

⁹⁰Ibid.

⁹¹ Il peut en être également d'un engagement à ne pas vendre l'immeuble susceptible d'être hypothéqué au profit du banquier.

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Mémoire de DEA Droit des affaires, Université de DOUALA, FSJP, 2003 - 2004, Présenté par Bertin
YMELE KEMBOU, Sous la Direction du Dr Jean GATSI et la Supervision de Prof. MODI KOKO

frappée de nullité. Elle doit donc, pour être valable et opposable, s'entourer de certaines modalités, pour pouvoir par la suite, produire certains effets.

1 - Les modalités de validité d'une hypothèque

Que l'hypothèque soit conventionnelle ou forcée, elle doit pour être valable s'entourer de certaines modalités. Ainsi, seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l'objet d'hypothèque, souligne l'article 119 de l'AUS, sous réserve des textes particuliers autorisant l'inscription provisoire d'un droit réel au cours de la procédure d'immatriculation, à charge d'en opérer l'inscription définitive après l'établissement du titre foncier. La constitution d'hypothèque étant un acte d'aliénation, le constituant doit avoir la capacité d'aliéner⁹². Compte tenu de la gravité de l'acte qui atteint le patrimoine du débiteur, l'acte de constitution d'hypothèque doit être solennel c'est à dire passé par devant notaire.

L'hypothèque ayant pour objet de garantir le crédit, la créance sur laquelle elle est consentie doit être certaine, déterminée. Ainsi, l'hypothèque « ne peut porter en bloc sur l'ensemble des dettes du débiteur, mais seulement sur telle ou telle dette en particulier »⁹³. Parallèlement, elle ne saurait porter sur tous les immeubles du débiteur. L'immeuble grevé doit être individualisé car l'hypothèque n'est valable que si elle est soumise à l'indication précise de la nature et de la situation de chaque immeuble hypothéqué dans l'acte constitutif, ou dans un acte postérieur, avec indication de la commune où ils sont situés. La cour de cassation française a eu à annuler une hypothèque dont l'acte constitutif prévoyait qu'elle porte sur tous les immeubles de son débiteur dans une commune, sans indication mentionnant la nature de ces immeubles⁹⁴.

En pratique, la question de la validité d'une hypothèque ne se pose pas lorsqu'il s'agit d'une hypothèque forcée. L'hypothèque conventionnelle au contraire, doit pour être opposable aux tiers être inscrite au livre foncier c'est à dire publier.

De manière générale, il ressort de la législation foncière que l'hypothèque doit être inscrite à la conservation foncière. Toute personne intéressée peut y procéder. Mais en pratique, c'est le notaire par devant lequel l'acte constitutif a été conclu qui en fait l'inscription, mais l'acte n'impose aucune obligation au notaire de le faire. Etant donné que l'acte d'hypothèque est un

⁹² Article 127 de l'acte uniforme relatif aux sûretés.

⁹³ J. MONDINO et Y. THOMAS, op. cit., p. 110.

⁹⁴ Cass. civ. 20 avr. 1852, D. P. 1852., 1., 131 , in F. LEFEBVRE, op. cit., p. 750, n° 4815.

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acte authentique et aucun délai n'étant prévu pour la publication d'une hypothèque, il revient au banquier de faire le nécessaire pour que l'acte soit inscrit au plus tôt car souligne l'article 129 AU « tant que l'inscription n'est pas faite, l'acte d'hypothèque est inopposable aux tiers et constitue, entre les parties, une promesse synallagmatique qui les oblige à procéder à la publicité ». En plus, seule la date d'inscription du privilège détermine le rang auquel le banquier sera payé. Il a donc intérêt à y procéder au plus vite.

Exceptionnellement, l'acte uniforme a prévu deux cas dans lesquels l'inscription peut être différée. Le premier cas concerne un immeuble en cours d'immatriculation où le législateur admet une « inscription provisoire » à charge de prendre « une inscription définitive » après l'entreprise du titre foncier⁹⁵. Aussi, lorsque l'hypothèque est affectée en garantie d'un crédit à court terme, l'article 130 alinéa 1 prévoit que la publication peut être différée pendant un délai de quatre vingt dix jours sans que le créancier perde le rang qui lui est acquis.

Le principe en matière de sûreté est qu'aucun délai n'est imposé pour la publication. Mais cette liberté se heurte à l'ouverture d'une procédure collective. L'ouverture d'une procédure collective interdit toute inscription de sûreté sur le patrimoine du débiteur en difficultés⁹⁶. A défaut, lorsqu'elle est régulièrement inscrite, elle produit certains effets.

2 - Les effets d'une hypothèque

Pour qu'une hypothèque soit efficace et opposable aux tiers, elle doit nécessairement être inscrite. L'inscription conserve les droits du banquier jusqu'à la date fixée par la convention ou la décision de justice : son effet cesse si elle n'est pas renouvelée, avant l'expiration de ce délai, pour une date déterminée⁹⁷. Etant donné que plusieurs hypothèques peuvent être inscrites sur un même immeuble, le problème ne se posera que faute de paiement du débiteur. Ainsi, il faudra procéder à la réalisation de l'immeuble. Cette mesure obéit aux règles relatives à la procédure de saisie immobilière.

L'hypothèque confère au banquier qui en est bénéficiaire un droit de préférence et un droit de
suite. En cas de non paiement à l'échéance, il fait mettre en oeuvre la procédure de saisie

⁹⁵ Article 119 al. 1 de l'acte uniforme relatif aux sûretés.

⁹⁶ Article 73 de l'acte uniforme portant procédures collectives d'apurement du passif.

⁹⁷ Article 123 de l'acte uniforme relatif aux sûretés.

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immobilière pour se faire payer sur le prix. Il ne peut par convention avec son débiteur décider de passer outre la procédure judiciaire de réalisation de l'immeuble. C'est dans le cas où la valeur de l'immeuble devient insuffisante pour le règlement de sa créance qu'il poursuit le paiement sur d'autres immeubles de son débiteur.

L'hypothèque, comme toutes autres sûretés, peut s'éteindre. Cette extinction est prévue à l'article 124 al. 2 de AU. De ce texte, il résulte que l'hypothèque conventionnelle ou forcée s'éteint avec l'extinction de l'obligation principale, de la renonciation du créancier à l'hypothèque, de la péremption de l'inscription attestée, de la purge de l'hypothèque⁹⁸. Ainsi, l'extinction d'une hypothèque peut être totale ou partielle.

L'extinction totale résulte le plus souvent du paiement total de la créance. En revanche, un paiement partiel de la créance fait subsister la totalité de l'hypothèque sauf réduction ordonnée par le juge sur demande du débiteur justifiant « de motifs sérieux et légitimes »⁹⁹. L'hypothèque s'éteint aussi parfois alors que subsiste la créance. C'est notamment le cas lorsque le banquier renonce au bénéfice de l'hypothèque. L'extinction dans ce cas est absolue sauf lorsque la renonciation a eu pour objet de permettre au débiteur de contracter un prêt¹⁰⁰. L'hypothèque reste opposable aux autres créanciers.

La purge éteint aussi totalement la créance. Faute par le banquier de renouveler son hypothèque au délai requis, celle-ci peut être périmée. L'extinction partielle intervient dans deux circonstances : en cas de réduction, lorsque le débiteur fait un paiement partiel à la demande du banquier ou en cas de disparition du droit de suite, notamment après la purge des hypothèques, pesant sur un immeuble à l'occasion de sa vente ou par suite d'expropriation pour cause d'utilité publique car le banquier n'a plus alors qu'un droit de préférence sur l'indemnité d'expropriation.

L'hypothèque est une sûreté d'une très grande importance. Elle peut permettre l'accès à toute
forme de crédits. Mais son apport est considérable dans les crédits à long terme et certains
crédits à court terme. Elle est notamment très prisée dans le domaine de la garantie du solde

⁹⁸ La purge d'une hypothèque est une procédure par laquelle l'acquéreur d'un immeuble hypothéqué offre aux créanciers hypothécaires de leur verser le prix d'acquisition ou de la valeur de l'immeuble s'il a acquis à titre gratuit, pour désintéresser l'ensemble des hypothèques qui le grèvent. Voir J. MONDINO et Y. THOMAS, op. cit. p. 115 ; ou aussi, R. GUILLIEN et I. VINCENT, op. cit., p. 427.

⁹⁹Article 142 de l'acte uniforme relatif aux sûretés.

100 F. LEFEBVRE, Contrats et droits de l'entreprise, op. cit., p. 759, 4863.

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des comptes courants. L'acte uniforme n'a véritablement pas allégée la procédure d'élaboration des hypothèques, ce qui n'est pas le cas des sûretés réelles mobilières dont le panel semble avoir été élargi.