Section II
Les règles relatives aux modalités de
paiement
La vente d'immeubles revêt un caractère
synallagmatique en ce qu'elle met à la charge de l'acheteur diverses
obligations qui entretiennent avec celles du vendeur un rapport de
réciprocité. En premier lieu, figure l'obligation de payement
mais l'acheteur est aussi tenu par d'autres obligations. Ainsi, doit-il enlever
l'objet vendu s'il s'agit d'un Bien mobilier ou l'occuper s'il s'agit d'un Bien
immobilier. La possession du Bien est liée normalement à
l'exécution de la délivrance par le vendeur. L'article 1650 du
code civil français stipule que :
« La principale obligation de l'acheteur est de payer
le prix au jour et au lieu réglé par la vente ».
Puisque cette obligation (obligation de payer le prix) est la
plus importante par rapport à l'acheteur, elle exige des
développements particuliers et l'étude des règles
relatives aux modalités du paiement. Elle exige d'examiner
l'échelonnement du paiement en fonction de l'avancement des travaux, des
sanctions civiles et pénales de la règle de
l'échelonnement, de la consignation du solde en cas de contestation sur
la conformité, des pénalités de retard ainsi que de la
révision du prix.
1- Échelonnement en fonction de l'avancement des
travaux
Le principe de paiement de l'objet vendu et un principe
fondamental dans n'importe quelle transaction entre le promoteur et
l'acquéreur. Dans le cas de la vente sur plan ou de la vente en
l'état futur d'achèvement, le principe de paiement
arrêté est celui du paiement en fonction de l'avancement des
travaux67. Par contre, dans la vente à terme, le prix ne devient
exigible qu'au moment de la livraison68.
L'article R.261-14 du CCH fixe un calendrier maximum exigible en
fonction des trois événements marquants. Les paiements ou
dépôts ne peuvent excéder au total :
67 Article 1601-3 de la Loi de 1967.
68 Article 1601-2
ü 35% du prix à l'achèvement des fondations
69
ü 70% à la mise hors d'eau
ü 95% à l'achèvement de l'immeuble
À condition de ne pas dépasser le maximum
indiqué, le vendeur peut choisir entre deux modalités :
v soit le paiement par versements périodiques dont le
montant sera déterminé en fonction de l'avancement des
travaux,
v soit par le versement d'un montant fixe avancé à
un rythme variable en prenant bien garde dans ce dernier cas de ne jamais
dépasser les maximums réglementaires.
Quant à la législation algérienne, elle
laisse à la libre volonté des parties contractantes
d'arrêter un calendrier de paiement70.
2- Sanctions civiles et pénales de la règle
de l'échelonnement
Selon le code civil, la règle est énoncée
par l'article L.261-16 qui formule non écrite toute restriction à
l'article L.261-12 relatif à l'échelonnement des paiements.
Selon le code pénal, la violation de la règle
est sanctionnée selon l'article L.261-17 alinéa 1, à un
emprisonnement de deux ans et à une amande de 60000 F, ou de l'une des
deux peines seulement. L'infraction est conçue de manière
très large puisqu'elle vise « toute personne qui aura exigé
ou accepté un versement en violation des dispositions des articles
L.261-12 et L.261-15 »
Si nous analysons cet article d'une manière
détaillée nous aboutissons à une conclusion axée
autour de quatre points fondamentaux :
69 Pour définir les fondations à la
base de toute construction, on peut retenir les termes de la circulaire du 21
août 1967 qui stipule : « Les ouvrages de grosses oeuvres
situés au-dessous soit du niveau du sol le plus bas de l'immeuble, soit
du sol naturel dans le cas du bâtiment sur terre plein ou vide sanitaire
»
70 Article 5 du décret 94/58 portant vente sur
plans : «fixer le prix et ses modalités de payement en liant la
libération par l'acquéreur des payements fractionnés
à des phases d'avancement des travaux ».
· « Toute personne » sous-entend
l'incrimination de l'acheteur et du vendeur (qui est le principal
élément visé par l'article) mais aussi le notaire, le
banquier qui serait considéré comme auteur ou complice de
l'infraction.
· « Qui aura exigé ou accepté »
; cette expression concerne la personne acceptant spontanément un
versement et celle l'exigeant sans pour autant l'obtenir (comme l'exigence par
le promoteur d'une clause qui dépasse le seuil autorisé qui est
considérée comme une infraction).
· « Un versement » ; ce terme renvoie
à la fois aux versements de fonds au vendeur, aux souscriptions ou
acceptations d'effets de commerce71 et à tout
dépôt même celui de garantie72.
· « En violation des dispositions des articles
L.261-12, etc. » ; cette expression vise la double interdiction d'exiger
ou d'accepter des versements, soit avant la signature du contrat soit avant la
date à la quelle la créance est exigible.
Enfin la Loi du 05 janvier 1988, a autorisé les
Associations de la Protection du Consommateur ainsi que les Unions
d'Associations Familiales à « exercer les droits de la partie
civile relativement aux faits portant un préjudice direct ou indirect
à l'intérêt collectif des consommateurs ».
Ces associations se constituent parties civiles contre un vendeur
d'immeuble à construire dans le cas où l'acquéreur
lui-même négligerait d'utiliser ce droit.
Quant à la législation algérienne, elle
n'aborde pas explicitement les sanctions en cas de non respect du principe
d'échelonnement mais les cite dans les conditions
générales.
D'une manière générale, quand la
construction de l'immeuble atteint quasiment le stade final, le promoteur est
en droit de réclamer les 95% du prix initialement prévu.
71 Article L.261-12, alinéa.1
72 Article L.261-12, alinéa 2
Et c'est à ce moment-là que l'acquéreur
voit l'immeuble sous son aspect relativement définitif, ce qui a pour
conséquence le début des réserves d'achèvement de
la construction et les contestations par l'acquéreur.
Cette situation emmène parfois l'acquéreur à
refuser de s'acquitter de l'échéance des 95% en prétextant
l'inachèvement de l'ouvrage.
L'immeuble est réputé achevé lorsqu'il
répond à toutes les conditions techniques de réception ;
même s'il existe des vices (cachés ou apparent) ou défauts
de conformité, à la condition qu'ils ne revêtent pas un
caractère substantiel (supra 312). Cette explication laisse la place
à une large marge d'appréciation car les textes ne
prévoient aucune constatation sur le plan technique73. Cette
omission est remédiée dans les contrats préliminaires et
les contrats définitifs à travers une procédure de
constatation contradictoire amiable.
Si l'acquéreur n'a pas fait la constatation de
l'achèvement de la construction répondant aux normes
détaillées et approuvées dans le cahier des charges74, le
promoteur ne peut réclamer l'avance de la somme relative aux 95% tant
que l'acheteur n'a pas explicitement constaté l'achèvement. En
plus, l'acquéreur se trouvant dans un besoin pressant d'intégrer
son logement ne peut pas assimiler cette action à une opération
de constatation présumée sauf s'il prend possession de son
logement en jugeant que ce dernier est en parfait état.
Dans certains cas très particuliers, des situations
litigeuses apparaissent lorsqu'un bénéficiaire d'un logement LSP
occupe précipitamment son Bien refuse la reconnaissance de la
déchéance de son droit à la constatation préalable
et du coup du droit à la contestation.
Légalement et pratiquement, le promoteur a le droit de
saisir le tribunal territorialement compétent pour la constatation de
l'achèvement du logement par les services techniques compétents
et ordonner le paiement.
73JESTAZ Philipe, « Variations sur la notion
d'achèvement dans la vente d'immeuble à construire » p
338-340. 74 Code civil 3 eme 20 octobre 1981, revue du
droit immobilier 1982, 525 observation Gros Lière et Jestaz
L'article R.261-2 du CCH prévoit, sur requête du
vendeur, la nomination par ordonnance judicaire d'un expert pour constater
l'achèvement des travaux. La cour de Paris recourt très souvent
à cette procédure de constatation par expert nommé en
référé75.
Pour conclure, nous constatons à travers ce type de
contentieux que la jurisprudence ne peut combler à elle seule cette
brèche juridique.
3- Consignation de solde en cas de contestation sur la
conformité
À 95% de la réalisation des travaux de
construction, le solde est payable à la livraison76. L'immeuble ne doit
pas normalement présenter des défauts ou des vices qui peuvent
arrêter cette échéance car il doit être
complètement fini et ne doit faire l'objet d'aucune contestation.
La jurisprudence n'a pas manqué de consacrer la logique
de cette conclusion77. L'article R.261-14 alinéa 2 du CCH a
laissé possible une consignation de solde par l'acquéreur et cela
en cas de contestation par l'acheteur de la conformité avec les
prévisions du contrat initial. Mais ce texte suscite des
difficultés d'interprétation : l'utilisation de la formule «
il (le solde) peut être consigné » parait ambiguë.
Si nous supposons, pour cette consignation, qu'il y a accord
des deux parties, nous pouvons déduire que ce texte ne présente
pas un grand intérêt. Mais si nous partons du principe que seul
l'acquéreur peut se soustraire au paiement du solde en le consignant et
exiger du vendeur la remise des clés, nous concluons que cette logique
parait plus proche de l'esprit de cette Loi. Ceci nous amène à
dire, qu'en pratique, la consignation est un moyen utile et efficace de
pression sur le promoteur qui dans la plupart des cas néglige les
travaux de finition78. D'autre part, ce texte ne prévoit la consignation
qu'en cas de contestation sur la conformité mais ne prévoit rien
en cas de retard dans la réalisation complète des travaux ou de
malfaçon.
75 Paris le 07 janvier 1983.
76 Article R 261-14, supra 379 du Code de la
Construction et de l'Habitat.
77 La loi n'impose aucune constatation formaliste de
l'achèvement, lors de la livraison, de sorte que l'acquéreur ne
peut refuser le solde dans l'attente d'une pareille constatation
78 CCH : Code de la Construction et de l'Habitat.
Il existe une jurisprudence qui donne à ces textes une
signification plus large79, mais elle s'est opposée en ce qui concerne
le retard, et en l'admettant dans le cas de malfaçon. Ceci nous permet
alors de nous interroger sur la distinction possible entre la malfaçon
et le défaut de conformité.
La majorité des promoteurs rétorquent aux
acquéreurs qui veulent consigner le solde du prix, soit par le refus de
l'attribution de l'immeuble, soit par la limitation de la consignation en cas
de défaut de conformité ; cette position pouvant être
assimilée à l'exigence d'un versement anticipé.
4- Pénalités de retard
L'article R.261-14, dernier aliéna, du CCH autorise
implicitement l'insertion dans les contrats de vente d'une clause comprenant
les pénalités de retard dans les paiements. Mais quel taux
faut-il y appliquer ?
Conformément à la Loi de 1967, les
pénalités ne peuvent excéder 1% par mois80, ce
qui est dérisoire actuellement, du fait de l'importance qu'il recouvrait
seulement dans le contexte de l'année 1967, et cela au regard des taux
d'intérêt pratiqués alors. Mieux vaut donc un montant
proche du loyer réel81. Toutefois l'article L.261-14 du CCH
introduit une autre limite puisqu'il précise que la
pénalité ne peut dépasser au total 10% du prix du
logement.
En Algérie les articles 30 de la loi 86/07 et 38 du
décret 86/38 parlent de pénalité de retard. Les
dispositions de contrat de réservation visent à déterminer
notamment :
v la date prévisionnelle de livraison et les
pénalités de retard ;
v les pénalités ci-dessus visées sont au
maximum égales à 1/2000eme du coût prévisionnel par
jour du retard.
79 Arrêt de la 3ème chambre de
la cour de cassation de Paris, en date du 13 février 1985.
80 L'acheteur qui refusant de payer le solde, assigne
son vendeur en réparation de divers malfaçons n'est en retard et
doit donc verser les pénalités qu'a compter de la date ou le
procès prend fin (civ 3eme23 mai 1978)
81 La jurisprudence ne considère pas le taux de
1% comme excessif (civ 3 eme1 8-11 - 1992) et la cour de cassation a
même considéré qu'une pénalité forfaitaire de
11% n'était pas nulle, mais elle doit être ramené à
un taux légal de 1% par mois
5- Révision du prix82 : application de
l'index BT01 :
Depuis la Loi du 13 juillet 1984 et le décret du 29
juillet 1984, les dispositions applicables à la vente d'immeuble
à construire sont désormais contenues dans l'article L.261-1 1-1
et dans l'article R.261-15.
Le premier texte soumet l'indexation à des conditions
rigides et n'admet qu'un seul indice «à savoir un indice
national du bâtiment tout corps d'état mesurant l'évolution
du coût des facteurs de production dans le bâtiment publié
par le ministère chargé de la construction et du
bâtiment »
Aux termes de l'article L.26 1-11-1 « l'indice
servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice
publié au jour de la signature du contrat » par conséquent
« la variation prise en compte de la comparaison de cet indice avec le
dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou
dépôt»
Enfin l'indexation ne joue que dans la limité de 70%
de l'indice, le pourcentage étant fixé par le décret
cité plus haut à l'intérieur d'une fourchette
légale comprise entre 60% et 80%. Cette limitation se justifie par la
prise en compte « des frais fixes, de la valeur du terrain et des
améliorations de productivité 83».
Quant au décret 94/58 relatif à la vente sur
plans, il traite cette prévision dans son article 6 et laisse aux
parties contractantes de décider de la révision du prix en les
obligeant à situer une limite.
6- La condition suspensive des prêts
Le contrat de vente d'immeuble à construire tel que
décrit par la Loi du 13 juillet 1979 notamment en son article 16 devenu
L.321-15 du code de la consommation stipule que : « Le contrat doit
indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement à
l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par le chapitre 1 de la
présente Loi ».
Les prêts visés sont ceux accordés par les
préteurs professionnels (banques, etc.) au vendeur et
transférable à l'acheteur.
82 Le vendeur peut indexer son prix alors même
que le marché conclu par ses soins avec les entrepreneurs ne comportait
aucune indexation.
83 Article L.261-1 11-1 alinéa 3.
S'il est mentionné dans le contrat que
l'acquéreur entend recourir à ce type de prêt, le contrat
doit être conclu sous condition suspensive de leur obtention. Cette
condition, qui suspend l'exécution du contrat, interdit notamment au
vendeur de percevoir des acomptes relatifs aux dépôts au titre du
contrat préliminaire.
Cette condition sus citée a un délai d'un
mois84. Cela veut dire que le contrat de vente devient caduc si le
prêt n'est pas obtenu dans un délai d'un mois à compter de
la signature de l'acte. Mais l'accord entre les deux partis peut prolonger la
durée du délai, mais sans la diminuer.
Enfin, si les deux parties ont indiqué que le prix
serait payé sans recours à aucun prêt visé par la
Loi, l'acte doit porter «de la main de l'acquéreur une mention
par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé
que s 'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se
prévaloir de la présente Loi85 ».
Pour conclure ce chapitre concernant le régime
juridique du contrat préliminaire et du contrat de vente
définitif, nous pouvons aboutir à la conclusion que la France est
l'un des pionniers de la promotion immobilière dans toutes ses formes
car c'est vers les années 1920 qu'ont commencé les
premières opérations de promotion sous forme de groupements de
bénéficiaires de logement afin de construire des immeubles
collectifs à frais communs.
Cette opération s'est développée et
accélérée à partir de 1950. Pour certains
bénéficiaires qui occupaient déjà des appartements,
il leur était possible de s'acquitter du coût du Bien immobilier
en versant un loyer mensuel assez substantiel ; ce qui les a emmené
à opter pour des crédits de la part d'organismes financiers
auxquels les locataires versent des dus avec un taux d'intérêt
étalé jusqu'à une limite de vingt années. Ce
remboursement mensuel excédait sans doute le loyer mensuel mais
permettait à cette catégorie de locataires d'accéder
à la propriété.
84 Article L3 12-16, alinéa. 1.
85 Article L-31217, alinéa.1.
Avec l'avènement de la formule du crédit
immobilier et la fondation de la promotion immobilière, des
opérations de construction d'habitations de grande envergure ont vu le
jour, ce qui a obligé le législateur Français à
réagir et à échafauder un cadre juridique continuellement
adapté aux nouvelles donnes.
Dans ce cadre, les différentes expériences ont
fait forger un véritable arsenal judiciaire dont l'objectif principal
est de poser les règles juridiques susceptibles d'assurer la protection
de l'acquéreur qui très souvent est victime d'agissements
indélicats de la part de certains promoteurs déloyaux. Cependant,
toutes ces mesures préventives n'ont pas pu venir à bout de
toutes les difficultés dans la gestion des contentieux dans ce
domaine.
En Algérie, nombreuses sont les personnes qui ont fait
l'objet d'arnaque de la part de certains promoteurs immobiliers
malhonnêtes détournant les sommes versées par les futurs
acquéreurs contre de simples reçus ou livrant des logements
non-conformes à ce qui était convenu au départ ; ceci sans
parler des nombreux cas de retard dans la réalisation des travaux.
Enfin, nous pouvons affirmer que, contrairement à la
législation Française où la vente en l'état futur
d'achèvement est bien encadrée, la législation
algérienne par le biais des textes de base86, notamment le
décret législatif 93/03 du 01 mars 1993 relatif à
l'activité immobilière et le décret exécutif 94/58
du 07 mars 1994 relatif à la vente sur plan n'abordent pas la notion de
la vente sur plan avec beaucoup de détails. Ils traitent uniquement de
l'acte de vente sur plan qui doit mentionner le permis de construire, le plan
de masse et le plan détaillé de l'habitation, les délais
de livraison, le prix prévisionnel et la nature des garanties, tout en
laissant la libre initiative aux deux parties de décider des conditions
du contrat.
La législation algérienne ne cite pas
nommément le contrat préliminaire ou de réservation, elle
parle d'acte de vente sur plan.
86 Cf. la loi 86/07, le décret 86/3 8
Nous en déduisons qu'il s'agit du contrat
préliminaire qui ne cite pas le délai de rétraction, le
dépôt de garantie, les obligations du réservataire et du
réservant, la possibilité de retrait du réservataire, les
annexes obligatoires du contrat, les documents relatifs à
l'équilibre financier et la remise du règlement de
copropriété.
Elle ne s'intéresse pas non plus à :
· l'acte de vente définitif,
· le contenu de l'acte,
· les mentions obligatoires de l'acte,
· les modalités de paiement,
· le principe de l'échelonnement,
· la consignation du solde en cas de contestation sur la
conformité,
· les pénalités de retard et de
révision du prix,
· la condition suspensive des prêts.
S'agit-il alors d'un contrat de réservation ou d'un
procès-verbal notarié qui est postérieur à la prise
de possession du logement. Logiquement, ce n'est pas le cas car un contrat
préliminaire ou un contrat de réservation sous-entend qu'il y a
un acte de vente définitif après réalisation de l'objectif
final.
Toutefois, un seul article de l'activité
immobilière cite clairement l'acte ou le contrat de vente
définitif :
«...le souscripteur a une opération de
promotion immobilière qui dans un contrat de réservation exige ou
accepte un versement ou dépôt avant la signature du contrat de
vente définitive ou avant la date à laquelle la créance
est exigible ...87 »
Tous ces éléments cités et
règlementés explicitement par la législation
française sont ignorés par le législateur algérien.
Est-ce là une intention préméditée de la part de ce
dernier à laisser aux contractants l'autonomie de la volonté ?
87 Article 47 de la Loi 86/07.
52
La nature des garanties légales
du vendeur dans vente en l'état
future d'achèvement
et dans la vente sur plans
Partie II
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