La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

Les Règles Générales du contrat préliminaire

1. L'intérêt pratique du contrat préliminaire

En matière de vente sur plans, de nombreuses raisons font qu'il n'est pas possible ou du moins pas souhaitable de conclure immédiatement le contrat définitif. En revanche, ces mêmes raisons rendent fort utile le recours à un avant contrat qui dans l'esprit du vendeur peut répondre à trois séries de préoccupations différentes suivant le stade de l'opération :

ü Sondage du futur acquéreur avant le lancement de l'opération

ü Prise du temps nécessaire avant la définition des prix et des prestations ce qui emmène le vendeur à s'engager d'une manière prévisionnelle

ü que les éléments éventuels du contrat soient ou non déterminés, le vendeur a le plus grand intérêt à ce que l'acquéreur s'engage par un avant contrat dans l'attente du contrat définitif.

C'est pourquoi, le législateur a ouvert la possibilité de conclure un contrat préliminaire par lequel « Le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble en contre partie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ».

Grâce à l'avant contrat les promoteurs peuvent se prémunir contre un risque de mévente et garantir leur demande de crédit auprès d'organismes bancaires.

2. La nature juridique du contrat préliminaire

Concernant la nature juridique du contrat préliminaire, une interrogation s'impose : s'agit-il d'une promesse de vente, d'un pacte de préférence ou d'une convention sui generis ? La question n'a pas qu'un intérêt théorique dans la mesure où la nature juridique de cet acte conditionne l'étendue des obligations du réservant.

Le législateur français²¹ semble y voir une promesse de vente puisqu'il dispose dans l'article

L 261-15²² :

«est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente ».

À quoi nous objectons qu'une promesse de vente suppose un prix déterminé, ce qui n'est pas toujours le cas ici puisque le prix n'est que prévisionnel. Certains auteurs²³ ont même jugé cet avant contrat comme une sorte de pacte de préférence.

Ces divergences sont également apparues en jurisprudence et ont été tranchées par un arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation, lequel arrêt considère le contrat préliminaire comme un contrat sui generis essentiellement synallagmatique. Toutefois ce sujet est toujours controversé, 30 ans après l'application de l'arrêt sus cité.

Mais en réalité ce problème n'a pas trouvé de solution radicale car ce contrat n'est qu'un moule obligatoire, certes, mais pouvant être complété par la volonté des parties concernées en accroissant les obligations du réservant, suivant la manière dont il aura été établi. Il aura telle nature ou telle autre. Ainsi la nature juridique ne peut être résolue simplement au regard du modèle général, elle doit l'être au stade de chaque contrat particulier.

Nous pouvons dire enfin que le contrat préliminaire est un cadre à contenu variable dont le plancher est fixé par la loi et le plafond par les contractants eux mêmes.

3. La forme du contrat préliminaire

La législation française notamment la Loi 67/3, dans l'article R.261-17 prévoie que le contrat préliminaire doit être établi par écrit, et en autant d'exemplaires.

²¹ Nous insistons ici sur le la législation française car celle de l'Algérie n'a rien prévu dans ce domaine ; cette dernière a surtout limité son intervention aux généralités assez ambigües tout en laissant libre initiative de la transaction aux deux contractants.

²² Quand la lettre «L » ou la lettre «R» est mentionnée au début du numéro de l'article cela respectivement au texte législatif ou au texte réglementaire.

23 Par exemple : R. Saint Alary, ***** «La nouvelle réglementation des vente d'immeubles à construire », Redi, 1968 et F. Collart dutillert, «Les contrats préparatoires à la vente d'immeuble », Sirey, 1988

Pour ce qui est de l'enregistrement du contrat l'article 1840-A stipule que : «est frappée de nullité toute promesse de vente unilatérale sous seing-privé qui n 'a pas été enregistrée dans un délai de 10 jours ».

De son côté, le législateur algérien, et particulièrement à travers la Loi 86/07 qui stipule dans son article 31 que « ...le contrat de réservation est établi en la forme « sous seing privé » et est soumis à la formalité de l'enregistrement », ne donne pas de détails sur la spécificité des deux contrats (préliminaire et définitif) et ne les nomme pas clairement, il se contente de l'obligation de formalisation de l'engagement des deux parties.

Article 09 du décret législatif 93/03 du 01 mars 1993 stipule également que :

«... un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une partie d'immeuble avant achèvement, dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans, régi par les dispositions prévues au présent chapitre ».

Cet engagement prendra obligatoirement la forme authentique du contrat²⁴, et sera soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité²⁵.

4. Délai de rétractation

D'une manière générale, il est permis aux réservataires de se rétracter dans un délai limité fixé à sept jours dans la législation française²⁶ qui garantit ce droit à la rétractation d'une manière générale dans tous les contrats qui ont pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble à usage d'habitation. Ce délai prend effet à compter du jour où le réservataire reçoit l'acte par lettre recommandée et avec accusé de réception. Quant à la législation algérienne, elle ne dit rien sur ce point.

Outre la copie originale destinée à l'enregistrement le contrat de réservation est établi en autant d'exemplaires et comporte des conditions générales et des conditions particulières²⁷.

²⁴ Article 12 du décret sus cité et l'article 35 du décret 86/38.

²⁵ Article 09 du décret législatif 93/03 du 01 Mars 1993.

²⁶ Article 72 de la loi 2000-1208 relative à la solidarité et le renouvellement urbain.

²⁷ Article 36 du décret 86/38.

L'article 37 du décret 86/38 revient avec détails sur des conditions particulières et des conditions générales qui sont naturellement annexées au contrat de réservation et qui sont constituées d'un rappel exprès des dispositions légales et réglementaires ayant trait aux rapports souscripteurs à l'opération de promotion immobilière et accédant notamment :

· les obligations et garanties du souscripteur à l'opération de promotion immobilière à l'égard du candidat accédant ;

· les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties précitées ;

· Les clauses nulles et de nul effet et celles interdites ;

· les clauses obligatoires.

Cette partie doit aussi reproduire toute obligation de réparation des vices cachés ou apparents et d'en préciser la responsabilité ainsi que toute obligation de garantie d'achèvement, de bonne fin, de conformité, garantie décennale où tout autre clause jugées nécessaires à la bonne marche de l'opération.

Enfin selon l'article 38 du décret 86/3 6 il y a obligation au promoteur de notifier le projet d'acte de vente au réservataire un mois avant la date de la signature de l'acte.

5. Mentions obligatoires des contrats

Sous peine de nullité, certaines mentions ou indications dans le contrat préliminaire sont obligatoires et s'imposent d'elles-mêmes.

L'acquéreur doit savoir à peu près à quoi s'en tenir, sur les prestations qui lui sont proposées ou offertes et surtout le prix à payer.

Ces indications sont pour l'acquéreur la référence particulière pour apprécier si le contrat définitif est conforme ou non à ce qui à été prévu dans le contrat préliminaire. Ce serait pour l'acquéreur une raison légitime de refus de contracter.

Ces mentions obligatoires concernent particulièrement les éléments suivants :

· la description entière du local réservé ou de l'immeuble ;

· le délai d'exécution des travaux 28;

· le prix prévisionnel de vente et le cas échéant les modalités de sa révision dans les limites et les conditions prévues²⁹ ;

· la date à la quelle le contrat définitif pourra être conclu³⁰ ;

· le prêt que le réservant déclare faire obtenir au réservataire, avec précision du montant, les conditions du prêt et le nom du préteur³¹ (pour ce cas précis et en droit algérien le réservataire se charge en plus des prêts financiers, de l'aide qu'attribue l'État par le biais de la C.N.L au postulant répondant aux critères arrêtés par la loi);

· le dépôt de garantie et sa restitution éventuelle³².

Il faut noter que, concernant le volet du contrat préliminaire, la réglementation française dès qu'elle autorise le réservant ou le promoteur à ne pas préciser ses engagements, elle lui octroie le droit de modifier unilatéralement les caractéristiques du Bien à réaliser. Ces dispositions dérogent aux textes protégeant les droits du bénéficiaire³³.

C'est d'ailleurs pour cette raison que la doctrine juridique française suggère la fructification du contrat préliminaire³⁴ .

D'après un groupe de professeurs de droit Français qui émettent des réserves sur cette proposition, une telle entreprise paraît périlleuse et est considérée comme une source peu fiable sur le plan juridique. Le droit de la consommation et ces dispositions du secteur protégé de la construction ne visent pas le même objectif et n'obéissent pas à la même logique.

²⁸ Cf. Article L.261-15,al .2 de la législation française.

²⁹ Cf. Article R.261 -15 de la législation française.

³⁰ Cf. Article R 261-26 de la législation française.

³¹ Cf. Art R.261-26 de la législation française.

³² Cf. Article L.626-27 de la législation française.

³³ Cf. la Loi du 01-02-1995.

³⁴ MAYSON et PADOT « Faut-il rénover le contrat préliminaire ? ».

En droit de la consommation, la protection est liée à la situation non professionnelle du contractant, tandis qu'en droit de la construction elle est liée à la destination de l'immeuble et à l'existence des versements de fonds avant l'achèvement de la construction. Or, les deux critères ne coïncident pas forcément : une personne qui achète des locaux en l'état futur d'achèvement ne bénéficie pas des règles du secteur protégé mais par contre un promoteur qui achète un appartement à construire chez un autre promoteur en profite.

Fusionner les règles des secteurs protégés avec celles du droit de la consommation surviendrait à déstructurer profondément les mécanismes spécifiques du droit de la promotion immobilière. Seule une réforme globale en la matière pourrait entreprendre une réelle refonte.

Dans le même contexte la législation algérienne fait obligation aux souscripteurs de certaines mentions nécessaires dans le contrat de réservation sous peine de nullité notamment 35:

- La description de la consistance de l'immeuble où la fraction de l'immeuble vendu ;

- Le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de services, dépendances

et dégagement ;

- La surface habitable de l'immeuble et le cas échéant celle représentant la fraction cédée ainsi que sa situation ;

- La qualité de la construction,

- Le prix prévisionnel et les modalités de sa révision ;

- Les conditions de modalités de payement ;

- Les délais de livraison ;

- Les pénalités de retard ;

- Les garanties et les moyens de financement ;

- La nullité de saurait être invoquée que par l'accédant.

³⁵ Article 30 de la Loi 86/07 relative à la promotion immobilière.

On constatera sur une simple lecture que se sont les mêmes éléments à quelques différences qui sont cités dans la Loi de 1967 en France ce qui nous emmène à conclure que ce sont des termes repris dans la législation française par le législateur algérien et ce sont les mêmes mentions qui seront plus tard rappelées par le décret 93/03 notamment l'article 10 qui utilise les termes d'acte de vente au lieu d'acte de réservation qui à notre sens est le même.