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Gestionnaire dette immo
Gestionnaire dette immo
Gestionnaire dette immo
Accepte de financer la totalité ou via un pool
Place son argent dans différents fonds de dette
immobilière
Investisseurs
institutionnels
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Schéma 4 : Fonctionnement d'un financement en dette
immobilière
71 Asset manager : c'est un
gestionnaire d'actifs immobiliers. Son rôle est de garantir la
rentabilité d'un portefeuille d'actifs immobiliers. Dans ce sens, il
s'occupe de ventre et d'acheter des actifs immobiliers.
72 Pool bancaire : un pool bancaire
et un rassemblement de plusieurs établissements bancaires ou financiers
afin de mettre leurs ressources en commun dans le but de financer l'achat d'un
actif immobilier par une tiers personne.
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Le sponsor est l'entité (l'investisseur) qui souhaite
acheter un actif immobilier, voire un portefeuille d'actifs immobiliers. Il
passe par un asset manager ou par une banque qu'il missionne pour lui trouver
le financement adapter à son besoin. L'asset manager ou la banque se
tourne alors vers les gestionnaires de fonds de dette immobilière afin
de proposer le dossier de leur client et s'accorder sur les modalités de
financement.
Pour un gérant de fonds de dette immobilière,
il est important de bien connaitre le sponsor, l'actif immobilier et les
locataires dominants éventuels. Il est donc primordial de
procéder à une due diligence73 ESG sur ces trois
parties. Cette due diligence ESG n'était pas obligatoire jusqu'à
présent car le sujet ESG n'était pas encore dans les moeurs des
financements immobiliers. Aujourd'hui, pour agir en faveur de l'environnement,
cette due diligence est obligatoire pour chaque investissement. Avant de
procéder à une analyse poussée, les gestionnaires de fonds
appliquent la politique d'exclusion propre à chaque fonds mais qui
rentre dans les exclusions propres aux critères ESG (que nous avons
évoqué en partie I de ce mémoire) à savoir les
exclusions concernant les entreprises fabriquant des armes (mines), les
entreprises de tabac, celles aillant des relations avec la Syrie, la
Corée du Nord, etc. Si l'actif, le sponsor ou un locataire dominant ne
respectent pas la politique d'exclusion, il est directement
écarté et le projet d'investissement sera également
écarté par le fonds de dette immobilière. Chaque
gérant de fonds de dette immobilière peut appliquer sa propre
politique ESG, c'est pourquoi nous donnerons uniquement les grandes lignes.
Elle se décompose donc en trois étapes :
- Analyse de l'actif immobilier : l'objectif de la due
diligence sur l'actif immobilier est de démontrer qu'il n'est pas
énergivore et respecte l'environnement. Il faut donc réaliser un
audit technique de l'immeuble à travers l'analyse de sa gestion de
l'énergie, de la gestion de l'eau, de la gestion des déchets, de
la pérennité des équipements (infrastructure), de la
pollution des sols, de sa performance carbone, etc. Cela permet de
dégager les performances intrinsèques du bâtiment, son
impact sur l'utilisation de ses occupants et les sources éventuelles de
valorisation (par exemple, l'installation de panneaux solaires sur le toit ou
encore si un mur végétal se trouve sur le bâtiment). Dans
ce cas, nous remplissons le critère environnemental (E) de l'ESG. Les
critères que nous venons d'évoquer sont bien évidements
subjectifs et peuvent être agrémentés par d'autres
critères en fonction de la politique ESG du fonds de dette
immobilière. De manière générale, ces
critères sont analysés via une série de questions
posées au sponsor en parallèle de l'analyse de l'audit technique.
Les risques liés au changement climatique son également pris en
compte car ils peuvent détériorer l'immeuble si celui-ci n'est
pas en mesure d'absorber un changement climatique. On regardera la localisation
de l'actif et son implantation (zone sismique, zone inondable, etc.).
73 Due diligence : Une Due diligence est un ensemble
de vérification qu'effectue un investisseur avant e se positionner sur
un investissement. Dans notre cas de Due diligence ESG, l'objectif est de
savoir si les critères ESG sont bien respectés.
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- Analyse du sponsor : la due diligence sur le sponsor
qui est une entreprise consiste à s'assurer que cette entreprise dispose
d'une politique ESG et que celle-ci est bien respectée. Nous allons nous
attarder sur la gouvernance de la société afin de valider le
critère G (Gouvernance). L'objectif est de s'assurer de la bonne gestion
de l'entreprise par ses responsables. Il faut se concentrer sur les pactes
d'associés par exemple ou encore l'évitement des conflits
d'intérêts. L'objectif est de s'assurer que les dirigeants
appliquent une politique de gouvernance transparente et consultable par tous.
Par exemple, le fait d'avoir un comité de surveillance
indépendant, distinct de l'entreprise est un bon point. Il faut
également s'assurer que la politique d'exclusion est bien
respectée auquel cas, le sponsor se verra écarté du
projet. Cette due diligence peut se faire en partenariat avec la banque
arrangeuse ou l'asset manager afin de faciliter l'étude et la
communication avec le sponsor.
- Analyse des locataires dominant de l'actif immobilier
visé : un locataire dominant est un locataire majoritaire au sein de
l'actif immobilier. Il représente donc un revenu important du fait de
l'occupation de la plus grande partie de l'actif. Il représente
également un risque de par sa taille locative. Il est possible d'avoir
un ou plusieurs locataires dominants sur un seul actif. Il est donc primordial
de réaliser une due diligence sur le ou les locataire(s) dominant(s).
Cette analyse se veut discrétionnaire. On ne peut pas demander
directement au locataire de se justifier sur ses activités car il se
trouve être une partie externe du financement. Il ne peut donc pas
être intégré en tant que partie prenante. De manière
générale, les locataires dominants sont des entreprises de taille
importante qui intègrent déjà une politique ESG. Il est
donc assez facile de trouver sur Internet leur charte ESG ou quelques
informations sur leur politique ESG.
Comme nous venons de le voir, les produits verts comme les
obligations vertes ne sont pas seuls à participer à la protection
de l'environnement. Les institutions financières y prennent
également part à travers l'application de leur politique ESG sur
leurs investissements. Nous venons de présenter un exemple d'application
concrète d'une politique ESG en financement immobilier, mais la
politique ESG d'un établissement financier peut s'appliquer sur tout
type de support et d'investissement. Si les établissements
eux-mêmes, en interne, participent à la protection de
l'environnement, il n'en est pas moins primordial pour les institutions de
surveillance et les régulateurs de surveiller et de tester la
résilience de ces établissements aux risques climatiques. En
effet, aujourd'hui les risques de crises financières ne sont pas
liés uniquement aux marchés financiers. Il est probable dans les
années à venir qu'une catastrophe naturelle entraine la chute de
l'économie. À ce stade, nous ne pouvons faire que des
suppositions mais nous avons déjà vécu des exemples
pratiquement comparables. L'explosion de la centrale nucléaire de
Fukushima à la suite d'un tsunami en mars 2011 est probablement le
meilleur exemple que nous puissions donner. Si
