L'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais. à‰tude à partir de la conservation foncière de la Menoua.

B-L'influence paradoxale de l'acceptation du « certificat d'abandon de droit coutumiers »

Nous qualifions ici l'acceptation du « certificat d'abandon de droit coutumier » de paradoxal, car le législateur a pris le soin de poser le principe de l'interdiction de toutes transactions sur les terrains non immatriculés. En effet, il résulte clairement des dispositions de l'article 8 al. 2 de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier que : « ( ...) sont également nulles de plein droit les cessions (...) de terrains urbains ou ruraux non immatriculés au nom du vendeur (...).

En outre, les vendeurs (...) ainsi que les notaires et greffiers notaires auteurs desdits actes sont passibles d'une amende de 25.000 à 100.000 F et d'un emprisonnement de 15 jours à 3 ans ou de l'une de ces deux peines seulement.» En plus, le décret n° 79/017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières privées, pris en application de l'ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier précise que « constitue une transaction immobilière privée au sens du présent décret, la vente (...)^61(*) ». Ce décret indique qu'« à l'intérieur du périmètre urbain, un immeuble ne peut faire l'objet de transaction par parcelles qu'après un lotissement approuvé ^62(*)» et signale entre autre que « Toute personne désirant aliéner son immeuble saisit les services du cadastre territorialement compétent d'une demande de bornage de la parcelle concernée. La demande indique (...) le numéro du titre foncier^63(*) ».

Il ressort clairement de toutes ces dispositions législatives et réglementaires qu'il n'est pas permis de vendre un terrain non immatriculé au nom du vendeur. Cette interdiction est une application en matière immobilière de la maxime « nemo plus juris ad aliumtransferepotestquamipsehabet », qui signifie littéralement qu'une personne ne peut transmettre à autrui plus de droit qu'elle n'en a elle-même. La jurisprudence camerounaise avait déjà eu l'occasion de poser ce principe dans certains arrêts^64(*).

Il est utile de dire au regard de tous ces textes que le principe de l'interdiction de toutes transactions sur des terrains non immatriculés était posé. Cependant, un grand décalage entre les dispositions pertinentes des textes et la pratique quotidienne est aujourd'hui observée. Nous assistons presque à une institutionnalisation  de la pratique des transactions immobilières sur les parcelles du domaine national de première catégorie et ceci par le biais du certificat d'abandon de droit coutumier; aussi bien dans le département de la Menoua,que partout au Cameroun.

Il s'agit d'un certificat généralement signé par le sous-préfet, le maire ou le délégué du gouvernement auprès de la communauté urbaine du lieu de situation du terrain et qui permet à son titulaire d'être considéré comme celui qui a mis le terrain non immatriculé en valeur et de pouvoir y solliciter le titre foncier ou alors une transaction. C'est un moyen imaginé par la pratique pour contourner l'obligation légale d'effectuer des transactions seulement sur des terrains immatriculés. Cette formule qui se veut illégale passe carrément aujourd'hui et rend  presque licite  les transactions sur terrains non immatriculés. Ceci est bien paradoxale car le législateur à pris le soin de préciser la condition permettant d'effectuer une opération sur une portion de terrain du domaine national, c'est bien son immatriculation. Malheureusement, les autorités signent ce certificat sans un quelconque soupçon et lui confère indirectement une certaine force juridique puisque les parties y croient.

Toute cette pratique entraîne une abdication du recours à l'immatriculation des terrains, puisqu'elle fonde en quelque sorte le droit de poser certaines transactions sur les terrains non immatriculés. Ce certificat circule d'acquéreurs en acquéreurs et empêchement vraisemblablement le recours à l'immatriculation.

A quoi servirait une conservation foncière dans la Menoua quand il existe une pratique permettant non seulement de transmettre le droit de jouissance sur un terrain, mais également permettant d'éviter les arcanes de la procédure d'immatriculation avec tous les frais qu'elle occasionne? Cette pratique du certificat d'abandon de droit coutumier est un véritable blocus au bon fonctionnement de la conservation foncière de la Menoua puisque les dossiers d'immatriculation seront rarement déposés. Le plus souvent pour les personnes qui connaissent l'existence de la procédure d'immatriculation, elles y font recours parce qu'il faut avoir un titre foncier permettant de faire des transactions sur les dites parcelles. Or bien évidement en présence d'un tel certificat qui  couvre plus ou moins la vente de terrain sous-seing privé, il est devenu difficile pour certaines personnes de faire immatriculer leurs terrains.

* ⁶¹ Lire l'article 1 du décret n° 79/017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières privées.

* ⁶² Article 2 de la loi sus-citée.

* ⁶³ Article 3 alinéas 1 et 2 de la loi ci-dessus citée.

* ⁶⁴Déjà avant 1974, le décret-loi du 9 janvier 1963 précisait que seules les terres immatriculées pouvaient faire l'objet d'aliénation par voie de vente. Le non-respect de cette disposition était sanctionné par la Cour Suprême. C'est ainsi qu'à plusieurs reprises en 1967 et en 1971, elle a décidé dans certains arrêts que « la vente des immeubles non immatriculés est frappée d'une nullité absolue ». Il s'agit de deux arrêts de la cour suprême du Cameroun oriental : C.S.C.OR, arrêt n° 124 du 9 mai 1965, Bull. n° 16, p. 1673 ; C.S.C.OR, arrêt n° 192 du 24 août 1971, Bull. n° 25, p. 3245.