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Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou


par Blandine DANSOU
Université d'Abomey Calvi au Bénin - DESS Population et dynamiques urbaines 2005
  

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Bibliographie

A. OUVRAGES SPECIFIQUES

SERHAU-SA, 2000, Revue permanente du secteur urbain au Bénin, 2ème éd, Cotonou, p.138.

Broune, L. S., 1981, The geography of housing London: Edward Arnold.

B. COMMUNICATION

Antoine P., 1996, `'Crise et accès au logement dans les villes africaines'', in Coussy J. et Vallin J., Crise et population en Afrique, Paris, les Etudes du CEPED, n°13, P.p.273-290.

Bocquier, P., 2003,"L'urbanisation a-t-elle atteint son niveau de saturation en Afrique de l'Ouest?" in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan, P.p.135-150.

Dittgen, A., 2003, "Types de logement et caractéristiques des populations en ville nouvelle", in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan, P.p.519-532.

Dubresson A., 2003, `'L'Afrique subsaharienne face au défi urbain'', in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan,Pp.51-78.

Hossenlopp, J., 1970, "Evolution de l'urbanisation dans 14 Etats d'Afrique et à Madagascar (les données de base; la prospective)". Groupe de travail «Prospective»; Communication au colloque de Bordeaux.

Kobiané, J.F., 1998, "Essai de construction d'un profil de pauvreté des ménages à Ouagadougou à partir des caractéristiques de l'habitat" in Gendreau F., Crises, pauvreté et changements démographiques dans les pays du sud, AUPELEF-UREF, ed. ESTEM, Paris, P.p. 117-131.

N'bessa, B., 2004, `'Politique du sol et du logement'', cours de spécialité : DESS Population et dynamiques urbaines, UAC, CEFORP, Cotonou.

Tokindang J. S., 1998, "Ménage et crise du logement à Dakar: une émancipation résidentielle de plus en plus tardive des jeunes générations" in Gendreau F., Crises, pauvreté et changements démographiques dans les pays du sud, AUPELEF-UREF, ed. ESTEM, Paris, Pp.183-202.

C. ARTICLES

Anizon A. et Popesco M., 1985, "Prospective de l'habitat en Afrique", CACHE-GROUPE HUIT-Plan Construction et Habitat, Paris, 182p.

Antoine, P., 1997, "L'urbanisation en Afrique et ses perspectives", DT/12-97F.

Foucade, A., 1997, "Le marché du logement à la Martinique: Diversités et cloisonnements", Agence départementale d'information sur le logement.

Geslin, J.D., 2003, "Peur sur la ville", in Jeune Afrique L'intelligent, n°2238, Pp.92-96.

Grootaert et Dubis, 1986, "the demand for Urban housing in ivory coast" (LSMS Working Papers n°25), Washington, D.C.: World Bank.

Ibanez, R., 1983, "Le financement du logement étude de cas: Cameroun, Congo, Côte d'Ivoire", in Les cahiers de l'urbanisme et du logement, n°9, p.48.

Ingram, G., 1984,"Housing demand in developing métropoles: Estimation from Bogota, Cali, Colombia"(Working Paper n°663), Washington,D.C.: World Bank.

INSAE, 2003, "Recensement Général de la Population et de l'Habitat-3" in Synthèse des résultats, p.11

INSAE, 1994, "Recensement Général de la Population et de l'Habitat-2" in Répartition spatiale migration et structure par sexe et par âge" Volume II, T.1, p.75.

INSAE, 1994, "Recensement Général de la Population et de l'Habitat-2" in Synthèse des résultats d'analyse, 61p.

INSAE, 2003, "Recensement Général de la Population et de l'Habitat-3", in Ménages, condition d'habitation et pauvreté, analyse des résultats tome 4, 143p.

INSAE, 2003, "Recensement Général de la Population et de l'Habitat-3", in Répartition spatiale, structure par sexe et par âge et migration au Bénin, analyse des résultats tome 1, p.43.

Laferrère, A. et le Blanc, D., 2002,"Comment les aides au logement affectent-elles les loyers?", Revue française d'Economie et Statistique, n°351, 30p.

Malpezzi et Mayo, 1985, "housing demand in developping countries" (Staff Working Paper n°733), Washington, D.C.: World Bank.

Malpezzi, S., 1985, "Housing demand in developing countries", Working paper, The World bank, Washington D.C., 109p.

Mayo, S., 1981, "Theory and estimation in the economics of housing demand", Journal of Urban Economics 10:95-116.

Nations-Unies, 1978, "Causes et conséquences de l'évolution démographique, département des Affaires Economiques et Sociales", New York, (ST/SOA/SER.A/50. Etudes Démographiques, N°50).

Poirier, J., 2000, La croissance économique et le secteur du logement : étude statistique de la relation entre l'investissement résidentiel et la productivité des travailleurs dans les pays industrialisés, Mémoire de Maîtrise en Sciences de Gestion, Université de Montréal, Montréal,.

Poirier, M., Petit, M., 2004, "Le logement locatif au Québec-Mythes et réalités", Institut de recherche et d'informations socio-économiques, Québec, 30p.

Population Reports, 2002, `'Répondre au défi urbain'', série M, n°16, Le INFO Project, Maryland, 23p.

Schorr, A. L., 1970, "Housing and its effects", in Gutman and Popenoe (eds) Neighborhood city and metropolis: An integrated reader in urban sociology, Random House, New York, Pp,709-729.

Shaw, M. et al., 1999, "Life chances in Britain by housing wealth and for the homeless and vulnerably housed", Environement and planning A, vol.31. Pp.2239-2248.

Strassman, P. W., 2004, `'Mobilité résidentielle et marché du logement: une comparaison internationale'', in La ville en mouvement: habitat et habitants, Université de Michigan, USA, 9p.

Tanaka, A. et al., 1996, "Health levels influenced by urban residential conditions in a megacity - Tokyo", Urban studies, vol.33, n°6, Pp. 879-894.

Tati, G., 1993, "Migration, urbanisation et développement au Congo", les cahiers de l'IFORD n°5, CEPED.

Thompson Fullilove, M., 2000, "What's housing got to do with it?", American Journal of Public health, vol.90, n°2. Pp.183-184.

Wilner, D. et al., 1956, "How does the quality of housing affect health and family adjustment", Américan Journal of public health, vol.46, n°6.Pp.736-744.

D. LEXIQUES ET ENCYCLOPEDIES

Encyclopedia Universalis, 1989, Guerre et Paix - incendies Corpus 11, Paris, 1053p.

Merlin, P. et de Choay, F., 1996 "Dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement",

Puf , 2eme édition, Paris.

Robert P., 1976, Le petit ROBERT', Paris.

ANNEXES

Histogramme des cinq premières valeurs propres pour l'ACP

APERCU DE LA PRECISION DES CALCULS : TRACE AVANT DIAGONALISATION .. 68.0000

SOMME DES VALEURS PROPRES .... 68.0000

HISTOGRAMME DES 68 PREMIERES VALEURS PROPRES

+--------+------------+----------+----------+----------------------------------------------------------------------------------+

| NUMERO | VALEUR | POURCENT.| POURCENT.| |

| | PROPRE | | CUMULE | |

+--------+------------+----------+----------+----------------------------------------------------------------------------------+

| 1 | 13.4374 | 19.76 | 19.76 | ******************************************************************************** |

| 2 | 11.0087 | 16.19 | 35.95 | ****************************************************************** |

| 3 | 4.0456 | 5.95 | 41.90 | ************************* |

| 4 | 3.1974 | 4.70 | 46.60 | ******************** |

| 5 | 2.5471 | 3.75 | 50.35 | ****************

Nous nous limiterons aux deux premiers axes car entre le 2ème et le 3ème axe la chute de la valeur du taux de variance est grande et à partir de ce 3ème axe , la chute est pratiquement la même partout.

Tableau n°23 : Fréquence des variables active

Fréquence des variables indépendantes relatives aux caractéristiques d'habitation

 

Type de construction

 
 

nombre total de pièces occupées

 
 

Modalités

Fréquences

Modalités

Fréquence

 
 
 
 

maison isolée

10,0

1 pièce

19,3

 
 
 
 

maison en bande (compartimentée)

78,7

2 pièces

50,7

 
 
 
 

Villa

4,4

3 pièces

15,0

 
 
 
 

Immeuble (maison à étage)

4,5

4 pièces

5,6

 
 
 
 

case isolée (habitation traditionnelle)

1,5

5 pièces

3,4

 
 
 
 

Autre

0,9

6 pièces et +

6,0

 
 
 
 

Total

100

Total

100

 
 
 
 

Fréquence des variables indépendantes relatives aux caractéristiques socio-démographique, économique et culturelle du chef ménage

Sexe du chef ménage

Age du chef ménage

 
 

Taille ménage

Modalités

Fréquences

Modalités

Fréquence

Modalités

Fréq

Masculin

74,8

moins de 30 ans

29,9

 
 

1 à 2 pers

31,5

Féminin

25,2

30 à 34 ans

12,3

 
 

3 à 4 pers

30,4

Total

100

35 à 39 ans

15,9

 
 

5 à 6 pers

20,1

 

40 à 44 ans

12,0

 
 

7 pers et +

18,1

 

45 à 49 ans

9,2

 
 

Total

100

 

50 à 54 ans

7,4

 
 
 
 
 

55 ans et plus

13,2

 
 
 
 
 

Total

100

 
 
 
 

Profession exercée

Statut d'occupation

Statut dans l'occupation

Modalités

Fréquences

Modalités

Fréquences

Modalités

Fréq

Travailleur ne pouvant etre classé

0,8

Occupé secteur informel

61,9

Employeur

3,8

Personnel des professions scientifiques techniques,libérales

11,6

Occupé secteur formel de l'état

9,4

Indépendant

64,0

Directeurs et cadres administratifs supérieurs

0,9

Occupé secteur formel privé

13,0

Salarié permanent

21,3

personnels administratifs et travailleurs assimilés

5,6

Cherche premier emploi

0,7

Salarié contractuel

7,4

Personnel commercial et vendeurs

33,2

Chômeur

1,0

Membre coopératif

0,4

travailleurs spécialisés dans les services

8,2

Ménagère

4,5

Aide familiale

0,6

agriculteurs, éleveurs, forestiers, pecheurs et chasseurs

2,0

Elève ou étudiant

2,5

Apprenti

1,8

Ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs

37,6

Retraité

4,3

Autre

0,7

Total

100

Rentier

0,5

Total

100

 
 
 
 

Autre inactif

2,2

 
 
 
 
 
 

Total

100

 
 

Actifs

 
 
 

Actifs occupés

 
 

Niveau d'instruction

Modalités

Fréquences

Modalités

Fréquence

Modalités

Fréquenc

pas d'actifs dans le ménage

8,0

pas d'actif occupé

9,3

sans instruction

22,4

un actif

35,7

un actif occupé

36,0

primaire

26,5

deux actifs

31,5

Deux actifs occupés

31,0

secondaire

38,7

Trois actifs

12,8

Trois actifs occupés

12,3

supérieur

12,4

quatre actifs et plus dans le ménage

12,0

quatre actifs et plus occupés

11,5

Total

100

Total

100

Total

100

 
 

Histogramme des cinq premières valeurs propres pour l'ACM description du demandeur de logement

APERCU DE LA PRECISION DES CALCULS : TRACE AVANT DIAGONALISATION .. 4.0769

SOMME DES VALEURS PROPRES .... 4.0769

HISTOGRAMME DES 53 PREMIERES VALEURS PROPRES

+--------+------------+----------+----------+----------------------------------------------------------------------------------+

| NUMERO | VALEUR | POURCENT.| POURCENT.| |

| | PROPRE | | CUMULE | |

+--------+------------+----------+----------+----------------------------------------------------------------------------------+

| 1 | 0.3275 | 8.03 | 8.03 | ******************************************************************************** |

| 2 | 0.2648 | 6.49 | 14.53 | ***************************************************************** |

| 3 | 0.2256 | 5.53 | 20.06 | ******************************************************** |

| 4 | 0.1718 | 4.21 | 24.28 | ****************************************** |

| 5 | 0.1650 | 4.05 | 28.33 | ***************************************** |

On constate que les deux premiers axes sur les53 fournissent 14,5% de l'information ; on peut donc se limiter au premier plan factoriel pour l'analyse.

Tableau n°24 : Fréquence des ménages locataires par quartier

Quartier

%ménages locataires

groupe

effect_mén

 

DANDJI

48,0

2

1666

1er ARRONDISSEMENT

DONATEN

29,0

4

941

 

FINAGNON

40,6

1

911

 

TCHANKPAME

42,9

4

596

 

TOKPLEGBE

25,0

4

811

 

AVOTROU

53,0

2

2707

 

N'VENAMEDE

45,7

1

761

 

SOUROU-LERE

52,8

2

1647

 

TANTO

48,7

2

1063

 

YAGBE

43,6

4

1048

 

IREDE

48,5

1

1369

2ème ARRONDISSEMENT

KPONDEHOU II

42,2

1

371

 

SENADE I

45,4

1

1074

 

SENADE II

47,9

1

1230

 

KOWEGBO

47,5

1

1527

 

AHOUASSA

50,0

1

829

 

GANKPODO

53,9

4

1082

 

DJEDJELAYE

54,2

1

887

 

KPONDEHOU I

50,2

1

1655

 

MINONTCHOU

49,6

4

1130

 

YENAWA

46,4

4

1707

 

LOM'NAVA

44,6

1

437

3ème ARRONDISSEMENT

ADJEGOUNLE

53,7

2

1298

 

ADOGLETA

44,1

1

751

 

GBENONKPO

54,8

4

332

 

HLACOMEY

56,4

4

1213

 

KPANKPAN

44,9

1

1235

 

MIDOMBO

48,8

2

1834

 

SEGBEYA NORD

53,3

1

491

 

SEGBEYA SUD

48,3

4

1300

 

AGBATO

44,7

4

1117

 

AGBODJEDO

43,0

1

1616

 

AYELAWADJE I

57,4

1

1150

 

AYELAWADJE II

38,5

1

542

 

FIFATIN

73,1

1

4

 

ENAGNON

57,7

4

2781

4ème ARRONDISSEMENT

FIFADJI HOUTO (JACK)

17,0

3

359

 

SODJATINME CENTRE

41,6

1

453

 

SODJATINME EST

54,8

1

822

 

SODJATINME OUEST

43,4

1

636

 

ABOKICODJI CENTRE

42,9

1

678

 

ABOKICODJI LAGUNE

39,0

4

260

 

DEDOKPO

47,1

4

1121

 

GBEDJEWIN

37,8

1

631

 

MISSESSIN

34,6

1

777

 

O,H,E

28,6

1

400

 
 
 
 
 
 

GUINCOME

35,2

1

422

5ème ARRONDISSEMENT

TOKPA HOHO

32,8

1

452

 

WLACODJI KPODJI

18,7

2

155

 

WLACODJI PLAGE

32,5

4

1681

 

DOTA

33,2

1

522

 

GBETO

39,4

1

183

 

MIFONGOU

33,0

1

460

 

ZONGO EHUZU

36,4

1

629

 

ZONGO NIMA

32,3

1

438

 

JONQUET

35,6

1

482

 

BOCOSSI TOKPA

29,4

1

406

 

GBEDOKPO

28,6

1

687

 

MISSEBO

31,9

1

378

 

MISSITE

35,0

1

519

 

NOUVEAU PONT

25,5

1

366

 
 
 
 
 
 

AIDJEDO I

43,7

1

693

6ème ARRONDISSEMENT

AÏDJEDO II

46,4

1

724

 

AIDJEDO III

45,1

1

1276

 

AIDJEDO IV

50,5

2

1394

 

AHOUANSORI AGATA

48,6

2

912

 

AHOUANSORI TOWETA I

47,7

4

950

 

AHOUANSORI TOWETA II

49,6

2

933

 

GBEDJROMEDE

47,0

2

1326

 

LADJI

45,9

4

1230

 

DANTOKPA

21,7

1

592

 

HINDE I

57,5

2

1136

 

HINDE II

55,6

2

963

 
 
 
 
 
 

JERICHO

49,2

1

1484

6ème ARRONDISSEMENT

AHOUANSORI AGUE

42,8

2

816

 

VOSSA

44,7

4

289

 

DJIDJE I

45,3

2

962

 

DJIDJE II

55,0

2

1029

 
 
 
 
 
 

GBEDOMIDJI

37,5

1

944

7ème ARRONDISSEMENT

GBENAN

41,0

1

1329

 

GBEWA

48,7

1

6

 

SEDAMI

36,5

1

459

 

SEDJRO

36,1

1

306

 

TODOTE

41,4

1

260

 

YEVEDO

41,1

1

503

 

DAGBEDJI

44,1

1

639

 

ENAGNON

45,9

1

886

 

FIGNON

52,9

2

1360

 

MISSITE

46,8

1

1024

 

SEHOGAN

41,8

1

696

 
 
 
 
 
 

AGBONDJEDO

38,2

1

757

8ème ARRONDISSEMENT

AGONTINKON

45,4

1

1248

 

GBEDAGBA

47,0

2

1225

 

HOUEHOUN

44,6

1

1183

 

HOUENOUSSOU

47,9

1

1541

 

MEDEDJRO

48,1

2

442

 

TONATO

42,6

2

1702

 

MINONKPO

45,6

1

1206

 
 
 
 
 
 

FIFADJI

49,6

2

7127

9ème ARRONDISSEMENT

VOSSA KPODJI

49,7

2

1404

 

ZOGBO

55,6

2

1203

 

ZOGBOHOUE

58,0

2

4962

 
 
 
 
 
 

GBENONKPO

52,0

2

1225

10ème ARRONDISSEMENT

KOUHOUNOU

56,6

2

2679

 

MIDEDJI

56,5

2

871

 

MISSEPLE

41,7

2

1003

 

MISSOGBE

56,7

2

771

 

VEDOKO

47,8

2

945

 

YENAWA

49,5

2

2151

 
 
 
 
 
 

GBEDIGA I

39,0

1

134

11ème ARRONDISSEMENT

GBEDIGA II

44,6

1

504

 

GBEGAMEY I

39,2

1

767

 

GBEGAMEY II

48,3

2

542

 

GBEGAMEY III

45,1

1

808

 

GBEGAMEY IV

53,8

1

1014

 

ST JEAN I (MIFONGOU)

50,8

2

777

 

ALLOBATIN

44,0

2

419

 

AYIDOTE

33,4

2

340

 

FINAGNON

51,6

2

383

 

HOUEYIHO I

42,8

2

740

 

HOUEYIHO II

48,3

2

1165

 

VODJE CENTRE

45,6

2

606

 
 
 
 
 
 

AIBATIN I

57,7

2

1244

12ème ARRONDISSEMENT

CADJEHOUN

47,7

1

866

 

COCOTIER

44,8

1

444

 

FIDJROSSE CENTRE

54,9

2

1565

 

FIDJROSSE KPOTA

46,3

4

6136

 

FIYEGNON I

40,6

4

979

 

FIYEGNON II

43,7

4

898

 

AHOUANLEKO (FINAGNON)

42,3

1

437

 

CADJEHOUN 2

50,7

2

942

 

CADJEHOUN 3

50,4

2

538

 

CADJEHOUN 4

42,9

1

699

 

CADJEHOUN 5

47,3

1

768

 

CADJEHOUN KPOTA

44,9

2

732

 

VODJE KPOTA

44,9

2

1528

 
 
 
 
 
 

AGLA

52,0

4

8481

13ème ARRONDISSEMENT

AHOGBOHOUE

40,7

4

1513

 

AIBATIN II

61,8

2

2503

 

GBEDEGBE

56,1

2

642

 

HOUENOUSSOU

48,8

2

802

 

MISSITE

62,7

2

633

 

Total

47,7

 

154346

 

Tableau n°25 : La mobilité résidentielle des locataires de Cotonou

Arrondissement de résidence actuelle

Arrondissement souhaité

Total

 

Départs attendus

 
 
 
 
 

1er arr.

2e arr.

3e arr.

4e arr.

5e arr.

6e arr.

7e arr.

8e arr.

9e arr.

10e arr.

11e arr.

12e arr.

13e arr.

Godomey

Calavi

autres localités

 

Ne veulent pas changer d'arrondissement de résidence

Veulent quitter Cotonou

Veulent changer d'arrondissement de résidence tout en restant à Cotonou

1er arrondissement

3

1

0

1

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

6

3

Effectif

16

44

56

2e arrondissement

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1

0

0

1

0

1

4

4

Pourcentage

13,8

37,9

48,3

3e arrondissement

2

0

1

2

0

0

2

0

0

0

1

1

0

0

0

0

9

8

 
 
 
 

4e arrondissement

1

0

1

1

1

1

0

0

0

1

0

3

0

0

0

1

10

9

 
 
 
 

5e arrondissement

0

0

0

0

2

0

2

0

0

0

0

1

0

0

0

1

6

4

 
 
 
 

6e arrondissement

1

0

0

0

0

0

0

1

0

0

0

1

0

1

0

2

6

6

 
 
 
 

7e arrondissement

2

0

0

0

1

1

0

1

0

1

0

1

0

0

1

0

8

8

 
 
 
 

8e arrondissement

1

0

0

0

0

0

1

3

1

0

1

3

0

3

1

0

14

11

 
 
 
 

9e arrondissement

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1

0

1

0

1

3

3

 
 
 
 

10e arrondissement

0

0

0

1

0

0

1

0

0

2

3

4

0

1

2

1

15

13

 
 
 
 

11e arrondissement

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2

1

0

1

3

8

15

13

 
 
 
 

12e arrondissement

1

0

0

0

1

0

0

0

0

0

0

2

0

0

1

1

6

4

 
 
 
 

13e arrondissement

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2

0

2

4

6

14

14

 
 
 
 

Total

12

1

2

5

6

2

6

5

1

4

8

20

0

10

12

22

116

100

 
 
 
 

Arrivées attendues

9

1

1

4

4

2

6

2

1

2

6

18

0

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Indice d'attraction (Attraction si >1, répulsion si <1)

3,00

0,25

0,13

0,44

1,00

0,33

0,75

0,18

0,33

0,15

0,46

4,50

0,00

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Source : Calculs faits à partir des données de l'enquête `'Coût des habitation

Tableau n°26 : Les attributs de résidence souhaitée par les locataires

Mobilité des locataires de Cotonou

Attribut de la résidence souhaitée : Zone calme

Attribut de la résidence souhaitée : Pas de pollution

Attribut de la résidence souhaitée : Zone accessible

Attribut de la résidence souhaitée : Près du centre ville

Attribut de la résidence souhaitée : Zone commerciale

Attribut de la résidence souhaitée : Zone animée

Attribut de la résidence souhaitée : Proche du lieu de travail

Attribut de la résidence souhaitée : Pour éviter l'inondation

Attribut de la résidence souhaitée : Autres

Veulent changer d'arrondissement dans Cotonou

53,6

17,9

21,4

17,9

7,1

17,9

26,8

1,8

46,4

Veulent quitter Cotonou

40,9

40,9

4,5

0,0

0,0

0,0

6,8

4,5

43,2

Total

48

28

14

10

4

10

18

3

45

F de Fisher

0,212

0,011

0,015

0,003

0,072

0,003

0,01

0,427

0,749

Source : Calculs faits à partir des données de l'enquête `'Coût des habitations'

Tableau n°27 : Dispositions prises par les locataires de Cotonou pour améliorer leurs conditions d'habitation et horizon de réalisation

Dispositions prises pour améliorer conditions d'habitations

Moyenne

Médiane

N

changer de logement

2,5

2

25,4

acquérir un terrain

4,4

3,5

22,8

bâtir le terrain qu'on possède déjà

2,8

2

24,6

Trouver une habitation économique

2,1

1

6,1

Autres

0,5

0

21,1

Total

2,5

2

100,0

F de Fisher

0,004

Source : Calculs faits à partir des données de l'enquête `'Coût des habitations''

Les normes du logement

Les normes d'un logement diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement décent ou d'un logement adéquat. Un logement décent, est un logement qui offre un minimum de surface utile permettant à son ou à ses occupants d'aller et venir sans avoir l'impression d'être dans une cage. Il doit être bien éclairé, bien aéré et offrir des commodités telles que des toilettes propres et l'accès à l'eau potable. Ces normes existent mais diffèrent d'un pays à un autre en fonction des paramètres tels que le climat, la culture, le niveau de vie, ...etc. par contre un logement adéquat répond aux composants essentiels que sont:

ü La sécurité légale de l'occupation;

ü L'existence de services, matériaux, équipements et infrastructures;

ü La capacité de paiement;

ü L'habitabilité;

ü La facilité d'accès;

ü L'emplacement;

ü Le respect du milieu culturel.

Le droit à un logement adéquat s'applique à tout le monde. Aussi bien les individus et les familles ont droit à un logement adéquat sans considération d'age, de situation économique, de groupe, de statut et d'autres facteurs. En particulier la jouissance de ce droit ne doit faire l'objet d'aucune forme de discrimination.

Le droit au logement ne devrait pas être interprété dans un sens étroit et restrictif. Il devrait être vu comme un droit de vivre quelque part, en sécurité, dans la paix et dans la dignité. Il devrait être assuré à toutes les personnes, sans tenir compte des revenus ou d'accès aux ressources économiques

L'administration du logement de type classique repose sur le contrôle et la réglementation. L'instrument privilégié de ce contrôle est le code du bâtiment, recueil de règlement visant à couvrir toutes les situations possibles. Nombre d'administrateurs, se faisant les défenseurs des codes du bâtiment et des normes d'habitation, affirment qu'ils sont nécessaires pour assurer la sécurité, l'économie et l'efficacité et soutiennent que, si les citoyens ne sont pas informés de ce qu'ils doivent construire et comment, il en résulterait l'anarchie et les droits des propriétaires ne seront pas protégés.

Le souci de sécurité se traduit, entre autres, i) par l'interdiction d'utiliser le chaume, les roseaux et même le bambou pour la construction de maisons urbaines, car ces matériaux créent des risques d'incendie; ii) par l'imposition de normes rigoureuses quant à l'emploi de pierres et d'autres matériaux lourds dans les zones exposées aux tremblements de terre; iii) par des règlements relatifs au nombre de personnes pouvant habiter une maison, étant donné la crainte des épidémies; iv) par l'obligation de laisser un écart d'au moins 15 mètres entre un puits et le champ de percolation d'une fosse septique pour éviter la contamination des sources d'eau.

Dans les pays avancés, l'établissement et l'application des codes du bâtiment et de normes d'habitation ont contribué fortement au bien-être de la population. Dans les pays en développement, toute fois, nombreux sont ceux qui mettent en doute l'utilité des codes et normes. Les pauvres disent-ils, sont gênés dans leurs efforts pour se construire une maison, laquelle, sans être idéale leur permettrait de se mettre à l'abri des intempéries, en attendant des jours meilleurs. Or l'imposition de norme rendrait la construction coûteuse et donc non accessible. Bien pis, en cas de destruction de l'habitat défectueux, les codes et les normes privent les pauvres de leur principal investissement; l'objectif de protection de la population se transforme ainsi, du moins à première approximation, en campagne de promotion de l'absence d'habitat.

Au Bénin et plus particulièrement à Cotonou la concession typique a une superficie de 400 à 600m² entourés d'une clôture de 2 mètres de hauteur. Les derniers lotissements ont révisé cette moyenne à la baisse (300m²). La multiplication des morcellements pour augmenter le nombre de parcelles d'habitation, aggrave le caractère anarchique et non planifié de l'urbanisation au Bénin. Une ou plusieurs maisons de type traditionnel ou traditionnel amélioré sont disposées autour d'une cour centrale ou plusieurs cours. Souvent, un des bâtiments donne accès à la rue pour servir aux activités commerciales et artisanales (SERHAU-SA, 2000).

Quant aux normes internationales, elles prédisent que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant, soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

L'arrêté n°0033 MET/DC/DUH du 8 octobre 1990, définissant les prescriptions minimales à observer pour la délivrance du permis de construire, se présentent comme suit:

Dimensions des pièces habitables: sont considérées comme pièces habitables, les pièces qui sont destinées à l'habitation de jour ou de nuit d'une ou plusieurs personnes et qui servent au repos, à l'agrément, aux repas et aux activités de leurs occupants habituels. Ces pièces doivent avoir une superficie d'au moins 9m² avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,80m. Cette superficie sera d'au moins 12 m² dans le cas d'une chambre unique et d'un minimum de 16m² pour la pièce de séjour. La plus petite dimension d'une pièce habitable ne devra pas être inférieure à 2,00m pour les pièces rectangulaires. Sont exclus du calcul de la superficie des pièces habitables, les surfaces de placards, penderies ou débarras ouvrant sur ces pièces.

Eclairement - surface de baies: les pièces habitables et les cuisines ne doivent être éclairées au moyen d'une ou de plusieurs baies (portes et fenêtre ouvrant à l'extérieur dont l'ensemble devra avoir une superficie au moins égale au sixième (1/6) de celle de la pièce. Les parties des baies situées à moins de 0,50m au-dessus du sol fini ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

Ventilation -aération: les pièces habitables seront conçues de manière à y assurer un confort thermique acceptable par ventilation naturelle qui suppose un renouvellement permanent de l'air obtenu en utilisant au mieux les différences de pression entre l'intérieur et l'extérieur provenant tant de la force dynamique des courants extérieurs que des gradients de température. Les projets de construction seront établis de manière à assurer la ventilation naturelle d'au moins la moitié des pièces habitables. La ventilation transversale devra être recherchée et favorisée. En cas de ventilation mécanique forcée, les dispositions prévues devront être mentionnées au devis descriptif et sur les plans.

Il semble que très peu d'efforts sont faits pour amener la population à respecter les prescriptions du permis de construire. Seulement moins de 15%, en effets des constructions érigées dans la ville de Cotonou ont un permis de construire. Le constat est fait aussi en ce qui concerne le permis d'habiter. Notons que le permis de construire, aux termes de l'article 2, du décret 89-112 du 24 mars 1989 portant réglementation de la délivrance du permis de construire en république du Bénin, est l'acte par lequel une autorité publique constate à priori que des projets de construction peuvent être autorisés au regard des différentes dispositions législatives ou réglementaires.

Les notions de confort hygrométriques qui se traduisent au niveau architectural par la nécessité de ventiler les espaces, de minimiser l'ensoleillement des surfaces et de protéger les ouvrages de la pluie et de l'humidité ne sont pas encore normalement prises en compte. C'est dire que les prescriptions de l'arrêté n°0033 MET/DC/DUH du 8 octobre 1990, définissant les normes minimales à observer pour la délivrance du permis de construire en ces articles 3-4-5-6-7-8-12-13 ne sont pas respectés par la majorité de la population lors des constructions et rien ne semble être fait pour corriger cet état de chose.

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