Evolutions et changements du statut SIIC

CHAPITRE 4. CONCLUSION

Depuis sa creation en 2003, le regime SIIC n'a cesse d'evoluer et cela afin de s'a dapter aux contraintes et aux besoins du marche.

Ce dernier n'avait pas la pretention d'être un regime parfait des sa creation au contraire il s'inscrivait dans une demarche d'evolution, d'a daptation aux contraintes et aux besoins du marche ainsi qu'aux interêts economiques globaux. Là est tout l'interêt du regime, son a daptabilite et sa capacite a repon dre aux attentes du moment. Là ou l'instabilite juri dique et fiscale rebute les investisseurs, le caractere mouvant du regime les a attires. Avec plus de 55 SIIC en 2007 contre 10 en 2003, le compartiment immobilier frangais a ete l'un des plus dynamique en terme de creation d'entreprise. Les actionnaires et les dirigeant de ces SIIC ne se sont pas trompes, avec un volume d'investissements de 1.21 milliard d'euros en 2003, les investissements realises par des SIIC ont represente 12 milliards d'euros en 2006 soit la moitie du total des investissements realises en France, a cette perio de (26 milliards d'euros). La capitalisation boursière de ce compartiment a bon di de 16.5 milliards en 2001 a 55 milliards en 2006, soit environ 2.5% de la bourse de PARIS.

D'un point de vue purement financier l'aventure SIIC a ete jusqu'a present un succes. Cette reussite n'a cepen dant pas ete que commerciale, le regime SIIC a aussi permis une acceleration des politiques de diversification. La recherche de ren dement eleve ainsi que les avantages conferes par l'article 210 E ont dope les cessions realisees par des utilisateurs et par la meme occasion permis aux SIIC d'investir dans actifs non conventionnels : hotels, cliniques, enseignes specialisees...et peut etre bientot les universites, les prisons, les hopitaux. La marge de manoeuvre etant au demeurant encore importante. Quan d 75% de l'immobilier americains est detenus par des institutionnels, cette proportion tombe a 25% pour la France. Quan d aux Etats unis ou les REIT crees dans les annees 60 sont detenus a hauteur de 20% par des particuliers, la proportion en France s'estime autour des 7%.. Un enorme effort de communication doit donc etre realise aupres :

- du grand public

- des gestionnaires de patrimoine,

- de la presse economique et financiere en general

afin de permettre a ce nouveau vehicule d'epargne de se democratiser. La volonte affichee de l'Etat de favoriser ce type d'epargne ainsi que les modifications apportees par SIIC4 en matière de dispersion du capital (flottant minimum 15%, detention par un seul actionnaire < 60%) abon dent d'ailleurs en ce sens.

Nous avons prece demment aborde le bilan des SIIC a travers leur volet economique. Ce bilan bien que positif ne doit pas occulter les difficultes que represente le changement de statut. Il est important de retenir qu'une SIIC est avant tout une societe cote et qu'a ce titre la preparation a la cotation ainsi que l'analyse strategique qui la precede sont des etapes cruciales.

La motivation d'une fonciere a adopter le regime SIIC ne peut donc etre que fiscale. D'autant plus que les coOts :

- d'intro duction :R.^, 1 million d'€ + 3 a 5% des capitaux leves ou de rachat d'une coquille : 4 a 5 millions d'€uros,

- de gestion : R-: 2 millions d'€uros de frais de gestion pour une societe (c MIDCAP » + 3 a 5% des nouveaux capitaux leves.

sont relativement elevee et que la gestion d'une societe cotee est lourde et necessite de nombreux moyens humains ainsi que des competences specifiques.

Les differents avantages fiscaux doivent de ce fait titre nettement superieurs aux coOts supplementaires engen dres par une cotation sur le marche boursier. Une societe doit donc se preparer a cela et pren dre conscience des differents changements qui vont l'affecter de maniere durable. Elle doit pour cela mener une analyse structurelle afin d'i dentifier ses forces et ses faiblesses ainsi que les elements moteurs et les freins a une introduction boursière. Dans un second temps l'analyse strategique, et la preparation a l'intro duction con ditionneront la reussite de cette nouvelle aventure.

En outre les coOts d'intro duction et de gestion etant relativement eleves, la societe devra etre en mesure de demarrer cette nouvelle aventure tout en remunerant ces actionnaires, ceci afin de conserver son attractivite des les premiers echanges de titres. Il convient en outre d'avoir une approche globale qui permette a la societe une transformation en douceur ainsi qu'une croissance lui permettant de rapi dement attein dre une taille critique a la fois en terme de detention d'actifs (minimum 250 millions) et en terme de flottant (environ 500 millions). Ce qui lui permettra d'optimiser ses coOts de gestion.

Un autre objectif devra etre poursuivi par la societe en terme de croissance, elle devra attein dre une taille lui permettant de diminuer le risque d'Offre Publique d'Achat notamment dans le cas ou le flottant serait relativement important comme pour UNIBAIL RODAMCO : 14.7 M ds pour un flottant de 100% ou la S.T.E : 640 millions d'euros de capitalisation pour un flottant de 75%. Cette taille serait estimee aux environs du milliard d'euros de capitalisation.

Le business model en sera lui aussi mo difie, une SIIC est une structure lourde en terme de gestion et qui du fait de sa cotation est amenee a developper et a arbitrer de maniere regulière, contrairement a une structure dite passive qui n'aurait quant-a-elle aucun interSt a opter pour le regime SIIC.

slid : Evolutions, Changement de statut & limites du regime

54 sur 59

Hormis l'aspect financier de la chose, le changement de statut necessite un changement de mentalite a l'interieure même de l'entreprise. Ce changement necessite en effet d'a dopter une approche plus transparente de la gouvernance d'entreprise, envers les actionnaires et l'a dministration fiscale mais aussi envers le marche et ses differentes composantes (analystes, banques, investisseurs, actionnaires minoritaires...Cela necessite un enorme travail de reporting, de marketing et de communication. De plus, evoluer dans un marche cote, c'est d'avantage s'exposer :

- a la speculation boursiere,

- a l'effet de mode,

- aux peurs et a l'irrationalite de certains investisseurs,

- aux tentatives de destabilisation,

- aux tentatives de rachat emanant d'autres operateurs.

Nous l'avons donc bien compris la transformation en SIIC necessite une adhesion de l'ensemble des composantes de l'entreprise ainsi que des ses partenaires, un business plan et une approche de la gouvernance d'entreprise differente.

Nous avons partiellement aborde l'avenir du regime et ce par le biais de la democratisation de ce dernier aupres des epargnants, des marges de manoeuvre liees a la proportion d'epargnants dans les SIIC en comparaison avec les REIT americains (7% contre 20% aux USA) ainsi que du potentiel lie a l'externalisation du patrimoine frangais (25% de proprietaires institutionnels contre 75% aux USA). Pour terminer nous traiterons :

- de l'impact de la crise des subprimes sur les SIIC,

- de l'OPCI en tant que vehicule complementaire et concurrent

- de l'avenir du regime en Europe et notamment la creation d'un statut europeen

Nous l'avons constate, le bilan du regime SIIC est positif, cepen dant l'avenir semble moins favorable a ce dernier et ce pour les raisons economiques que nous connaissons. Il y a aura certainement moins de creation de SIIC dans l'avenir notamment a cause de ce contexte financier moins favorable mais aussi a cause d'une desaffection liee au repricing des banques suite a la crise americaine dite des "subprimes". Il semblerait tout de même que ralentissement actuel se prolonge même si cette crise des (c subprimes » n'affecte pas reellement les investisseurs longs. Un assainissement du marche est donc a prevoir et il semblerait que l'avenir soit fait de concentration ayant pour principal objectif d'attein dre la taille critique aborde prece demment.

slid : Evolutions, Changement de statut & limites du regime

55 sur 59

De plus l'arrivee des OPCI pouvant etre presentees, et ce a juste titre comme un vehicule

concurrent est aussi un vehicule complementaire. En effet ce nouveau vehicule peut etre presente comme un concurrent de la SIIC avec neanmoins quelques limites dont :

- son manque de liqui dite, l'OPCI est de part sa structure plus liqui de que la SCPI, elle n'aura cepen dant jamais la liqui dite que confere la bourse.

- sa limite dans l'appel a la dette, les SIIC n'etant pas limitees en terme de LTV,

- son caractere tres « franco frangais » en terme d'investissement. L'OPCI se prate tres mal a des operations pan europeennes (FDR/BENI STABILI, UNIBAIL/RODAMCO...) meme si elle a la possibilite d'investir une partie des fonds sur un marche etranger.

En revanche l'OPCI peut proce der a des investissements plus diversifies que ceux des SCPI :

- 60% des encours seront places dans des immeubles (contre 95% pour les SCPI),

- 10% devront etre conserves en liqui dites,

- les 30% restant pourront se placer en immeubles ou en valeurs liees ou non a l'immobilier. Et de ce fait peut aussi titre consi deree comme un vehicule complementaire est ce :

- en devenant un vrai marche secon daire de la pierre papier (notamment avec l'arrivee de « pierre-papiers » issues des contraintes SIIC4),

- en prenant des participation dans des SIIC investissant a l'etranger.

Les SIIC et les OPCI peuvent donc se concurrencer mais se presentent d'avantage comme des pro duits complementaires s'inscrivant dans des strategies differentes notamment en terme

d'investissements et de prises de participations a l'etranger.

L'avenir des SIIC est aussi favorise par l'engouement qu'elles provoquent aupres des investisseurs etrangers qui obtiennent ainsi l'acces a

- un vehicule d'investissement fiscalement avantageux,

- a des societes specialisees et donc a des portefeuilles d'actifs diversifies,

- a un management professionnel local.

slid : Evolutions, Changement de statut & limites du regime

56 sur 59

L'internationalisation de l'immobilier en terme d'investissements ou de prises de participations dans des sociétés nous amene a nous interroger sur l'existence future d'un régime SIIC européeni¹) et sur les liens pouvant exister entres des SIIC européennes (prises de participation, montage de structures communes...). La volonté de créer ce régime commun est réelle cepen dant l'ensemble des acteurs européens sont confrontés aux barrieres juri diques (pb d'harmonisation des regles juri diques au sein de l'union européenne)et fiscales (localisation du pays d'imposition, fiscalité des flux transfrontaliers...). Une harmonisation des régimes par les états est pour l'instant écarté, celle ci ayant vraisemblablement pour conséquence un nivellement par le bas. Pour terminer, Il semblerait donc que l'harmonisation par le contentieux soit une nouvelle fois de mise.

⁽¹⁾ Pour rappel la création du régime S.E (Société Européenne) a mis plus de 30 ans a se mettre en place.

slip : Evolutions, Changement de statut & limites du régime

57 sur 59