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La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire.( Télécharger le fichier original )par Julio Chancel Makouba Mouyama Université catholique dà¢â‚¬â„¢Afrique Centrale - Master II Contentieux et Arbitrage des Affaires 2008 |
CONCLUSION GENERALE73 La protection du banquier dans les opérations de
crédit hypothécaire en zone CEMAC Au terme de l'étude relative à la protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire en zone CEMAC, il y a lieu de souligner que cette protection est mitigée. Certes, il a été démontré dans une première analyse que le banquier jouit d'une protection certaine lors de la constitution du crédit hypothécaire. Et ce, en vertu de la sûreté hypothécaire affectée au crédit. Sûreté que l'on sait spéciale au regard de sa nature (moins exposée au risque de détournement et de dépréciation) et aisée de par sa constitution. D'autant plus qu'en dehors des mesures légales, dont le respect suffit pour assurer la validité et l'opposabilité de cette sûreté, d'autres mesures spécifiques viennent généralement renforcer la protection du banquier. Et que, très souvent, la mise à disposition des fonds est conditionnée par le respect préalable des mesures sus-évoquées. Mais, la seconde analyse axée sur le recouvrement des crédits hypothécaires, en dehors du cadre des remboursements spontanés, nous contraint à admettre que la protection du banquier était bel et bien insuffisante. En effet, force a été de constater que les procédures prévues par le législateur pour recourir au recouvrement ne conviennent pas aux intérêts du banquier. Et ce, qu'il s'agisse de la procédure de saisie immobilière exigée face au débiteur in bonis ou des procédures collectives réservées au débiteur en difficulté. La première, se caractérisant par sa longueur et sa complexité, consacre le risque d'immobilisation des fonds. Tandis que les secondes, en plus de l'immobilisation des créances et des nombreuses atteintes portées au droit des créanciers, font demeurer le paiement incertain. Face à ces difficultés de recouvrement et leur impact négatif sur l'économie, il serait souhaitable que le législateur OHADA procède à un aménagement des procédures de recouvrement. Lequel pourrait déboucher sur une véritable réglementation des procédures de réalisation des hypothèques. Pour ce faire, certaines solutions sont suggérées : La première consisterait à une modification de l'alinéa 2 de l'article 246 de l'A.U.P.S.R.V.E. Cet article, qui soumet le recouvrement des crédits hypothécaires au respect des formalités structurant la saisie immobilière, permet également d'annuler par son alinéa 2 toutes les conventions favorables à une réalisation amiable de l'hypothèque266. Or, un tel article, bien qu'il réaffirme la condamnation de la clause de voie parée, empêche l'usage du pacte commissoire qui serait certainement une alternative intéressante. 266 V. Niamey, chambre civile. Arrêt n°79 du 19 avril 2004. Y.K c/ B.I et N.C. www.ohada.com/Ohadata J-05182. 74 La protection du banquier dans les opérations de
crédit hypothécaire en zone CEMAC En effet, défini comme une convention par laquelle un créancier gagiste ou hypothécaire obtient de son débiteur qu'il deviendra propriétaire de la chose gagée ou hypothéquée en cas de non paiement, le pacte commissoire a l'avantage de faciliter la réalisation des biens hypothéqués. Ce qui peut constituer un avantage de temps et d'argent. L'avantage de temps sera mis au profit du banquier qui ne verra pas sa créance immobilisée pendant une longue période sauf, en cas d'ouverture de procédure collective à l'endroit du débiteur survenant avant l'exigibilité de sa créance. Tandis que, l'avantage d'argent sera mis au profit du débiteur. Car, s'il est parfois avancé que la vente judiciaire des immeubles permet au débiteur d'obtenir un meilleur prix267, l'on peut également souligner qu'elle est généralement une source de dépense pour ce dernier et que l'usage du pacte commissoire n'empêche pas une vente à meilleur prix. Les parties pourront toujours indexer le prix conformément à la pratique réalisée pour la vente d'immeubles situés aux alentours de l'immeuble hypothéqué. Et, en cas de contestation, recourir au juge afin qu'il désigne un expert immobilier pour fixer le prix. La seconde solution consisterait à reconnaître au banquier un droit de solliciter l'attribution de judiciaire de l'immeuble. Cette solution existe déjà en pratique. En effet, si l'on observe attentivement la réalisation des immeubles hypothéqués par voie de saisie immobilière, on se rendra bien compte que le banquier poursuivant est déclaré adjudicataire au cas où aucune enchère était portée sur la mise à prix. Cette solution aboutit en réalité à l'attribution judiciaire de l'immeuble à charge pour lui de s'acquitter du surplus du prix fixé dans le cahier des charges. Une telle solution permettra d'ailleurs d'aligner le droit du créancier hypothécaire sur celui du créancier gagiste et d'éviter le risque d'immobilisation de la créance. Le pacte commissoire et l'attribution judiciaire de l'immeuble peuvent parfaitement être adoptés en tenant compte de l'équilibre entre les droits des créanciers poursuivants, du saisi et des tiers268. Pour se faire, ces procédures pourraient être réservées à la réalisation des immeubles ne constituant pas le principal domicile du débiteur. Et, exercer par les différents intéressés en fonction de l'ordre établi par l'inscription des droits à la conservation foncière. Ces solutions déjà applicables dans certains pays pour servir boussole au législateur OHADA. 267 KUATE TAMEGHE (S.S) op. cit. P. 246 268 V. Dans ce sens, l'ordonnance 26 mars 2006 reformant les sûretés en France. La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire en zone CEMAC Par MAKOUBA MOUYAMA Julio Chancel 75 |
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