De l'occupation illégale en droit positif congolais. à‰tude des quelques cas devant les tribunaux de la ville de Kinshasa.

§II : ANALYSE DE LA BASE LEGALE DE L'OCCUPATION ILLEGALE.

Comme nous l'avons signalé ci-haut que la base légale reste jusqu'à ces jours au sein de la loi du 20 juillet 1973 et précisément c'est l'article 207 de la loi sous examen qui est la base légale de cette infraction.

Cependant, nous allons dans un premier temps énoncer cet article 207(I) et puis dire un mot sur les éléments énoncés dans cet article sous examen(II).

I. Base légale : Art.207 de la loi du 20/07/1973

Cet article se présente comme ceci : « Tout acte d'usage ou de jouissance d'une terre quelconque qui ne trouve pas son titre dans la loi ou un contrat, constitue une infraction punissable d'une peine de deux à six mois de servitude pénale et d'une amande de cinquante à cinq cent zaïres ou d'une de ces peines seulement. Les co-auteurs et complices de cette infraction seront punis conformément aux prescrits des articles 21 et 22 du code pénal ».

II. Examen de l'article 207 de la loi du 20 Juillet 1973.

Ici, il est question de faire une analyse des éléments énoncés dans cet article et ces éléments sont tels que nous l'avons soulignés ci-haut.

1. Tout acte d'usage ou de jouissance d'une terre quelconque

A. Acte

Par acte, nous entendons toute action consistant en une manifestation de la volonté délibérée de l'homme. C'est donc toute action volontaire que l'homme pose, par exemple, l'action de construire sur un terrain, c'est un acte qu'on pose.

Cependant, Il y a des actes commis par omission qui peuvent être constaté sur le chef de l'auteur comme une infraction telle, de la non assistance en personne en danger, ce n'est pas ces tels actes que nous parlons ici.

Ici nous parlons des actes commis effectivement par l'action d'un homme et qui peut être qualifiés comme une infraction par commission, il s'agit donc d'un acte commis effectivement par l'homme.

B. Usage

L'usage s'entend d'un droit que l'Etat reconnait à une personne sur un fond d'en jouir soi-même ou avec sa famille, soit en y habitant, soit en y créant des entrepôts pour soi-même^19(*).

C'est donc un droit de se laisser servir d'une chose selon sa destination et dans le contexte de l'article 207 sous examen, l'usage ici, n'est pas un droit au vrai sens du mot mais plutôt un fait de se servir de quelque chose c'est-à-dire de l'utiliser ou l'exploiter selon sa destination.

C. La jouissance

Par jouissance, nous voyons directement les résultats, ce qui veut dire, les bénéfices et avantages attachés à la possession d'un bien ou d'un patrimoine.

Un droit de perception sur les fruits d'un bien, qui est donc, un attribut de la propriété.

Dans le contexte de cet article, la jouissance est donc l'action de tirer profit ou les satisfactions qu'un bien est capable de procurer.

Lorsqu'on dit : « cette parcelle n'est à vendre », en quelque sorte on est entrain de signaler qu'il s'agit du droit de jouissance de cette parcelle qui n'est pas à vendre et non le droit de propriété. Seul l'Etat est l'unique propriétaire de sol et de sous-sol ou mine^20(*).

D. Une terre quelconque

Par une terre quelconque, nous avons ici l'idée d'un terrain et ce dernier évoque l'idée d'une parcelle de terre ou une portion de territoire ou même l'étendue de cette terre.

Dans le cas d'espèce, une terre, s'agit donc, d'une étendue limitée, bornée susceptible d'exploitation et qui est considérée comme objet de possession.

Lorsqu'on ajoute l'adjectif « quelconque » c'est pour marqué une indétermination absolue c'est-à-dire n'importe quelle étendue limitée, bornée susceptible d'exploitation et qui est considérée comme objet de possession.

2. Titre

Le titre est l'écrit ou un document servant à constater un acte juridique ou un acte matériel pouvant produire des effets juridique.

Le titre ici c'est tout document mais il faut que ce document tire sa source dans la loi ou le contrat, il y a par exemple : le livret de logeur, le contrat de vente de la parcelle, contrat de location ou l'acte de vente et même le certificat d'enregistrement, etc.

Conformément à la loi, le certificat d'enregistrement^21(*), qui est donc un document qui atteste la propriété immobilière légalement acquise et enregistré par un fonctionnaire, en l'occurrence, le conservateur des titres immobiliers, qui donne ce titre moyennant perception des droits par l'Etat.

C'est ainsi que la loi ne reconnait que le certificat d'enregistrement comme seul titre constatant légalement le droit de jouissance immobilière ou le droit de jouissance foncière d'une personne^22(*).

C'est malheureux de constater les fraudes qui se déroulent aujourd'hui sur le certificat d'enregistrement pour conférer la propriété à quelqu'un. C'est pourquoi nous allons nous en tarder un peu sur ce document que nous avons pris comme échantillons parmi les titres reconnus à l'article 207 sous examen.

La question que nous nous somme posée est celle de savoir, si, un certificat d'enregistrement portant mention « duplicata » est-il admissible comme titre légale transférant la propriété ?

Avant de répondre à la question du duplicata, disons un mot sur la nature de ce titre.

a. Nature du certificat d'enregistrement

Le certificat d'enregistrement est inspiré de real property act, adopté en Australie du sud en 1858 et mise au point en 1861 à l'initiative de Sir R.TORRENS en vue d'établir spécialement du crédit dans le domaine foncier^23(*).

Cependant, comme titre servant de preuve sur le droit de jouissance foncière, le certificat d'enregistrement revêt en son sein une double nature, d'abord, il est un acte administratif et spécial et ensuite il est un acte authentique.

Il est un acte administratif parce qu'il est établit par une autorité administrative et il est un acte spécial parce qu'il ne rentre pas dans l'administration.

Il est aussi un acte authentique dans ce sens qu'il requiert toute une longue procédure pour son établissement et que ses éléments ne fait pas l'objet d'un doute quelconque, d'où sa force probante qui lui rend donc inattaquable^24(*).

Après la connaissance de la nature de certificat d'enregistrement, nous répondons à présent sur la question du duplicata de certificat d'enregistrement.

b. Quid du duplicata de certificat d'enregistrement^25(*) ?

En principe, lorsque le conservateur des titres immobiliers dresse un nouveau certificat d'enregistrement, l'ancien ne peut plus survivre car il sera remplacé par le nouveau^26(*). Ce dernier doit être conforme à l'ancien et doit être frappé d'un timbre « annuler ».

Cependant l'on rencontre sur le terrain de duplicata de certificat d'enregistrement et c'est vraiment une pratique illégale car c'est de là même la contradiction avec l'article 207 lorsqu'il parle d'un titre tiré de la loi ou du contrat, d'où l'insécurité sur le domaine foncier car le détenteur du duplicata sera donc en même temps le détenteur de l'original et portant sur un même bien, ce qui lui permettra de passer deux ou plusieurs transactions avec des différentes personnes sur le même bien, créant ainsi des litiges immobilières. Il ne peut y avoir deux titres pour un même fond ni pour une même personne sur le même fond.

Ainsi donc, la perte, la destruction, le vol, le pillage ou même le changement de l'ancien certificat pour un nouveau ne peut pas pour ce nouveau, faire l'objet de duplicata.

Au lieu d'apporter la paix, le certificat d'enregistrement nous apporte l'épée que nous servons pour nous poignardé contre les autres.

Donc un certificat avec mention duplicata doit être directement attaqué parce que sa vas à l'encontre de l'article 207 selon notre étude.

3. loi ou contrat

A. Loi

La loi dont on parle ici est la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980.

Cela revient à comprendre qu'il s'agit de la loi qui approuve un contrat de concession des terres ayant une superficie reconnue et accordée légalement par l'Etat à travers son ministère d'urbanisme et habitat.

B. Le contrat

Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose^27(*). C'est une convention qui a pour objet la création ou le transfert de propriété et s'agit donc ici d'un contrat de concession perpétuelle ou ordinaire sur le domaine foncier de l'Etat.

Il s'agit ici de toute convention conclue en matière de la cession d'une terre.

4. La servitude pénale et l'amande

Que sa soit la servitude pénale ou l'amande, les deux sont des peines infligées sur le coupable à titre de sanction sur une infraction commise.

Dans l'arsenal de l'article 207 il requiert la servitude pénale ou l'amande ou l'une de ces peines seulement, ce qui veut dire que les deux ne vont pas ensemble soit l'une soit l'autre qui sera prononcée.

C'est ainsi que nous analysons tour à tour la peine de servitude pénale et celle d'amande.

a. La peine de servitude pénale^28(*).

Lorsque nous parlons de servitude pénale, en droit, nous voyons directement une peine qui ouvre le chemin de la prison pour une personne déclarée coupable par la loi. En d'autre terme, c'est la peine d'emprisonnement.

En droit congolais, il y a plusieurs formes de peine de servitude pénale mais l'article 207 consacre en son sein la servitude pénale à temps. Dans cette dernière, le délinquant ou le coupable est condamné à passer un moment en prison puis être libérer par la suite à l'expiration de ce délai. Le minimum de ce délai est de 1 jour et le maximum est de 20 ans.

Le fait que l'article 207 sous examen fixe deux à six mois de servitude pénale, c'est donc une affirmation de servitude pénale à temps.

b. La peine d'amande^29(*)

La peine d'amande consiste à une somme d'argent que le condamné a l'obligation de verset au trésor public à titre de sanction. Le minimum de ce montant est de 1 FC, à percevoir par l'Etat.

Mais il y a un problème de conversion et du transfert, la loi doit quitter le zaïre monnaie pour se convertir en franc congolais tout en tenant compte du taux en vigueur.

Criminologiquement, l'amande est la meilleure des peines car elle présente des avantages qui en font la sanction et qui parait aux yeux des criminalistes et des criminologues comme la plus appropriée pour la plus part des infractions. Elle ne perturbe profondément ni la famille de l'individu ni sa profession.

L'amande soustrait également l'argent à la promiscuité de la prison et elle est toujours intimidante. Elle offre des possibilités plus grandes d'individualisation de la sanction et d'adaptation à la gravité objective du fait commis et dans un certain cas, elle réduit la longévité du dossier à poursuivre^30(*) et elle enrichie également le trésor public.

Au regard de l'article 207 sous examen, l'amande est donc de cinquante à cinq cent zaïres mais il reste encore le problème de la conversion en franc congolais en tenant compte du taux en vigueur en République Démocratique du Congo.

5. Les co-auteurs ou complices

a. Les Co-auteurs^31(*).

L'auteur d'un acte ou d'une infraction n'est tout simplement la personne qui aura exécutée ou qui aura coopérée directement à l'exécution de cet acte. On parle de co-auteur s'il s'agit de deux ou plusieurs personnes consenties directement à accomplir cet acte.

Les hypothèses suivantes sont retenues lorsqu'il s'agit de la co-activité d'une infraction :

§ une exécution et coopération directe c'est-à-dire ceux qui auront exécutés ou qui auront coopérés directement à l'exécution d'un acte infractionnel dans son ensemble.

§ une aide et assistance c'est-à-dire sont co-auteurs, ceux qui, par un fait quelconque, auront prêté pour l'exécution, une aide, telle que, sans leur assistance, l'infraction n'eût pu être commise.

§ une provocation privée c'est-à-dire les co-auteurs sont ici, ceux qui, par offres, dons, promesses, menaces, abus d'autorités ou de pouvoir, machination ou artifice coupable, auront directement provoqués la commission de cet acte.

§ une provocation publique, c'est-à-dire ceux qui, par leur discours tenus dans des réunions ou dans des lieux publics, soit par des placards affichés, soit par des écrits imprimés ou non et vendu ou distribués, soit par des dessins ou des emblèmes et auront provoqué directement la commission de cet acte sans préjudice des peines qui pourraient être portées par un décret ou un arrêté contre les auteurs de ladite provocation et dans les cas où cette provocation ne seraient pas suivies d'effets.

Tels sont les hypothèses consacrées à la Co-activité d'une infraction selon l'ordre du code pénal congolais mais dans le cadre de notre étude, nous admettons comme co-auteur à l'occupation illégale, les personnes qui auront en amont consenties directement à une construction ou à s'approprier une construction sans un titre ni droit c'est-à-dire les personnes qui ont commit une exécution matérielle qu'est la construction sur le terrain d'autrui sans titre ni droit. Cette coopération ou exécution doit être d'une manière directe.

D'une manière indirecte aussi, ces agissements tombent sur la personne mais cette foi là, il revêt un autre caractère qu'on appel la complicité.

b. Le complice

Le complice quant à lui, il n'exerce pas directement l'acte infractionnel, il commet cet acte mais d'une manière indirecte.

Pour être complice d'un acte, il suffit seulement de donner les instructions pour commettre cet acte, ce qui revient à dire que, fournir même les matériels, armes, instruments de travail ou tout autre moyen qui servira à la commission d'un acte infractionnel sachant qu'il devaient y servir^32(*).

Le fait d'aidé ou d'assister l'auteur, on n'est pas son co-auteur mais plutôt son complice car de la, même si on porte une aide accessoire on est toujours considérés comme étant son complice.

Outre les cas cités précédemment, il y a une complicité sui-generis consacré à l'article 216 du décret du 30 janvier 1940 portant code pénal congolais, qui s'agit d'une extension des cas. Ce qui veut dire que, celui qui fournira sans contrainte et en connaissance de leur intention, subsiste, moyen d'existence, logement, lieu de retraite ou de réunion aux auteurs d'infraction contre la sûreté de l'Etat. Celui qui portera sciemment la correspondance des auteurs de telles infractions ou leur facilitera sciemment de quelque manière que ce soit, la recherche, le recel, le transport ou la transmission de l'objet infractionnel. Il est considéré comme étant le complice de cette infraction.

Dans le cas d'espèce, le complice est celui qui aura facilité les moyens pour avoir les faux documents pour occuper illégalement la parcelle.

Nous pouvons charger de complicité encore, dans ce cas, le conservateur des titres immobiliers^33(*), qui aura fourni quelque moyen que ce soit et illégalement, la propriété à une personne, qui, à son tour et en connaissance des causes, construit sur un terrain appartenant à autrui, sans titre ni droit légalement constaté.

Ce conservateur sera puni conformément aux prescrits des articles 204 à 206 de la loi du 20 juillet 1973, la loi sous examen^34(*).

Cette analyse des éléments contenus au sein de l'article 207 de la loi, nous permet à présent d'étudier les éléments qui peuvent constituer cette prévention de l'occupation illégale et voir valablement son régime répressif.

* ¹⁹ Art. 141 de la loi du 20 juillet 1973, op. Cit.

* ²⁰ Art. 06 de la loi, op. Cit.

* ²¹ Art. 219 de la loi.

* ²² KANGULUMBA MBAMBI V : Droit civil les biens, 4^e éd. revue et augmenté, 2008, P267.

* ²³ KATUALA KABA KASHALA : Le certificat d'enregistrement et le livret de logeur (jurisprudence et note de lecture), éd. Bantena-ntambwa, Kinshasa 1998, Pp 7-11.

* ²⁴ La base du principe cher de l'inattaquabilité de certificat d'enregistrement.

* ²⁵ Voir Annexe.

* ²⁶ KANGULUMBA MBAMBI V : op.cit, p296.

* ²⁷ Art. Ier du décret du 30 juillet 1888 portant contrat et obligation conventionnelle (code civil livre III selon PIRON et DEVOS).

* ²⁸ Arts. 07 à 09 du code pénal Congolais.

* ²⁹ Arts. 10 et 11 du code pénal congolais.

* ³⁰ L'amande transactionnelle par exemple.

* ³¹ Art. 21 du décret du 30 janvier 1940 portant code pénal congolais.

* ³² Art. 22 du décret précité.

* ³³ Par conservateur des titres immobiliers, nous voyons un fonctionnaire de l'Etat qui s'occupe de la livraison légale de titre de propriété sur la concession de l'Etat.

* ³⁴ Cfr infra.