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Jouissance des terres et garantie


par Jules NDEODEME
Université de Yaoundé 2 - Master recherche en droit 2021
  

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Paragraphe 2 : les modes de transmission et d'extinction communs aux deux hypothèques

Etant des droits accessoires, les hypothèques sont tenues par le principal qu'elles suivent. Le principal c'est la créance ou simplement l'obligation du débiteur. Lorsque la cause de la garantie est transmise, la garantie est également transmise, lorsque la cause est éteinte, celle-là est tout aussi éteinte. Toutefois, il n'est pas exclu que par elles-mêmes les hypothèques fassent l'objet de transmission ou d'extinction. Il est possible d'envisager les modes de transmission des hypothèques (A) d'une part et d'autre part, relever leurs modes d'extinction (B).

A- La transmission

L'opération de transmission de la garantie de toute hypothèque est envisageable ainsi : « le créancier peut transférer la garantie hypothécaire soit à un tiers en cas de transmission de la créance hypothécaire, soit à un créancier hypothécaire en cas de transmission de l'hypothèque sans la créance. »230(*)Pour le premier cas, il s'agit de la transmission àtitre accessoire. Les mouvements de transmission de l'obligation principale garantie sont répercutés de manière automatique sur l'hypothèque.Il s'agit des cas dedécès du créancier qui opère transmission de la créance à ses ayants droit et donc les hypothèques avec. Il y a aussi la subrogation à la créance qui survient lorsque le tiers acquéreur désintéresse un créancier, au moment où ce dernier exerce son droit de suite au moyen d'une sommation de payer ou de délaisser. En effet, la subrogation peut être le fait du créancier lorsqu'il reçoit le paiement d'une autre personne que le débiteur ou du débiteur lorsqu'il emprunte une somme afin de payer sa dette231(*). La cession de la créance, à quelque titre que ce soit, emporte cession de la garantie qui lui est affectée. Lorsqu'une saisie attribution des créances est pratiquée, le saisissant bénéficie également des garanties affectées aux créances ainsi saisies.

Pour le second cas de transmission, elle est opérée à titre principal. Il n'en est rien de l'obligation principale, seule la garantie est transmise232(*).La subrogation à l'hypothèque233(*) et la cession d'antériorité234(*) sont les mécanismes les plus envisageables. Il reste par ailleurs possible qu'une hypothèque rechargeable soit transmise en cas de cession de l'immeuble sur lequel elle a été constituée. Cette forme d'hypothèque n'est pas retenue par l'AUS.

Ces règles de transmission s'appliquent tant à l'hypothèque de l'immeuble qu'à l'hypothèque de la jouissance des terres. Les mêmes paramètres guident leur extinction.

B- L'extinction

L'extinction des hypothèques s'opèrent à titre accessoire en suivant le sort de la créance garantie235(*) ou à titre principal. Pour ce dernier mode, la cause d'extinction est propre aux hypothèques elles-mêmes.

A titre accessoire, lorsqu'il y a paiement de la créance236(*), l'hypothèque est éteinte pour défaut d'objet. Lorsqu'il y acompensation entre les créances détenues par les parties l'une au profit de l'autre, la créance garantie s'éteint et les hypothèques s'en trouvent tout aussi éteintes. De même, il y a extinction de l'hypothèque lorsque la créance s'éteint par la voie de confusion de la personne du créancier et du débiteur ou du constituant hypothécaire. Et enfin, la prescription de la créance éteint automatiquement la garantie y attachée.

A titre principal, les hypothèques peuvent également s'éteindre. Lorsque le créancier renonce à l'hypothèque, celle-ci s'éteint. La purge de l'immeuble de ses hypothèques opère extinction de ces dernières.  Lorsque l'hypothèque est consentie pour des créances futures, le constituant peut la résilier unilatéralement. L'extinction peut être partielle à travers le report sur l'indemnité d'assurance237(*) en cas de destruction de l'immeuble, il s'agira des constructions, des installations et des ouvrages de caractère immobilier qui constituent l'objet de la jouissance des terres.

L'essentiel des règles régissant l'hypothèque de l'immeuble, de sa constitution aux effets qu'elle produit ainsi qu'aux modes de sa transmission et de son extinction, est repris pour constituer le régime juridique de l'hypothèque de la jouissance des terres. Il convient tout de même d'évaluer cette reprise de l'ensemble desdites règles en prenant conscience de la nature particulière des droits réels de jouissance des terres. Il se dégage en réalité une nécessité d'instituer un régime spécifique de l'hypothèque desdits droits, non pas forcément en ignorant l'essentiel des règles de l'hypothèque de l'immeuble mais en mettant l'accent sur ce qui distinguent les deux assiettes concernées, et ainsi pouvoir focaliser par la suite l'attention sur l'utilisabilité effective et efficace de l'hypothèque au moyen du droit de jouissance des terres.

* 230 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°695

* 231 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°696

* 232 B. MAUBRU, La transmissibilité de l'hypothèque, thèse, Université de Toulouse, 1974 ; H. WESTENDORF, « Le transfert de sûretés », préf. P. CROCQ et A. PRÜM, Coll. de thèses, tome 54, Defrénois, 2015, n 465 s.

* 233 Cas de cession de la garantie elle-même. Un créancier hypothécaire cède par exemple sa garantie à un créancier chirographaire. Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°698

* 234 Ici, le créancier hypothécaire cède son rang à un autre créancier hypothécaire, le premier étant initialement mieux classé.

* 235 Ch. JUILLET, Les accessoires de la créance, préf. Ch. LARROUMET, coll. de thèses, t. 37, Defrénois, 2009

* 236 Il doit s'agir d'un paiement pur et simple sinon le paiement avec subrogation mène à la transmission de l'hypothèque. Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°699

* 237Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°700

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