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Jouissance des terres et garantie


par Jules NDEODEME
Université de Yaoundé 2 - Master recherche en droit 2021
  

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CHAPITRE 2 : L'INSTITUTION D'UN REGIME SPECIFIQUE A L'HYPOTHEQUE DE LA JOUISSANCE DES TERRES COMME SOLUTION ENVISAGEABLE

En science juridique, il est important de concevoir ou d'aborder chaque chose selon ses caractéristiques et spécificités, et donc suivant sa révélation comme phénomène juridique238(*). C'est ce que tente de faire le législateur OHADA en évoquant quelques faisceaux de principes et règles relatifs à l'hypothèque lorsqu'elle porte sur des droits réels de jouissance des terres. Le décret du Premier Ministre du 11 août 2015 relatif aux garanties et suretés sur les baux et concessions domaniaux fait de même puisqu'il évoque quelques dispositions relatives à la nature particulière des terres domaniales et des droits susceptibles d'être reconnus sur lesdites terres. Les dispositions dudit décret augurent en ses débuts une volonté d'évocation de manière exhaustive des règles s'appliquant à l'hypothèque de jouissance. Elles finissent curieusement par faire un renvoi aux dispositions générales de l'hypothèque.

Le renvoi à l'hypothèque portant sur l'immeuble se révèle parfois inapproprié relativement à la constitution de l'hypothèque de jouissance des terres et souvent excessif quant aux effets que la dernièreest susceptible de produire. Lesdits renvois traduisent une assimilation, parfois excessive, entre l'immeuble et les droits réels de jouissance susceptibles d'être constitués sur ledit immeuble. Pratiquement, cette assimilation ne peut être vraie, tant il provoque l'inutilisation de la jouissance des terres comme objet de garantie. Cette inutilisation découle de l'organisation du régime de ladite garantie, ce qui pourrait traduire son inutilité.

A la vérité, les droits de jouissance des terres sont en pleine expansion. Les terres se font rares, sinon les propriétaires sont moins disposer à concéder complètement leur propriété. Davantage, des droits réels de jouissance seront constitués et l'acquisition de la propriété sera de moins en moins envisagée. Tout cecipourra provoquer, de plus en plus, le besoin de recourir aux garanties au moyen desdits droits réels de jouissance. Déjà, la nécessité de constituer garantie au moyen de ces droits s'est faitsentir et l'institution de la possibilité de reconnaissance des droits réels de jouissance sur les terres domaniales a constitué une réponse.

Relativement à la garantie, lorsqu'elle porte sur la jouissance des terres, il y a lieu de se demander si ses spécificités sont réellement prises en compte. A l'analyse des textes qui l'abordent, il en découle que les règles qui régissent l'hypothèque portant sur les droits de jouissance des terres ont quelque peu pris en compte la nécessité de déterminerles spécificités propres aux droits réels de jouissance des terres (Section 1). Cependant, une analyse rigoureuse de l'appréhension par lesdits textes,aussi bien du concept de jouissance des terres que de l'organisation du régime « adapté » à l'hypothèque de jouissance des terres, révèle que la prise en compte est insuffisante voire inadaptée en certains cas (Section 2).

SECTION 1 : UNE NECESSITE PARTIELLEMENT PRISE EN COMPTE PAR LES TEXTES

La prise en compte de la nature particulière des droits réels de jouissance des terres et de la garantie susceptible d'être constituée est perceptible, dans le droit positif, à travers quelques règles de constitution (Paragraphe 1) et aussi à travers les effets et modes de transmission et d'extinction de ladite garantie (Paragraphe 2) qu'il évoque.

* 238 C. EISENMANN, « Quelques problèmes de méthodologie des définitions et des classifications en science juridique », Arch. Phil. Drt,1966, pp. 11-26.

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