Jouissance des terres et garantie

Paragraphe 2 : Les insuffisances et inadaptations fonctionnelles de l'hypothèque de jouissance des terres

Des difficultés de constitution et de mise en oeuvre de la garantie des droits de jouissance démembrements du droit de propriété et sur les terres domaniales se révèlent en pratique. Au regard d'une part de la simple transposition ou du recours presqu'automatique au régime de l'hypothèque de l'immeuble et d'autre part des caractéristiques propres à la jouissance des terres, des insuffisances et inadaptations se ressentent tant dans la constitution (A) que dans les effets (B) de leur hypothèque. Ce qui appelle en quelque sorte à une véritable réforme.

A- La réforme des règles de constitution de l'hypothèque spéciale

L'approche fonctionnelle d'une garantie est de s'intéresserà son fonctionnement pour l'atteinte de l'objectif pour lequel elle est constituée. C'est celui de déterminer un créancier à offrir du crédit. Par la confiance qu'il a en son débiteur et la garantie que ce dernier propose. Ledit créancier sait qu'en cas de défaillance de son débiteur, l'objet donné en garantie, réalisé, permettra de le désintéresser. Pour cela donc, de manière pratique, le créancier se posera tant de questions sur les différentes garanties qu'offrent le prétendant au crédit.

La constitution de l'hypothèque de la jouissance des terresest couteuse comme l'hypothèque des terres.La première en est devenu dépourvue de visibilité, encore moins d'effectivité^278(*).Les qualités à prendre en compte en vue d'une adéquate constitution des garanties^279(*)en général et de l'hypothèque de jouissance des terres peuvent être organisées de la manière suivante :

- Constitution simple et sans dépossession. La loi doit permettre la constitution rapide, simple et peu onéreuse d'une sûreté sans priver le débiteur de l'usage des biens grevés. Il n'en est pas ainsi par exemple de l'adoption des règles de constitution de l'hypothèque de jouissance des terres. Ses règles de constitution sont rigides. Un sous-seing privé régulièrement enregistré et publié suffirait à la constituer et la constater. La chose étant qu'en en cas de réalisation, ce qui serait aliéné, ce ne serait pas l'immeuble mais simplement une prérogative sur celui-ci, cédée par le propriétaire ou l'Administration.

- Faiblesse du coût.Le coût de la constitution de la sûreté doit être faible. La constitution par voie de Notaire n'est pas de nature à rendre aisée cette constitution. Les Notaires ont des barèmes d'honoraires et frais d'acte hors de portée pour la grande majorité, pourtant cette majorité doit être encouragée à obtenir du crédit et à offrir leur droit de jouissance en garantie.

- Une garantie doit pouvoir porter sur toutes catégories de biens, garantir toutes catégories de dettes et être constituées entre toutes personnes. Pour l'hypothèque de la jouissance des terres, s'il est vrai qu'il en est ainsi pour certains droits réels de jouissance des terres, pour d'autres ce n'est pas le cas^280(*).

- Relativement à la publicité, il a été vu qu'elle a bien été prise en compte à travers l'inscription des droits réels démembrements de propriété et l'inscription de l'hypothèque à leur suite ainsi que la création du registre spécial aux baux et concessions sur les terres domaniales. L'exigence y relative est qu'il doit être un système efficace qui contient des renseignements toujours mis à jour et facilement accessible aux usagers.

- L'autonomie de la volonté doit aussi ne pas être négligée en matière de garantie.Les parties doivent autant que possible être laissées libres d'adapter la sûreté aux besoins particuliers de leur transaction. Doit simplement être évité l'abus aux dépens de la partie qui serait faible. Les textes sur la consommation doivent prendre en compte la situation des consommateurs de crédit en s'attardant de plus en plus sur les mesures de protection appropriées.

Les insuffisances et inadaptations fonctionnelles tenant à la constitution de l'hypothèque de la jouissance des terres étant relevées, des suggestions étant également faites, celles tenant aux effets de ladite hypothèque doivent également être évoquées.

B- Repenser les effets de l'hypothèque de jouissance des terres à partir de quelques principes

Relativement aux effets des garanties de manière générale, les principes suivants peuvent être observés :

- Le recouvrement de la créance doit être opéré sur les biens donnés en garantie.En cas de non-paiement de la dette garantie, le titulaire du droit garanti doit être à mesure de réaliser les biens donnés en garantie et d'affecter le produit de la vente au recouvrement de sa créance en priorité par rapport aux autres créanciers. Il y a lieu de relever, relativement à ce point que concernant les droits réels de jouissance des terres, la réalisation peut être quelque peu hypothétique. Mais l'assurance qu'il y a à recourir auxdits droits est que leur résiliation abusive peut mener à l'indemnisation de leur titulaire et par ricochet du bénéficiaire de la garantie.

- L'exécution de la mesure à laquelle mène la garantie doit porter sur son assiette.Les procédures d'exécution de la garantie doivent permettre une réalisation rapide des biens grevés à la valeur du marché. Sur ce point, il y a lieu d'évoquer trois idées intéressantes à ne pas négliger pour une éventuelle organisation d'un régime spécifique de l'hypothèque de jouissance.

La première idée est en rapport avec la saisie immobilière^281(*) qui est une procédure longue imaginée pour adjuger l'immeuble. Cette voie d'exécution est couteuseet difficile à l'utilisation pour l'hypothèque de la jouissance des terres^282(*). Pour la rendre utilisable comme voie de réalisation de cette dernière, elle doit être réorganisée en empruntant quelques règles de la saisie vente^283(*). Certes, la saisie vente concerne les meubles mais l'application des règles concernant les meubles aux immeubles n'est pas nouveau puisque c'est le cas en matière de saisie des récoltes sur pieds.

La deuxième idée est en rapport avec la saisie des récoltes sur pieds^284(*) qui est une mesure d'exécution forcée qui n'est véritablement pas précédée de possibilité de conclusion de garantie. En effet, il pourrait être donné aux parties et nécessairement au titulaire du droit de jouissanced'avoir un crédit de court terme ou même de long terme^285(*) et de proposer comme garantie ses droits et fruits générés sur les terres objet de sa jouissance. A la réalisation de telle garantie, le créancier hypothécaire recourra à la procédure de saisie des récoltes sur pied, ou mieux, il exercera simplement son droit de préférence si la procédure est engagée par un autre créancier. Son droit de suite pourra également être mis à contribution en cas de vente frauduleuse desdites récoltes, la publicité instituée devra beaucoup servira à la sécurisation des droits du bénéficiaire de la garantie.

La troisième idée est relative à la mesure évoquée à l'article 265 de l'AUPSRVE qui prévoit clairement, lorsqu'il y a saisie immobilière, la possibilité pour le débiteur d'offrir les fruits de son immeuble pendant deux années à son créancier pour éviter la vente dudit immeuble. A travers cette mesure, il peut être imaginé un mode spécifique de réalisation de l'hypothèque de la jouissance des terres. Il consistera pour le créancier à se faire attribuer conventionnellement ou judiciairement le droit aux fruits de l'immeuble pendant une durée pouvant couvrir sa créance. Mieux il pourra réorganiser le système de génération des fruits, en investissant, pour accélérer son remboursement.

- L'efficacité de la garantie en cas d'insolvabilité dépend généralement des dispositions sur les procédures collectives. La garantie doit rester efficace et susceptible d'exécution en cas de faillite ou d'insolvabilité du débiteur sur les biens duquel la sûreté a été constituée. Le décret du 11 août 2015 prévoit la substitution, après proposition du créancier, du débiteur occupant ou exploitant du domaine public artificiel déclassé. Cette préconisation vise visiblement à assurer l'efficacité de la garantie en cas d'insolvabilité du débiteur. Mais pour l'hypothèque portant sur d'autres droits de jouissance, les créanciers connaissent les restrictions et blocages prévus par les procédures collectives.

De manière fonctionnelle, il peut également être envisagé le passage de l'hypothèque de jouissance des terres à l'hypothèque de l'immeuble ou même à une autre hypothèque de jouissance. Ceci est envisageable pour une hypothèque portant sur une concession provisoire. Lorsque la concession provisoire devient une concession définitive, l'hypothèque de jouissance s'éteint alors qu'il peut être envisagé que l'hypothèque de jouissance se transforme automatiquement en hypothèque de l'immeuble. Certes le créancier intéressé pourra bénéficier de l'hypothèque légale du fournisseur de denier mais la constitution de cette dernière oblige à une procédure judiciaire qui peut être évitée. Par ailleurs, le titulaire d'un droit de superficie ou des baux peut devenir propriétaire des terres et donc il y a confusion du droit de propriété et du droit de jouissance, pareille confusion éteint les droits réels de jouissance et leurs garanties avec. Pourtant, ces évènements doivent être pris en compte dans l'organisation du régime de l'hypothèque de jouissance des terres.

L'utilisation de la jouissance des terres comme garantie passe par une organisation cohérente et adéquate de l'ensemble des droits qui confèrent ladite jouissance et aussi de ladite garantie. La possibilité de réelle mise en oeuvre de cette garantie doit être analysée ; c'est la question de sa fonctionnalité tant dans la formation que dans les effets. Ceci nécessite au préalable une révision des règles relatives à l'assiette concernée. Il s'agit d'une révision qui considère la jouissance des terres telle quelle et qui lui conçoit une garantie adaptée à ses conditions d'obtention et d'exercice. Ces nécessités considérées, elles s'uniront à celles déjà prévues par le droit positif et qui s'avèrent fort utiles à l'effectivité et l'efficacité de l'hypothèque de jouissance comme déjà développé ci-haut. Bref, il peut être organisé un régime juridique spécifique à l'hypothèque de jouissance et ce régime peut, avec beaucoup d'intérêts et de manière mesurée, s'inspirer de quelques-unes de celles de l'hypothèque de l'immeuble et au besoin de certaines règles éparses qui organisent les mesures d'exécution forcée.

* ²⁷⁸ P-E KENFACK, « L'effectivité des dispositions des lois contraires au droit : réflexions à partir des lois foncières et de travail au Cameroun », op. cit, pp.87-97.

* ²⁷⁹ Ph. MALAURIE et L. AYNES,Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°8

* ²⁸⁰ Il s'agit des hypothèques portant sur les droits réels de jouissance en vertu de la concession provisoire et de l'autorisation d'occupation ou d'exploitation du domaine public artificiel déclassé.

* ²⁸¹ Article 200 et suivants de l'AUPSRVE.

* ²⁸² CCJA, 2^e Ch. Arrêt n°052/2013 du 12 juin 2013.

* ²⁸³ J.P TCHOU BAYO, « Saisie-Vente », in Encyclopédie du droit OHADA, Porto - Novo, Lamy, 2011, p.1770-1804.

* ²⁸⁴ Articles 147 et suivants de l'AUPSRVE.

J.PTCHOU BAYO, « Saisie-Vente », op. cit., n°188-197. L'auteur donne l'explication suivante sur le bien-fondé de l'institution de telle saisie : « En principe ces récoltes devraient être saisies par voie de la saisie immobilière car aux termes de l'article 520 du code civil (en vigueur au Cameroun), elles sont les immeubles par nature en raison de leur adhésion à la terre. Mais le législateur d'aujourd'hui comme celui d'hier (qui avait institué la saisie-brandon que la saisie des récoltes sur pied remplace) a voulu les soustraire de cette procédure couteuse et lente de la saisie immobilière en faisant d'elles des meubles par anticipation » n°188.

* ²⁸⁵ Cas des plantations dont les récoltes sont cycliques : bananeraies, palmeraies,...