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Jouissance des terres et garantie


par Jules NDEODEME
Université de Yaoundé 2 - Master recherche en droit 2021
  

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CONCLUSION GENERALE

A la question de savoir si la jouissance des terres de droit peut-elle servir de garantie de remboursements des crédits, la réponse après analyse est que certains droits de jouissance des terres sont insusceptibles de servir de garantie alors que d'autres sont susceptibles suivant des conditions précises. Les modalités de leur utilisation sont celles prévues pour l'immeuble à travers le régime de l'hypothèque. C'est un régime insuffisamment adapté à leur utilisation, d'où la conclusion qu'il s'agit d'une possibilité inconsistante c'est-à-dire à repenser et à recadrer en l'état.

Les droits pouvant constituer l'assiette des garanties sont généralement des droits réels aliénables et saisissables, pourtant certains droits de jouissance sont accordés en considération de la personne du bénéficiaire (usufruit du conjoint survivant ou usufruit des père et mère sur les biens des enfants par exemple) ou de ses nécessités (droit d'usage et d'habitation ou les servitudes par exemple). Ceux-ci sont inutilisables comme assiette de garantie pour leurs caractères inaliénable et insaisissable.

Pour ceux des droits de jouissance des terres admis pour servir d'assiette de garantie, ils sont de deux groupes.D'un côté, il y a les démembrements du droit de propriété. Hormis ceux qui sont affectés de condition d'inaliénabilité et de saisissabilité, les démembrements du droit de propriété pouvant être utilisés comme garantie sont : le bail emphytéotique, le bail à construction, le droit de superficie et les droits réels de jouissance innomés. Le bail emphytéotique comme le bail à construction sont des baux de très longue durée. Le droit de superficie leur est semblable avec ceci de particulier qu'il s'agit d'un droit de jouissance perpétuel. Ces droits confèrent à leurs titulaires de tirer des terres qui leur sont données en jouissance des utilités économiques énormes à travers les constructions, installations, ouvrages et cultures. Ces « peines et soins »ou« impenses » produisent des revenus qui peuvent déterminer un prêteur à s'en prévaloir comme garantie. Il y a divers droits réels de jouissance innomés. Un propriétaire peut les accorder à des tiers sur sa propriété en vertu de la liberté contractuelle. Les droits innomés ne s'identifient à aucun droit réel nommé, ils empruntent aux caractéristiques des uns et des autres démembrements du droit de propriété.

De l'autre côté, il y a des droits réels reconnus sur les terres domaniales. Dans sa mission de gestion des vastes terres constituées par le domaine national majoritairement et par le domaine privé de l'Etat ainsi que le domaine public, l'Administration peut reconnaitre des droits, parfois réels aux particuliers. Elle peut concéder des baux emphytéotiques sur le domaine national et sur le domaine privé de l'Etat. Dans ce dernier domaine, le bail ordinaire peut être conclu au profit des particuliers par l'Administration propriétaire. La concession provisoire peut être autorisée dans le domaine national. Les droits reconnus dans ces cadres peuvent être mis en garantie. Sur les dépendances du domaine national, aux exploitants et occupants d'avant 5 août 1974 ont été reconnus de véritables droits de jouissance qui peuvent servir de base à la constitution d'une garantie. Mais pratiquement, ces derniers droits de jouissance doivent être transformés en droit de propriété. Dans le domaine public, des droits susceptibles de garantie peuvent être reconnus aux concessionnaires et titulaires d'autorisations d'occupation ou d'exploitation après la procédure de déclassement.

Les droits réels de jouissance des terres sont envisagés par les textes pour constituer l'assiette de l'hypothèque, garantie généralement connue pour grever les terres. La garantie de jouissance des terres adopte donc les caractéristiques de l'hypothèque des terres que sont l'accessoire, l'indivisibilité, la spécialité et la non-dépossession du constituant avant l'échéance de la créance garantie. Mais l'hypothèque d'un droit de jouissance a ses caractéristiques propres car ledit droit est lui-mêmetemporaire, précaire et limité souvent matériellement mais toujours juridiquement, par les droits du propriétaire et les prérogatives de l'Administration. Il y a en outre des caractères tenant à la créance garantie car certains droits de jouissance des terres ne sont pas susceptibles de garantir toutes créances, les droits conférés par l'autorisation d'occupation ou d'exploitation du domaine public déclassé ainsi que les droits des concessionnaires provisoires ne peuvent garantir que des créances nées exclusivement à l'occasion de la jouissance.

Les modalités d'utilisation des droits réels de jouissance des terres comme garantie s'adossent sur celles de l'hypothèque concernant les terres. Les fondements de constitution que sont la convention, la loi et la décision de justice sont retenus et les règles de constitution, allant des conditions de fond et de forme aux règles de publicité, sont donc les mêmes. Ainsi, le recours au Notaire est exigé pour la validité de la constitution. Le constituant doit être capable et titulaire du droit de disposer des droits mis en garantie, le pouvoir de disposer est exigé en certains cas. Les droits mis en garantie ainsi que les créances garanties doivent être déterminés ou tout au moins déterminables suivant le principe de spécialité. La publicité de la garantie qui se caractérise par l'inscription est exigée et de même cette formalité est précédée de la publicité préalable des droits constituant l'assiette de la garantie.

Les effets de l'hypothèque de l'immeuble avant et après l'échéance de la créance garantie sont également transposés à l'hypothèque de la jouissance des terres. La voie de l'attribution conventionnelle ou judiciaire peut être envisageable et la saisie immobilière n'est pas exclue pour la réalisation. Entre les créanciers, les droits de préférence des uns et des autres sont exercés et le tiers acquéreur ne peut échapper au droit de suite des créanciers hypothécaires. L'hypothèque d'un droit de jouissance se transmet et s'éteint suivant les mêmes modes que l'hypothèque de l'immeuble c'est-à-dire à titre accessoire avec les différents mouvements de la créance et à titre principal suivant les aléas propres à la garantie.

La transposition des règles de l'hypothèque de l'immeuble à l'hypothèque de jouissance des terres semble ne pas déterminer les créanciers à y recourir pour garantir le remboursement de leurs crédits. L'hypothèque de jouissance n'est pas visible et intelligible bien que la jouissance des terres représente une valeur importante utilisable comme garantie. Il y a une difficulté de conceptualisation des droits de jouissance des terres. Il est inadapté de considérer indistinctement l'immeuble et les utilités dont il est possible de tirer de l'immeuble en vertu d'un droit de jouissance. Le législateur en a peut-être conscience puisqu'il organise quelques règles spécifiques à l'hypothèque lorsqu'elle porte sur les droits de jouissance des terres. Il en est ainsi de l'évocation des titulaires des droits de jouissance pour constituer la garantie et non de la qualité de propriétaire des terres dont jouissance. Ce dernier doit en tout cas être notifié de l'inscription de l'hypothèque du droit de jouissance de ses terres. Pour les droits dans les domaines, le rôle de l'Administration dans la constitution de leur garantie est renforcé. Un registre spécial est prévu pour la publicité des droits de jouissance des terres domaniales et pour recevoir les inscriptions des garanties dont ils peuvent être l'assiette. L'Administration intervient quelques fois lorsqu'il s'agit de réaliser les droits de jouissance des terres domaniales.

Au demeurant, il se trouve nécessaire d'organiser un régime juridique propre à l'hypothèque de jouissance des terres. Ledit régime peut bien emprunter à certaines règles précises et déterminées de l'hypothèque de l'immeuble. La distinction de l'assiette, l'immeuble pour l'une et la jouissance pour l'autre, amène à penser d'autres règles déjà préconisées dans le cadre du gage immobilier et d'autres en matière de voies d'exécution qui sont les voies de réalisation de certaines garanties. C'est le cas de la saisie des récoltes sur pieds qui n'est précédée d'aucune garantie et de la mesure de cession des revenus de l'immeuble préconisée pour suspendre voire mettre un terme à la procédure de saisie immobilière. Il est envisageable de partir d'une conceptualisation des droits de jouissance des terres ainsi que de l'hypothèque lorsqu'elle porte sur ces droits pour qu'elle soit utilisable, fonctionnelle et véritablement utilisée.

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