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D'une façon générale, la concentration dans l'espace d'hommes et de leurs infrastructures tend à
faire augmenter les prix du foncier. Ce processus est encore plus vrai à partir du moment où des
actions commerciales de spéculation se mettent en place, aboutissant à la longue à un
surenchérissement des terrains et, la plupart du temps, à des périodes de crises (schéma de la bulle
spéculative). Le cas de La Paz n'échappe pas à la règle. Les valeurs foncières élevées sont
directement imputables à la spéculation. Celle-ci est visible au travers du décalage marqué qui
existe entre les prix cadastraux et les prix pratiqués par les promoteurs et investisseurs
correspondant pour ces derniers, davantage à la loi de l'offre et de la demande.
Il arrive, en cas de forte spéculation, que les prix pratiqués atteignent jusqu'à 4 fois leur valeur
cadastrale (cas de San Jorge). La spéculation est aussi perceptible dans le prix des loyers, souvent
surévalué dans les secteurs densifiés.
La valeur cadastrale d'un terrain définie par la mairie est établie en fonction de ses équipements en
services (adduction d'eau, installation électrique et téléphonique, connexion à un réseau d'égout..)
puis en fonction de sa localisation par rapport au centre-ville et par rapport aux services
commerciaux et administratifs. Son accessibilité entre également en ligne de compte. De même, les
caractéristiques topographiques, climatiques et de constructibilité influence cette valeur. Ceci est
d'autant plus vrai pour la ville de La Paz, dont les caractéristiques environnementales sont très
hétérogènes et contraignantes (voir I/B).
La schématisation cartographique des valeurs cadastrales de La Paz proprement dite, nécessite au
préalable de définir le terme de « macrozone » utilisé par la Direction Générale des Impôts
(Direccion General de Impuestos, qui en distingue trois.
La première correspond aux secteurs de la zone Sud et aux secteurs comme le centre-ville qui
connaissent une densification accrue avec des valeurs cadastrales élevées atteignant jusqu'à 390
USD par mètre carré (valeur d'août 1996). Appartiennent aussi à ce groupe, deux zones isolées au
sud de l'agglomération, la Urbanización del Valle de Aranjuez (B sur la Figure 27) et la
Urbanización Providencia, (Mallasilla) (C sur la Figure 27). Ces dernières correspondent à des
secteurs résidentiels privés, protégés par des enceintes et gardés par des vigiles, où vit la « Haute
Société Pacénienne », dans des villas somptueuses.
La Macrozone 2 est associée à des secteurs dont les valeurs atteignent un maximum de 115 USD
par mètre carré et un minimum de 5,5 USD. Ces secteurs sont majoritairement situés dans une
première couronne extérieure au centre urbain.
Enfin, la dernière macrozone dévoile un ensemble de zones dont la valeur minimale est 4 USD par
mètre carré. Elle correspond aux secteurs non urbanisés alentours où la pression foncière demeure
faible. On la retrouve essentiellement en périphérie Nord, Est et Sud de la ville de La Paz avec
quelques exceptions comme la zone de Callapa (A sur la Figure 27) qui est encerclée par des
secteurs appartenant aux macrozones 1 et 2.
Cette dernière macrozone n'existe pas à l'ouest de la commune de La Paz, car c'est dans ce secteur
de rebord de l' Altiplano que convergent, bien que les pentes soient fortes du côté pacénien,
l'urbanisation de El Alto et celle de La Paz.
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Figure 27 - Zonage du cadastre
EL
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En ce qui concerne El Alto, les valeurs cadastrales sont largement inférieures à celles de La Paz, car
la densité urbaine y est moindre. Les prix du cadastre diminuent rapidement depuis La Ceja, le
centre actif, où ils s'élèvent au maximum à 40 USD par mètre carré, vers les périphéries Nord, Sud
et Ouest où les terrains ne valent plus que 2 USD par mètre carré (Gozálvez, 1996).
Il est intéressant de comparer la carte des macrozones cadastrales (Figure 27) avec la carte
topographique (Figure 14) ou avec la carte de constructibilité de La Paz (Figure 18). La première
comparaison montre que les zones à valeurs cadastrales élevées se calquent parfaitement sur les
fonds de vallée. Inversement, les zones des deuxièmes et troisièmes macrozones correspondent aux
parties en pente comme la bordure Ouest de La Paz ou aux secteurs au relief accidenté comme le
secteur de Achocalla au Sud ouest de l'aggloméra1ion (Figure 27). Cette première comparaison
semble logique dans la mesure où les fonds de vallée correspondent généralement à des endroits
disposant d'espaces plus ou moins vastes et plus ou moins plans où l'implantation urbaine s'est
développée en premier lieu et s'y est densifiée (cas du centre colonial).
L'urbanisation des fonds de vallée au Sud et au Sud-Est s'est amorcée lorsque la classe aisée n'a
plus trouvé à proximité du centre que des terrains pentus et instables. Ces fonds de vallée, en dépit
du fait que les prix du foncier y soient élevés, n'en restent pas moins des zones inondables (Valle
Irpavi, Valle Achumani, voir Figure 27). Ce dernier point nous permet maintenant d'introduire la
comparaison avec la carte de constructibilité de La Paz qui va fournir en outre, une explication à la
faible valeur cadastrale des terrains de Callapa (A sur la Figure 27). En effet, nous l'avons souligné
auparavant, ce secteur de la troisième macrozone est encerclé par des secteurs appartenant aux deux
premières zones, de valeurs cadastrales plus fortes. L'observation de cette carte fait remarquer que
cet espace ne permet aucun aménagement possible, d'où la faible valeur du foncier, malgré sa
localisation relativement proche du centre.
En ce qui concerne les deux îlots d'urbanisation Mallasilla et Valle de Aranjuez (B et C sur la
Figure 27), ils correspondent à une exigence d'une partie de la catégorie sociale la plus aisée. Celle-
ci recherche la tranquillité (quartiers éloignés du centre), des conditions climatiques plus favorables
(basse altitude), sans tenir compte des caractéristiques géotechniques peu propices à l'urbanisation.
Ceci sous-entend que des aménagements onéreux ont du être entrepris, et seule la classe aisée
pouvait financer.
Ce dernier point est un élément révélateur en ce sens qu'il permet de mettre en évidence que la terre
est particulièrement prisée dans la ville de La Paz. Cela amène les pacéniens à bâtir de plus en plus
loin du centre surchargé, en négligeant d'ailleurs bien souvent l'aptitude géotechnique des terrains.
Ce processus est bien sûr, directement lié à la densification et à l'extension spatiale accrues qu'a
connues l'agglomération au cours de ces 20 dernières années. D'autre part, l'exemple des quartiers
résidentiels de Mallasilla et del Valle Aranjuez permettent d'évoquer également la ségrégation
sociale qui affecte la ville de La Paz.
Quelle est sa part actuelle dans l'agglomération ? S'est-elle globalement accrue par rapport à 1976
et si oui dans quelle mesure ?
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