La faute de l'Administration en matière foncière au Cameroun

B- La faute administrative en cas de démembrement d'immeuble

Les hypothèses de démembrement ou mutation sont relatives, soit à des opérations portant mutation de la totalité de la parcelle du terrain cédé, soit sur une portion seulement du terrain, soit sur opérations réalisent la fusion de terrains distincts mais contigus. Ces opérations peuvent résulter d'échanges, de cessions à titre onéreux ou gratuit, entre vifs ou, entre vifs et morts ; ici nous sommes dans les hypothèses de succession et de partage successoral. Dans tous les cas, le transfert de propriété résulte d'une cession de terrain par une personne au bénéfice d'une autre.

Après l'exigence de formalisme qui entoure la conclusion des actes relatifs à tout transfert de propriété, exigence liée au rôle et aux obligations du notaire, il est question d'envisager les fautes commises par l'administration lors du partage ou de la fusion des terrains. Selon l'article 37 nouveau du décret 2005, « si la délivrance du titre foncier est consécutive à une vente, le conservateur foncier doit, avant de demander le morcellement ou opérer la mutation ou la fusion, s'assurer que :

-la transformation a été effectuée dans le respect des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance No 74/1[...] ;

-L'immeuble est situé dans le rayon de sa compétence, et qu'il est celui visé dans l'acte translatif du droit ;

-Le plan annexé à l'acte a été dûment visé par le Chef du service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble ;

L'acte est régulier du point de vue de sa forme extérieure eu égard à la réglementation en matière d'enregistrement »

A la lecture de cet article assez explicite, on comprend que le conservateur foncier doit effectuer des opérations de contrôle et de vérification des actes et pièces déposés avant toute décision.

Il parait alors surprenant de constater que le morcellement d'un titre foncier soit effectué sans que le plan de bornage n'ait été accompli. En effet, aux termes de l'article 2 du décret de 1979, « à l'intérieur du périmètre urbain, un terrain ne peut faire l'objet de transaction par parcelle qu'après lotissement approuvé ». De la sorte, le terrain préalablement loti, fera l'objet d'un morcellement par les services du cadastre territorialement compétents, qui interviennent de manière gratuite, et établissent des procès verbaux, et des plans de bornage. En réalité, sur le terrain, on assiste à des spéculations foncières, au rançonnement des services cadastraux. Ce fut le cas dans la spectaculaire affaire Djine Daniel C/ Etat du Cameroun^77(*)

Parce que la procédure de morcellement échappe aux formalités de publicité et aux procédures de tenue des palabres, il arrive que certaines incohérences s'infiltrent. Ainsi, dans les procès verbaux, on peut lire des noms des individus qui n'étaient même pas parties prenantes au contrat de cession. C'est le cas par exemple de l'administrateur d'une succession ou le tuteur d'un mineur qui parvient à faire inscrire son nom en lieu et place des personnes qu'il représente, et reussit à se faire délivrer des titres fonciers. Cela est dû à l'acceptation de réquisition d'immatriculation ou de mutation par le conservateur foncier, sans verification préalable, réquisitions qui émanent d'individus qui n'ont pas qualité pour prétendre à de telles transformations.

Il en est de même lorsque le conservateur foncier opère la mutation d'un titre foncier au profit d'un requérant alors même que la procédure d'opposition n'a pas eu lieu, et même si elle a eu lieu, lorsqu'elle n'est pas encore close ; ceci en contradiction avec les pièces déposées par le requérant qui n'établissent pas son droit de propriété, ou une quelconque revendication. Par ailleurs, lorsque le démembrement ou remembrement concerne la fusion d'immeubles et donc l'établissement d'un seul et même titre foncier, la loi exige comme condition, la contiguïté des immeubles c'est-à-dire, une proximité immédiate de ces immeubles. On assiste parfois malheureusement à la fusion d'immeubles éloignés, et cela pose problème, lorsqu'il faut dresser un plan de situation de l'immeuble.

En tout état de cause, les négligences, ou fautes commises par l'administration en charge de la question foncière, préjudicient aux intérêts des tiers ou entachent la régularité des actes établis, et pourront faire l'objet de contestation. Certes, dans ce registre, il s'agit généralement de fautes et fraudes commises par les requérants eux-mêmes qui sont le plus souvent de mauvaise foi et veulent aliéner leurs terrains à plusieurs personnes à la fois.

* ⁷⁷ CS/CA jugement n°43/2000-2001du 30 août 2001(recours n° 1102/2000-2001 du 16 août 2000), affaire NDJINE Daniel C/ Etat du Cameroun (MINUH), dans laquelle en contrepartie des opérations de lotissement effectuées par le sieur Ndjine à la collectivité BANGUE, ce dernier a reçu en contrepartie un pot de vin pour service rendu.