Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

4.2.2 Titre foncier

La réglementation du droit de propriété au Cameroun ne reconnait qu'un seul document pour sécuriser la propriété foncière : le titre foncier. Ce dernier est le document officiel attestant de la propriété de quelqu'un sur un terrain. Ce titre n'existe pas nécessairement dans tous les pays. Il apparaît dans les pays où le droit de propriété est reconnu par l'autorité administrative. Quand le principe de l'immatriculation est appliqué comme c'est le cas au Cameroun et dans les anciennes colonies françaises, le titre foncier est une copie de l'inscription des droits du propriétaire au livre foncier.

4.2.2.1 Accès au titre foncier dans la Vina

Le régime foncier et domanial au Cameroun fixe 3 voies d'obtention du titre foncier dont sur chaque dépendance du domaine national. Il en existe 3 qui sont le domaine national de première catégorie, le domaine national de deuxième catégorie et le domaine privé de l'Etat. Le domaine national de première catégorie est l'ensemble des terres occupées et exploitées. Le domaine national de deuxièmes catégorie renvoie quand à lui à toutes les terres libres de toute occupation. Il se distingue du premier parce qu'il n'y a sur lui aucune trace du l'exploitation humaine, au Nord-Cameroun ce sont les vastes espaces sur lesquels se développent une savane arborée, arbustive et herbeuse naturelle. La troisième voie d'obtention du titre foncier est celle du domaine privé de l'Etat. Ce dernier est l'ensemble des terrains sur lesquels l'Etat détient déjà un titre foncier. Ces terrains font le plus souvent l'objet de lotissement qui est l'opération consistant en la subdivision de ces terrains nus en plusieurs lots en vue d'habitation ou d'activités connexes que sont le commerce, l'artisanat, l'agriculture, l'industrie entre autre. Les différentes procédures d'obtention du titre foncier sur les différentes dépendances du domaine national nous ont été exposées par Monsieur Taukap Claude, conservateur foncier du département de la Vina, lors de l'entretien mené le 4 octobre 2010 dont le compte rendu a été joint en Annexe n°4.

La procédure d'obtention du titre foncier sur le domaine national de première catégorie comme c'est de ce domaine dont il est question dans notre zone d'étude a fait l'objet d'une réforme en décembre 2005. Cette dernière à raccourci les délais et à décentraliser la procédure d'obtention du titre foncier. Loin d'être parfaite, cette réforme prévoit que l'on peut entamer et obtenir son immatriculation foncière en « 3 mois et demi » au moins et  en au plus  « 5 mois » pour les plus lents selon les propos du conservateur foncier de la Vina. Afin de connaître la fréquence moyenne de recourt au titre foncier par les habitants des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem, notre questionnaire d'enquête avait une variable de notre questionnaire portant sur les documents justifiant le statut de propriétaire foncier du quartier. Le Tableau n°11 ci-dessous et la Figure n°10 nous permettent de voir que les propriétaires des terrains de cette zone ne font que très peu recourt au titre foncier ce qui les place en insécurité.

L'insécurité foncière dans laquelle se trouvent les propriétaires fonciers de Gambara II, Burkina et Jérusalem trouve son explication première dans la procédure d'obtention d'un titre foncier au Cameroun. En effet, la durée et surtout le coût de la procédure d'immatriculation sont les principaux freins à l'expansion de l'enregistrement des parcelles. Pour ce qui est de la durée, elle a été beaucoup allégée par le législateur mais sur le terrain ce n'est toujours pas le cas. Certains employés du MINDAF^21(*) s'érigent en véritables obstacles à la fluidité du parcours des dossiers. Dès que les dossiers arrivent à leur niveau, ils les bloquent jusqu'à ce que le requérant qui a déjà de lourdes sommes financières à débourser légalement, vienne leur « mouiller la barbe » comme on le dit communément. Une fois de plus et sûrement une de trop, les problèmes de la population camerounaise prend une ampleur d'envergure du fait de la corruption. Il est important de noter que la reforme a été initiée pour démystifier l'obtention d'un titre foncier mais près de 5 ans après, l'on a l'impression qu'elle a favorisé la corruption à l'échelle locale.

Quartier de résidence	Les documents justifiants le statut de propriétaire foncier du quartier		Lieu d'origine												Total
			Vina	Mbéré	Djérem	Mayo Banyo	Faro et Déo	Nord	Extrême-Nord	Est	Centre	Ouest	Nord-Ouest	Sud-Ouest
Gambara II		Titre foncier	2				1		1			2	1		7
		Certificat de vente	7		2					1		1		1	12
		Aucun											1		1
		Attestation d'agrément du chef de quartier	1												1
	Total		10		2		1		1	1		3	2	1	21
Burkina		Titre foncier	3		1										4
		Certificat de vente	6	1	4	1		10	2		2	1			27
		Attestation d'agrément du chef de quartier	2												2
	Total		11	1	5	1		10	2		2	1			33
Jérusalem		Titre foncier	1		1										2
		Certificat de vente	2												2
		Attestation d'agrément du chef de quartier							1						1
	Total		3		1				1						5
TOTAL			24	1	8	1	1	10	4	1	2	4	2	1	59

Tableau n°11 : Répartition des documents de sécurisation foncière par lieu d'origine

Source : Enquêtes de terrain, septembre 2010

Ce tableau présente l'état général du recourt à tous les documents de sécurisation qui sont utilisés à Gambara II, Burkina et Jérusalem. Nous constatons sans grande surprise, que le recourt au seul document légal qui est le titre foncier est très faible. Il est également important de noter qu'à Gambara II nous voyons qu'il y a un enquêté qui n'a aucun document qui lui permet de protéger son droit de propriétaire terrien.

Il est sans doute important de noter ici que sur les 7 titres fonciers qui existent à Gambara II, Burkina et Jérusalem, 5 ont été délivrés après la réforme de 2005 (Cf. Figure n°1). C'est dire que cette dernière a eu un impact indéniable sur le recourt de la population de ces quartiers à l'immatriculation foncière.

Source : Données de la conservation foncière de la Vina, septembre 2010

Figure n°13 : Courbe d'évolution de la délivrance du titre foncier à Gambara II, Burkina et Jérusalem

La Figure ci-dessus présente la courbe d'évolution de la délivrance des titres fonciers dans notre zone d'étude. Il ressort de son analyse que le quartier Burkina est celui qui possède 4 titres fonciers et Gambara II les 3 titres restant. Force est donné de constater que Jérusalem n'a aucun titre foncier. Cette courbe nous montre que le rythme de délivrance du titre dans cette zone est très irrégulier surtout les années antérieures à 2005, on constate un écart de 16 ans entre le premier titre foncier du secteur et le second. Cette situation peut s'expliquer primo par le fait qu'avant 2005 cette zone était rurale donc le recourt au titre foncier ne faisait pas partie des habitudes de sa population et secundo la réforme du 16 décembre 2005 a facilité l'accès au titre foncier d'où l'augmentation du nombre de document délivrés.

En ce qui concerne le coût total de la procédure d'immatriculation foncière dans la Vina, nous avons posé la question au Conservateur. Pour une parcelle variant entre 400 m² et 700 m², il nous a affirmé qu' « officiellement nous sommes à 270 000 FCFA ». Puisque selon lui « dans tout travail qu'on fait, on met toujours les imprévus, on peut ajouter 25 000 FCFA pour faire face à certains petits imprévus  ». Selon lui toute personne qui voudrait obtenir un titre foncier sur une dépendance du domaine national de première catégorie dans la Vina devrait prévoir 200 000 FCFA pour un terrain de 400 à 700 m². Cette somme n'est pas donnée même pour un fonctionnaire d'Etat à plus forte raison pour les habitants à revenus modestes de notre zone d'étude. Il est vrai que la procédure d'obtention a été rendu plus légère dans les textes, mais il n'en demeure pas moins que dans la pratique accéder au titre foncier reste un vrai parcours du combattant.

* ²¹ Ministère des Domaines et des Affaires