La fiducie en immobilier

Paragraphe 2 : Multitude d'Impôts et taxes sur fiducie

Le constituant est réputé titulaire des droits et biens mis en fiducie et à ce titre redevable de l'impôt^16(*). La fiducie entraîne le payement de plusieurs impôts et taxes tant à sa constitution, son fonctionnement et à sa fin.

A. L'imposition de la constitution de la fiducie

Il y a notamment les droits d'enregistrement et la TVA.

1. Droits d'enregistrement.

Les droits transférés à des tiers ou au bénéficiaire de la fiducie ou la transmission du contrat de fiducie par le constituant entraînent la perception des droits d'enregistrement. En revanche si les droits mis en fiducie reviennent au constituant en sa qualité de bénéficiaire^17(*), les droits

de mutation à titre onéreux ne seront pas dus.

Les actes constatant la formation d'un contrat de fiducie portant sur des immeubles ou des droits réels immobiliers doivent impérativement à compter de leur date faire l'objet d'une formalité fusionnées c'est-à-dire enregistrement et publicité foncière^18(*) en un seul acte au bureau des hypothèques dans un délai de 2 mois, à défaut ces actes sont nuls de plein droit. Cet enregistrement donne lieu au paiement d'un droit fixe de 125 €.

Par la publicité foncière, le constituant sera redevable de la taxe de publicité foncière (0,715 %) sur la valeur de l'immeuble lors du transfert de propriété dans le patrimoine fiduciaire (le retour du patrimoine fiduciaire au constituant ne donnera cependant pas lieu à la perception de la taxe de publicité foncière).

Pour ce qui est de la modification du contrat de fiducie, les actes constatant la modification du contrat de fiducie ou le transfert de biens ou droits supplémentaires au fiduciaire doivent être enregistrés dans les mêmes conditions et donnent lieu à la perception des mêmes droits et

taxes que les actes ayant constaté sa formation.

Concernant la transmission du patrimoine fiduciaire, pour toute transmission à titre onéreux (à une personne autre que le constituant c'est-à-dire si bénéficiaire différent du constituant), les droits de mutation sont exigibles selon la nature des biens et droits transmis dans les conditions de droit commun.

Parlant de la cession de ses droits par le constituant, la transmission de ces droits entraîne le paiement de droits de mutation qui varient selon la nature des biens et droits transmis et qui sont calculés sur la valeur vénale réelle nette des biens immeubles mis en fiducie ou des biens

Acquis en remploi, à la date du fait générateur de l'impôt.

2. Taxe sur la valeur ajoutée.

Dans le cas où le constituant est assujetti à la TVA, la mise en fiducie doit, en principe, être traitée comme une cession, entraînant une soumission à la TVA des biens immeubles transmis. 

Le fiduciaire est considéré comme exploitant du bien transféré, éventuellement imposable à la TVA à ce titre. De plus le fiduciaire est considéré comme un prestataire de service imposable sur sa rémunération. Les prestations du fiduciaire sont considérées comme des prestations de services entrant dans le champ de la TVA, le fiduciaire est donc redevable de la TVA sur sa rémunération dès lors qu'il effectue ces prestations de gestion à titre onéreux. 
Le fiduciaire est tenu de déposer une déclaration auprès du service des impôts dont il relève pour chaque patrimoine fiduciaire dont il assure la gestion.

Après examen de l'imposition de la fiducie lors de sa constitution, nous étudierons son imposition durant son cours de fonctionnement ou encore imposition du résultat de la fiducie.

* ¹⁶ Philippe Raimbourg, Martine Boizard Ingénierie financière, fiscale et juridique, Dalloz Action 2006-2007, P 857

* ¹⁷ Philippe Raimbourg, Martine Boizard Ingénierie financière, fiscale et juridique, Dalloz Action 2006-2007, P 858

* ¹⁸ Proposition de loi instituant la fiducie http://www.senat.fr/rap/l06-011/l06-01122.html, date de consultation 22 août 2012