B : La protection contre des clauses
résolutoires
Dans le cadre de la propriété commerciale les
causes classiques de résiliation du contrat sont encadrées. En
effet le non paiement des loyers ou les autres manquements du locataire
devraient faire échec au droit au renouvellement du bail. Les clauses
prévoyant que le bail sera résilié et par
conséquent non renouvelé si le locataire contrevient à
telle ou telle obligation contractuelle ne peut pas être interdites en
principe. Car il est naturel que la résiliation d'un contrat sanctionne
l'inexécution par l'un des contractants de ses engagements.
Cependant il est apparu nécessaire de les
« encadrer » législativement. Parce que la
sanction peut être disproportionnée pour le locataire qui risque
de perdre son fonds sans aucune indemnité, pour un manquement
contractuel léger. Le législateur a donc élaboré un
système général de protection qui est renforcé
lorsque le locataire est mis en redressement judiciaire. Il résulte de
l'aliéna 2 de l'article 101 AU/DCG qu'a défaut de respect des
clauses du bail le bailleur peut refuser le droit au renouvellement et demander
à la juridiction compétente l'expulsion du preneur.
Mais la clause ne produit effet que si le bailleur avait fait
délivrer par acte extra judiciaire une mise en demeure de respect des
clauses et conditions du bail. Et l'alinéa 3 d'ajouter que cette mise en
demeure est nul si le preneur n'a pas informé et reproduit dans l'acte
que le défaut de respect des clauses dans le délai d'un mois la
résiliation sera poursuivie.
En fait l'article 101 alinéa 2 et 3 prévoit en
quelque sorte des délais pour le locataire ;soit de payer soit de
s'acquitter des ses autres obligations .
Tant que la résiliation n'a pas été
constatée ou prononcée par une décision de justice ayant
acquit l'autorité de la chose jugée, l'octroi du délai
prévu par l'alinéa 3 de l'article 101 AU/DCG suspend la
réalisation et les effets de la clause résolutoire ainsi que
toutes les procédures d'exécution qui aurait put être
engagé par le bailleur.
Il faut aussi noter que cette protection ne s'applique pas
seulement aux loyers impayés mais aussi aux autres charges. Ses
dispositions sont également étendues pour les procédures
collectives. Les clauses résolutoires sont réputées non
écrites. Il n'a pas de résiliation de plein droit pour non
payement toute action du bailleur est rendu impossible par l'effet de la
suspension des poursuites individuelles édictées par le
règlement sur les procédures collectives
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