La gestion juridique du risque de crédit: cas des prêts immobiliers à la SGBCI

INTRODUCTION

Le risque de crédit et en général la codification des relations entre prêteurs et emprunteurs, étaient déjà au coeur des préoccupations des rois des premières civilisations. En effet, il y'a 3800 ans HAMMOURABI^1(*) roi de Babylone au paragraphe 48 de son code^2(*) des lois, énonçait que : «  dans l'éventualité d'une récolte désastreuse, ceux qui avaient des dettes étaient autorisés à ne pas payer d'intérêt pendant un an^3(*) ».

Risque donc très ancien, le risque de crédit peut être appréhendé comme « le risque de pertes consécutives au défaut d'un emprunteur face à ses obligations, ou à la détérioration de sa solidité financière ou de sa situation économique au point de dévaluer la créance détenue sur lui ^4(*)». Ce risque de pertes, même s'il peut faire l'objet d'une évaluation^5(*), apparaît incontestablement comme un risque majeur pour les établissements de crédits (banques et établissements financiers). En effet, ceux-ci dont la raison d'être est l'activité de crédit, restent assurément les plus exposés.

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C'est pourquoi, la gestion du risque de crédit est devenue un besoin d'adaptation récurrent et même une question de survie pour eux qui vivent, mais peuvent aussi disparaître à cause d'une mauvaise maîtrise de ce risque.

Une question se pose alors : comment parvenir à une gestion efficace du risque de crédit inhérent à toute activité de crédit ? Autrement dit, quels moyens les banques et établissements financiers^6(*) peuvent ils mettre en oeuvre afin de minimiser au mieux leur risque de crédit ?

En effet, préoccupation majeure de tout bon banquier, cette problématique demeure au coeur de l'activité bancaire et financière. Aussi, sa prise en compte fait-elle appel à diverses compétences au sein des banques et établissements financiers. La compétence juridique étant elle particulièrement essentielle dans le traitement des prêts immobiliers, nous avons bien voulu consacrer notre

mémoire à l'analyse des techniques juridiques participant à la gestion des risques inhérents à ce type de prêt. D'où, notre thème intitulé : « La gestion juridique du risque de crédit : cas des prêts immobiliers ».

Défi permanent pour les banques, la gestion des risques inhérents à cette forme de prêts est aujourd'hui plus que jamais d'actualité. En témoigne d'ailleurs, la crise financière et économique dans laquelle le monde est actuellement englué.

A l'origine de cette crise en effet, se trouvent les crédits ?subprime?. Initiés par certaines banques américaines, ces crédits étaient censés répondre à un besoin essentiel. Des millions de ménages pauvres cherchant à acquérir un logement sans en avoir les moyens, des banquiers américains proposent alors des crédits qui à première vue semblent très alléchants. Les taux d'emprunts qui sont raisonnables pendant les premières années sont amenés à augmenter ; mais, ce dernier point n'est pas expliqué en détail aux ménages qui souscrivent à ces crédits en masse, parfois plusieurs à la fois.

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Ces prêts à risques, les fameux ?subprimes?, sont ensuite revendus à des fonds d'investissement^7(*). Prenant le relais, les ingénieurs financiers dissèquent les crédits et les intègrent par ?petits morceaux? dans des paquets financiers incluant également d'autres actifs de crédits moins risqués. Ces paquets appelés titres^8(*), sont par la suite mis en circulation sur les marchés financiers où ils sont achetés par des banques du monde entier.

A partir de fin 2006, les ménages qui avaient souscrits aux ?subprimes? sont victimes de la brutale hausse^9(*) des taux d'intérêt directeurs de la Réserve Fédérale (Fed). Hausse, qui elle-même a entraînée l'augmentation des taux des crédits immobiliers. Car, confrontées à un coût plus élevé de l'argent pour financer leurs besoins, les banques ont répercuté ces conditions plus sévères sur leur clientèle.

Parallèlement, l'assèchement de la demande de biens immobiliers a tiré les prix de ces derniers vers le bas, entraînant du même coup une diminution de ?l'effet richesse? des ménages. La valeur de leurs appartements et maisons ayant baissé, leur richesse potentielle s'est considérablement amoindrie. La conjonction de ces deux évolutions défavorables, a conduit à une hausse des défauts de paiement, voire dans certains cas, des situations d'insolvabilité de foyers.

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Les fonds d'investissement qui avaient massivement investit dans les ?subprimes? se retrouvent alors pris au piège. En juillet 2007, deux fonds de la banque d'investissements Bear Stearns ferment. C'est le début d'une réaction en chaîne qui va toucher des banques un peu partout dans le monde. Northern Rock, établissement spécialisé dans le crédit immobilier au Royaume-Uni, sera nationalisé en février 2008, faute de repreneur, après que les images des longues files d'épargnants venus retirer leur argent en catastrophe aient fait le tour du monde. En France, BNP Paribas est obligé de fermer plusieurs de ses fonds. La Société Générale, en pleine affaire Kerviel, annonce une dépréciation de 2 milliards d'euros.

Les conséquences au plan social sont toutes aussi importantes. En effet, on assiste d'abord à une panique sur le marché du travail des traders et à la diminution considérable de leur pouvoir d'achat. « Les choses ont changé depuis l'été dernier », témoigne Yann H., trader âgé de 26 ans, interrogé sur le site des Observateurs de France 24. « J'ai lu dans les journaux britanniques que les taxis, les restaurants de luxe et les boîtes de nuit se plaignent d'une baisse de leur chiffre d'affaires qui est directement liée aux problèmes de la City ». Ce trader, qui a quitté la banque Goldman Sachs à l'été 2008, estime que les choses vont encore empirer.

Ainsi, le chômage ne menace pas seulement le monde de la finance. D'ailleurs à ce sujet, l'économiste Alessandro Giraudo, auteur de ?Mythes et Légendes économiques?, interrogé sur France 24, prévient : «  la crise actuelle va forcer les acteurs de l'économie à ralentir leur activité et à prendre moins de risques ». Il va sans dire que ce ralentissement d'activité entraînera à coup sûr, de nombreux licenciements^10(*) pour cause économique.

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Egalement dans beaucoup de pays industrialisés, les effets du resserrement du crédit imposé par les banques aux ménages et aux entreprises, se font déjà sentir. L'on assiste en effet, à une baisse importante de la consommation, sans oublier le manque de visibilité pour les entreprises quant au financement de leurs investissements.

Pis encore, ce sont les fondements économiques mêmes de certains pays tels que l'Islande, qui sont aujourd'hui en péril. A preuve, le gouvernement de ce pays après avoir placé sous sa tutelle deux des plus grandes banques, a fait appel à la Russie début octobre 2008, pour un prêt de quatre (4) milliards d'euros. Les Etats-Unis, la France et l'Allemagne qui ne sont pas en reste, parlent aujourd'hui de façon ouverte, de récession économique^11(*).

Au demeurant, et cela même si l'on essaie actuellement d'apporter des solutions à cette crise, il va falloir pleinement en tirer les leçons. Mais que

retenir d'autre ? Si ce n'est qu'un risque de crédit immobilier mal géré, peut avoir des conséquences dramatiques. Car, au-delà des seuls établissements de crédits, c'est tout le circuit économique et financier qui en pâtît.

C'est pourquoi, il reste seulement à espérer que les établissements de crédits concernés au premier chef, ont tiré de cette crise tous les enseignements qui s'imposent. Afin de nous en rendre compte et surtout vivre au quotidien la gestion juridique du risque de crédit immobilier, nous avons durant une période de trois (3) mois bénéficié d'un stage pratique à la SOCIETE GENERALE DE BANQUES EN COTE D'IVOIRE (en abrégé SGBCI).

Débuté le 02 septembre 2008, ce stage qui entrait dans le cadre de la seconde phase de notre formation (phase pratique), nous a permis de mieux connaître cette banque. Première de par sa position au sein du système bancaire Ivoirien, la SGBCI a été fondée le 23 mai 1962 par la SOCIETE GENERALE (France) en association avec plusieurs banques internationales européennes et américaines. Détenant à sa création un capital de 400.000.000 FCFA, cette société anonyme avec conseil d'administration possède aujourd'hui un capital de 15.555.555.000 FCFA répartit en 3.111.111 actions de 5.000 FCFA^12(*). L'actionnariat composé d'Ivoiriens et d'étrangers, est dominé par la SOCIETE GENERALE (France), détenant 66,79% du capital.

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La SGBCI, forte d'un réseau de 35^13(*) agences réparties sur l'ensemble du territoire national, offre des services multiples à sa clientèle. Le service des crédits qui nous intéressera davantage dans le cadre de ce mémoire, reste l'atout majeur de cette banque.

En effet, et ce même s'il faut reconnaître du fait de la situation socio-politique actuelle une baisse sensible du montant des crédits accordés, la SGBCI demeure le numéro un du marché en terme de prêts. Ses opérations de financement sont réalisées soit à titre individuel, soit sous forme de cofinancement en partenariat avec d'autres banques nationales ou étrangères (cas des pools bancaires).

Il convient surtout d'indiquer que cette fourniture de crédit est le résultat d'un travail à la chaîne. Maillon incontournable de cette chaîne, la Direction du risque tient une place de choix dans le traitement des dossiers de crédit. Les services suivant la composent :

- le service risques engagements ;

- le service risques opérationnels ;

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le service du contrôle général ;

- le service des affaires contentieuses et du recouvrement ;

- le service des affaires juridiques.

Dernièrement cité, le service des affaires juridiques (SAJ) qui nous a accueillit lors de notre stage, occupe une position stratégique dans le dispositif de gestion des risques encourus par la banque. Jusqu'à notre arrivée, ce service scindé en deux cellules (SAJ secrétariat et SAJ opposition), avait pour mission la veille et le conseil juridique de l'ensemble du réseau, la gestion du contentieux (dossiers en défense), les saisies et les successions, sans oublier la gestion des garanties hypothécaires prises au moment de l'ouverture des crédits immobiliers^14(*) accordés aux personnes physiques, en vue de l'accession à la propriété immobilière (construction, acquisition de maisons neuves ou anciennes) ou encore en vue de travaux de finition ou de rénovation d'immeubles. Se situant donc au coeur de l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier, ce service nous a été d'un apport inestimable dans la compréhension du mécanisme des garanties hypothécaires.

Afin de mieux appréhender l'organisation de l'action juridique curative du risque de crédit immobilier au sein de la banque, nous avons également bénéficié de l'appui de deux autres services : Le service risques engagements pour ce qui est de la détection et la gestion curative des engagements en souffrance et le service des affaires contentieuses et du recouvrement pour ce qui concerne les techniques juridiques mises en oeuvre par la SGBCI dans le cadre du recouvrement de ses créances.

En somme, notre démarche dans le cadre de ce mémoire a connu deux grandes étapes. D'abord, une première étape consacrée à l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier (1^ère PARTIE). Ensuite, une seconde consacrée elle, à l'action juridique curative du risque de crédit immobilier (2^ème PARTIE).

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1ère PARTIE : L'ACTION JURIDIQUE PREVENTIVE DU RISQUE DE CREDIT IMMOBILIER

Le service juridique de la SGBCI est au centre de l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier.

Cette action juridique préventive porte essentiellement sur la prise de diverses garanties conventionnelles, censées prémunir la banque contre le risque de crédit immobilier.

Ces garanties conventionnelles prises en amont s'articulent autour des techniques de garantie hypothécaire et de délégation.

CHAPITRE 1 : LA TECHNIQUE DE GARANTIE HYPOTHECAIRE

Une hypothèque est un droit accordé à un créancier (la SGBCI dans notre cas) sur un bien immobilier ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble (à l'exemple du navire) en garantie d'une dette, sans que le propriétaire^15(*) du bien qui constitue la garantie, en soit dépossédé.

Présentée comme « une sûreté réelle immobilière », l'hypothèque peut être conventionnelle ou forcée. Selon l'article 119 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés : « seuls les immeubles^16(*)immatriculés^17(*), sous réserve des textes particuliers autorisant l'inscription provisoire d'un droit réel au cours de la procédure d'immatriculation, peuvent faire l'objet d'une hypothèque ». Il s'agit notamment :

- La technique de garantie hypothécaire

des fonds bâtis ou non bâtis et leurs améliorations ou constructions survenues, à l'exclusion des meubles qui en constituent l'accessoire ;

- des droits réels immobiliers^18(*) régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier. Toutefois, et ce en vertu des dispositions de l'article 31 du décret du 26 juillet 1932, parmi ces droits réels immobiliers, seuls sont susceptibles d'hypothèque : l'usufruit (pendant sa durée), l'emphytéose (pendant sa durée) et le droit de superficie.

Conférant également à son titulaire un droit de suite^19(*) et de préférence^20(*), l'hypothèque conventionnelle (qui nous intéresse ici) consentie en Côte d'Ivoire, doit résulter d'un acte notarié. En effet, la législation^21(*) Ivoirienne relative aux actes portant sur des immeubles, exige la forme authentique à peine de nullité de l'acte conclu.

Il va donc sans dire que, le notaire en relation avec la banque bénéficiaire de l'hypothèque, joue un rôle essentiel. Cela, non seulement dans la formalisation de la garantie hypothécaire, mais aussi et surtout dans le suivi de la garantie hypothécaire.

Section 1 : La formalisation de la garantie hypothécaire

Cette formalisation est l'affaire de deux principaux acteurs : la banque (en sa qualité d'organisme prêteur) à travers son service juridique et le notaire représentant du candidat au crédit immobilier (en sa qualité de notaire instrumentaire de l'acte d'ouverture de crédit).

Deux grandes phases sont à noter ici :

La technique de garantie hypothécaire

- d'abord, la réception du dossier de crédit par le service juridique et l'analyse du projet de convention d'ouverture de crédit (en relation permanente avec le notaire désigné par le client demandeur du crédit immobilier) ;

- ensuite, la signature de la minute, la mise en place du crédit et la transmission de la minute au notaire.

Paragraphe 1 : La réception du dossier de crédit et l'analyse du projet

de convention d'ouverture de crédit immobilier

A/ La réception du dossier de crédit immobilier

Il s'agit ici uniquement des dossiers de la clientèle de particuliers (CLIPRI), étant donné que les crédits ou prêts immobiliers (appelés prêts personnels immobiliers à la SGBCI) n'intéressent que les personnes physiques titulaires de compte chèque.

La réception du dossier de crédit, il faut le souligner, marque le point de départ d'une série d'actions entreprises par le service juridique de la SGBCI. En effet, dès réception du dossier transmis par le gestionnaire du client, ce service procède systématiquement à l'enregistrement du dossier dans un fichier électronique dénommé « REPORTING GARANTIE ». Puisqu'il s'avère assez efficace dans le suivi des garanties hypothécaires prises par la banque, l'existence de ce fichier si utile est à saluer.

Cela, même si à ce stade, le travail du service juridique ne fait que commencer. Effectivement, après l'enregistrement du dossier dans le fichier électronique ci-dessus indiqué, vient l'étape de l'examen du dossier. Cet examen vise notamment à vérifier l'existence des pièces suivantes :

- l'accord de la direction, vu que le traitement du dossier devra prendre en compte les réserves et conditions indiquées par la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée (DECP) ;

- La technique de garantie hypothécaire

une copie de la lettre d'ordre^22(*) dont l'original est transmis au notaire instrumentaire ;

- un tableau d'amortissement faisant ressortir le Taux Effectif Global (TEG)^23(*). Ce tableau dressé par la banque, indique les échéances de remboursement jusqu'à la fin du crédit immobilier. Il détaille la répartition exacte du montant de chaque échéance, entre le capital, les intérêts et les primes d'assurance. Il précise enfin, le montant du capital restant dû après paiement de chaque échéance ;

- les pièces relatives à l'identité du demandeur de crédit, sa situation et son régime matrimonial. Il s'agit en pratique, d'une photocopie de la Carte Nationale d'Identité ou du passeport en cours de validité, du livret de famille ou un extrait de l'acte de mariage. En cas de mariage du requérant sous le régime de la communauté de biens, la convention d'ouverture de crédit SGBCI conformément à la loi, prévoit une clause signifiant le consentement du conjoint à l'affectation hypothécaire ;

- le titre de propriété (du constituant de l'hypothèque) relatif au bien affecté en garantie. Dans le cadre d'une opération immobilière, le service juridique vérifie également qu'il existe pour cette opération un dépôt de

pièces dont notamment, la lettre d'attribution ou l'arrêté de concession provisoire (ACP) ou le certificat de propriété foncière (CPF) et un état foncier récent. L'examen minutieux des documents sus indiqués est un impératif non négociable pour la banque. En effet, l'hypothèque conventionnelle se fondant particulièrement sur la propriété des biens immobiliers affectés en hypothèque, la protection effective de la banque ne résultera que de la nature des documents effectivement mis à sa disposition. Cela, d'autant plus que chacun de ces documents suppose un droit différent:

La technique de garantie hypothécaire

· La lettre d'attribution? c'est le document délivré par le Ministère de la construction, de l'urbanisme et de l'habitat à un acquéreur de terrain, lui donnant le droit d'engager la procédure en vue de l'obtention du titre foncier (TF)^24(*). Il importe également d'indiquer que les lettres d'attribution délivrées avant le 24 Avril 2002^25(*), permettent dans un premier temps d'engager la procédure pour l'obtention de l'arrêté de concession provisoire, avant de pouvoir ensuite engager la procédure d'obtention du titre foncier. Par contre, toutes les lettres d'attribution délivrées à partir du 24 Avril 2002 et établies selon le modèle officiel suivant « l'arrêté conjoint Ministre de l'Economie et des Finances et Ministre de la Construction », permettent d'engager directement^26(*) la procédure d'obtention du titre foncier sans que l'arrêté de concession provisoire ne soit nécessaire. Ainsi, les détenteurs d'une lettre d'attribution nouvelle

formule, tout comme les détenteurs d'un arrêté de concession provisoire, peuvent directement engager la procédure d'obtention du titre foncier sans avoir au préalable mis le terrain en valeur (ce qui était une nécessité par le passé).

Finalement comme nous pouvons le constater, la lettre d'attribution n'est pas toute suffisante pour faire de son détenteur le propriétaire de l'immeuble pour lequel elle est délivrée. Mieux, elle n'est nullement représentative d'un quelconque droit de propriété accordé à son détenteur. C'est pourquoi, une hypothèque prise à partir de cet acte administratif, n'est même pas envisageable ;

La technique de garantie hypothécaire

Qu'en est-il alors de l'arrêté de concession provisoire ?

· L'arrêté de concession provisoire ? ce document (voir n° 3 en annexes) est délivré par le Ministre de la construction, de l'urbanisme et de l'habitat. Il constate et accorde un droit dit de superficie^27(*) sur le terrain concerné. L'arrêté de concession provisoire est obtenu après constitution d'un dossier technique (élaboré avec l'aide d'un géomètre-expert) qui permet la première création du titre foncier au nom de l'Etat. Cela s'explique par le fait qu'en Côte d'Ivoire, sans titre foncier établit au nom d'une personne privée sur une parcelle donné, l'Etat reste le seul véritable propriétaire en dépit des droits coutumiers ou des actes administratifs délivrés. Ce n'est qu'au terme de la procédure visant à obtenir le titre foncier, que le nom du bénéficiaire de l'arrêté est inscrit (procédure de mutation) en lieu et place de l'Etat. Celui-ci devient alors, le propriétaire légal et définitif de l'immeuble.

En conséquence, une hypothèque consentie sur la base d'un arrêté de concession provisoire, ne peut l'être que sous conditions suspensives^28(*). C'est à dire, sans garantie totale pour la banque au moment de la prise de l'hypothèque. Dans une telle hypothèse, la banque même si elle ne possède pas une garantie pleine, peut s'engager, pourvu bien entendu que le droit de superficie ait fais l'objet d'une publicité (conformément aux dispositions de l'article 119 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés) au livre foncier.

En effet, plusieurs cas de ce genre ce sont présentés lors de notre passage à la banque. Ce qu'il convient surtout d'indiquer, c'est que dans la plupart de ces cas, l'hypothèque après les réserves du service juridique et l'accord de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée, fut prise. Mais, le service juridique tenant fortement à la protection de la banque, allait très souvent plus loin en exigeant le cautionnement^29(*) hypothécaire du vendeur de l'immeuble affecté en hypothèque.

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S'agissant aussi des opérations immobilières, alors même que le morcellement^30(*) du Titre Foncier Global (TFG) avait été fait, le service juridique de la banque exigeait également le cautionnement hypothécaire de l'opérateur immobilier. Une telle attitude il faut le souligner, a donné lieu à des débats entre certains notaires et le service juridique. En effet, ces notaires estimaient que le titre foncier global morcelé, chaque acquéreur était devenu propriétaire en raison

du numéro de titre foncier individuel qui lui avait été attribué. En conséquence, l'intervention de l'opérateur immobilier en qualité de caution ne se justifiait^31(*) plus. Le service juridique qui n'était pas de cet avis, considérait plutôt que le cautionnement hypothécaire devait être exigé même en cas de morcellement. Etant entendu que, des formalités restaient à être accomplies en vue de la mutation du titre foncier objet de l'immeuble vendu, au nom de l'acquéreur candidat au prêt immobilier.

Dans ce débat nous l'avouons, nous sommes d'avis avec le service juridique, car comme nous l'avons déjà indiqué : « en Côte d'Ivoire le titre foncier est le seul document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire ^32(*)», donc par ricochet celui du créancier hypothécaire. Le morcellement du titre foncier global ne faisant foi que de l'attribution d'un numéro de titre foncier individuel, nous pensons que, c'est à raison que le service juridique de la SGBCI continue d'exiger le cautionnement hypothécaire de l'opérateur immobilier.

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En effet, en l'absence de mutation du titre foncier objet du bien vendu au nom de l'acquéreur, l'opérateur immobilier reste le seul véritable propriétaire de l'immeuble (son nom figurant sur le titre foncier global). Par conséquent, son intervention à l'acte en tant que caution nous paraît valable. Cela d'autant plus que, le cautionnement exigé en l'espèce^33(*) est un cautionnement réel^34(*), c'est à dire, un cautionnement qui engage la caution à offrir en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant. Or en l'espèce, conformément au régime

foncier Ivoirien, l'opérateur immobilier est demeuré propriétaire de l'immeuble vendu (faute de mutation).

Au reste, et ce même si les notaires se défendent en arguant que les frais de mutation sont déjà payés par l'acquéreur, nous pensons que la confiance n'exclut pas la prévention. Surtout que, les réalités du terrain démontrent assez souvent que les notaires ne sont pas toujours prompts dans l'accomplissement des formalités de mutation;

· Le certificat de propriété foncière ? c'est un extrait du livre foncier délivré au propriétaire en vue d'attester de son droit de propriété sur une parcelle de terrain. Alors que le titre foncier est conservé par l'Administration, le certificat de propriété (voir n° 4 en annexes) est délivré au propriétaire pour justifier de son droit de propriété.

Il s'en suit donc que ce document à lui seul, est tout suffisant pour administrer la preuve de la propriété d'un immeuble. En conséquence, une hypothèque prise par la banque sur la base de ce document, ne peut que lui être bénéfique.

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Toutefois, dans les cas où le bien vendu n'avait pas encore été muté (condition suspensive) au nom de l'acquéreur bénéficiaire, nous avons pu voir le service juridique de la banque exiger le cautionnement hypothécaire du vendeur. Attitude que nous jugeons du reste normale, étant donné que la détention du certificat de propriété foncière par l'opérateur immobilier ou le vendeur personne physique ne signifie pas que le client acquéreur devient automatiquement propriétaire. Ce sera le cas seulement, après immatriculation de l'immeuble au nom de celui-ci (procédure de mutation).

L'existence de cette condition, il faut le souligner, a malheureusement pour effet d'empêcher la prise d'une hypothèque ferme. C'est pourquoi dans de tels cas, la protection de la banque ne résultait pour partie, que du cautionnement hypothécaire exigé par le service juridique;

· L'état foncier ? ce document également appelé état des droits réels, est délivré par le conservateur foncier. Il dresse (voir n° 6 en annexes) un état de la situation des droits réels grevant l'immeuble sur lequel il porte. Il fait surtout état des inscriptions et du rang occupé par chaque créancier bénéficiaire d'une hypothèque sur l'immeuble concerné.

La question du rang est essentielle, car d'elle dépendra le positionnement dans la distribution aux créanciers hypothécaires, des deniers provenant de la réalisation des immeubles saisis. A cet égard, l'acte uniforme portant organisation des sûretés en son article 131 décide que : « l'hypothèque consentie pour sûreté d'une ouverture de crédit à concurrence d'une somme déterminée à fournir, prend rang à la date de sa publication sans égard aux dates successives de l'exécution des engagements du fournisseur de crédit ».

Cette disposition nous apprend deux choses essentielles. Elle nous indique d'abord, que la valeur de l'hypothèque doit être en principe au moins égale au montant des sommes fournies par le banquier. Il arrive cependant dans la pratique, que le banquier lorsqu'il se sent suffisamment protégé par l'ensemble des garanties fournies par son client, accepte une hypothèque de valeur inférieure aux sommes qu'il a fournies. Ce texte nous apprend ensuite que, l'hypothèque consentie prend rang à la date de sa publication (inscription) au livre foncier. Cette dernière information n'est surtout pas à négliger par les établissements de crédits, vu l'importance du rang dans la procédure de désintéressement des créanciers hypothécaires.

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En tout état de cause, comme nous avons pu nous-même le constater, le service juridique de la SGBCI en fait une priorité^35(*) dans sa stratégie de

protection de la banque contre le risque de crédit immobilier. En effet, en exigeant de façon systématique un état foncier récent, ce service veut à l'occasion du traitement de chaque dossier de crédit, s'assurer du rang que la banque pourrait occuper en cas de prise d'hypothèque. Un tel réflexe est donc à féliciter et à encourager dans toutes les autres banques ;

- le rapport d'estimation de la valeur du bien immobilier établit par le département de la logistique (DDL LOG) de la SGBCI. Ce rapport n'est pas prévu au dossier lorsque l'ouverture de crédit intervient dans le cadre d'une opération immobilière. Il est du reste important, puisqu'il permet d'avoir une idée de la valeur de l'hypothèque consentie.

Enfin, pour être complet sur la phase d'examen des pièces du dossier, il faut également indiquer que la consigne à cette étape est d'exiger que ce soit au gestionnaire ou au notaire instrumentaire, toutes pièces utiles et manquantes au dossier. C'est en tout cas une règle immuable au service juridique de la SGBCI. Pour ce faire, une liste des notaires avec leurs contacts, a même été élaborée et est régulièrement mise à jour. Cette liste de contacts est d'autant plus importante, qu'elle s'avère fort utile dans l'étape suivante où de façon permanente en relation avec le notaire (désigné par le client), le service juridique procède à l'analyse du projet de convention d'ouverture de crédit.

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B/ L'analyse du projet de convention d'ouverture de crédit immobilier

Cette phase suppose d'une part, que le service juridique sur instruction de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée se soit engagé à prendre une hypothèque dans le dossier compulsé, et d'autre part, que le notaire instrumentaire ait effectivement reçu l'original de la lettre d'ordre censée l'orienter dans la réalisation de sa mission.

Ces deux choses acquises, la seconde étape de la formalisation de la garantie hypothécaire peut véritablement débutée. Ladite étape s'articule autour de deux points majeurs: l'analyse proprement dite du projet et l'indication d'informations particulières.

1) L'analyse proprement dite du projet

A ce niveau, il faut peut être commencer par dire que la SGBCI en fonction de la nature du crédit sollicité, dispose d'un modèle standard de convention élaboré par le service juridique de la banque. Ce modèle qui est remis au notaire, doit être adapté par ce dernier, en tenant compte des spécificités de chaque dossier de prêt immobilier.

Le notaire qui doit trouver dans la lettre d'ordre et le modèle de convention SGBCI les premières indications, demeure en contact avec le service juridique durant tout le temps nécessaire à la réalisation par lui du travail attendu (non seulement par son client, mais aussi et surtout par la banque).

En effet, ce qui nous a été donné de constater, c'est que le service juridique de la SGBCI tient au respect scrupuleux de ses indications contractuelles. Il ne transige pas ; c'est pourquoi, dès qu'une irrégularité est constatée dans le projet de convention, le notaire est immédiatement interpellé. Il s'agit des irrégularités concernant notamment :

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la capacité des parties à contracter : les personnes physiques étant les seules concernées par les prêts immobiliers, sont particulièrement vérifiés l'identité des parties (la condition d'âge) et le régime matrimonial en cas de mariage. A ce sujet, en cas de mariage sous le régime de la communauté de biens, le service juridique s'assure toujours que le conjoint doit intervenir à l'acte afin de consentir à l'affectation hypothécaire. Le service juridique l'exige notamment, lorsque le bien affecté en hypothèque a été acquis pendant le mariage (régime de la communauté de biens réduite aux acquêts oblige^36(*)). Lorsque cette exigence n'était pas respectée par le notaire, nous même en tant que stagiaire associé à l'analyse des dossiers de prêt immobilier, avions été invité à rappeler au notaire la nécessité de l'existence de cette clause dans l'acte ;

- le montant du crédit, le taux, le taux effectif global et les échéances : Il s'agit ici de s'assurer que tous ces éléments prévus au projet, correspondent effectivement aux indications du tableau d'amortissement ou de l'acte de notification de crédit (accord de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée). Dans la pratique, chaque fois que ce n'était pas le cas, le service juridique exigeait la régularisation de la situation jusqu'à complète satisfaction. S'agissant de la gestion juridique du risque de taux, nous avons surtout apprécié que l'alinéa 4 de l'article 7 du modèle de convention SGBCI prévoit que : « toute variation du taux de base bancaire de la SGBCI (TBB-SGBCI^37(*)) et/ou de la taxe sur les opérations bancaires sera répercuté sur le coût du crédit ». En effet, une telle clause selon nous, constitue une excellente arme juridique contre le risque de taux que nous avons identifié plus haut;

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le texte de l'affectation hypothécaire tel que rédigé par le notaire : L'objectif à ce niveau est de vérifier que les indications du notaire dans le projet, sont conformes à la nature de la garantie définie par l'accord de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée. Chaque fois que ce n'était pas le cas, le notaire était également invité à se conformer aux exigences de la Direction ;

- l'absence de clause prévoyant le délai de réalisation des conditions suspensives : en cas d'hypothèque prise sous conditions suspensives, il

faut en effet, veiller à ce que le projet prévoit une clause indiquant le délai

de réalisation des conditions suspensives. La protection véritable de la

banque résidant dans la stipulation expresse d'une telle clause, l'exigence

de son existence n'est pas négociable pour elle. En conséquence, chaque

fois que cette irrégularité apparaissait au projet, la consigne était de

procéder sans délai à la régularisation de la situation. Il convient d'ailleurs

de s'en féliciter, étant donné qu'elle est le gage d'une gestion juridique

profonde du risque de crédit immobilier encouru par la banque ;

- l'article « DUREE DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE^38(*) » ou l'article « POUVOIRS » : « Les parties à la convention donnent mandat au notaire ou à tout clerc de son Etude à l'effet de procéder au renouvellement de l'inscription avant l'expiration du délai prévu à la demande expresse de la banque ». Telle qu'indiquée, cette clause prévue par le modèle de convention SGBCI doit figurer dans le projet analysé. Le service juridique s'assure donc de son existence dans l'un ou l'autre des articles sus indiqués. Ainsi, chaque fois que ce n'était pas le cas, le notaire était invité à intégrer la clause concernée dans l'acte. Vu l'importance de cette clause qui précise les conditions de renouvellement de la garantie de la banque, il ne pouvait en être autrement. D'autant plus que, la protection juridique de la banque repose en partie sur la validité de l'hypothèque ;

- La technique de garantie hypothécaire

l'assurance incendie et/ou décès-invalidité : ici, il faut commencer par indiquer que dans le but de renforcer sa garantie, la SGBCI engage les candidats au crédit immobilier à souscrire à une assurance groupe. Néanmoins, il peut arriver dans certains dossiers, que l'assurance incendie et/ou décès-invalidité ne soit pas groupe^39(*). Dans ces hypothèses là, le service juridique doit s'assurer que les primes à payer ne sont pas comprises dans le montant des échéances. Voir le service juridique veiller à cela, était pour nous un gage de sérieux et de professionnalisme de la banque, qui nous démontrait ainsi qu'elle savait aussi bien veiller sur ses propres intérêts que sur ceux de sa clientèle.

Toutes ces irrégularités, il faut en définitive le souligner, étaient portées à la connaissance des notaires par le biais du téléphone ou d'une lettre d'observations élaborée à cet effet. Ladite lettre d'observations était privilégiée pour des raisons de traçabilité. Cela est également à encourager, étant donné que les écrits constituent en matière juridique des moyens de preuve efficaces. Malheureusement, l'abondance de lettres d'observations ou d'observations tout court, est aussi le signe d'un travail qui n'avance pas, voir même d'un travail bâclé par le notaire. C'est souvent le cas comme nous avons pu le noter, lorsque le notaire fait preuve de négligence en confiant son travail à un personnel non initié ou tout simplement, lorsque ce dernier n'a pas encore en sa possession le modèle standard de convention élaboré par le service juridique de la SGBCI. C'est pourquoi, sur ce dernier point, la consigne au service juridique de la SGBCI, est de toujours s'assurer avant toute chose, que le notaire désigné par le client, dispose du modèle standard. Une telle attitude est également à féliciter, puisqu'elle permet au service de gagner un temps précieux.

La technique de garantie hypothécaire

La lettre d'observations qui doit être aussi précise que possible, doit être aussi le moyen de faire parvenir au notaire des informations particulières, voire déterminantes.

2) L'indication d'informations particulières et déterminantes

Il s'agit ici d'informer le notaire de ce qu'il a à attirer l'attention du client sur le fait que, le déblocage des fonds reste subordonné à la mise à disposition de la banque des pièces suivantes :

- un état foncier récent (s'il n'existe pas un au dossier) ;

- une attestation de paiement des frais d'acte et d'accomplissement des formalités d'inscription de l'hypothèque.

Lorsque cette dernière consigne est respectée et que le travail du notaire est jugé satisfaisant par le service juridique, viennent alors les étapes de la signature de la minute, la mise en place du crédit immobilier et la transmission de la minute au notaire.

La technique de garantie hypothécaire

* ¹ « Hammurabi, en français Hammourabi, (aussi transcrit Hammu-rapi ou Khammurabi) est le sixième roi de Babylone. Il régna de 1792 avant Jésus-Christ, jusqu'à sa mort vers 1750 avant Jésus-Christ. Pour garder un empire soudé, Hammourabi fit adopter une seule langue (l'akkadien), une seule religion et surtout une seule loi (Code d'Hammourabi) ». Source : http://fr.wikipedia.org/wiki/Hammurabi consulté le 12/02/2009.

* ² « Le code d'Hammourabi (traduit par le Père Jean Vincent Scheil) est l'une des plus anciennes lois écrites trouvées. Il fut réalisé sur l'initiative du roi de Babylone, Hammourabi, vers 1730 avant Jésus-Christ. Ce texte ne répond pas à l'acception légaliste du droit (Code civil Français), mais correspond plutôt au droit jurisprudentiel (Common law) : il recense sous une forme impersonnelle, les décisions de justice du roi ». Source : http://www.businesspme.com/articles/economie/16/le-code-d-hammourabi.htm consulté le 12/02/2009.

* ³ Paragraphe 48 (version intégrale) : « Si un homme a été tenu par une obligation productive d'intérêt, et si l'orage a inondé son champ et emporté la moisson, ou si faute d'eau le blé n'a pas poussé dans le champ cette année, il ne rendra pas le blé au créancier, trempera dans l'eau sa tablette (son contrat), et ne donnera pas l'intérêt de cette année ». Source : http://www.micheline.ca/doc--1730-hammourabi.htm consulté le 12/02/2009.

* ⁴ Source : http://www.memoireonline.com/12/07/764/m_le-risque-de-credit-et-la-rentabilite-bancaire consulté le 27/09/2008. De cette définition, il se déduit deux (2) types de risque de crédit : d'un côté le risque de défaut et de l'autre, le risque de dépréciation de la qualité de crédit.

* ⁵ Evaluer le risque de crédit revient à se poser la question de la solvabilité du demandeur de crédit. Deux principales techniques financières permettent d'apprécier cette solvabilité : la technique de notation financière qui concerne particulièrement les acteurs du marché financier et la technique d'évaluation des risques-clients ou score de crédit.

- La technique de notation financière : « la notation financière encore appelée notation de la dette ou "rating" dans le monde anglo-saxon, est l'appréciation par une agence de notation financière (FITCH Ratings, MOODY'S, STANDARD & POOR'S sont les principales agences de notation financière), du risque de solvabilité financière d'une entreprise, d'un Etat ou d'une autre collectivité publique nationale ou locale, d'une opération (emprunt, emprunt obligataire, opération de financement structurée, titrisation, etc.). Cette appréciation a pour but d'attribuer une note (allant d'AAA à D) correspondant aux perspectives de remboursement par le débiteur de ses engagements envers ses créanciers (fournisseurs, établissements de crédits, détenteurs d'obligations, etc.) » Source : http://fr.wikipedia.org/wiki/Notation_financi%C3%A8re consulté le 15/01/2009.

- La technique d'évaluation des risques-clients ou score de crédit : « l'évaluation des risques-clients encore appelée score de crédit ou "scoring", désigne un ensemble d'outils financiers d'aide à la décision d'octroi ou de refus du crédit. D'origine anglo-saxonne, cette technique consiste à attribuer au demandeur de crédit, une note (allant de 400 à 900) permettant de mesurer le risque d'impayé que ce dernier représente » Source : http://fr.wikipedia.org/wiki%C3%89valuation_des_risques-clients consulté le 15/01/2009 ; Voir également http://www.ezfrench.com/lecréditscore/ consulté le 10/12/2008.

* ⁶ A la différence des banques, les établissements financiers ne peuvent utiliser que leurs propres fonds pour leurs opérations de crédits. (Voir Décret n°92-311 du 15 mai 1992 relatif au classement, à la forme juridique et aux opérations des établissements financiers.

* ⁷ « Les fonds d'investissement ont pour objectif d'investir dans des sociétés sélectionnées selon certains critères. Ils sont le plus souvent spécialisés suivant l'objectif de leur intervention : fonds de capital-risque, fonds de capital développement, etc. ». Source : http://www.vernimmen.net consulté le 24/02/2009.

* ⁸ « Technique financière sophistiquée, la titrisation des créances a été la courroie de transmission des crédits ?subprime? » Source : http://www.lesechos.fr/imprimer.php consulté le 16/10/2008. En effet, « cette technique qui ne fait pas encore l'objet d'une réglementation dans l'espace UEMOA, consiste pour une entité cédante (banques, entreprises, Etats) à vendre une partie de ses créances (créances commerciales, prêts hypothécaires, etc.) en les transformant en titres liquides et négociables (billets de trésorerie, titres de créances négociables, certificats d'obligation) ». Voir Article de Diop (S) - ? Les opérations de titrisation des créances ?, in TYCOON, #1 octobre_ 2007, page 69.

* ⁹ La hausse des taux d'intérêt a pour effet la réalisation du risque de taux (composante du risque de crédit), défini comme « le risque que fait courir au porteur d'une créance ou d'une dette à taux fixe, l'évolution ultérieure des taux » (voir Mathieu (M), L'exploitant bancaire et le risque crédit, Paris, 1^ère édition, La Revue Banque, 1995, page 154). Pour une banque notamment, le risque de taux représente l'éventualité de voir sa rentabilité affectée par l'évolution des taux, par exemple lorsque celle-ci refinance à court terme un prêt à long terme à taux fixe, et se trouve face à une hausse importante des taux d'intérêt. Cette hausse des taux est selon nous, l'une des principales causes de la crise financière et économique actuelle.

* ¹⁰ « A la mi janvier 2009, le constructeur automobile ?HONDA? baisse sa production et se sépare de 3100 salariés. On parle même de 51 Millions de licenciements dans le monde ». Source : France 24, Janvier 2009.

* ¹¹ Définie comme : « le ralentissement du rythme de croissance de l'activité économique ». Voir Dictionnaire ? le nouveau Petit Robert de la langue française 2007? page 2138.

* ¹² Comme nous pouvons le remarquer, la SGBCI a optée pour le maintien de la valeur nominale de ses actions au montant initialement prévu par les textes en vigueur avant l'OHADA (la loi française du 24 juillet 1867 notamment). Cela bien entendu, conformément aux dispositions de l'article 917 de l'Acte Uniforme relatif au droit des sociétés commerciales et du GIE, qui précise que ledit acte « ne déroge pas aux dispositions législatives relatives au montant minimal des actions et parts sociales émises par les sociétés constituées antérieurement à son entrée en vigueur ». Lesdites dispositions constituent à n'en point douter une dérogation aux prescriptions de l'acte uniforme précité (Voir article 387).

* ¹³ Au moment où nous rédigions ce mémoire, la SGBCI était en plein processus d'extension de son réseau. Il va donc sans dire que, le nombre d'agences que nous indiquons présentement, est appelé à croître.

* ¹⁴ Les crédits ou prêts immobiliers appelés ? Prêts Personnels Immobiliers? à la SGBCI, ne sont octroyés qu'aux personnes physiques disposant de revenus réguliers (salaires, revenus immobiliers, mobiliers et agricoles ou d'actions ou d'obligations) provenant d'activités ou d'investissements stables.

Il faut également souligner que ces prêts à moyen ou long terme offerts par l'ensemble des banquiers Ivoiriens, ne sont accordés qu'avec prise de diverses garanties (réelles ou personnelles, etc.).

* ¹⁵ La notion de propriété est essentielle en matière d'hypothèque. En effet, comme le prévoit l'article 127 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés : « l'hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui est titulaire du droit réel immobilier régulièrement inscrit et capable d'en disposer ». A défaut, le législateur OHADA précise que : « ceux qui n'ont sur l'immeuble qu'un droit soumis à condition, résolution ou rescision régulièrement publiées ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions, résolutions ou rescisions » voir article 121de l'acte uniforme précité.

* ¹⁶ Cette disposition est en nette contradiction avec le code Ivoirien de la marine marchande qui prévoit l'hypothèque sur les navires (hypothèque maritime). C'est en effet à l'occasion d'une consultation sur la question lors de notre stage, que nos recherches nous ont révélé ce conflit de lois. La question restait donc de savoir s'il fallait appliquer le code Ivoirien ou plutôt l'acte uniforme qui n'envisage même pas la possibilité d'une hypothèque sur un meuble tel le navire (voir à ce sujet, Anoukaha (F), Cissé-Niang (A) et autres, Sûretés, Bruxelles, 1^ère édition, Collection droit uniforme Africain, Bruylant, 2002, page 187).

* ¹⁷ Selon Garrier : « l'immatriculation est la procédure qui sort une parcelle du monde coutumier et la fait entrer dans l'univers du droit civil » (Voir Garrier (C), Côte d'Ivoire et zone OHADA : gestion immobilière et droit foncier urbain, Paris, 1^ère édition, Collection le droit en marche, L'harmattan, 2007, page 39.

Faisant suite à une « procédure spéciale tendant à provoquer la révélation de tous droits réels déjà constitués », l'immatriculation qui dans certains cas est précédée de l'indemnisation des « possesseurs coutumiers » par la puissance publique, garantit l'origine de propriété à l'Etat (par la création du titre foncier à son nom).

En son article 1^er, le décret N° 71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières, rend obligatoire cette procédure spéciale préalablement à « toutes transactions immobilières, tous lotissements, tous morcellements de terrains et en règle générale, toutes conventions relatives à des droits immobiliers ».

Aux dires aussi de Tribillon, un des principes essentiels du droit foncier Ivoirien réside dans le fait que : « seul l'Etat peut requérir l'immatriculation d'une terre ou d'un terrain » (Voir Tribillon (J F), La question du code de l'urbanisme et de l'aménagement foncier, Rapport préliminaire et d'orientation MTPTCU Abidjan, 1980).

* ¹⁸ En Droit Ivoirien, c'est l'article 20 du décret du 26 juillet 1932 qui donne la liste des droits réels immobiliers.

* ¹⁹ « Droit permettant au créancier hypothécaire de saisir l'immeuble garantissant le paiement de la dette en quelque main qu'il se trouve, même entre les mains d'un tiers acquéreur ». (Voir lexique précité, page 212).

* ²⁰ « Droit permettant au créancier hypothécaire d'obtenir par préférence aux autres créanciers généralement chirographaires, paiement sur le produit de la vente du bien saisi ». (Voir le même lexique, page 210).

* ²¹ Voir article 8 annexe fiscal, 10 mars 1970, gestion 1970. Voir également, l'article 40 du décret du 26 juillet 1932 qui précise que : « l'hypothèque conventionnelle est consentie par acte authentique ».

* ²² La lettre d'ordre est une lettre destinée à orienter le notaire dans la rédaction de l'acte d'ouverture de crédit immobilier. Elle est rédigée par le gestionnaire du client et comporte un certain nombre d'informations telles que le taux du crédit, le TEG, le montant du crédit,...dont le notaire n'a pas connaissance. Il s'agit d'informations spécifiques à chaque dossier de prêt.

* ²³ Il mesure le coût global du crédit, incluant le taux du crédit, les frais de dossier, d'assurance, de garantie et autre commission. Ce taux doit être indiqué dans le contrat. En Côte d'Ivoire, s'il dépasse 18%, il est considéré comme usuraire. La pratique de taux usuraire est réprimée par la loi N°2005-555 du 02 décembre 2005 modifiant la loi N°77-523 du 30 juillet 1977 portant fixation d'intérêt légal, limitation d'intérêt conventionnel et répression des opérations usuraires en Côte d'Ivoire telle que modifiée par la loi N°81-638 du 30 juillet 1981.

* ²⁴ Le titre foncier est une double page du livre foncier qui se rapporte à un terrain immatriculé et sur laquelle figurent les informations concernant :

-la localisation du terrain,

-sa superficie,

-l'identité du propriétaire,

-les droits et charges grevant le titre foncier,

-les privilèges et hypothèques rattachées à ce titre.

Par ailleurs, l'article 121 du décret du 26 juillet 1932 dispose que : « le titre foncier est définitif et inattaquable... ».

* ²⁵ Date d'entrée en vigueur de l'annexe fiscale 2002.

* ²⁶ Voir l'annexe à la loi de finances 2002.

* ²⁷ Présenté comme un droit réel immobilier, « le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui, ou d'être autorisé à en établir... » Article 23 du décret du 26 juillet 1932. Comme indiqué plus haut, le droit de superficie est susceptible d'hypothèque.

* ²⁸ Dans la pratique, l'hypothèque est prise sous conditions suspensives dans les cas où le bien vendu n'a pas encore été muté au nom de l'acquéreur (bénéficiaire du prêt immobilier) ou encore dans les hypothèses où le vendeur lui-même ne justifie pas d'un certificat de propriété.

* ²⁹ Le cautionnement est une sûreté personnelle définie par l'article 3 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés comme : « un contrat par lequel (une personne) la caution s'engage, envers le créancier qui accepte, à exécuter l'obligation du débiteur si celui-ci n'y satisfait pas lui-même. Cet engagement peut être contracté sans ordre du débiteur et même à son insu ». « Le cautionnement est réputé solidaire ; il est simple lorsqu'il en est ainsi décidé expressément par la convention des parties ou la loi nationale » (voir article 10 de l'acte uniforme précité). A cet égard, le modèle de convention d'ouverture de crédit SGBCI prévoit en son article 14, un « cautionnement simplement hypothécaire ». Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 16 alinéa 2 de l'acte uniforme précité, l'alinéa 3 de cet article précise que : « la banque sera dispensée de discuter préalablement les biens du bénéficiaire pour exercer ses droits sur l'immeuble donné en garantie par la caution ».

* ³⁰ La preuve du morcellement du terrain peut être rapportée par un certificat de morcellement ou un extrait topographique (voir n° 2 en annexes).

* ³¹ Selon nous, seulement chacune des hypothèses suivantes, justifie le cautionnement hypothécaire de l'opérateur immobilier ou du vendeur personne physique:

- le non morcellement du titre foncier global (concernant les opérations immobilières) ;

- la non mutation de l'immeuble au nom de l'acquéreur-bénéficiaire lorsque le vendeur de l'immeuble justifie d'un certificat de propriété foncière.

* ³² Direction Générale des Impôts (Côte d'Ivoire), Tout Savoir sur le Titre Foncier, Abidjan, Les Publications de la DGI, Décembre 2002, page 9.

* ³³ Les dispositions de la convention d'ouverture de crédit SGBCI relatives au cautionnement hypothécaire, sont assez claires sur la nature de l'engagement de la caution.

* ³⁴ Distinction entre caution personnelle et caution réelle, voir lexique précité page 82.

* ³⁵ Dans toutes les hypothèses où nous avons vu le service juridique accepté une hypothèque en second ou troisième rang, cela s'expliquait par le fait que le premier ou le second rang était déjà occupé par la banque elle-même.

* ³⁶ Voir loi N°64-375 du 07 octobre 1964 relative au mariage et modifiée par la loi N°83-800 du 02 août 1983 relative au mariage (en Côte d'Ivoire).

* ³⁷ Jusqu'au 02 décembre 2008 (date à laquelle notre stage à la SGBCI a pris fin), le taux de base bancaire (TBB) de la banque était de 10,75%. Le TBB + la Majoration donnent le taux du crédit (également appelé taux d'intérêt). Ce taux du crédit pour ce qui concerne les prêts aux particuliers, est indiqué par la DECP.

Pour les opérations immobilières agréées au Compte de Mobilisation pour l'Habitat (CDMH), le taux d'intérêt appliqué est particulièrement bas. Il est de 9% à la SGBCI et n'est accordé qu'à certaines conditions :

- coût maximum du logement 20 000 000 FCFA/TTC ;

- apport personnel initial de 10% de la valeur du logement (20% en dehors des prêts CDMH) ;

- revenu maximum du ménage de 700 000 FCFA.

« Les prêts CDMH ont été créés pour permettre l'accession à la propriété du logement économique et social, par le refinancement à long terme (de 11 à 20 ans) des prêts acquéreurs consentis par les banques ». Source : www.bni.ci/lesprêtscdmh/ consulté le 20/02/2009.

* ³⁸ Conformément aux stipulations de l'acte uniforme portant organisation des sûretés (article 123), « la durée de l'inscription hypothécaire peut être fixée d'accord partie ». Ce qui est le choix de la SGBCI qui opte dans la pratique, pour une durée de 10 ans.

* ³⁹ On parle ici de ?Délégation d'assurance? qui n'est rien d'autre qu'un contrat externe au contrat d'assurance groupe proposé par la banque. En effet, il faut signaler que pour des raisons peut être de cherté du contrat d'assurance groupe, certains emprunteurs ont recours à cette délégation d'assurance. Ces emprunteurs peuvent être des personnes dont le risque d'assurance est faible (personne jeune, cadre, non fumeur, etc.) ou dont le risque d'assurance est très élevé et qui ont recours à des assurances extérieures qui leur procurent des contrats « sur mesure ».

Il faut préciser cependant, que toutes les banques n'acceptent pas ces délégations d'assurance.