La gestion juridique du risque de crédit: cas des prêts immobiliers à la SGBCI

Paragraphe 2 : La signature de la minute, la mise en place du crédit et

la transmission de la minute au notaire

A/ La signature de la minute

Présentée comme « l'original d'un acte rédigé par un officier public^40(*) », la minute est l'acte sur lequel les parties à la convention d'ouverture de crédit immobilier apposent leurs signatures. Il s'agit notamment, du représentant de la banque, de l'acquéreur-bénéficiaire, du vendeur-caution (en cas de cautionnement hypothécaire) et du notaire.

Mais bien avant de soumettre la minute à signature (au représentant de la banque), le service juridique s'assure de l'avoir effectivement reçue et procède ensuite, à de nouvelles vérifications. Lesdites vérifications qui ne sont guères superflues, visent particulièrement à s'assurer:

- que la minute est en tout point conforme aux exigences signifiées au notaire ;

- que la minute est bel et bien signée par le client (acquéreur-bénéficiaire) et le vendeur-caution (en cas de cautionnement hypothécaire) ;

- de la production effective de l'état foncier (récent) et de l'attestation de paiement des frais d'acte et d'accomplissement des formalités d'inscription de l'hypothèque consentie. Concernant ces pièces, la consigne est de ne jamais soumettre la minute à la signature en leur absence, sauf accord expresse de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée. Lorsque c'est le cas, le service juridique avant de s'exécuter prend soin d'informer systématiquement par écrit, la cellule promotion des prêts personnels immobiliers de la banque avec ampliation au gestionnaire, ou la cellule garantie du service banque avec ampliation au gestionnaire, de la non production de l'une des deux pièces ci-dessus indiquées. Tout cela bien entendu, dans le seul but légitime de dégager sa responsabilité. Attitude que du reste, nous approuvons fortement.

La technique de garantie hypothécaire

Au demeurant, la minute une fois signée (par le représentant de la banque), le dossier est transmis par le service juridique au service après-vente et qualité (SAVQ) de la SGBCI, aux fins de mise en place du crédit immobilier accordé.

B/ La mise en place du crédit immobilier et la transmission

de la minute au notaire

1) La mise en place du crédit immobilier

Comme nous venons de l'indiquer, cette mise en place est surtout l'affaire du service après-vente et qualité de la SGBCI. Toutefois, pour un meilleur traitement du dossier par ce service, le service juridique se doit de transmettre à l'appui d'une lettre de transmission, les éléments suivants :

- le dossier physique (avec toutes les pièces qu'il contient) ;

- une photocopie de la minute signée par les parties ;

- une photocopie de l'attestation de paiement des frais d'acte et d'accomplissement des formalités d'inscription de l'hypothèque ;

- les originaux des avenants de délégation d'assurance (quant l'assurance groupe n'a pas été retenue dans le dossier).

La transmission effective de tous ces éléments par le service juridique, est surtout le gage d'une mise en place rapide et véritable du crédit (donc une mise en place de qualité). Cela est d'autant plus important que, le concept de ?qualité? apparaît de plus en plus aujourd'hui, comme un critère de bonne gestion des entreprises. Et pour avoir vu le service juridique veiller à une transmission scrupuleuse des éléments attendus par le service après-vente et qualité, nous ne pouvons que le féliciter de son apport dans la réalisation d'une mise en place de qualité du crédit.

La technique de garantie hypothécaire

Le signifier n'est certainement pas superfétatoire, lorsque nous avons pu voir des clients après avoir signer la minute, s'interroger sur la lenteur dans le déblocage des fonds^41(*) (la mise en place du crédit). Dans chacun de ces cas, nous retenons cependant, que la responsabilité du service juridique ne pouvait être engagée. Etant donné que cette lenteur ne pouvait lui être directement imputée.

Ce service ayant parfaitement accompli sa mission, continuait d'ailleurs de le faire en transmettant au notaire l'original de la minute dûment signée par les parties.

2) La transmission de la minute au notaire

La transmission de la minute dûment signée par les parties, est faite comme nous avons pu le constater, par lettre. Cette lettre si besoin est, invite le notaire à procéder à de légères corrections et précise que la grosse^42(*) ainsi que tout justificatif d'inscription de l'hypothèque, doivent être transmis à la banque via

son service juridique, dans le délai^43(*) de 45 jours à compter de la date de transmission^44(*) de la minute.

Les questions relatives à la grosse et au certificat d'inscription hypothécaire (CIH) relevant du suivi de la garantie hypothécaire, nous en débattrons dans la section suivante consacrée à cette étape non moins importante de l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier.

La technique de garantie hypothécaire

* ⁴⁰ Voir lexique précité, page 345.

* ⁴¹ Selon l'article 5 alinéa 2 du modèle de convention SGBCI : « les fonds sont versés directement par la banque au compte du bénéficiaire ouvert dans ses livres sous le numéro.... ». Cet article précise notamment les conditions et modalités de mise en place du crédit accordé. De lui il se déduit que, tout relevé de compte mentionnant le montant du crédit, peut valablement servir de preuve du déblocage effectif des fonds. Au demeurant, le client qui a reçu les fonds, ne pourra les utiliser que conformément à la promesse qu'il a faite à l'article 2 « DESTINATION ET PROMESSE D'EMPLOI » de l'acte d'ouverture de crédit immobilier. Aussi, la « banque pourra- t- elle toujours si bon lui semble, se faire remettre tous justificatifs nécessaires pour suivre l'utilisation des fonds, mais elle ne sera pas tenu de surveiller leur emploi » alinéa 4 du même article.

* ⁴² « Expédition (copie) revêtue de la formule exécutoire d'un acte authentique (notarié) ou d'un jugement » Voir lexique précité, page 267. En pratique, il s'agit d'une copie de la minute signée par les parties.

* ⁴³ Ce délai est propre au service juridique de la SGBCI. Il n'a aucune origine légale et relève de la pratique.

* ⁴⁴ Dans les faits, ce sont les coursiers des notaires qui passent retirer les actes au service juridique en signant une décharge au profit de la banque.