La promesse de vente de la chose d'autrui

B) Les conditions suspensives d'origine légales.

Outre les conditions conventionnelles, le sort de la promesse peut également dépendre de conditions suspensives d'origine légale. En général, elles n'influent pas sur la validité ou non des promesses de vente portant sur la chose d'autrui, mais il nous semble important de les énoncer ici, car de telles conditions ont principalement pour raison d'être le souci d'assurer la protection du candidat à l'acquisition. Il en est ainsi par exemple de la condition suspensive d'obtention du prêt, ou de purge du droit de préemption.

1) Condition suspensive d'obtention du prêt

Depuis la loi dite Scrivener du 13 juillet 1979, lorsque le bénéficiaire d'une promesse entend solliciter un prêt pour l'achat d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte ou d'un terrain destiné à la construction d'un tel immeuble, la promesse est subordonnée à la condition suspensive d'obtention dudit prêt ( CCH, article. L. 312-15 et suivant). Pour être valable, cette condition suspensive doit déterminer les éléments essentiels du prêt envisagé (durée et taux d'intérêt). A défaut, la dite condition est frappée d'une nullité d'ordre public qui entraîne celle de l'avant contrat préparant la vente^70(*).

Cette condition étant imposée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il peut y renoncer soit lors de la conclusion de la promesse de contrat, en respectant un formalisme destiné à attirer son attention sur les conséquences de cette renonciation^71(*), soit après sa conclusion par renonciation unilatérale expresse^72(*) ; Si le bénéficiaire de la promesse n'a pas expressément renoncé au bénéfice de la protection, il a été jugé qu'il n'a pas la faculté de renoncer unilatéralement aux effets attachés à la défaillance de la condition suspensive et de s'opposer à ce que le juge constate la caducité de la promesse. On considère en effet que la volonté d'une seule partie ne saurait faire renaître un contrat devenu caduc en vertu des dispositions d'ordre public^73(*). La solution sera toutefois différente si les parties ont stipulé que la promesse ne sera caduque que si le bénéficiaire de la protection n'a pas renoncé à la défaillance de la condition suspensive dans un délai déterminé^74(*).

En cas de pluralité de demande de prêt, la loi prévoit que chaque prêt est conclu sous la condition suspensive d'obtention des autres prêts, à condition qu'ils soient d'un montant au moins égal à 10% du crédit total.

La condition d'obtention du prêt se trouve réalisée lorsque l'établissement financier sollicité aura remis une « offre conforme aux caractéristiques de l'emprunt stipulé par l'emprunteur^75(*), régulière, c'est-à-dire conforme aux dispositions de l'article L.312-8 du code de la consommation. En conséquence, l'absence de règlement du prêt, et donc du paiement du prix n'affecte pas la validité de la vente, sauf convention contraire des parties^76(*). Plus récemment, la cour de cassation a retenu que l'information de l'octroi du crédit dans le délai de réalisation de la condition suspensive n'emportait pas caducité de la promesse de vente^77(*). La durée de validité relative à cette condition légale ne peut être inférieure à un mois. Les acquéreurs qui ont déposé leur demande de prêt dans le délai légal de la condition suspensive fixé à un mois par l'article L. 312-16 du code de la consommation ne sauraient se voir reprocher d'avoir, par leur fait, fait échouer la condition suspensive conventionnelle prévoyant le dépôt d'une demande de prêt dans les quinze jours de la signature de l'avant-contrat de vente. Les clauses des avant-contrats de vente immobilières entrant dans le champ d'application des dispositions des articles L. 313-15 et suivants du Code de la construction et de l'habitation doivent respecter la durée légale minimale d'ordre public prévue pour le dépôt d'une demande de prêt^78(*). En pratique elle est généralement de deux ou trois mois. En l'absence d'obtention du prêt dans le délai prévu, l'avant-contrat sera caduc. Les sommes éventuellement versées d'avance par le candidat acquéreur devront lui être remboursées, sans pénalité, dans l'hypothèse où il aurait eu un comportement répréhensible telle qu'une absence de démarche en temps utile en vue d'obtenir le prêt envisagé dans les délais prévus ou la communication d'informations fausses, la protection légale disparaît et le contrat est réputé valablement formé^79(*). Il s'agit ici de réprimer la mauvaise foi de l'acquéreur qui aura profité du dispositif légal de protection pour remettre en cause un achat qu'il ne souhaitait plus réaliser ; on notera toutefois que si la jurisprudence a d'abord écarté les dispositions conventionnelles imposant à l'acquéreur des obligations autres que celles visées par l'article L. 312-16 du code de la consommation, d'ordre public telles que le dépôt d'un dossier de crédit dans un certain délai, la justification écrite de ce dépôt, l'information de toute offre ou refus de prêt, elle semble désormais les admettre^80(*).

On relèvera également que dans l'intérêt de l'acquéreur emprunteur, chaque prêt est conclu sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois, du contrat pour lequel le financement a été demandé et sous la condition résolutoire de la non obtention d'une garantie d'assurance (CCH, article L ; 312-12) ; il est admis que la résolution judiciaire de la vente entraîne, en raison de son effet rétroactif, la résolution de plein droit du contrat de prêt^81(*).

* ⁷⁰. CA Paris, 25 septembre 1996 : D. des affaires 1996, chron. P. 1349 s.

* ⁷¹.mention manuscrite par laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il avait néanmoins recours à un prêt, il ne pourra pas bénéficier des dispositions protectrices de la loi. A défaut, celles-ci trouveront à s'appliquer. -V. CCH, art. L. 312-17

* ⁷².Picard, Nuages sur l'avant-contrat de vente d'immeubles. Incidence de la loi du 13 juillet 1979 : JCPN 1980, I, Page 316.

* ⁷³. Cass Civ 3 eme, 12 avril 1995 : D. 1996, jurispr. P. 286.

* ⁷⁴ Defrenois 1997, article. 36591, p. 758

* ⁷⁵. Cass. Civ. 1ere 9 décembre 1992 et 2 janvier 1993 : JCPG 1993, II, 2216, noe Gourio

* ⁷⁶. Cass Civ 1ere, 21 février 1996 : RD immobilier. 1996,p. 231

* ⁷⁷. Cass Civ 3eme, 24 septembre 2003 : juris- data n° 2003-020377

* ⁷⁸. Cass  Civ 3eme, 6 juillet 2005 : juris-data n°2005-029355

* ⁷⁹. C. civ ; art. 1178 ;- en ce sens, Cass civ ; 8 décembre 1999 : defrénois 2000, art ; 37107, n° 12.

* ⁸⁰. Cass. Civ. 1ere ; 4 juin 1996 : bull ; civ ; I, n° 239, clause de déchéance du droit de demander la restitution de l'acompte versé du fait que les bénéficiaires de la promesse de vente n'avait pas justifié avoir fait une demande de prêt dans le délai conventionnellement prévu.

* ⁸¹. Cass. Civ. 1ere, 1^er décembre 1993 : bull ; civ ; I, n° 355 ; defrenois 1994, article 35845