La promesse de vente de la chose d'autrui

2) Condition suspensive de la purge du droit de préemption.

L'existence d'un droit de préemption n'empêche nullement la vente d'un bien, mais sa validité sera conditionnée par la purge de ce droit. Aussi est-il indispensable de conclure l'avant-contrat sous la condition de purge de celui-ci.

Un droit de préemption peut exister au profit d'un particulier ou d'une collectivité publique ; droit de préemption urbain et des ZAD^82(*) ; droit de préemption institué dans les espaces naturels sensibles ^83(*); droit de préemption dans les périmètres d'intervention visant à protéger et à mettre en valeur les espaces agricoles et naturels périurbains^84(*) ; droit de préemption du preneur rural^85(*) ; droit de préemption des coindivisaires^86(*)

Les modalités de ces divers droits de préemption sont variables suivant le type concerné. On relève cependant quelques points qui leur sont communs. Aussi leur mise en oeuvre suppose toujours que les ventes concernées soient notifiées aux préempteurs potentiels (déclaration d'intention d'aliéner pour les collectivités publiques ; acte extrajudiciaire en matière d'indivision ; lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire en matière de baux). Cette déclaration doit comporter les éléments essentiels du contrat, notamment le prix et la mention des conditions suspensives prévues. Elle constitue le plus souvent une offre, si bien que son destinataire peut parfaire la vente en l'acceptant purement et simplement. L'accord des parties se réalise alors en fonction des seules mentions figurant dans l'offre qui fixe les conditions de la vente à l'exclusion de tout élément extérieur qui serait opposable au préempteur. Cependant, dans l'indivision, l'acceptation de la déclaration préalable ne suffit pas à former la vente. Mis à part le droit de préemption des locataires de locaux d'habitation, ou mixte, professionnel ou d'habitation, et celui des coindivisaires, le droit de préemption peut s'exercer à un prix différent de celui qui a été notifié au préempteur potentiel, qui est fixé par accord amiable, ou à défaut judiciairement par le tribunal paritaire des baux ruraux ( C. rur ; art. 412-7), par le tribunal de grande instance ( L. n° 62-933, 8 août 1962, article 7) ou par le juge de l'expropriation. Après avoir été informé du projet de vente, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai déterminé pour décider d'acquérir. A défaut de réponse dans ce délai, il est sensé avoir renoncé. Mais si la vente est conclue en violation de son droit, elle se trouve entachée de nullité.

Le droit de préemption quel qu'il soit doit être purgé par le propriétaire avant le transfert de propriété d'un bien immeuble. Mais nous nous posons la question de savoir quand et par qui est-ce qu'il doit être purgé dans l'hypothèse d'une vente d'un bien appartenant à autrui. Autrement dit, à qui l'obligation de purger le droit de préemption dans ce type de contrat incombe-t-il ? Au promettant alors qu'il n'est pas encore propriétaire du bien vendu, ou au véritable propriétaire alors qu'il n'a pas encore consenti à la vente de son bien ? Et quand est-ce que ce droit de préemption doit être purgé ?

Face au mutisme des textes et au silence de la jurisprudence qui n'a pas encore eu l'occasion d'aborder le sujet, nous nous permettons de penser qu'en cas de validité de ce type de vente, l'obligation de purger le droit de péremption incombera au premier propriétaire qui doit le faire avant de transférer la propriété de son bien au promettant. Ainsi le promettant doit s'assurer de cette purge dans ses rapports avec le propriétaire initial pour éviter toute confusion. Pour nous, cette purge doit nécessairement intervenir entre la date d'acquisition de la propriété par le promettant et la conclusion définitive de la vente avec le bénéficiaire de la promesse.

L'étude des cas les plus poignants d'acquisition ultérieure de la chose d'autrui par le vendeur étant déjà abordée, notre souci à présent sera de démontrer qu'il y a des éventualités, certes marginales, où l'efficacité ultérieure de la promesse de vente est due à la ratification de cette promesse par le véritable propriétaire.

* ⁸². C ; urb ; art. L ; 210-1 et s.

* ⁸³. C. urb ; art. L. 142-3 et s.

* ⁸⁴. C. urb ; art. L. 143-1.

* ⁸⁵. C. rur ; art L ; 412-12.

* ⁸⁶. C. civ, article 815-16.