CHAPITRE II : DROIT AU RENOUVELLEMENT
Le droit au renouvellement que le législateur
communautaire reconnaît dans le chef du preneur commerçant et aux
bénéficiaires de bail à usage professionnel, ne pas un
droit automatique parce qu'il y a toute une procédure pour en
bénéficié, le preneur qui veut le renouvellement de son
bail doit le solliciter trois mois avant expiration du bail. Dans ce chapitre
nous allons analyser et développé l'approche juridique de notion
du renouvellement (section I) comme il ne pas un droit automatique, le
renouvellement doit être analysé comme un droit conditionnel
(section II). Nous allons développer les conditions requises pour en
bénéficier.
Mais nous ne pouvons évoluer sans chercher à
comprendre clairement le terme renouvellement selon le dictionnaire virtuel le
Littré 2.0, le renouvellement est définit comme « le
rétablissement d'une chose dans un état nouveau ou dans un
état meilleur ». Alors qu'en droit, il y a beaucoup de
techniques qui permettent la continuation ou la poursuite des relations
contractuelles au delà du terme extinctif initialement stipulé
dans le contrat.
De cette manière que l'on distingue trois modes de
technique juridique de poursuite des relations contractuelles notamment : la
tacite reconduction ; la prorogation et le renouvellement
La tacite reconduction : Comme le mot latin
l'indique (Tacitus: que l'on tait, silencieux) procède de la
continuation matérielle du contrat dans le silence des parties mais dans
ce cas, l'effet extinctif du terme n'ayant pas été modifié
par les cocontractants, la tacite reconduction donne naissance à un
nouveau contrat qui fait suite au précédent avec les même
conditions « La tacite reconduction n'entraîne pas prorogation du
contrat primitif, mais donne lieu à un nouveau contrat
indéterminé ».
La prorogation : Consiste à substituer
au terme extinctif initialement prévu une date ultérieure, il
suit de là, que le même contrat se poursuit par un
véritable « mutuus consensus » (consentement
mutuel).
Le renouvellement : Est un nouveau contrat se
substituant au précédent, soit qu'il résulte d'un accord
de volonté, de clauses expresses ou encore d'un mécanisme
légal comme celui qui est abordé dans ce travail.
Ici nous sommes plus intéressés par le
renouvellement de contrat de bail à usage professionnel qui est un
mécanisme légal conformément à l'Acte Uniforme en
vigueur.
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Section I : approche juridique de notion du
renouvellement
Cette section comporte deux, paragraphes notamment
évolution du droit au renouvellement (§I) et le renouvellement un
droit garanti et contrôler par le juge (§II) de cette manière
nous allons procéder à l'analysé ; à
l'évolution juridique du droit au renouvellement et nous devons prouver
de quelle manière procède le juge pour mieux le
contrôler.
§1. Évolution du droit au renouvellement
Nous ne pouvons parler de l'évolution de droit au
renouvellement sans pour au tant évoquer un bref aperçu
historique d'évolution du droit français dans le domaine du
renouvellement depuis19ème siècle jusqu'à
l'arrivé du droit des affaires OHADA.
Cette histoire incontournable afin de mieux comprendre
l'évolution du droit au renouvellement du bail au profit du locataire
(preneur).
Certains auteurs du 19ème siècle
faisaient état de « l'abus de puissance du
bailleur71 » et dénonçaient leur
comportement déloyal vis à vis des preneurs. La combinaison de la
Loi du 17 mars 1909 relative au fonds de commerce qui a eu pour
conséquence d'en augmenter leur valeur, avec la montée en
puissance des grandes entreprises qui entendaient spéculer sur des
situations commerciales préexistantes, ce phénomène n'a
pas été étranger à l'affaiblissement des droits de
preneur exploitant. Les petits commerçants détaillants
étaient l'une des catégories les plus affectées. En effet,
des firmes n'hésitaient pas à faire des propositions de
relocations aux propriétaires à des prix défiant toute
concurrence72 au préjudice des locataires déjà
en place qui étaient souvent évincés sans aucun
dédommagement. La morale n'avait pas gagné à la
réforme de 1909 et les commerçants y avaient quelque peu perdu de
leur sécurité73.
71 J. DERRUPPÉ, Bail commercial, accord
sur les modalités ou le montant du loyer à payer en cas de
renouvellement du bail, RTD Com. 2005 p. 256.
72 Mbotaingar A., Statut des baux commerciaux et
concurrence, édition Litec, décembre
2007.
73 Eric VERMOT-GAUCHY, Exposé en Droit des
Affaires, Droit au renouvellement du bail commercial « Comme
transcendant le simple droit personnel mobilier » Faculté de
Droit de Saint-Etienne, 2013.
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Le premier quart du 20ème siècle fut
le théâtre de débats pléthoriques et souvent houleux
opposant les petits commerçants, représentés par des
groupements commerciaux, tels la fédération des
commerçants détaillants ainsi que par les chambres de commerce,
aux propriétaires d'immeubles, eux-mêmes représentés
par des organisations et syndicats de propriétés
immobilières à France.
Les politiques se firent très vite l'écho de ces
opinions et mouvements divergents ; il s'agissait, en effet, de trouver un
terrain d'entente de concilier deux positions très parallèles :
celle des propriétaires immobiliers en amant qui entendaient conserver
la plénitude de leurs droits réels, totalement
réfractaires qu'ils étaient à l'idée de
l'affaiblissement de leur « abusus » et, en aval celle des
commerçants qui envisageaient une plus grande stabilité dans
l'exploitation de leur fonds ainsi qu'une reconnaissance d'une
propriété commerciale.
Après la loi du 17 mars 1909, relative au fonds de
commerce, un grand nombre de propositions furent déposées au
parlement français74. Un projet de Loi fut adopté le
13 mars 1919 par l'assemblé national Français, après rejet
du Sénat et quatre navettes parlementaires de manière
successives, il a fallu 7 ans de débats interminables pour qu'enfin, une
première loi s'impose. C'est dans ce contexte de la
3ème république française que le
législateur d'après guerre est intervenu en faveur des locataires
exploitant un fonds de commerce, afin de rétablir un équilibre
entre bailleurs et preneurs.
Arthur, Florentin LEVASSEUR (1875-1955) député
de Seine-et-Oise de 1914 à 1928, acteur majeur dans cette
réforme, remarquait avec pertinence qu'à l'inverse des
propriétés littéraires et artistiques déjà
reconnues par des statuts protecteurs, la propriété commerciale
était ignorée en ce que rien dans les textes ne la sauvegardait
donc disons qu'il avait un vide juridique, en effet qu'il en résultait
une lacune de la législation française75.
C'est alors que la loi du 30 juin 1926 qui réglait les
rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des
baux à loyers d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou
industriel, accordait au preneur le droit de demander le renouvellement, de
réclamer le paiement d'une indemnité en cas de refus de
renouvellement abusif et même, de solliciter par voie de conciliation un
nouveau contrat à l'expiration du bail originaire76.
74 ERIC VERMOT6GAUCHY, opcit, p. 2.
75 Rapport LEVASSEUR, p. 9.
76 HILLAIRE, J., Le Droit des Affaires et
l'Histoire, éd. Economica, Paris 1995, p. 154.
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Il a fallu encore Vingt-sept ans et viendra le décret
du 30 septembre1953 est venu consacrer ce dispositif, notamment en son article
8 qui disposait : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.
Toute fois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 9 et
suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite
d'éviction égale au préjudice causé par le
défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la
valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les
usages de la profession, augmentée éventuellement des frais
normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que
des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même
valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le
préjudice est moindre77 ».
Dés 19ème siècle au
décret du 30 septembre1953 tel que modifié par les
différentes lois à ce jour, cette évolution juridique a
beaucoup influencé le droit des affaires OHADA. Depuis toujours la
République Démocratique du Congo a subit l'influence de droit
franco-belge et beaucoup d'États africains ont été
influencé, par le droit français. Dans la même logique que
le droit des affaires OHADA a subit la même influence du droit des
affaires français. Voilà le pourquoi de cet aperçu
historique.
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