3. Obligation d'assurance
La conclusion d'un contrat de bail à usage
professionnel exige dés son exécution certaines obligations qui
ne sont pas directement liée aux clauses du contrat mais cela se greffe
aux obligations du locataire en vertu de la loi. Vu importance de
l'activité exploiter dans les locaux mis en bail et vu aussi le principe
sacro-saint à la valeur constitutionnelle qui consiste à garantir
le droit de propriété privée, il vient se greffer sur les
obligations du locataire, l'obligation d'assurance qui est une manière
de protégée le fonds de commerce du preneur et en même
temps les locaux mise en bail. Précisions que nous allons évoluer
en évoquant deux lois dont celle du 10 juillet 1974 en vigueur cette
Année et l'autre qui l'abroge dés l'année prochaine dite
(code des assurances du 17 mars 2015102).
101 Professeur MONEGER, RTD Com. 2005 p. 256.
102 Loi n°15/005 du 17mars 2015 portant code des assurances
entre en vigueur l'année prochaine à la date et le mois de sa
publication. C'est une nouvelle loi qui vient libéraliser le domaine des
assurances donc la SONAS n'aura plus le monopole des assurances. Le code des
assurances abroge notamment la loi n°74-008 du 10 juillet 1974 portant
assurance obligatoire des risques d'incendie de certains bâtiments.
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En République Démocratique du Congo l'assurance
est obligatoire au terme de la loi n°74-008 du 10 juillet 1974
particulière portant sur assurance obligatoire des risques d'incendie de
certains bâtiments103. Cette disposition est encore
confirmée au sens de l'article 2 de même loi.
Je tiens à préciser que la loi
précité sera abroger dés l'année prochaine (2016)
par la loi n°15/005 du 17 mars 2015 portant code des assurances qui entre
en vigueur le 17mars 2016. Dans son chapitre 5, le code des assurances dispose
sur l'obligation d'assurance incendie104. Toujours dans le
même ordre d'idées que la loi n°74-008 du 10 juillet 1974.
Le code des assurances donne une précision dans son
article 210 sur les bâtiments qui font objet de l'assurance incendie
obligatoire. Au terme de l'article précité, il est disposer que
« font l'objet de l'obligation d'assurance incendie, tout bâtiment
ou immeuble ou catégorie d'immeubles, à usage administratif,
culturel, sanitaire ou scolaire, les salles de spectacle ou de loisir, les
immeubles de rapport, ceux à usage industriel, agro-industriel,
artisanal ou commercial en général105 ». Cette
disposition de l'article précité va de même sens que la loi
du 10 juillet 1974.
L'obligation d'assurance des bâtiments incombe au
locataire (propriétaire-exploitant). L'assurance d'un bâtiment
n'incombe pas au bailleur mais à l'exploitant du bâtiment.
L'article 3 de la loi n°74-008 portant assurance obligatoire de risque
d'incendie de certains bâtiments dispos que « L'obligation
d'assurance incombe au propriétaire-exploitant. Dans le cas d'un tiers
exploitant, l'obligation incombe à ce dernier. L'État et les
organismes étatiques personnalisés ou non, sont concernés
par la présente loi106 ».
Au terme de l'article 211 du code des assurances, le
propriétaire-exploitant ou au tiers exploitant ont obligation de
s'assuré donc disons cette obligation les incombe. Vous trouverez que
l'article précité du code des assurances n'a pas élargie
l'assurance obligatoire à l'État et les organismes
étatiques personnalisés ou non personnalisés. Comme si
l'État et les organismes étatiques personnalisés ou non ne
sont pas concerner par l'obligation d'assurance incendie107.
103 Loi n°74-008 du 10 juillet 1974 particulière
portante assurance obligatoire des risques d'incendie de certains
bâtiments.
104 Loi n° 15/005 du 17 mars 2015 portant code des
assurances.
105 Article 210 du même loi.
106 Article 3, de la loi n° 74-008 du 10 juillet 1974
particulière portante assurance obligatoire des risques d'incendie de
certains bâtiments.
107 Article 211, de la loi n° 15/005 du 17 mars 2015 portant
code des assurances.
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Le caractère obligatoire de cette loi crée une
obligation au chef du locataire et en cas de non assurance continue deux mois
après la mise en demeure via huissier de justice ou par tout autre moyen
permettant la réception par le destinataire. Le bailleur peut
évoque ce fait (motif grave et légitime) en soutenance de son
refus du droit au renouvellement solliciter par son preneur ou en raison de
résiliation du bail. C'est en violation l'une des obligations
substantielles du bai. Conformément à l'article 127,
1°108.
La loi entend par bâtiment tout immeuble à usage
administratif, culturel, sanitaire ou scolaire; les salles de spectacles et/ou
de loisirs; les immeubles de rapport, ceux à usage industriel,
agro-industriel, artisanal ou commercial en général,
conformément aux codes, lois et règlements en vigueur.
Conformément au terme de l'article 1, point 2 de la loi
précité109.
Par la présente loi le législateur
différencie qu'est ce qu'il entend par incendie et les cas qui ne sont
pas entendu comme incendie. A la lumière de l'article 1 point 1, il est
disposé que : « Aux termes de la présente loi, il faut
entendre par:
Incendie d'un bâtiment, la combustion dudit
bâtiment et/ou des objets s'y trouvant, suivie de leur embrasement total
ou partiel par l'action directe d'une flamme susceptible de se propager aux
objets voisins. L'embrasement doit consister ici en la destruction ou
altération totale ou partielle du bâtiment et/ou des objets s'y
trouvant.
Ne sont pas considérés comme des dommages
d'incendie, notamment :
les dégâts causés par le simple
excès de la chaleur sans flamme ou ceux dus au simple contact accidentel
ou non avec des flammes provenant d'un foyer normal ;
les dégâts subis par une chose du fait de son
vice propre, telle que la combustion spontanée due à la
fermentation ;
les dégâts provenant des incendies dus à
des opérations militaires, à la guerre, aux émeutes, aux
invasions ;
ceux dus à la désintégration du noyau
atomique, aux radiations nucléaires ou aux contaminations
radioactives110 ».
108 Article 127, 1° AUDCG du 15 décembre 2010.
109 Article 1 point 2, de la loi n° 74-008 du 10 juillet
1974 particulière portante assurance obligatoire des risques d'incendie
de certains bâtiments.
110 Article 1 point 1, Idem.
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Alinéa 3 de l'article 210 du code des assurances ne
dispose que « la garantie d'assurance peut être étendue au
contenu du bâtiment ainsi qu'aux frais précisés dans les
clauses du contrat111 ». Lorsque le législateur
évoque le contenu du bâtiment, il fait allusion aux biens
situé dans le bâtiment au moment du sinistre.
Les bâtiments ou les locaux mise en bail doivent
être assurés, au minimum, pour leur valeur de reconstruction,
vétusté déduite; les matériels et les mobiliers
pour leur valeur de remplacement, compte tenu aussi de leur âge et de
leur rendement; les marchandises pour leur prix de revient au cours du jour et
elle couvre obligatoirement, les dommages d'incendie causés aux
bâtiments assurés et aux biens s'y trouvant au moment du sinistre
et causés aux biens des voisins et/ou des tiers112. Ceci est
conforme aux articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1974 particulière
portante assurance obligatoire des risques d'incendie de certains
bâtiments. Les dispositions énoncées par les articles
précités son aussi reprise dans le même esprit par les
articles 212 et 213 de la loi n°15/005 du 17 mars 2015 portant code des
assurances113.
La réparation doit se faire sous réserve de
l'application des articles 258 à 260 du Code civil, Livre III sur la
responsabilité civile114.
L'article 6 de la loi n° 74-OO8 du 10 juillet 1974
particulière portante assurance obligatoire des risques d'incendie de
certains bâtiments va de même sens en précisant que «
Sous réserve de l'application des articles 258 à 260 du Code
civil, Livre III sur la responsabilité civile, l'obligation d'assurance
prévue à l'article 2 ci-dessus, s'étend aussi aux dommages
corporels résultant de l'incendie.
Sauf stipulations conventionnelles expresses, ceux-ci ne
donnent lieu qu'à une réparation forfaitaire suivant les
conditions prévues aux alinéas ci-après.
Lorsque l'incendie entraîne des cas de mort ou
d'incapacité physique permanente totale, la réparation se fera
par victime décédée ou atteinte d'incapacité
physique permanente totale, à concurrence d'un montant de cinq cents
zaïres.
111 Article 210, al. 3, de la n°15/005 du 17 mars 2015
portant code des assurances.
112 Article 4 et 5, de la loi n° 74-008 du 10 juillet 1974
particulière portante assurance obligatoire des risques d'incendie de
certains bâtiments.
113 Articles 212 et 213 de la loi précitée.
114 Articles258 à 260 du CCC L III.
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Pour les autres cas, la réparation ne sera pas par
victime, inférieure à 50 %, 40 %, 25 % et 10 % du montant de cinq
cents zaïres ci-dessus, suivant que les dommages corporels ont
donné lieu, respectivement :
à une incapacité physique permanente partielle ;
à une incapacité physique temporaire totale ;
à une incapacité physique temporaire partielle ;
à des lésions corporelles sans entraîner
l'incapacité physique.
Tous les cas de décès, d'incapacités
physiques et/ou de simples lésions corporelles du fait de l'incendie
seront portés à la connaissance de l'assureur dans les 15 jours
suivant la survenance du sinistre, dûment certifiés par un
médecin de l'État ou par un médecin agréé.
L'assureur peut procéder, à ses frais, à une
contre-expertise médicale, endéans les huit jours à partir
de la réception de la déclaration du sinistre par qui de droit
». Les dispositions de l'article 6 de la loi
précité est presque les même ou vont de même sens que
celle de l'article 214 de la loi n°15/005 du 17 mars 2015 portant code des
assurances qui dispose sur les dommages corporels115.
L'assurance incendie de locaux ou bâtiment mis en bail
est d'une grande importance vue les dommages que peut causer l'incendie d'un
bâtiment. En analysant ces articles vous trouverez que l'assurance
protège même les personnels de l'entreprise preneuse et le
locataire personne physique et leur fonds de commerce qui est en danger
permanant y compris les personnes qui fréquente le locaux ou
bâtiment116.
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