§2. Conséquences du refus du droit au
renouvellement
À la fin de la première guerre mondiale, les
beaux à usage industriel ou commercial étaient régis par
le droit civil c'est-à-dire le droit commun du louage des immeuble
bâtis. Lorsque le bail est conclu pour une durée bien
déterminé arrivant à l'échéance rien
n'obligeait le bailleur117 à renouveler le contrat. En cas de
refus cela avait pour conséquence la perte de l'élément
essentiel de fonds de commerce qui est la clientèle.
115 Article 214, de la loi n°15/005 du 17 mars 2015 portant
code des assurances.
116 Article 6, de la loi n° 74-008 du 10 juillet 1974
particulière portante assurance obligatoire des risques d'incendie de
certains bâtiments.
117 Je rappel encore que le substantif « bailleur »
doit être utilisé de préférence au mot «
propriétaire ». Parce que les locaux peuvent être
donné à bail par une personne qui n'en est pas
propriétaire, mais en a seulement la jouissance, comme un
usufruitier.
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La première loi du 17 mars 1909 relative à la
vente et au nantissement du fonds de commerce a réussi à
augmenter la valeur économique du fonds de commerce et de
protéger le patrimoine commercial du commerçant. Ainsi, elle
n'était pas aboutie parce qu'elle ne protégeait pas les
locataires (Preneur) dont la valeur de leur fonds s'amenuisait au fur et
à mesure que courrait le bail. Et, en l'absence de droit au
renouvellement sur ce local, les bailleurs, en situation
privilégiée de l'époque, soit récupéraient
le local et la clientèle, soit ils augmentaient les loyers aux motifs de
l'augmentation de la valeur qu'avait prise la
clientèle118.
C'est à 1926 qu'interviendra la loi du 30 juin 1926 qui
réglait le rapport entre bailleurs et locataires concernant le
renouvellement des baux à loyers d'immeubles ou de locaux mise à
bail à usage commercial ou industriel. Accordait au preneur le droit de
demander le renouvellement de son bail. Et en cas de refus de renouvellement de
manière abusive, le preneur a le droit de réclamer le paiement
d'une indemnité dite d'éviction ou de solliciter par voie de
conciliation un nouveau contrat à l'expiration de
précédent119.
A. Indemnité d'éviction
a. Refus de renouvellement avec indemnité
d'éviction
En droit français, en cas de litige sur le principe ou
sur le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur
bénéficie d'un délai de repentir. Il peut revenir sur sa
décision et accorder le renouvellement dans un délai de quinze
jours après que les tribunaux ont définitivement fixé le
montant de l'indemnité d'éviction. Mai s seulement à
condition que le locataire occupe toujours les lieux et n'ait pas
déjà loué un autre local. Mais en droit OHADA cela ne pas
prévu donc le bailleur ne bénéficie pas d'un délai
de repentance comme entendu en droit français120.
Le preneur qui conclu un contrat de bail à usage
professionnel doit respecter les clauses du contrat et les obligations qui s'y
rattachent et il doit exploiter le fonds pendant deux dans le lieu loué.
Lorsque le bail sera en terme le preneur au droit de solliciter le
renouvellement de bail et en cas de refus abusif le bail se fait exposer
à louer au locataire évincé l'indemnité pour
l'avoir chasser du lieu qu'il a acquis de bonne foi. Et cette indemnité
doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par
le défaut de renouvellement.
118 Yves GUYON, droit des affaires, droit commercial et
sociétés Tome 1, 8è édition ;
Ed economica paris 1994, p. 667.
119 Eric VERMOT-GAUCHY, Exposé LE DROI T AU
RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL« Comme transcendant le simple droit
personnel mobilier » Faculté de DROIT de SAINT-ETIENNE du Le 2
avril 2013.
120
www.droit-finance.net.
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