Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

B. La prescription de l'action

La prescription de l'action en fixation du nouveau loyer du bail à usage professionnel a pour conséquence immédiat de fixer le délai pendant lequel un contractant peut exercer une action à l'encontre de son cocontractant dans le souci d'obtenir un nouveau loyer. Le bailleur peut vouloir un nouveau loyer dans le bail renouvelé. Le plus souvent, il propose une augmentation de loyer au locataire. Celui-ci, au contraire peut demander une diminution de loyer du bail renouvelé. Les intérêts des contractants sont forcément divergents^65(*).

Quelle est la durée de la prescription ? Que l'action en fixation du nouveau loyer du bail résulte d'un congé avec offre de renouvellement ou d'une demande de renouvellement du bail, elle est à l'origine prescrite pour un temps déterminé. Mais il importe de savoir quel est le point de départ de cette prescription.

Le législateur de l'OHADA précise à l'article 117 alinéas 1 de l'AUDCG qu'a défaut d'un accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente doit être saisie. Cette dernière doit statuer à bref délai. Mais il n'est pas précisé quelle est la prescription. On peut supposer qu'une prescription biennale s'imposera aux contractants, comme à l'article L.145-60 du code de commerce français à moins que le juge qui sera saisi opte pour une prescription annale. Dans la mesure ou le contrat à usage professionnel renouvelé est un nouveau contrat, la prescription de l'action en fixation du prix du bail renouvelé a, en cas de congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement moyennant une modification du prix, pour point de départ, le jour de la prise d'effet du nouveau bail. C'est à cette date que les conditions du bail à usage professionnel renouvelé sont appréciées.

Dans le cadre d'une demande de renouvellement du bail par le preneur, se pose la question de savoir quel est le point de départ de la prescription du loyer du bail renouvelé. Certains auteurs en France^66(*) ont pris le parti favorable à la date de la réponse expresse ou tacite du bailleur. A l'opposé, il est une partie de la doctrine^67(*)qui admet que le point de départ de la prescription doit être la date de la demande de renouvellement du bail. Dans une opinion médiane, on fait valoir que si l'acceptation est notifiée avant la date du renouvellement, le point de départ du délai de prescription est fixé à cette date ; en revanche, lorsque le renouvellement du bail à usage professionnel ou l'expiration du délai de trois mois de prescription commence à la date de l'acceptation ou de l'expiration du délai. Malgré les opinions exprimées, le 12 juin 1996, que le point de départ de la prescription biennale, en cas de demande. La solution est judicieuse. Il semble, à tout le moins, raisonnable de fixer le point de départ du délai de prescription lorsque le nouveau bail commence à courir. On peut admettre que la même solution devra être admise dans la zone OHADA.

* ⁶⁵ Op. cit, p.179, n°281.

* ⁶⁶Derrupé, Brière de l'isle, Maus et Lafarge, Baux commerciaux, Dalloz 1979, n°848.

* ⁶⁷ Françoise Auque, « Les baux commerciaux, théorie et pratique, LGDJ 1996, n°261.