Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

Paragraphe 2

La détermination par le juge du nouveau loyer du bail

C'est une juridiction d'exception, juridiction spécialisée, prévue exclusivement dans le cadre du statut des baux commerciaux, et constituée par le président du tribunal d'instance ou le juge qui le remplace et dont la compétence d'attribution est limitée exclusivement aux contestations relatives « à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé». En d'autres termes, le juge des loyers commerciaux ne peut statuer sur des moyens de défense ou des demandes incidentes qui lui échapperaient de par sa compétence. Pour prendre sa décision dans la détermination du nouveau loyer ou loyer révisé, il se base dans un premier temps sur certaines caractéristiques propres au local (A) et dans un second sur le moment de la prise d'effet de sa décision (B).

A. La prise en compte par le juge des caractéristiques propres au local

Le pouvoir reconnu au juge de fixer le montant du loyer à défaut d'accord écrit entre les parties est d'ordre public en vertu de l'article de l'AUDCG et les dispositions d'une norme de droit national ne peuvent lui être opposées^68(*).

Il résulte des dispositions de l'article 117 alinéa 2 de l'AUDCG que, pour fixer le loyer, le juge doit le déterminer à partir de caractéristiques propres au local (la situation des locaux, leur superficie, l'état de vétusté, le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires) et non par rapport au locataire, à l'utilité notamment que présente pour ses activités professionnelles telle partie du local. S'il peut invoquer le profit susceptible d'être, par lui tiré des lieux loués eu égard à l'usage auquel il entend les destiner pour conclure ou ne pas conclure le bail, le locataire ne peut, en revanche, s'en prévaloir comme cause déterminante d'une révision du loyer et l'imposer au bailleur dans la mesure où il prend les lieux loués en l'état sans pouvoir exiger de ce dernier des modifications conformes à ses besoins. Par exemple, en retenant, pour fixer le loyer, que la mezzanine est un accessoire non indispensable au commerce de pagne de la locataire et, de ce fait, devait être déduit de la surface locative, cela va contradictoirement à l'esprit de l'article 117 de l'AU/DCG. Lorsqu'il ressort du rapport d'expertise immobilière non contestée par les parties, que les travaux réalisés ont considérablement élevé le standing de l'immeuble transformé en immeuble de luxe, il peut être tenu des autres éléments du prix du loyer à savoir la situation géographique de l'immeuble construit dans un quartier d'affaires recherché, animé et actif et du prix des loyers pratiqués dans le voisinage dans la fixation du montant des loyers^69(*).

* ⁶⁸CCJA, 2^ème ch., N° 36, 3-7-2008 : Société Burkina et Shell c/ O., Le JurisOhada, n° 4/2008, p. 30, Ohadata J-09-75)

* ⁶⁹C Sup. Côte d'Ivoire, ch. judiciaire de cassation, n° 122, 4-3-2004 : J. E. K., E. E. K., K. E. K. c/ A. A. T., Actualités juridiques n° 49, 2005, p. 218, Ohadata J-05-351.