Section IIIème :
Juridictions compétentes
en droit locatif.
521. Cette section est consacrée aux juridictions
compétentes en droit du logement. Ces juridictions ont été
citées précédemment au chapitre « conciliation
», mais nous n'avons pas présenté de manière
complète ces juridictions.
Dans ce chapitre « arbitrage », ce mode alternatif
à caractère juridictionnel nous permet d'achever cette
étude par la présentation de ces juridictions que sont le
Tribunal d'Instance (I) et le Juge de proximité (II) qui ont vu leurs
compétences se modifier en 2005.
I. Le Tribunal d'Instance.
522. Le tribunal d'instance est le juge de droit commun en
matière de bail d'immeuble.
523. Quant à la compétence territoriale,
l'article R. 32 1-26 du Code de l'organisation judiciaire reproduit la
disposition de l'article 23 du décret n° 58-1284 du 22
décembre 1958 : « est compétent le tribunal d'instance du
lieu de situation de l'immeuble ».
524. Le tribunal d'instance connaît, en matière
civile, à charge d'appel, de toutes actions personnelles ou
mobilières jusqu'à la valeur de 10 000 €, barème en
2005.
Ainsi que des demandes indéterminées qui ont pour
origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas
10 000€227.
525. La loi du 26 janvier 2005 a modifié la
compétence du tribunal d'instance en ajoutant un article L 321-2-1 dans
le code de l'organisation judiciaire :
« Le tribunal instance connaît, en dernier
ressort, jusqu'à la valeur de 4000 €, et à charge d'appel
lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée
: des actions dont un contrat de louage d'immeubles ou un contrat
portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou
l'occasion. Ainsi que des actions relatives à l'application de
la loi n° 48- 1360 du 1er septembre 1948 portant modification et
codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et
locataires ou occupant de locaux d'habitation ou à usage professionnel
instituant des allocations de logement.
Sont exclus de la compétence du tribunal d'instance
toutes les contestations en matière de baux visés par les
articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce ».
Le tribunal instance n'est pas compétent en
matière de baux commerciaux.
526. Cette législation du 26 janvier 2005, attribue
aussi au tribunal d'instance, à charge d'appel, les actions aux fins
d'expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles à usage
d'habitation.
L'article L321-2-2 du code de l'organisation judiciaire ne fixe
ici aucun seuil de compétence.
227 Article L321-2 du code de l'organisation judiciaire.
527. Il sera donc saisi en matière de location de
logements, de conflit en matière de loyers, de charges locatives, comme
il est compétent en matière de mitoyenneté et actions en
bornage, de plantation d'arbres et de servitude.
528. Rappelons qu'il a aussi une compétence
d'attribution à hauteur de 10 000 €, au-delà la
compétence appartient au tribunal de grande instance, en matière
de jouissances d'un bien immeuble sans contestation du droit de
propriété ainsi que pour les conflits de propriétés
d'un bien meublé et les charges impayées en matière de
copropriété.
II. Le Juge de proximité.
529. Depuis la loi du 9 septembre 2002228 une
nouvelle juridiction existe dans le paysage judiciaire : le juge de
proximité.
530. Il statue en matière civile selon les
règles de procédure applicables devant le tribunal d'instance.
Les juges de proximité sont institués dans le ressort de chaque
cour d'appel, ce sont des juridictions de première instance.
531. Il se prononce après avoir cherché
à concilier les parties par elle-même ou, le cas
échéant et avec accord de celle-ci, en désignant une
personne remplissant les conditions fixées par décret en conseil
d'État229. Cette disposition marque une nouvelle fois la
volonté du législateur de remédier à «
l'amiable ».
532. Cette vocation conciliatrice des juges de
proximité est renforcée par la modification de cette loi de 2002
apportés à l'article 21 de la loi du 8 février 1995 :
« si le juge n'a pas recueilli l'accord des parties pour procéder
aux tentatives de conciliation, (...) Il peut leur enjoindre de rencontrer une
personne qu'il désigne à cet effet et remplissant les conditions
fixées. Celle-ci informe les parties sur l'objet et le
déroulement de la mesure de conciliation. »
Précisons que cette disposition n'est pas
spécifique à la juridiction de proximité, elle
paraît cependant plus opportune. Elle permet aux parties de
dépasser leurs refus à la conciliation due à un manque
d'information.
533. Le champ de compétence du Juge de proximité a
été étendu en 2005.
Le juge de proximité connaît en matière
civile, en dernier ressort, les actions personnelles ou mobilières
jusqu'à la valeur de 4000 €.
Il connaît à charges d'appel des demandes
indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une
obligation dont le montant n'excède pas 4000 €.
Il connaît, dans les mêmes conditions, en vue de
lui donner force exécutoire, de la demande d'homologation du constat
d'accord formé par les parties, à l'issue d'une tentative
préalable de conciliation menée en application de l'article 21 de
la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation
des juridictions et la procédure civile, pénale et
administrative230.
228 Loi n° 2002-1138, JO du 10 septembre 2002.
229 Article L331-3 du code de l'organisation judiciaire.
230 Article L331-2 du code de l'organisation judiciaire.
534. Avant la loi du 26 janvier 2005231 le seuil
de compétence était fixé à 1500 €. Cette
réforme a étendu sa compétence d'attribution par son
article 4, en insérant un article L331-2-1 dans le code de
l'organisation judiciaire.
Désormais le juge de proximité connaît en
dernier ressort, jusqu'à la valeur de 4000 €, les actions relatives
à l'application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet
1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
535. Le juge de proximité a une compétence
exclusive, à hauteur de 4000€, en matière de
dépôt de garantie de baux d'habitation soumis à la loi de
1989.
536. Dans certains cas, la saisine d'un mode alternatif de
règlement des conflits, du tribunal d'instance ou du juge de
proximité ne répond pas à l'urgence de la situation.
C'est la procédure de référé qui
sera la plus adéquate : en cas de panne d'une chaudière en plein
hiver, seule la saisine d'un juge référé, par le «
référé-urgence », saura répondre à
l'urgence de la situation. Notons toutefois que les décisions du juge
référé assorties d'une astreinte ne souffrent quasiment
jamais de contestation, elles sont exécutées dans les plus brefs
délais. La demande astreinte n'est jamais oubliée par les
juristes avertis conseillant en droit du logement.
231 JO du 27 janvier 2005.
| 
