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Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

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par Yoann Garot
Université des sciences sociales de Toulouse - Master II Mention Droit Privé et Sciences Criminelles, Spécialité Droit privé recherche 2005
  

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Section IIIème :
Juridictions compétentes en droit locatif.

521. Cette section est consacrée aux juridictions compétentes en droit du logement. Ces juridictions ont été citées précédemment au chapitre « conciliation », mais nous n'avons pas présenté de manière complète ces juridictions.

Dans ce chapitre « arbitrage », ce mode alternatif à caractère juridictionnel nous permet d'achever cette étude par la présentation de ces juridictions que sont le Tribunal d'Instance (I) et le Juge de proximité (II) qui ont vu leurs compétences se modifier en 2005.

I. Le Tribunal d'Instance.

522. Le tribunal d'instance est le juge de droit commun en matière de bail d'immeuble.

523. Quant à la compétence territoriale, l'article R. 32 1-26 du Code de l'organisation judiciaire reproduit la disposition de l'article 23 du décret n° 58-1284 du 22 décembre 1958 : « est compétent le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble ».

524. Le tribunal d'instance connaît, en matière civile, à charge d'appel, de toutes actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 10 000 €, barème en 2005.

Ainsi que des demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10 000€227.

525. La loi du 26 janvier 2005 a modifié la compétence du tribunal d'instance en ajoutant un article L 321-2-1 dans le code de l'organisation judiciaire :

« Le tribunal instance connaît, en dernier ressort, jusqu'à la valeur de 4000 €, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée : des actions dont un contrat de louage d'immeubles ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion. Ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48- 1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupant de locaux d'habitation ou à usage professionnel instituant des allocations de logement.

Sont exclus de la compétence du tribunal d'instance toutes les contestations en matière de baux visés par les articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce ».

Le tribunal instance n'est pas compétent en matière de baux commerciaux.

526. Cette législation du 26 janvier 2005, attribue aussi au tribunal d'instance, à charge d'appel, les actions aux fins d'expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles à usage d'habitation.

L'article L321-2-2 du code de l'organisation judiciaire ne fixe ici aucun seuil de compétence.

227 Article L321-2 du code de l'organisation judiciaire.

527. Il sera donc saisi en matière de location de logements, de conflit en matière de loyers, de charges locatives, comme il est compétent en matière de mitoyenneté et actions en bornage, de plantation d'arbres et de servitude.

528. Rappelons qu'il a aussi une compétence d'attribution à hauteur de 10 000 €, au-delà la compétence appartient au tribunal de grande instance, en matière de jouissances d'un bien immeuble sans contestation du droit de propriété ainsi que pour les conflits de propriétés d'un bien meublé et les charges impayées en matière de copropriété.

II. Le Juge de proximité.

529. Depuis la loi du 9 septembre 2002228 une nouvelle juridiction existe dans le paysage judiciaire : le juge de proximité.

530. Il statue en matière civile selon les règles de procédure applicables devant le tribunal d'instance. Les juges de proximité sont institués dans le ressort de chaque cour d'appel, ce sont des juridictions de première instance.

531. Il se prononce après avoir cherché à concilier les parties par elle-même ou, le cas échéant et avec accord de celle-ci, en désignant une personne remplissant les conditions fixées par décret en conseil d'État229. Cette disposition marque une nouvelle fois la volonté du législateur de remédier à « l'amiable ».

532. Cette vocation conciliatrice des juges de proximité est renforcée par la modification de cette loi de 2002 apportés à l'article 21 de la loi du 8 février 1995 : « si le juge n'a pas recueilli l'accord des parties pour procéder aux tentatives de conciliation, (...) Il peut leur enjoindre de rencontrer une personne qu'il désigne à cet effet et remplissant les conditions fixées. Celle-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement de la mesure de conciliation. »

Précisons que cette disposition n'est pas spécifique à la juridiction de proximité, elle paraît cependant plus opportune. Elle permet aux parties de dépasser leurs refus à la conciliation due à un manque d'information.

533. Le champ de compétence du Juge de proximité a été étendu en 2005.

Le juge de proximité connaît en matière civile, en dernier ressort, les actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 4000 €.

Il connaît à charges d'appel des demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 4000 €.

Il connaît, dans les mêmes conditions, en vue de lui donner force exécutoire, de la demande d'homologation du constat d'accord formé par les parties, à l'issue d'une tentative préalable de conciliation menée en application de l'article 21 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et la procédure civile, pénale et administrative230.

228 Loi n° 2002-1138, JO du 10 septembre 2002.

229 Article L331-3 du code de l'organisation judiciaire.

230 Article L331-2 du code de l'organisation judiciaire.

534. Avant la loi du 26 janvier 2005231 le seuil de compétence était fixé à 1500 €. Cette réforme a étendu sa compétence d'attribution par son article 4, en insérant un article L331-2-1 dans le code de l'organisation judiciaire.

Désormais le juge de proximité connaît en dernier ressort, jusqu'à la valeur de 4000 €, les actions relatives à l'application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

535. Le juge de proximité a une compétence exclusive, à hauteur de 4000€, en matière de dépôt de garantie de baux d'habitation soumis à la loi de 1989.

536. Dans certains cas, la saisine d'un mode alternatif de règlement des conflits, du tribunal d'instance ou du juge de proximité ne répond pas à l'urgence de la situation.

C'est la procédure de référé qui sera la plus adéquate : en cas de panne d'une chaudière en plein hiver, seule la saisine d'un juge référé, par le « référé-urgence », saura répondre à l'urgence de la situation. Notons toutefois que les décisions du juge référé assorties d'une astreinte ne souffrent quasiment jamais de contestation, elles sont exécutées dans les plus brefs délais. La demande astreinte n'est jamais oubliée par les juristes avertis conseillant en droit du logement.

231 JO du 27 janvier 2005.

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