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Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

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par Yoann Garot
Université des sciences sociales de Toulouse - Master II Mention Droit Privé et Sciences Criminelles, Spécialité Droit privé recherche 2005
  

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CONCLUSION

« Mauvais accommodement vaut mieux que bon procès ».

537. Le présent mémoire a voulu énoncer les différents Modes Alternatifs de Règlement des Conflits et les confronter au droit spécifique qu'est le droit locatif.

538. Afin d'être tout à fait clair, ce dernier développement s'axera sur les points les plus confus préjudiciant à l'application des MARCS.

Deux catégories de remarques peuvent être dégagées celles propres à l'aspect procédural des modes alternatifs (A) et celles propres au droit locatif (B).

A. Aspects juridiques et procéduraux préjudiciant à une parfaite maîtrise des MARC.

1) Les délais.

539. Les délais sont invoqués au soutien du mauvais fonctionnement des MARC.

Bien qu'en matière de litiges locatifs, les prescriptions extinctives d'action soient suffisamment longues pour ne pas préjudicier aux justiciables. Il faut reconnaître que la plupart des saisines des modes alternatifs de règlement des conflits en droit locatif connaissent des délais aussi longs que ceux des juridictions.

540. Ainsi saisir la Commission Départementale de Conciliation des rapports locatifs peut s'avérer aussi long que de saisir le tribunal d'instance. En cas d'échec de résolution amiable par la commission, la perte de temps peut-être considérable.

541. C'est un réel dysfonctionnement de ces structures de règlement amiable, puisque l'objectif premier était de trouver une entente avec la partie adverse, mais également d'avoir une réponse rapide.

542. Nombreux sont les justiciables, acceptant de se diriger vers ce type de structure, qui espèrent régler plus rapidement le litige. La personne qui refusera l'issue du mode alternatif devra de nouveau attendre, puisque la seule possibilité restera la voie judiciaire.

De ce fait, la volonté de désengorger les tribunaux n'est peut être pas toujours atteint en pratique.

2) Existences éparses et non coordonnées des modes alternatifs de règlement des conflits.

543. On peut constater qu'il existe actuellement beaucoup de structures de règlement amiable dont les compétences se recoupent. Cela a un effet pervers puisque, si elles ont vocation à aider le justiciable, celui-ci ne sait pas à qui s'adresser.

544. En droit locatif, comme dans les autres litiges juridiques, les modes alternatifs ne font pas l'objet de beaucoup de publicité. Cependant la multitude de « médiateurs » ou de commissions spécialisées dans la résolution de conflits rendrait de toute manière difficile une campagne de publicité.

545. L'ancien Bâtonnier de Toulouse, Me Forget232, soulevait à juste titre différentes critiques à l'encontre des Modes Alternatifs de Règlement des Conflits :

V' Un émiettement des institutions de règlement amiable, doublé d'un éparpillement du mouvement consumériste.

Les institutions sont nombreuses mais elles ne se concertent pas, de plus beaucoup d'entre elles interviennent sur les mêmes litiges.

En matière locative, les litiges sont quantitativement importants donc l'existence d'une multitude de MARC devrait se révéler nécessaire. Un travail de concertation entre ces différents modes rendrait ces derniers peut-être plus efficaces et plus cohérents.

V' Un manque de pérennité,

Nous faisons référence ici au défaut de soutien financier. Ainsi l'État a mis en place un certain nombre de Modes Alternatifs de Règlement des Conflits, qui ont connu une réussite non négligeable telle que la boîte postale 5000 ou les Commissions Départementales de Règlement des Litiges de Consommation (CRLC)233. Ces modes ont pourtant vu leurs activités et leurs existences déclinées en raison d'un désengagement financier de l'État.

La CRLC de Haute-Garonne s'est arrêtée en raison du retrait des crédits étatiques, la majorité des commissions n'ont pas fonctionné en France dues aux mauvaises conditions de travail découlant d'un manque de moyens financiers.

Il y a eu des tentatives de la faire continuer, mais sans aide de l'Etat. D'ailleurs, trois commissions fonctionnent encore : Rennes, Perpignan, Alsace. En Haute-Garonne, il n'y a eu aucune volonté de continuer l'expérience, sauf de la part des professionnels qui ont essayé de la relancer.

232 Auditionné le 11 mai 2004 par Mlle J. Hoarau et M Y. Garot dans le cadre de l'« Etude de faisabilité d'une structure de règlement amiable des litiges de consommation » réalisée en avril-juin 2004 pour la DRCCRF Midi-Pyrénées.

233 Ce sont des commissions qui ont été mises en place à titre expérimental en 1994 dans dix départements, dont la Haute- Garonne ; département dans lequel elle a cessé d'exister en 1997.

Créées par l'arrêté du 20 décembre 1994 Les CRLC ont pour objectif la simplicité, la rapidité, la facilité d'accès et la gratuité. Ce sont des MARC, des commissions conciliatrices rattachées aux Comités Départementaux de la Consommation instituées.

Composée d'un président (un magistrat en général, dans la Haute-Garonne l'ancien directeur de la DRCCRF), son suppléant, deux assesseurs : un « professionnel » (représentant de la Chambre des métiers), et un « consommateur » représentant d'une association de consommateurs (élu par l'ensemble des associations de consommateurs) et des suppléants (de la Chambre du Commerce et de l'Industrie, de la Chambre des Métiers, et de la Chambre d'Agriculture pour le collège « professionnels », et de la même manière trois suppléants étaient désignés pour le collège « consommateurs »).

La procédure normale est la suivante : Désignation du rapporteur pour qu'il fasse une enquête, Dépôt du rapport, Discussion sur la base de ce rapport entre les trois personnes composant la commission, Audience : sorte de petit tribunal : le professionnel et le consommateur présents peuvent se faire assister (proches, avocats...rarement). Le rapporteur est présent à l'audience. Soit se contente de concilier, soit propose une solution.

Au niveau de leurs compétences : ils connaissent de tous les litiges de consommation (meuble, assurances, logement, achats de produits divers, différentes prestations...). Il est cependant prévu dans les règlement interne qu'elles se dessaisissent quand un Modes Alternatifs de Règlement des Conflits spécialisé existe, tel que Commission Départementale de Conciliation des Rapports Locatifs.

V' Un manque de publicité et de communication conduisant à une non-information du public.

En sus de la diminution voir de la suppression des financements directs, ces modes, et plus particulièrement la BP 5000 et les CLRC, n'ont bénéficié de quasiment aucune publicité auprès des justiciables.

3) Une confusion entre les Modes Alternatifs de Règlement des Conflits.

546. Deux constatations essentielles peuvent être faites.

547. Premièrement, il y a en pratique une constante confusion entre médiation et conciliation qui ont une filiation commune, entretenue par les textes récents.

Cette confusion qui existe aussi bien pour les justiciables que pour bon nombre de juristes.

548. Deuxièmement, l'utilisation inappropriée du terme accord « transactionnel ». Puisque dans la plupart de ces accords, on note l'absence de concessions réciproques.

B. Les aspects du droit locatif défavorables à l'utilisation

des MARC.

1) Une information juridique non maîtrisée.

549. Les citoyens, les justiciables, sont insuffisamment informés de leurs droits et de leurs devoirs. Ce constat indubitablement mis à jour en droit locatif s'applique à tous les droits. Trop nombreux sont les justiciables ignorants en droit.

550. Le constat est si alarmant que la première question en droit locatif est de savoir si les parties ont lu le contrat de bail. Une trop grande majorité répond par la négative. Il en est de même pour tous les contrats de la vie quotidienne : contrats d'assurance, contrats bancaires, contrat d'achat de biens et de services. Seul peut-être le contrat travail fait l'objet d'un effort plus important par les justiciables quant à la prise de connaissance de son contenu.

551. On pourrait hâtivement penser que les justiciables se désintéressent du droit et du contenu de ces contrats. Cependant quelques explications simples permettent de relativiser sur ses conclusions précipitées.

552. Même si le propos est connu de tous, il est important de rappeler que les institutions éducatives quelques qu'elles soient, l'éducation nationale principalement, ne délivrent aucune instruction juridique réelle. Combien de justiciables savent que les contrats peuvent être négociés ? Et que l'écrit n'est nécessaire qu'à titre de preuve ? Le consensualisme étant un mot inconnu pour la plupart d'entre.

553. Les justiciables sont confrontés à des situations ne disposant d'aucune marge de manoeuvre, les contrats proposés dans la vie quotidienne sont pour la plupart des contrats d'adhésion. Cette catégorie de contrat est devenue la règle.

Pour renforcer ce propos, il faut souligner l'absence trop répétée de juriste, ou simplement de personnes qualifiées juridiquement, au sein des services de contentieux ou de gestion des litiges dans la plupart des entreprises.

554. L'application du droit en amont semble compromise, l'engorgement des tribunaux pourrait être diminué uniquement par une meilleure application et connaissance du droit. La mise en place d'une structure formelle d'encadrement des relations bailleurs/locataires pourrait être opportune.

2) L'inexistence d'une institution régulatrice des rapports bailleurs locataires intervenant sur le terrain.

555. Un des litiges les plus fréquents est la réalisation des états des lieux locatifs. Une réponse, à ce type de litige, serait la mise en place d'agents habilités et spécialisés pour la réalisation de ces états des lieux, ils seraient nécessairement impartiaux et tiers aux relations locatives. Ce type de tiers existe en Belgique, nous les distinguons des huissiers de justice.

556. Certes, l'article trois de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'intervention d'un huissier de justice en cas de difficultés. Cependant cette intervention reste lourde et génère d'autres difficultés.

557. Premièrement, les parties méconnaissent ou redoutent l'utilisation de cette alternative : le partage des coûts de l'intervention d'un huissier entre les parties est soumis à la signification de l'autre partie 7 jours avant la réalisation de ce constat d'état des lieux.

En pratique, ce délai de sept jours envenime la situation puisqu'elle repousse le moment de la remise des clés et donc de la fin du contrat de bail. Ce qui repousse aussi la date de l'obligation de paiement des loyers et charges locatives. Le désaccord sur l'état des lieux contradictoire, résultant de la part de parties sur une anticipation des coûts des réparations locatives, génère par l'intervention d'un huissier une augmentation des sommes à débourser. Le but recherché par les parties n'est pas atteint.

558. Deuxièmement, ce constat d'état des lieux réalisé par huissier est réglementé quant à sa facturation par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996234. Le tableau 104 sur les tarifications des frais d'huissier distingue une rémunération particulière pour les constats locatifs de la loi du 6 juillet 1989, or en pratique les huissiers annoncent tous des tarifs différents pour la réalisation de ce constat locatif estimant à tort que les honoraires sont libres en matière de constat d'état des lieux locatifs.

559. Selon les huissiers de justice, ainsi que de la Chambre nationale des huissiers, la réalisation de ce constat locatif est soumise à une tarification libre. Le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 semble souffrir d'une importante méconnaissance par ces praticiens, alors que l'article 16-I du décret réglementant les honoraires libres est parfaitement clair : il exclut expressément les honoraires libres en matière de constat locatif de l'article 3 de la loi de 1989.

234 Portant fixation des tarifs des huissiers de justice en matière civile et commerciale.

560. La mise en place d'une structure et d'agents habilités à réaliser ces états des lieux contribuerait à prévenir les litiges en la matière, qui sont quantitativement très important. Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs sont saisis à 80 % sur des litiges de restitution de dépôt de garantie et de réparations locatives. Ces litiges découlent pour la plupart des difficultés résultant de la réalisation des états des lieux locatifs.

561. Ces quelques situations n'ont pas pour objectif de résumer de façon simpliste cette méconnaissance par une démonstration consumériste. Les professionnels restent des consommateurs, les bailleurs restent des justiciables et nous sommes tous un jour ou l'autre « une partie faible ».

562. Les modes alternatifs de règlement des conflits contribuent à une vision nouvelle du droit et de sa connaissance par des profanes. Il faut souhaiter qu'ils permettront la venue de mécanismes nouveaux contribuant à la paix sociale et que ceux déjà existants sauront se perfectionner.

La réalisation de tels objectifs repose sur chacun : une meilleure application et maîtrise du droit par les sachants, une mobilisation par les profanes sur la recherche d'information juridique et une collaboration entre tous les intervenants des rapports locatifs.

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