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Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

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par Yoann Garot
Université des sciences sociales de Toulouse - Master II Mention Droit Privé et Sciences Criminelles, Spécialité Droit privé recherche 2005
  

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Section IIème :
L'Arbitrage et droit du logement .

493. Dans ce paragraphe nous tenterons de démontrer l'intérêt de l'arbitrage en droit locatif (I), tout en établissant son inadéquation dans ce type de litiges (II).

I. Attrait de l'arbitrage en droit locatif.

494. L'arbitrage est un mode aux qualités attractives, quant au choix de ce mode.

495. C'est un mode souple puisque c'est l'arbitre qui fixe les règles sauf à respecter la volonté des parties et certaines règles du procès. Rappelons que l'arbitrage peut être rendu en droit ou en amiable composition. La souplesse porte aussi sur le choix des arbitres.

496. Deux de ses autres avantages sont la technicité des arbitres et la rapidité. Ce sont les parties qui fixent le délai, puisque le fondement et conventionnel à défaut le délai de six mois. L'arbitre peut imposer une prolongation du délai, ou elle peut être décidée judiciairement.

497. Enfin, comme tous les autres modes amiables, l'arbitrage respecte le principe de confidentialité. Sauf exception, il n'y a pas de publicité des débats et les sentences arbitrales ne sont pas publiées. Notons que si les voies de recours sont opérées contre une sentence arbitrale devant la cour d'appel, la confidentialité n'existera plus.

498. Cependant malgré ses qualités attractives, la pratique permet d'affirmer que ce mode amiable est à ce jour inadapté aux conflits de droit du logement.

II. Limite de l'arbitrage en droit locatif.

499. Pour la plupart des baux, « l'espace laissé à une éventuelle clause d'arbitrage est réduit puisque les points majeurs de contentieux sont l'objet de dispositions légales marquées par l'ordre public »209. Ce constat est particulièrement vrai en matière de bail d'habitation où l'ordre public tient une place importante.

A. En présence d'une clause compromissoire.

500. Le 17 octobre 2000, lors de l'examen par le Sénat du projet de loi sur les nouvelles régulations économiques, les sénateurs envisageaient d'abroger l'article 2061 du code civil et parallèlement de réputer non écrite la clause compromissoire dans un certain nombre de contrats tels que les baux de locaux à usage d'habitation et commerciaux.

209 J. Monéger, « La clause compromissoire insérée dans un bail commercial au regard de la réforme de l'article 2061 du Code civil, RTD com. 2001, p. 631.

501. Le 15 mai 2001, l'article 2061 du code civil a finalement été rédigé de la manière suivante : « Sous réserve des dispositions législatives particulières, la clause compromissoire est valable dans les contrats conclus à raison d'une activité professionnelle »210.

502. Avec la réforme, il y a une extension du domaine de la clause aux professions libérales, aux artisans, à toutes les personnes morales non commerçantes qui exercent une activité professionnelle, qui peuvent dorénavant conclure des clauses compromissoires.

503. Le caractère préventif de la clause compromissoire ne semble pas pouvoir s'appliquer aux baux d'habitation, car ils ne sont pas conclus à raison d'une activité professionnelle. Ils ne peuvent être qualifiés de conventions conclues à raison activité professionnelle211.

504. Cependant, si le cadre légal conditionne la validité de la clause compromissoire au contrat conclu à raison d'une activité professionnelle, aucune précision n'est apportée. L'interprétation de cette condition pourra varier au gré des humeurs doctrinales et jurisprudentielles qui n'hésiteront pas l'apprécier212. Suppose-t-elle d'être caractérisée à l'égard des deux parties au contrat de bail ou d'une seule ? Et à quel moment se placer pour l'apprécier ?

Il est à noter que le texte vise « l'activité professionnelle » au singulier213. On peut s'interroger sur la formulation : soit c'est simplement la référence à l'activité professionnelle des deux parties, soit à l'activité professionnelle d'au moins une des parties. La distinction a son importance, car en fonction de la portée que la jurisprudence voudra donner au texte son champ d'application sera différent.

505. L'extension est quand même limitée. Si deux particuliers concluent un contrat, la clause compromissoire contenue dans le contrat ne serait pas valable. Les parties agissent dans le cadre d'activités, de besoin privés. Il y a aussi des limites quant à l'interprétation de l'expression « activité professionnelle ». Faut-il que les deux parties agissent dans le cadre de leur activité professionnelle ou une seule suffirait ? Pour la doctrine quasi unanime214, le contrat doit être conclu par chacune des parties agissant dans le cadre de leur activité professionnelle. Si c'est un contrat « mixte », la clause ne serait pas valable.

Toutefois, il n'est pas nécessaire que chacune agissent dans le cadre de leur spécialité.

B. En présence d'un compromis.

506. La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public, un compromis ne devrait pas être envisageable dans ce cadre. Mais l'indisponibilité est-elle absolue ou peut- elle être temporaire ?

L'ordre public classique est absolu, on ne peut jamais y déroger. Pour l'ordre public de protection, quand le droit est acquis, le droit redevient disponible donc l'arbitrage sera possible.

210 Confère la loi n° 2001-420 relatives nouvelles régulations économiques, article 126.

211 E. Loquin, « Les métamorphoses de la clause compromissoire », RTD com. 2001, p. 645.

212 N. Reboul-Maupin, « Arbitrage et bail », droit et patrimoine, n°104, mai 2002, p.70.

213 N. Reboul-Maupin, idem, p. 74.

214 Ch. Jarrosson, « Le nouvel essor de la clause compromissoire après la loi du 15 mai 2001», JCP éd. G 2001, I, n°333 et JCP éd. E 2001, p. 1371 ; M.-Cl. Rivier, « La réforme de la clause compromissoire, in L'arbitrage, une question d'actualité », colloque CCI, Nantes, 15 mai 2002, Petites affiches.

507. Il y a « ordre public ... et ordre public »215.

Ainsi la règle d'ordre public octroyant une compétence exclusive au tribunal d'instance pour connaître les contestations relatives aux baux d'habitation soumis à la loi de 1948, rend-elle le litige inarbitrable ?

508. L'article 46 de la loi du 1 septembre 1948 dispose que : « sous réserve des dispositions de l'article 5, toutes les contestations relatives à l'application du présent titre sont portées devant le tribunal d'instance du lieu de la situation de l'immeuble, lequel statut selon les règles qui lui sont propres ».

509. Dès lors, la validité du compromis conclu entre le bailleur et le locataire pouvait créer des difficultés.

C'est pourquoi, à l'époque, on estimait que l'article 50 de la loi, aujourd'hui abrogé, qui dispensait de droits d'enregistrement pouvait donner lieu en application de la loi, au compromis d'arbitrage.

De cet article, les arrêts conclus ont pu en déduire que la loi de 1948 autorisait expressément le recours à l'arbitrage tant que cet article existait216.

510. Cependant cette position de compétence exclusive est vivement combattue en ce sens qu'elle procède d'une confusion.

En effet, les textes attribuant compétence exclusive à une certaine catégorie des tribunaux le font par rapport aux autres catégories des tribunaux étatiques, mais cela ne préjuge en rien de la possibilité de recourir à l'arbitrage.

511. Il est plus judicieux de rechercher pour la validité de l'arbitrage dans quelle mesure l'ordre public s'oppose ou non à la faculté d'y recourir.

C'est l'indisponibilité du droit qui sera le critère, elle supplante la compétence exclusive des tribunaux.

512. Il est important de distinguer l'ordre public de direction ou de protection, l'objectif recherché par l'ordre public de protection reste la protection des parties réputées faibles ainsi qu'une sécurité juridique.

Cette protection doit essentiellement exister au moment de la conclusion du contrat de bail. Une fois le contrat de bail conclu, rien n'empêche le locataire de renoncer à cette protection ordre public.

513. En effet, « l'arbitrage n'est pas exclu par principe et a priori en raison de ce que le litige touche à l'ordre public, il est tout simplement parce que l'ordre public ait été violé »217 . Il en va ainsi dans l'hypothèse où les parties à un contrat de bail d'habitation confient à un arbitre la fixation ou la révision du loyer en dehors des limites impératives fixées par la loi218. En revanche, le compromis demeure valide même si l'ordre public est impliqué par l'exécution de la convention, dès lors que sa rédaction n'oblige pas l'arbitre a violé une règle d'ordre public.

215 Ch. Jarrosson, « L'arbitrabilité : présentation méthodologique », RJ com. 1996, p.1 et s., spé. P.4, n°17.

216 Cass. Soc., 30 décembre. 1954, D 1955, jur., p.321, RTD civ. 1955, p. 361, obs. P.Hébraud; Cass. Soc., 3 nov. 1955, JCP éd. G 1956, IV, p.14.

217 P. Ancel, « Conventions d'arbitrage : conditions de fonds, litiges arbitrables », J.-Cl. Procédure civile, Fasc. 1024, 1986, n°85.

218 Cass. Soc., 27 octobre 1955, JCP éd. G 1956, IV, p.15.

514. Les parties signataires à un contrat de bail ont toujours la faculté de renoncer aux droits conférés par l'ordre public dès lors qu'il s'agit de droits disponibles.

La renonciation est aujourd'hui valable à condition qu'elle soit éclairée, consentie sans fraude et porte sur un droit acquis219. Seules sont donc interdites les renonciations anticipées qui porteraient atteinte au principe même de la protection voulue par la loi impérative220.

515. Dans un bail d'habitation dans lequel les parties auraient confié à des arbitres la fixation ou la révision du loyer, la clause compromissoire est interdite en ce qu'il s'agit d'un contrat civil qui n'est pas conclu en raison d'une activité professionnelle.

Le compromis sur le montant du loyer, quant à lui, sera possible. Mais si l'arbitre fixe un loyer supérieur au maximum autorisé par les dispositions d'ordre public, sa sentence sera annulée. Ce garde-fou assure une protection pour le locataire. L'arbitre pourra aussi intervenir après l'expiration du contrat de bail s'il met en cause, par exemple, un droit au maintien dans les lieux. Nous constatons par ces développements les dissensions et les équivoques de la doctrine sur ces questions.

516. La question de l'arbitrabilité a soulevé un important débat doctrinal et jurisprudentiel dans les années 1950. La réponse apportée par la jurisprudence fut négative221 et la doctrine montra de manière décisive que l'attribution impérative de compétence ne suffisait pas à exclure le recours à l'arbitrage222.

517. L'arbitre n'est pas « le gardien naturel de l'ordre public »223.

III. L'arbitrage, mode alternatif inadapté à ce jour aux litiges locatifs .

518. La clause compromissoire est valable lorsqu'elle est insérée dans un contrat conclu « à raison d'une activité professionnelle »224. C'est la principale raison pour laquelle l'arbitrage est peu fréquemment choisi en matière de droit locatif malgré les discussions en cours. L'arbitrage sera adéquat en matière de litiges de baux commerciaux voir professionnels, alors qu'une clause compromissoire ne pourra apparaître dans un contrat de bail d'habitation de loi de 1989, de 1948 ou dans un contrat de logement meublé.

519. Si juridiquement l'arbitrage pourrait être désigné en matière de baux d'habitation, aux vues des débats doctrinaux et jurisprudentiels, en pratique c'est le coût de ce mode alternatif qui rend ce dernier inadapté aux litiges locatifs d'habitation.

520. Cette « technique d'un coût très onéreux »225 ne répond pas aux réalités économiques qui régissent les litiges de droit locatif. « En général, la justice est plus coûteuse que la justice étatique, car aux honoraires des avocats s'ajoutent ceux des arbitres. On peut craindre que

219 Ph. Mallaurie et L. Aynés, « Droit civil, Les obligations », t. II, Contrats et quasi-contrats, Cujas, 1 1è éd., 200 1-2002, n°256.

220 N. Reboul-Maupin, « Arbitrage et bail », droit et patrimoine, n°104, mai 2002, p.78.

221 Cass. Soc., 7 février 1948, Bull. civ. III, n°148.

222 V.R. Savatier, sous CA Angers, 27 mars 1953, D. 1954, jur., p.407.

223 P. Mayer, « La sentence contraire à l'ordre public au fond », Rev. arb. 1994, p.615 s., spéc. N°18, p.630.

224 L'article 2061 du Code civil.

225 A. Guillemain, « Le temps du changement où la réalité économique retrouvée », AJDI, 1999, p. 1226.

l'influence de la partie forte ne se fasse sentir non seulement dans le choix de cette idée justice, mais aussi non celui de la personne de l'arbitre »226.

L'arbitrage est onéreux. Il n'y a pas de principe de gratuité de la justice en matière arbitrage.

226 P. Mayer, « La protection de la partie faible en droit international privé in La protection de la partie faible dans les rapports contractuels (comparaison franco-belge), p. 513 et s.

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