Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

B.Chapitre IIème :
L'Arbitrage, mode alternatif juridictionnel.

472. L'étude de ce mode alternatif se fera en deux temps. Une présentation théorique de l'arbitrage sera faite pour mieux appréhender ce mode amiable particulier (Section Ière) car il est juridictionnel. Puis nous étudierons l'interconnexion entre ce mode alternatif et les rapports locatifs (Section IIème).

Puis en raison de l'aspect juridictionnel de ce mode, nous consacrerons un dernier développement aux juridictions principalement compétentes en droit locatif (Section IIIème) afin d'avoir une vision complète en la matière.

Section Ière :
L'Arbitrage : présentation, textes et mécanismes .

473. Du latin : arbitrari : dérivé du verbe arbitrer.

L'Arbitrage est un mode amiable, mais juridictionnel de règlement d'un litige, par une autorité, le ou les arbitres, qui tient son pouvoir de la convention des parties et non de l'Etat.

474. Il est régi par les articles 2059 à 2061 du code civil et par un décret du 14 mai 1980 modifié le 12 mai 1981.

I. L'Arbitrage mode alternatif juridictionnel de règlement amiable .

475. L'arbitrage se distingue des autres modes alternatifs de règlement des conflits, car les autres modes sont conventionnels : l'issue du litige est voulue par les parties.

L'arbitrage est un modèle juridictionnel dont on ne connaît pas l'issue à l'avance, puisque les arbitres rendent une sentence arbitrale.

II. L'Arbitrage institutionnel ou ad hoc.

A. L'Arbitrage institutionnel.

476. Nous sommes alors en présence d'une organisation permanente. Elle met à disposition des parties une liste d'arbitres, un règlement d'arbitrage, une organisation matérielle (secrétariat, locaux,...) et des services (comme la notification des mémoires).

477. À titre d'exemple citons « La Chambre d'arbitrage de Toulouse ». Elle a été créée en 1982, dès la parution des textes officialisant l'arbitrage. Elle est constituée sous forme d'association loi 1901 et est composée de bénévoles, il n'y a aucun permanent pour son fonctionnement.

Elle a été instituée pour désengorger les Tribunaux de Commerce et les Tribunaux de Grande Instance. Elle n'a aucune compétence territoriale.

Sa particularité, c'est qu'elle ne traite que de litiges entre commerçants, pas entre particuliers. Cependant, si une demande était formulée, elle serait traitée. D'autant qu'une loi de 2002 a étendu les possibilités de recours à l'arbitrage à toutes les relations «professionnelles ». Ainsi, si ce mode alternatif était délibérément choisi par les parties d'un litige locatif, même d'habitation, cette chambre arbitrale serait compétente.

478. La Chambre d'arbitrage de Toulouse est également « Chambre de conciliation ». Elle peut être saisie dans un premier temps pour concilier les parties, et en cas d'échec, il sera possible de la saisir pour un arbitrage²⁰⁷.

B. L'Arbitrage ad hoc.

479. L'arbitrage ad hoc se réalise en dehors de toute organisation permanente d'arbitrage et relève de la seule initiative des parties. En pratique, les parties désignent chacune un arbitre qui eux-mêmes choisiront le Président du tribunal arbitral. Le principe conventionnel devra être respecté, mais les parties ne pourront pas s'en remettre à une organisation préexistante et devront envisager les moindres détails.

480. Dans les deux cas le ou les arbitres, toujours en nombre impair, pourront être récusés par les parties en cas de non-respect des principes d'impartialité et d'indépendance.

III. L'Arbitrage résulte d'une convention passée entre les parties .

481. Précisons d'emblée que, pour être valable, l'arbitrage doit nécessairement émaner d'un écrit²⁰⁸.

L'écrit est une cause de validité. La cause doit toujours être stipulée par écrit. Mais le contrat n'est pas nécessairement passé par écrit. Il y a donc deux hypothèses : celle où la clause compromissoire est comprise dans un document qui renvoie au contrat (« clause compromissoire par référence »), et celle où la clause est comprise dans le contrat qui serait donc lui-même écrit.

482. Elle peut prendre deux formes : le compromis ou la clause compromissoire. Dans les deux cas la règle est la même : on ne peut procéder à l'arbitrage que sur les droits dont on a la libre disposition.

Ce qui n'est pas le cas pour les questions d'état ou de capacité des personnes (mariage, filiation...), ni dans les matières intéressant l'ordre public.

Cette convention vaut renonciation à la compétence juridictionnelle étatique.

A. Le Compromis.

483. Le compromis est la convention par laquelle les parties soumettent à l'arbitrage un litige déjà né. Il est constaté par écrit. Il détermine, à peine de nullité, l'objet du litige et désigne, soit le ou les arbitres, soit prévoit les modalités de leur désignation.

207 Règlement intérieur de la chambre d'arbitrage de Toulouse.

208 Article 1443 al 1 du Nouveau code de procédure civile.

484. Selon l'article 2059 du code civil : « Toutes personnes peuvent compromettre sur les droits dont elles ont la libre disposition ». Ainsi le compromis ne devrait pas pouvoir intervenir en présence de matière dite indisponible.

B. La Clause compromissoire.

485. La clause compromissoire est une clause insérée dans un contrat prévoyant que les litiges qui pourraient naître seront soumis à l'arbitrage.

486. Cependant la clause est nulle en dehors des cas prévus par la loi. Les exceptions sont toutefois nombreuses.

Elle est licite entre commerçants, entre associés et aussi entre professionnels. Entre un professionnel et un particulier (acte mixte), la nullité de la clause est absolue en l'état actuel du droit. Il faut un caractère commercial à la clause. Mais la question n'est pas définitivement tranchée.

Une certitude : en droit du travail elle est interdite.

487. Les parties peuvent se faire représenter ou assister de toute personne de leur choix. Elles désigneront le lieu de l'arbitrage et détermineront les délais de la procédure. A défaut celle-ci ne pourra excéder six mois. Par contre, elles ne peuvent formuler de demandes incidentes, le litige étant délimité dans la convention, sauf en cas d'accord des parties.

IV. L'Arbitrage peut être rendu en droit ou en amiable composition, en équité .

488. En droit, l'Arbitre devra respecter les règles de fond et de procédures établies par les tribunaux, alors qu'en équité il ne devra respecter que les règles d'ordre public telle que la règle du contradictoire.

489. La décision des arbitres est une sentence arbitrale qui sera signée par toutes les parties. La délibération est secrète.

Elle a autorité de force jugée pour la question tranchée. Cependant si les parties ne s'exécutent pas spontanément, seul le Président du Tribunal de Grande Instance, saisi par requête, pourra lui accorder la force exécutoire.

Le juge effectuera seulement un contrôle de légalité.

V. Les recours contre la sentence arbitrale.

490. D'une part, la voie de l'appel est possible si les parties n'y ont pas expressément renoncée et si la sentence a été rendue en droit.

491. Dans le cas contraire, un recours en annulation pourra être envisagé devant la Cour d'appel par les parties, mais dans certains cas limitativement énumérés par l'article 1484 du Nouveau Code de Procédure Civile.

D'autre part, elle est susceptible de tierce opposition et de recours en révision.

492. Etudions maintenant ces implications dans le droit locatif.