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Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

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par Yoann Garot
Université des sciences sociales de Toulouse - Master II Mention Droit Privé et Sciences Criminelles, Spécialité Droit privé recherche 2005
  

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Section IIème :
La Médiation dans les rapports locatifs .

305. Dans cette seconde section, nous nous attacherons à présenter les différentes formes de médiation agissant en droit locatif. Certaines interviennent indirectement car elles ne sont pas directement spécialisées en la matière, telle que les Maisons de Justice et du droit, d'autres institutions interviennent en tant que médiation dans des hypothèses ciblées, telle que la commission du Fond de Solidarité Logement.

306. Présenter de manière structurée les sept formes de médiation, retenues dans le présent exposé, n'est pas chose aisée. Le choix du plan dans cette section sera donc arbitraire, nous découvrirons en premier lieu trois formes de médiation consacrées exclusivement au domaine public (I). « Le domaine public » portera en l'occurrence sur les logements sociaux, les Habitations à Loyers Modérés.

Nous présenterons ensuite quatre types de médiation en droit locatif qui concernent aussi bien le domaine public que privé (II).

307. L'originalité de la médiation réside dans la diversité des formes qu'elle connaît, si les règles du Nouveau Code de Procédure Civile s'appliquent en principe à toutes ces formes on ne peut qu'être surpris par la richesse de ce mode alternatif.

I. Médiation dans les rapports locatifs du domaine public.

308. Il n'est certes pas tout à fait juste de définir les logements sociaux et HLM143 de domaine public, en raison de l'existence de « propriétaires » privés pour ces biens immobiliers. Cependant ces logements sont soumis, quant à leur construction et à leurs gestions, à un régime particulier différencié suivant qu'elles relèvent d'offices publics ou de sociétés privées.

L'existence de ces logements remplie une mission de service public de droit de logement qui n'existe pas officiellement, mais que tous les acteurs en droit du logement reconnaissent et défendent. La mission de service public d'insertion des « citoyens » englobe en effet cette priorité d'accession à l'habitat, relative à la lutte contre les exclusions.

309. Le parc HLM a pour vocation le logement des personnes aux ressources modestes144. Les textes encadrant ces logements prévoient des contraintes de prix maximum, avec le plafonnement des loyers, et une obligation de paiement d'un supplément de loyer de solidarité si les ressources du locataire dépassent un seuil légal.

En contre partie la puissance publique alloue des moyens significatifs pour favoriser la construction de logement HLM dans des conditions de confort satisfaisantes145.

143 G. Cornu, « Vocabulaire juridique » : Habitation à loyer modéré : « Expression générique couramment employée sous le sigle HLM, substituée à celle d'habitation à bon marché (HBM) pour désigner des immeubles à usage d'habitation destinés au logement de familles peu fortunées. On distingue les HLM locatives (logements à bail) et les HLM en accession à la propriété (le transfert est réalisé au terme d'une période de location, selon le système dit de la location-attribution). »

144 Article L. 411-1 du Code de la Construction et de l'Habitat.

145 Telles que des subventions, des prêts à taux réduit ou aides fiscales comme l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont bénéficient les organismes d'HLM, ou d'un taux réduit de TVA : H. Des Lyons et Y. Rouquet, « Baux d'habitation ; rapports propriétaires-locataires : secteur privé, secteur Hlm, loi de 1948. » 3ème édition Delmas 2003, page 98.

310. Ces logements sociaux connaissent des règles particulières, dérogatoires aux règles du parc privatif, et des bailleurs propres.

311. Pour l'essentiel deux catégories de bailleurs se partagent le parc de logements locatifs HLM.

Premièrement, les offices publics (OP) et les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC). En 1999, leur parc représentait 1 993 100 logements, soit 54,8%146.

Les OPHLM et OPAC sont des établissements publics, à caractère administratif pour les premiers et à caractère industriel et commercial pour les seconds.

Deuxièmement, les sociétés anonyme d'HLM (SA) et les fondations d'HLM. En 1999, leur parc représentait 1 643 950 logements, soit 45,2%147. Elles disposent d'un actionnariat diversifié, constitué d'entreprises publiques ou privées, chambres de commerce, comité interprofessionnel pour le logement148, collectivités territoriales, organismes d'HLM...

Ce sont des entreprises à but non lucratif en raison de dispositions qui leur sont propres quant à la rémunération du capital social, les cessions d'actions et la dévolution des actifs.

312. L'objet de ces sociétés, comme celui des autres organismes d'HLM est le logement des personnes modestes et défavorisées. C'est pour cette raison que ce secteur fait l'objet d'un développement distinct dans ce chapitre consacré à la médiation. Dans cette section, nous énumérons et développerons trois médiations différentes ; tant dans leur organisation que dans leur rôle.

313. Nous présenterons les Commissions d'attribution de logement HLM (B), puis le décret n°2001-1361 qui a mis en place une médiation de proximité au sein des HLM (C) mais nous débuterons par un acteur connu par la plupart des juristes : le Médiateur de la République, et ses délégués (A).

A. Le Médiateur de la République et ses délégués.

314. Le Médiateur de la République est présenté ici en raison de sa possible intervention en matière de logement sociaux. En effet le médiateur est saisissable lors de litiges rencontrés entre l'Administration et les administrés.

Cette hypothèse existe en matière de logements sociaux avec les bailleurs établissements publics. Cette prérogative du Médiateur, et de ses délégués, ne l'est que par défaut ; due à ce lien Administration et administrés et non en vertu du caractère rapport locatif.

Ces mêmes litiges peuvent être réglés amiablement par une Commission Départementale de Conciliation des Rapports Locatifs ou tout autre Mode Alternatif de Règlement des Conflits.

315. Il semblait pourtant opportun de présenter cette forme de médiation qui connaît des résultats satisfaisants et qui respecte les principes procéduraux : confidentialité, rapidité

146 Idem, H. Des Lyons et Y. Rouquet, page 101.

147 Même source que précédemment.

148 Plus connu sous le sigle CIL, permettant le bénéfice du 1% logement et une accession plus aisée à la location.

1) Fonctions.

316. Le Médiateur de la République a été institué par la loi du 3 janvier 1973, plusieurs fois modifiée.

C'est une autorité administrative indépendante qui a pour mission de rechercher un règlement amiable dans les litiges opposant un administré et une administration de l'Etat, une administration territoriale, un établissement public ou avec tout autre organisme investi d'une mission de service public (organismes sociaux, entreprises publiques...).

C'est sur ce dernier chef qu'il est amené à intervenir en matière de droit du logement, car il pourra intervenir dans un litige opposant un locataire et un office public d'HLM.

317. Néanmoins, il ne pourra pas intervenir dans des litiges entre personnes privées ou entre un citoyen et une administration étrangère, ou pour le compte d'un agent public encore en activité ; celui disposant de sa propre hiérarchie en cas de contentieux.

318. Il est nommé par décret en conseil des ministres pour une durée de six ans, non renouvelable. Le Médiateur n'est pas seul, il est soutenu par ses délégués.

2) Les délégués du Médiateur de la République.

319. Dans son travail, le Médiateur de la République est entouré de « délégués » sur l'ensemble du territoire. Ils ont les mêmes fonctions que le Médiateur de la République, leur action est simplement restreinte territorialement.

En Haute-Garonne, par exemple, il y a sept délégués dispersés sur l'ensemble du territoire du département149. Leur activité étant encadrée par un coordonnateur départemental.

320. Les délégués sont les plus sollicités. En effet, le Médiateur de la République n'interviendra que si le litige ne peut se résoudre au niveau local.

Les délégués font des permanences dans des lieux dits de proximité : dans les préfectures, Maison de la Justice et du Droit, Mairies...

321. Les délégués sont nommés pour une période de un an renouvelable par le Médiateur de la République lui-même.

Avant d'entrer en fonction, ils doivent suivre une semaine de formation dispensée par la Médiature nationale. Cette formation est destinée à familiariser les différents délégués aux problèmes les plus courants qu'ils sont susceptibles de rencontrer au cours de leurs fonctions.

322. Les délégués sont des bénévoles. Ils doivent seulement disposer de certaines qualités telles qu'une grande capacité d'écoute et de la diplomatie, puisqu'il est institué pour faire de la médiation amiable et ne dispose d'aucun pouvoir de décision.

Comme le Médiateur de la République, ils peuvent intervenir en droit locatif.

149 Six pour la région toulousaine et un pour la région de Saint-Gaudens.

3) La procédure150.

a) La saisine.

323. La saisine des délégués du Médiateur est simple et sans formalités. Il suffit de se présenter aux permanences. Toutefois, certains délégués demandent à ce qu'il soit fournit, par les personnes les consultant, une lettre les saisissant et décrivant le litige.

324. En revanche, le Médiateur de la République ne peut être saisi de cette façon. La demande de saisine doit absolument passer par l'intermédiaire d'un parlementaire ; un député ou un sénateur.

Les députés ne refusent jamais de transmettre une demande au Médiateur, les sénateurs par contre le refusent plus souvent.

325. Les délégués du Médiateur de la République ont exactement la même compétence que le Médiateur lui-même. L'avantage est qu'ils sont plus nombreux et sur place, le litige est solutionné plus rapidement. En outre, souvent ce sont d'anciens fonctionnaires, de la Préfecture, connaissant parfaitement les services auxquels ils doivent s'adresser.

b) Le traitement du dossier.

326. Le dossier est traité de manière identique par le Médiateur de la République ou par ses délégués, après la saisine effectuée :

1. Ouverture d'un dossier suite à l'entretien avec la personne,

2. Instruction de l'ensemble des pièces annexées,

3. Intervention écrite auprès de l'administration ou de l'organisme concerné,

4. Suivi du dossier jusqu'à son terme.

327. Il faut savoir que lorsque le délégué écrit à l'Administration, il lui fait une proposition que celle-ci accepte ou non.

Si elle accepte, le dossier est clos. Mais si elle refuse la proposition du délégué ou du Médiateur, le dossier est également clos, la personne reste cependant libre d'ester en justice si elle le souhaite.

328. Dans cette hypothèse d'action en justice postérieurement à l'intervention du Médiateur, le plaideur aura la possibilité de joindre à son dossier les échanges écrits de l'Administration et du Médiateur. Les travaux de médiation n'ont pas de caractère secret en l'espèce. La partie adverse étant « l'Administration », on peut en déduire que l'aspect confidentiel de la médiation ne se révèle pas déterminant dans ce cas.

329. Quand le délégué écrit à l'Administration ou à l'organisme en cause, il envoi systématiquement un double de la lettre qu'il a fait et de la réponse reçue. La personne, bien qu'ayant confiée son litige au délégué, est toujours informée de l'évolution de celui-ci.

150 Ce développement, consacré à la procédure, est complété par des aspects pratiques : informations recueillies auprès des délégués du Médiateur de la République en Haute-Garonne par Mlle J. Hoarau et Y. Garot en mai 2004, pour la réalisation de l'étude sur la « faisabilité d'une structure de résolution amiable en droit de la consommation ».

4) Les résultats.

330. En 2003, au niveau national, ce sont 50 619 affaires qui sont portées devant les délégués départementaux ; dont 21 159 réclamations.

331. En Haute-Garonne, les délégués du Médiateur ont été saisis de 1183 demandes dont 844 réclamations151. Sur ces 844 dossiers, 522 médiations ont été tentées avec un taux de réussite de 66 %152.

332. Quant à leurs résultats, les délégués doivent en informer deux fois par an le Médiateur de la République en lui envoyant un rapport d'activité très détaillé et des exemples de cas de médiation réussie. Le Médiateur de la République étant lui aussi soumis à l'obligation de présentation d'un rapport d'activité global au Président de la République, ou à défaut au Premier Ministre.

En outre, au niveau local, une conférence de presse est organisée une fois par an, en décembre, pour informer le public de l'activité et des résultats de l'ensemble des délégués dans le département.

333. Les domaines d'intervention sont variés, la plus grosse part concerne des problèmes sociaux (URSSAF, ASSEDIC, CPAM, CAF...), fiscaux (problèmes de redressement, d'application de pénalités et de majoration d'impôt...). Mais ils peuvent aussi intervenir concernant des litiges d'administration générale, concernant le droit des étrangers, l'urbanisme...

334. On réalise par ce biais que l'intervention du Médiateur de la République et de ces délégués dans les rapports locatifs peut intervenir auprès de différents acteurs : HLM, allocations familiales, ou matière : urbanisme, etc.

335. En sus de cette Médiation, il existe en matière de logements sociaux des médiations plus spécialisées telles que les Commissions d'attribution de logement HLM.

B. Les Commissions d'attribution de logement HLM.

336. Les HLM sont des habitations à loyer modéré. Cette expression désigne les immeubles à usage d'habitation destinée aux familles peu fortunées153. Ces habitations sont soumises à un régime administratif et financier particulier, différencié suivant qu'elles relèvent d'office public ou de sociétés privées.

La commission d'attribution de logement HLM 154 est une Commission de médiation.

151 Le reste étant des demandes d'informations.

152 346 médiations réussies, source : les délégués du Médiateur de la République rencontrés par Mlle J. Hoarau et Y. Garot, en mai 2004.

153 G. Cornu, « Vocabulaire juridique », association Henri Capitant, édition Puf.

154 JurisClasseur Bail à Loyer, Fasc. 504 : Bail d'habitation. Locaux régis par des dispositions particulières. HLM. Attribution des logements locatifs sociaux, II. - Procédure d'attribution, C. - Commissions et règlement départemental.

1) Présentation.

337. La Commission d'attribution des logements locatifs sociaux est chargée d'étudier les dossiers de candidatures déposés pour les logements locatifs vacants dans le parc de l'organisme et pourvus préalablement d'un numéro d'enregistrement département unique.

338. L'article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la création, dans chaque département, auprès du représentant de l'État dans le département, d'une commission de médiation d'attribution de logement d'HLM.

339. Elle est composée au plus de quatre représentants des organismes bailleurs, de deux représentants des associations de locataires et de deux représentants des associations agréées dont l'un de ses objets doit être l'insertion, par l'attribution de logement à des personnes défavorisées, oeuvrant dans le département.

340. Dans tous les cas, le nombre de représentants des bailleurs est égal à celui du total des représentants des associations ci-dessus visées.

La désignation, pour une durée de deux ans renouvelable, des membres titulaires et suppléants de cette commission de médiation est effectuée par le représentant de l'État dans le département sur proposition des organismes et associations concernées155.

2) Rôle et fonctionnement.

341. Cette commission de médiation reçoit toutes réclamations relatives à l'absence d'offre de logement dans le délai fixé, conformément aux dispositions de l'article L. 441-1-2 du Code de la construction et de l'habitation, sur requête des demandeurs de logements locatifs sociaux répondant aux conditions réglementaires d'accès à ces logements.

342. Elle émet un avis qu'elle adresse aux demandeurs, aux organismes bailleurs et aux collectivités locales concernées.

Elle peut également saisir le représentant de l'État dans le département. Lorsque le requérant est une personne défavorisée au sens de l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, elle saisit le comité responsable du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées156.

343. Elle peut être réunie à la demande du représentant de l'État157.

Si les membres de la commission sont d'accord, rien n'empêche évidemment que les services de l'État assurent le secrétariat de la commission158.

344. La commission de médiation définit les modalités de son fonctionnement par son règlement intérieur.

155 Article R. 441-12, al. 1er, du Code de la Construction et de l'Habitation.

156 Article L. 441-2-3 code de construction et d'habitation.

157 Article R. 44 1-12, al. 2, du Code de la Construction et de l'Habitation.

158 Circulaire n° 99-86, 30 nov. 1999.

345. C'est une commission de médiation dans les rapports locatifs en ce qu'elle connaît de litiges relatifs à l'attribution de logement HLM et qu'elle émet un avis. Cet avis, dépourvu de force contraignante, est cependant accueilli avec une intention toute particulière par les bailleurs sociaux.

Les membres de ces commissions sont des interlocuteurs d'importance dans le dialogue et la résolution de litiges dans les rapports locatifs sociaux, l'avis émis par ces commissions est ainsi un avis déterminant pour les parties aux litiges dont les bailleurs sociaux.

3) Apport de la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005159.

346. En tant qu'instrument du peuplement du parc social, la Commission doit agir dans le cadre des lignes directrices fixées par les programmes locaux de l'habitat (PLH), les plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) et les conférences intercommunales de logement.

347. La loi de programmation pour la cohésion sociale rappelle dans son article 84160 : l'obligation pour la commission d'attribution des logements locatifs sociaux, d'exercer sa mission dans le respect de l'objectif de mixité sociale et de l'accueil des publics prioritaires : personnes défavorisées et personnes rencontrant difficulté de logement.

348. La liste des critères de priorité permettant le bénéfice de logement locatif social inclue désormais les personnes accueillies dans des structures d'hébergement d'urgence ou de logement temporaire notamment en résidence sociale est en CHRS (centre hospitalier).

4) Remarques.

349. Cette commission est un outil de mise en oeuvre de politiques sociales et non de règlement alternatif de litiges locatifs. Il est cependant intéressant de souligner le qualificatif de Commission « de médiation » attribué par les législateurs et les politiciens.

350. Le « litige » en présence ne résulte pas d'un conflit, mais de la nécessité d'attribuer des logements et de répondre aux réclamations relatives à l'absence d'offre de logement. Cette commission est un organe de régulation en matière de logement social et permet l'attribution de logements sociaux aux demandeurs les plus « désespérés ».

351. Cette commission ne peut résorber la crise du logement actuelle, le manque de logement ne pouvant être comblé que par la construction de logements sociaux et de la mise en place de dispositions légales et réglementaires.

Nous ne pouvons qu'espérer que la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 réussisse à répondre à ces objectifs.

159 JO du 19 janvier 2005.

160 Article L 44 1-2 du code de construction et d'habitation.

352. Aux côtés de ces Commissions et du Médiateur de la République, et de ses délégués, il existe une médiation originale intervenant dans les rapports locatifs sociaux : la médiation de proximité dans les HLM.

C. Décret n° 2001 -1361 : mise en place de gardien obligatoire dans

les HLM, d'agent de proximité et de médiateurs.

353. Outre les incitations financières et fiscales déjà adoptées, destinées à l'amélioration du cadre de vie, le Gouvernement a pris un décret161, publié au Journal Officiel 30 Décembre 2001, qui rend obligatoire la présence d'un gardien pour cent logements162.

354. La présence obligatoire d'un gardien fut consacrée le 1er janvier 2001 pour les immeubles situés dans des zones urbaines sensibles (ZUS), où ce besoin est le plus urgent, et au 1er janvier 2003 pour les immeubles ou groupes de bâtiments situés dans des villes de plus de 25 000 habitants et dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants.

355. Il apparaît qu'un immeuble bénéficiant d'un bon entretien est un élément déterminant pour la qualité de vie et, au-delà, pour la prévention de la délinquance.

La première mission des gardiens consiste par conséquence, en une maintenance technique des locaux.

Leur deuxième mission doit être d'assurer une vigilance civique pour prévenir les incivilités qui troublent le voisinage. Bien entendu, lorsque cela s'avère nécessaire, cette vigilance civique pourra être renforcée, au travers des contrats locaux de sécurité, par la présence de médiateurs de nuit et l'intervention de la police de proximité pour la prévention de la délinquance163.

356. L'objectif du décret du 28 décembre 2001 relatif aux obligations de gardiennage ou de surveillance de certains immeubles d'habitation est de garantir une présence humaine effective sur le terrain, en la développant là où elle est actuellement insuffisante, afin d'assurer, par le lien social avec les habitants, la tranquillité des lieux.

357. Les missions à assurer et les emplois concernés doivent se comprendre à la lumière de cet objectif. Les emplois permettant de répondre à l'obligation d'une personne par tranche de cent logements, énumérés par le décret, ont fait l'objet d'une concertation approfondie avec les bailleurs, notamment les organismes d'HLM.

358. Les termes du décret retiennent, d'une part, les gardiens au sens traditionnel, dont les dénominations varient en fonction des conventions collectives en vigueur dans les différentes catégories de bailleurs, d'autre part, les "agents de proximité" ou de médiation, de jour comme de nuit, fonctions qui se sont développées récemment pour assurer le contact avec les habitants.

161 Décret n° 2001-1361, 28 déc. 2001.

162 JurisClasseur Construction - Urbanisme. Fasc. 168-30 : Habitations à loyer modéré. Opérations locatives. Loyers, charges, locations et sous-locations. II. - Régime des charges. B. Examen de certaines catégories. Fasc. 168-30 : Habitations à loyer modéré. Opérations locatives. Loyers, charges, locations et sous-locations § 27 (Mise à jour). 01/12/2004

163 Rép. min. : JO Sénat Q 31 janv. 2002, p. 316-3 17.

Le cadre général de ce dispositif ne permet pas de retenir des personnels qui n'exerceraient que des fonctions de ménage, d'entretien ou de petites réparations, fonctions qui sont différentes de la surveillance et du gardiennage, mais, dans la pratique, les même personnes assurent souvent simultanément les deux types de fonctions.

Par ailleurs, le décret du 28 décembre 2001 ouvre la faculté de recourir à du personnel d'un
prestataire de services en lieu et place du personnel employé directement par le bailleur. Ce
prestataire peut être une entreprise, mais également une association ou une régie de quartier164.

359. Le bilan actuel de l'application de ce décret n'est pas connu, des chiffres officiels en la matière n'ont pu être trouvés. Cependant en pratique, la mise en place de tels agents qu'ils soient médiateurs de proximité ou gardien d'immeuble n'a pas solutionné les problèmes sociaux existants dans de tels endroits. Cette politique s'apparente plus à un « cache misère » qu'à une réelle politique sociale.

Si le dialogue social est nécessaire dans ces lieux dits sensibles, c'est peut être toute la politique d'urbanisation et de logements sociaux qui est à repenser. Les années 70 sont pourtant bien loin.

360. Heureusement les politiques sociales, ainsi que les acteurs sociaux et Modes Alternatifs de Règlement des Conflits des Rapports locatifs ne se limitent pas à cette énumération non exhaustive.

Il existe entre autre des MARC en droit locatif qui interviennent tant dans le domaine public que privé.

164 Rép. min. n° 38652 : JO Sénat 11 avr. 2002, p. 1060.

II. Médiation intervenant dans les rapports locatifs que le parc soit public ou privé .

361. Dans cette partie nous exposerons quatre formes de médiation, encore une fois, différentes les unes des autres. Certaines interviennent en droit locatif indirectement, telles que les Maisons de Justice et du Droit (1), d'autres sont spécialisées sur certains aspects du droit du logement, telles que la Commission d'attribution du Fonds de Solidarité Logement (2) et la Commission départementale consultative des gens du voyage (3), tandis que certaines interviennent dans tous les aspects des droits locatifs, tel que le « Médiateur du droit du logement ».

362. Ainsi, avant de présenter des médiations propres aux droits locatifs, nous débuterons par la médiation dans les Maisons de Justice et Droit.

A. La médiation dans les Maisons de Justice et du Droit.

1) Présentation.

363. C'est une structure instituée comme lieu d'accueil et de concertation165, afin d'assurer une présence judiciaire de proximité avec la mission de concourir à la prévention de la délinquance, à l'aide aux victimes et à l'accès au droit. Elle a vocation à servir de cadre en matière pénale et civile aux travaux de médiation et de conciliation sous l'autorité des chefs du Tribunal de Grande Instance.

364. Les Maisons de Justice et du Droit (Les MJD) ont pour objectif : la médiation et l'accès au droit. Ils donnent des dossiers d'aide juridictionnelle, distribuent des bons de consultation gratuite auprès des avocats.

365. C'est un regroupement de partenaires, et non une entité juridique. D'ailleurs elle n'a pas de personnalité juridique. Ce n'est ni une instance décisionnelle, ni une instance sanctionnatrice.

366. Les Maisons de Justice et du Droit sont à l'origine une création de fait. La première MJD au niveau national existe depuis 1989.

La cinquième MJD fut créée à Toulouse166 en 1991, c'était alors la seule au niveau départemental. A ce jour il y a 70 maisons de justice et du droit en France.

367. Les partenaires sont divers : police, associations, assistantes sociales ou Conseillers Principaux d'Éducation dans les écoles167.

Pour le droit locatif : représentants de bailleurs privés et publics, ADIL et Préfecture.

165 Loi du 18 déc. 1998, Code de l'Organisation Judiciaire art. L 7-12-1-1.

166 Dans le quartier de la Reynerie.

167 Les MJD favorisent avec importance les contacts avec l'éducation nationale.

368. Les partenaires des MJD bénéficient de subventions : médiature, la Service d'Aide aux Victimes d'Information et de Médiation (SAVIM), l'ASPJ, les avocats (convention avec le barreau), maison des droits de l'enfant, l'Association Départementale d'Information sur le Logement (L'ADIL), association contre les violences conjugales, la PJJ (Protection judiciaire jeunesse).

369. Les associations partenaires font de la médiation. L'accueil est assuré par des agents de justice qui renvoient aux associations de consommateurs quand elles estiment être incompétentes.

370. Les avocats font du conseil, ils interviennent en tant que généralistes. Ce ne sont jamais les mêmes, un système de rotation a été mis en place. Dans le département de Haute-Garonne, une convention a été signée entre le Comité Départemental de l'Accès au Droit et le Barreau.

371. A Toulouse, un substitut du procureur à la section des mineurs est responsable (référant) des MJD. Et un greffier a été détaché auprès des MJD.

372. Dans les MJD, il n'y a pas de conciliateurs car ils ont une compétence territoriale limitée à celle d'un canton. Les MJD couvrent une compétence plus large168.

2) Activité des MJD : le volet consommation.

373. Le « volet consommation » inclut les litiges locatifs. Il faut distinguer les litiges de consommation civils des litiges pénaux.

a) En civil.

374. Les MJD informent, sensibilisent, conseillent et interviennent en tant que médiateur. Cependant en droit de la consommation et en droit locatif, les Maisons de Justice et du Droit ont un besoin massif de partenaires. Ceux en place, tel que l'ADIL, ont essentiellement une compétence d'information ; voir le développement consacré à cette structure.

La pratique sur le terrain et le traitement de dossiers litigieux ne sont pas des activités quotidiennes pour de tels partenaires.

375. Un partenariat avec les associations de consommateurs est impossible en raison de leur nécessité d'adhésion169, or cela est inadapté au travail des MJD.

Les associations partenaires n'ont pas ce système d'adhésion : l'ADIL ou la maison des droits de l'enfant. Cependant le problème demeure : mise à part ces associations il n'y a personne d'autre, c'est un vrai dilemme. Le besoin est pourtant bien réel, « ce serait une bouffée d'oxygène »170.

168 Selon le coordinateur des MJD toulousaines, M. Gonvalés, les conciliateurs auraient cependant leur place dans les MJD, apparemment le blocage viendrait aussi du coordinateur des conciliateurs actuel.

169 Perçu comme du « clientélisme ».

170 M. Gonvalés, idem. Le coordinateur actuel des MJD, de la région toulousaine, est un médiateur pénal. Il fait de la médiation pénale pour des infractions au droit de la consommation.

b) En pénal.

375. C'est le procureur de la république, et non un juge du siège, qui peut procéder avec l'accord des parties à une mission de médiation pénale entre l'auteur des faits et la victime. À condition que cette médiation lui paraisse être une mesure susceptible d'assurer la réparation du dommage causé à la victime, de mettre fin au trouble résultant de la fraction ou de contribuer au reclassement de l'auteur des faits. L'action publique est alors suspendue. Cette médiation pénale suppose l'accord des parties tant sur le principe de la médiation que sur les modalités de la réparation.

376. La médiation pénale est née de la loi du 4 janvier 1993 introduite à l'article 41-1 du code de procédure pénale. On s'aperçoit qu'elle était consacrée en matière pénale avant de mettre en matière civile.

Il s'agit de trouver par l'intervention d'un tiers une solution librement négociée entre les parties dans un conflit issu d'une infraction pénale.

Le tiers est un médiateur pénal, professionnel qui travaille seul, profession libérale, ou membre d'une association, salarié.

377. Les Maisons de Justice et du Droit, de la région toulousaine, ont eu une quinzaine de dossiers de droit de la consommation en médiation pénale entre le 1er janvier 2004171 et le 1er juin 2004.

378. Beaucoup de professionnels sont contrôlés par la Direction Régionale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes. En cas d'infraction ils sont orientés vers les maisons de justice et du droit, surtout en matière de soldes.

379. En matière pénale, les associations de consommateurs ne sont pas compétentes. De plus la procédure de médiation pénale existante se suffit à elle-même. C'est un mode nécessairement réglementé.

380. Les médiateurs pénaux effectuent soit un rappel à la loi soit une réparation. Cette issue est plus rare car le préjudice a, soit déjà été réparé, soit le dédommagement n'a pas été nécessaire. Lors du rappel à la loi on sensibilise, on éduque, c'est une sorte de «stage ». Ils ne refont pas l'enquête.

C'est le Ministère public qui seul décide de l'opportunité d'une médiation pénale.

381. Les MJD n'ont aucun contact avec la Chambre de Commerce et de l'Industrie, ni avec les associations de consommateurs, ni d'ailleurs avec la Direction Régionale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes, alors que certains médiateurs pénaux lisent avec attention les recommandations de l'Administration dans les dossiers.

382. En médiation pénale, le pourcentage de réussite est entre 65 et 68%, elle ne semble soumise à aucun délai.

383. La médiation pénale en droit locatif peut intervenir pour diverses infractions. Telle que violation, par les agences immobilières, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970172 dite Loi Hoguet. Cette loi réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

171 Statistiques obtenues en juin 2004.

172 Version consolidée au 2 juillet 2004 ; Modifiée par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004.

384. À titre d'exemple, nombreuses sont les agences immobilières à réclamer des sommes d'argent avant la conclusion d'un quelconque contrat. Les rémunérations des professionnels sont strictement réglementées ainsi que les sommes à devoir par les locataires. Confère les articles 6, dernier alinéa173, et 16174 combinés de ladite loi.

385. Dans le cas de ces infractions, la médiation pénale peut permettre de corriger ces abus tout en sanctionnant et réparant le préjudice subi. La médiation pénale ne sera pas mise en oeuvre en cas de récidive.

386. Les MJD interviennent, que ce soit au civil comme au pénal, par défaut en droit locatif. Ce n'est pas une spécialité, le constat serait justement un manque de spécialiste en la matière. Il existe cependant des « institutions » spécialisées à vocation médiatrice, telle que la Commission d'attribution du Fonds de Solidarité Logement.

B. La Commission d'attribution du Fonds de Solidarité Logement, FSL.

387. Nous procéderons à une brève présentation de cette Commission. Nous la citons ici en tant que commission spécialisée sur l'attribution d'aide financière aux locataires en difficultés, qu'ils soient du secteur privé ou public, qui attribue ces aides à l'issue d'un travail de médiation.

388. Lorsque les locataires sont en difficulté, ils peuvent s'adresser à une assistante sociale en vue d'une aide financière. Une première consultation du dossier à lieu et l'aide peut être attribuée de suite par la Caisse d'Allocation Familiale compétente territorialement. C'est uniquement en cas de refus qu'intervient la Commission d'attribution du Fonds de Solidarité Logement.

389. L'aide allouée est le Fonds de Solidarité Logement. Ce fonds aide des personnes et familles éprouvant des difficultés à accéder ou à se maintenir dans un logement décent et indépendant en raison de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence.

390. Les critères de l'éligibilité d'attribution de ce fonds reposent uniquement sur le niveau des ressources des personnes, l'importance et la nature de leurs difficultés notamment en ce qui concerne la situation familiale, les conditions d'existence, la situation financière, le montant des frais d'installation.

173

« Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive ».

174 Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30000 euros d'amende le fait :

1° De recevoir ou de détenir, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion d'opérations visées à l'article 1er, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques :

a) Soit en violation de l'article 3 ;

b) Soit en violation des conditions prévues par l'article 5 pour la tenue des documents et la délivrance des reçus lorsque ces documents et reçus sont légalement requis ;

2° D'exiger ou d'accepter des sommes d'argent, biens, effets, ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l'article 6.

Les aides sont accordées aux locataires ou candidats locataires, ainsi qu'aux sous-locataires du parc public ou privé, que le logement soit meublé ou non meublé

L'aide n'est accordée que si le niveau de loyers et de charges, déduction faite de l'aide au logement, est compatible avec les ressources de la personne et si 18 mois se sont écoulés depuis la dernière saisine.

391. C'est dans le cas où ces critères ne sont pas remplis que la Commission sera saisie pour accorder ou non une aide.

392. Les dossiers soumis à la Commission sont constitués par les assistantes sociales. Mais il est à déplorer que les dossiers ne sont pas toujours bien préparés, car insuffisants ou en défaveurs de l'individu en difficulté. Des progrès en ce sens sont nécessaires.

393. Les aides peuvent prendre la forme :

- d'un cautionnement du paiement du loyer et des charges locatives,

- de prêts et subventions en vue du paiement du dépôt de garantie, du premier loyer, des frais d'agences ainsi que d'autres dépenses occasionnées par l'entrée dans les lieux, tels les frais de déménagement, d'assurance locative, d'ouverture de conteur, d'achats de mobilier de première nécessité.

394. Depuis janvier 2005, le FSL est élargi aux dettes d'eau et d'énergie, alors qu'avant n'étaient concernées que les dettes locatives : soit les loyers impayés et charges impayées. D'ailleurs un règlement intérieur est à l'étude avec EDF.

395. Le pilotage désormais sera assuré par le conseil général. L'élément de trésorerie sera de sa compétence, tandis que la commission reste gestionnaire.

396. La Commission rassemble un certain nombre de partenaire, acteur de la vie locative dans le département, tels que représentants de bailleurs privés et publics, représentants de locataire, Conseil général, Préfecture. La CAF assure le secrétariat.

C'est une Commission de médiation en ce qu'elle pratique une véritable étude des dossiers. L'aide accordée fait l'objet de tempérament : refus ou acceptation. Quand elle est accordée la médiation porte aussi sur la forme de l'aide : subvention totale, ou partielle ou prêt ; en cas de prêt délais de remboursement, etc.

Si la proposition ne convient pas aux demandeurs, ils sont en droit de la refuser et en cas de rejet de la contester. En pratique ces hypothèses sont rares.

397. D'autres commissions à activité médiatrice existent en droit locatif telle que la Commission Départementale Consultative des gens du voyage.

C. Les Commissions Départementales Consultatives des gens du voyage .

398. Les Commissions départementales consultatives des gens du voyage175 ont été mises en place dans le but de promouvoir un cadre de concertation et de médiation au plan local.

175 JurisClasseur Construction et Urbanisme, Fasc. 11-68 : Camping et caravanage. Accueil et habitat des gens du voyage, I. Schémas départementaux d'accueil des gens du voyage, C. Élaboration du schéma départemental, 2° Commissions consultatives. Cote : 02,2002. Date de fraîcheur : 05 Décembre 2001.

La création dans chaque département d'une commission consultative comprenant notamment : - des représentants des communes concernées ;

- des représentants des gens du voyage ;

- des associations intervenant auprès des gens du voyage.

399. L'énonciation ainsi faite par la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 à l'égard de la composition des commissions départementales a laissé subsister une certaine marge d'appréciation permettant au décret, n° 2001-540 du 25 juin 2001176, de fixer, en son article premier, la composition des commissions départementales consultatives des gens du voyage.

1) Composition.

400. Celles-ci comprennent177 :

a) Outre le Préfet du département et le Président du conseil général, quatre représentants des services de l'État désignés par le Préfet et quatre représentants désignés par le conseil général. Au titre des représentants de l'État sont concernés les services de l'équipement, des affaires sociales, de l'éducation nationale, de police et de gendarmerie, quant aux représentants du Conseil général, ils peuvent être désignés parmi les élus comme parmi les représentants des services178.

b) Cinq représentants des communes désignés par l'Association des maires du département ; Si, dans le département, il n'existe pas d'association de maires ou s'il en existe plusieurs, ces représentants sont élus à la représentation proportionnelle au plus fort reste par les maires des communes du département ;

c) Cinq personnalités désignées par le préfet du département sur proposition des associations représentatives des gens du voyage et des associations intervenant auprès des gens du voyage présentes dans le département, ou, à défaut, parmi des personnalités qualifiées en raison de leur connaissance des gens du voyage ;

d) Deux représentants désignés par le préfet sur proposition des caisses locales d'allocations familiales ou de mutualité sociale agricole concernées.

401. Chaque membre de la commission peut être remplacé par un suppléant désigné dans les mêmes conditions que le titulaire.

Les membres de la commission sont nommés par arrêté du préfet dans les conditions énoncées ci-dessus.

402. Le mandat des membres de la commission est de six ans. Il peut être renouvelé. Il prend fin si son titulaire perd la qualité au titre de laquelle il a été désigné. Celui-ci est alors remplacé dans un délai de trois mois pour la durée du mandat restant à courir179.

2) Fonctionnement.

403. La commission est présidée conjointement par le représentant de l'État dans le département et par le président du conseil général ou par leurs représentants180.

176 Journal Officiel 26 Juin 2001.

177 Article 1er du Décret n° 2001-540 du 25 juin 2001 relatif à la composition et au fonctionnement de la commission départementale consultative des gens du voyage. Vu la loi n° 2000-6 14 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage.

178 Circ. n° 2001-49, 5 juill. 2001.

179 D. n° 2001-540, 25 juin 2001, art. 2.

180 L. n° 2000-6 14, 5 juill. 2000, art. 1er-IV, al. 1er.

Elle se réunit au moins deux fois par an sur convocation conjointe de ses deux présidents, ou à l'initiative de l'un d'entre eux, ou sur demande d'un tiers de ses membres181.

404. Elle siège valablement si la moitié de ses membres est présent. Ses délibérations sont adoptées à la majorité absolue des membres présents. En cas de partage égal des voix, l'avis ou la proposition est réputé avoir été adopté. Lorsque le quorum n'est pas atteint, une nouvelle réunion doit être convoquée dans le délai d'un mois. Dans ce cas, la commission siège valablement quel que soit le nombre des membres présents182.

405. Elle peut entendre toute personne dont elle estime l'audition utile183. 3) Rôle.

406. La commission est associée à l'élaboration et à la mise en oeuvre du schéma départemental184. Chaque année, elle doit établir un bilan d'application dudit schéma départemental185.

407. La commission consultative départementale peut désigner un médiateur chargé d'examiner les difficultés rencontrées dans la mise en oeuvre du schéma départemental et de formuler des propositions de règlement de ces difficultés.

Le médiateur est tenu de rendre compte de ses activités à la commission186.

408. Selon la commission des lois de l'Assemblée nationale, il semble préférable que le médiateur soit une personne extérieure à la commission consultative départementale.

409. En dehors de ces dispositions légales, l'aspect pratique de ces commissions n'est pas connu. Il semblerait que ce médiateur permette de maintenir le dialogue entre deux populations distinctes : sédentaires et gens du voyage. Le dialogue évite ici la marginalisation, l'incompréhension et la naissance de litiges.

410. Ces différentes formes de médiation présentées nous conclurons par une médiation spécialisée sur le droit locatif cependant compétent pour tous les aspects du droit locatif : le médiateur du droit du logement.

D. Le « Médiateur en droit du logement ».

411. Le médiateur en droit locatif n'existe pas en tant que tel. Il ne fait l'objet d'aucune législation ni réglementation particulières. C'est un titre attribué à certains intervenants travaillant au sein d'associations de consommateurs, de locataires, qui accroît à la résolution des litiges par l'amiable par la seule mention de ce titre.

181 D. n° 2001-540, 25 juin 2001, art. 3.

182 Même D., art. 4.

183 Même D., art. 5.

184 L. n° 2000-6 14, 5 juill. 2000, art. 1er-IV, al. 1er.

185 L., art. 1er-IV, al. 2.

186 L. n° 2000-6 14, 5 juill. 2000, art. 1er-IV, al. 2.

412. Le présent rédacteur de ce mémoire s'est vu attribué ce titre dans le cadre de ses fonctions au sein de la Confédération Nationale du Logement. Le respect des textes sur la médiation est respecté le plus scrupuleusement possible. La rapidité, la gratuité, la confidentialité sont primordiales pour la réalisation des missions confiées au médiateur du droit de logement.

1) Le Médiateur.

413. Il répond aux cinq conditions légales développées précédemment.

414. Le médiateur en droit locatif est un juriste187. Ce qui sous-entend un individu formé et juridiquement compétent en raison du litige particulier dont il est saisi.

Il bénéficie d'une formation continue, ce qui n'est pas superflu au vu de la masse de connaissance en matière des droits du logement.

415. L'activité de médiateur en droit locatif est exercée au sein d'associations de consommateurs, plus spécifiquement de locataires.

2) Principale structure d'accueil : les associations de

consommateurs188, de locataires.

416. Il y a deux types d'association : celles qui se présentent comme généralistes et celles qui se revendiquent spécialisées (dans le logement, ou à caractère familiale). La plupart se disent généralistes, mais elles ont tout de même un domaine de spécialisation : logement, surendettement... On peut alors remarquer que parfois l'activité de consommation, dans son sens le plus large et général, reste secondaire et n'est pas la priorité.

417. Ainsi en matière de droits de logement, il a déjà été énuméré au moins quatre associations de locataires : la CNL : Confédération Nationale du Logement, la CLCV : Consommation Logement et Cadre de Vie, la CGL : Confédération Générale du Logement et la CSF : Confédération Syndicale des Familles.

187 Au sein de la Confédération Nationale du Logement 31, les médiateurs de droit locatif ont un niveau d'études juridiques de maîtrise au minimum. Les autres associations, de consommateurs ou de locataires, recrutent aussi leurs juristes avec un niveau minimum de bac + 4.

Rappelons que la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, article 54, modifié en 1997, loi n°97-308, dispose que « nul ne peut, directement ou par personne interposée, à titre habituel et rémunéré, donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, pour autrui : s'il n'est titulaire d'une licence en droit ou s'il ne justifie d'une compétence juridique appropriée...

188 Développement réalisé sur la base d'un audit effectué auprès des associations de consommateurs de Haute-Garonne dans le cadre d'une « Etude de faisabilité d'une structure de règlement amiable des litiges de consommation », par J. Hoarau et Y. Garot, pour La Direction Régionale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes de Midi- Pyrénées, en avril-juin 2004. Cette étude a fait l'objet d'un rapport de stage de DES S, « Contentieux et d'Arbitrage », de l'université de droit de Toulouse.

a) Leur activité juridique.

418. En présence de conflits locatifs, les associations de consommateurs et de locataires favorisent le règlement amiable bien que les associations de consommateurs puissent agir en justice.

419. Vis-à-vis de « l'activité juridictionnelle » des associations, toutes ne vont pas en justice. Il y a en fait quatre profils d'associations :

· Certaines ne sont catégoriquement pas favorables à l'action en justice, opposant un manque de confiance envers les magistrats et le caractère trop aléatoire de l'action.

· D'autres se refusent à ester en justice parce que cela ne correspond pas à la philosophie de l'association.

· D'autres ne peuvent simplement pas engager une action compte tenu de leur manque de moyens financiers et du coût d'une telle action.

· D'autres, enfin, estiment ne pas avoir besoin d'aller en justice pour solutionner le litige en raison de leur poids médiatique et de leur groupe de pression qu'elles représentent.

420. En règle générale, il est quand même assez rare qu'une association se constitue partie civile dans une action auprès d'un consommateur, quand bien même elle n'y est pas opposée. Si elle agit, ce sera sur des points particuliers, des sujets bien spécifiques.

421. Au civil, ne pouvant agir ou s'y refusant de toute façon, certaines associations décident essentiellement d'aider et de soutenir le consommateur le plus possible.

Par exemple en l'aidant à rédiger des « conclusions », l'assignation, en l'aidant dans la saisine de la juridiction quand elle se fait de manière simplifiée, ou tout simplement en l'aidant dans l'argumentation sans qu'il y ait de réelle rédaction.

422. D'une manière générale les associations de consommateurs travaillent isolément les unes des autres. Il en est de même au sein d'une même association, puisque celle-ci se découpe territorialement. Les associations, à échelle départementale ou régionale, au sein d'une même structure se concertent rarement.

423. Le droit locatif est une rare exception à ce manque de concertation189. Pour autant les acteurs, que sont les médiateurs locatifs, confrontent insuffisamment leur travail et dossier avec leurs paires. Il existe heureusement des temps et lieux d'échanges et de confrontation, tels que les formations continues assurées par les Centres Techniques Régionaux de Consommation190.

b) Activité de « conseil », et de résolution des conflits.

424. L'une des difficultés rencontrées par les associations de consommateurs, et de locataires, est l'interprétation défavorable de la loi par un grand nombre d'acteurs juridiques.

189 Voir le développement dans le présent mémoire sur la concertation locative.

190 Association loi 1901, regroupement des associations de consommateurs régionales. C'est un appui technique pour ces associations. Le CTRC n'a de lien qu'avec celles-ci, pas avec le public

Il faut d'abord rappeler le texte de la loi de 1971 en son article 63 : « Les associations reconnues d'utilité publique (...) peuvent donner à leurs membres des consultations juridiques relatives aux questions se rapportant à leur objet ».

425. Ce texte plutôt clair est pourtant source d'interprétation, dans un sens qui n'est guère favorable aux associations.

426. En effet, cela conduit d'une part à modérer l'intervention des associations. Le texte utilise l'expression « consultations », mais beaucoup comprennent plutôt ce terme dans le sens de conseil. Cela conduit à limiter l'implication de ces associations dans le travail de fond du dossier.

Quelle que soit la qualification à l'activité des associations de consommateurs ou de locataires, conseil ou consultation, la critique à leur encontre n'a que pour objectif de restreindre l'activité de ces associations à celle d'information et de relais vers des professionnels juridiques établis : tels que les avocats, les huissiers ou encore les notaires.

427. D'autre part, cela conduit à restreindre les actions des associations. Le cadre fixé, par le fait qu'elles ne peuvent faire de consultations auprès d'autres personnes que leurs membres, empêche la participation des associations de consommateurs dans des institutions telles que les Maisons de la Justice et du Droit.

Cet aspect d'interprétation erroné par les professionnels du droit, tels que les avocats, est particulièrement préjudiciable lors de l'exercice d'activité de médiateur de droit de logement. Cela occasionne perte de temps et utilisation de procédures plus contraignantes qui auraient pu être évitées.

428. Dans le cas des avocats ainsi que des huissiers et des notaires, il y a dans les dossiers traités de réelles complications rencontrées par la seule présence de ces professionnels. Loin de faire des généralités, en pratique les tensions existent.

Cela s'explique par le statut libéral de ces professions qui obligent ces derniers à ce comporter en « chef d'entreprise » et à favoriser une activité économique aux résolutions simples et rapides des litiges.

429. Précisons que les associations et leurs membres qualifiés n'ont que pour seul objectif de relayer les connaissances juridiques et de défendre les droits des parties, et non pas exclusivement des locataires.

429. Si les associations fonctionnent avec des moyens très inégaux (matériel, personnel ou financement), elles s'organisent toutes à peu près de la même manière dans la gestion des dossiers.

3) La gestion des dossiers locatifs par le médiateur du logement.

a) Constitution du dossier.

430. Pour exercer à bien sa mission, le médiateur exige des parties la remise des écrits qui ont pu intervenir dans le litige. Bien qu'en droit français le principe soit le consensualisme, la production d'écrits, de preuves, permet de résoudre plus rapidement les litiges locatifs.

431. L'outil téléphonique est faiblement utilisé par la plupart des médiateurs. Dans les cas où il est utilisé, l'entretien téléphonique se concrétisera par un écrit.

Le contenu de la conversation téléphonique, ou de l'accord oral, sera formalisé dans un écrit envoyé par lettre recommandée pour être opposé aux parties. Ce formalisme évite l'inexécution de l'accord trouvé.

432. Un dossier est constitué, tels ceux des avocats. Dans ces dossiers sont insérés les copies des originaux de contrats, de courriers, de factures, de devis, de rapports d'expertise... Afin de disposer d'un dossier le plus solide possible, ce qu'on appelle un dossier « bordé ».

433. Cette constitution permet de qualifier les litiges et d'éprouver la loyauté des parties. Précisons que quantitativement ce sont essentiellement les locataires qui saisissent les médiateurs en droit du logement, et que la constitution de ces dossiers permet de mesurer la bonne foi des bailleurs mais aussi des locataires.

434. La mise en place d'un système consumériste, par des législations protectrices de parties faibles, a contribué à des saisines abusives par les justiciables de ces médiateurs et des associations de consommateurs.

De ce fait, sans concerter directement le bailleur pour avoir son avis, il essaie toujours de sonder celui-ci pour pouvoir confronter la véracité des faits par l'analyse des allégations de chacune des parties.

b) Traitement du dossier.

435. Contrairement à ce que l'on pourrait conclure hâtivement, lorsqu'on traite de structure consumériste, le médiateur en droit du logement ne prend pas le parti du locataire.

436. Le médiateur en droit du logement applique le principe du contradictoire. Il donne la possibilité à toutes les parties de s'exprimer. Dans l'intérêt de la résolution amiable la confrontation, des argumentations et prétentions des parties, est nécessaire.

437. Il est de plus un réel tiers aux litiges. Il favorise l'entente et non l'une ou l'autre des parties. Son objectif est de formuler une solution amiable tout en respectant les droits de chacun.

Le médiateur rappelle le cadre légal afin de responsabiliser les parties sur leurs droits mais aussi sur leurs obligations.

438. Il traite individuellement ou collectivement des problèmes des locataires et copropriétaires résidents, quelque soit le type d'habitat ; habitat privé, copropriétaires, logements sociaux, mal-logés ou non logés, saisies, expulsion, sécurité des personnes et des biens, salubrité, mitoyenneté et problèmes de voisinage.

439. Une fois la qualification juridique établie, parvenue par la constitution d'un dossier et par l'application du principe du contradictoire auprès des parties, un rappel à la loi est opéré par les médiateurs du droit du logement.

440. Ce rappel à la loi consiste en une information et sensibilisation sur les droits et devoirs de chacune des parties. Ce rappel ne s'opposera pas à une résolution en équité du litige, il a

son importance d'un point de vue pédagogique : celui de sensibiliser et de responsabiliser les parties.

Cette sensibilisation et responsabilisation est l'essence même de la culture de « l'amiable ».

441. Ainsi auprès des bailleurs, le rappel à la loi consiste dans leurs obligations d'assurer une jouissance paisible du logement auprès des locataires, telle que la réalisation des travaux ou la mise aux normes du logement conformément au décret de 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent191. Ces rappels à la loi auprès des bailleurs consistent aussi à rappeler la liste des charges récupérables sur les locataires192 ainsi que le contenu des obligations pesant sur les locataires au titre de l'entretien et des réparations locatives193.

442. Concernant les locataires, le rappel à la loi consiste à prévenir les réactions lors de litiges locatifs qui pourraient aggraver les conflits.

Il est constant que les locataires, en réponse à la mésentente avec leurs bailleurs, décident de ne plus payer leur loyer. Le devoir du médiateur est de sensibiliser et d'informer les locataires que de telles décisions conduiront à des conséquences regrettables. Rappelons que toute rétention de loyer est impossible194 et la consignation des loyers n'est pas l'équivalent du paiement195.

443. En effet aucune contestation, sur la licéité ou le montant du loyer comme sur l'inexécution des obligations du bailleur, ne peut permettre au preneur de suspendre de lui- même le paiement des loyers196. On ne peut se faire justice soi-même.

Le preneur doit obtenir du juge l'autorisation de différer ou de consigner son paiement jusqu'à la solution de la question litigieuse197, ou encore une diminution du loyer, proportionnellement à la privation de jouissance éventuellement occasionnée par des travaux du bailleur excédant un laps de temps de quarante jours198.

444. Une fois ce travail de sensibilisation et de rappel à la loi réalisé, certains litiges se résolvent d'eux-mêmes. Cette action pédagogique connaît des résultats encourageants. À ce titre remarquons que la méconnaissance du droit est l'une des principales sources des conflits qu'ils soient locatifs ou non.

Le rappel à la loi anticipe l'intervention et le succès d'une résolution amiable.

445. En matière locative, les dispositions légales sont en grande partie d'ordre public. Pour autant, cela n'empêche pas une renonciation des droits acquis par la partie à protéger. Le médiateur en droit du logement veille scrupuleusement à ce que ces droits protecteurs ne soient pas bafoués, si les locataires renoncent à leurs droits cela doit être en connaissance de cause, une fois ces derniers acquis.

191 Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris en application de l'article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relatif à la solidarité et au renouvellement urbain.

192 Dont la liste est exhaustive, décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

En matière de logements sociaux, d'autres textes réglementaires ces charges locatives dont l'existence et l'application génèrent autant de difficultés et de rappel à la loi.

193 Décret n°87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. La liste des réparations locatives n'est pas exhaustive.

194 Cass. 3e civ., 6 nov. 1986 : Rev. Loyers 1987, p. 48 ; Ann. Loyers 1987, n° 17044.

195 Cass. 3e civ., 6 mai 1987 : Rev. Loyers 1987, p. 811.

196 Cass. 3e civ., 16 mars 1988 : Rev. Loyers 1989, 171 ; Ann. Loyers 1989, n° 18560. - 30 nov. 1988 : Rev. Loyers 1989, p. 118 ; Ann. Loyers 1989, n° 18206. - 18 mars 1992 : Bull. civ. III, n° 98 ; JCP G 1992, IV, 1472

197 Cass. 3e civ., 16 févr. 1982 : Bull. civ. III, n° 42.

198 C. civ., art. 1724, al. 2. - Cass. 3e civ., 10 mai 1990 : Rev. loyers 1990, p. 440.

456. C'est en tenant compte de ces responsabilités et de l'état du droit que le médiateur en droit du logement enclenche la deuxième phase de la résolution amiable après le rappel à la loi : la proposition de solution.

Dans cette phase, précisons qu'un accord peut intervenir en équité et non pas strictement conformément aux règles légales.

457. À titre d'exemple, citons la législation particulière de 1948.

La loi du 1 septembre 1948 reste la législation la plus protectrice des locataires, pour autant en pratique les locataires voient souvent leurs droits bafoués par ignorance. Les bailleurs profitent de la méconnaissance de cette législation par les locataires.

458. Ainsi la protection la plus importante, « le droit au maintien dans les lieux », est régulièrement inappliquée. Les locataires sont perturbés par la validité d'un contrat de bail verbal. Ils estiment à tort que sans contrat écrit, il ne dispose d'aucun bail. Ils méconnaissent à la fois le principe du consensualisme et le principe du bail verbal de la loi de 1948. Les bailleurs profitent de cette incertitude dans l'esprit des locataires pour faire signer, aux locataires bénéficiaires des dispositions de la loi de 1948, des contrats de baux d'habitations soumis à la loi de 1989. Cette pratique permet aux bailleurs de détourner la loi et plus particulièrement de détourner du droit au maintien dans les lieux des locataires que la loi de 1989 ne connaît pas.

459. Dans ces cas le médiateur, par le seul rappel à la loi, permet de régler dans la majorité des dossiers les litiges y afférant. Les médiations dans ces dossiers se limitent souvent à ce rappel.

460. Notons que selon certains juristes, cette loi de 1948 fait perdre toute valeur à la liberté contractuelle des contrats de baux d'habitations soumis à cette législation199. Pour autant les baux soumis à cette législation tendent à disparaître, ils ne peuvent être transmis à d'autres locataires que dans des hypothèses restreintes.

De plus la désinformation autour de cette loi est telle que la plupart des locataires soumis à cette législation ignorent le statut protecteur de cette dernière.

c) Délais.

461. Le délai de la mission du médiateur du logement est encadré par l'article 13 1-3 du Nouveau Code de Procédure Civile.

En pratique cependant, les délais de traitement du dossier varient en fonction des dossiers. Les trois mois de délais sont, certaines fois, dépassés. Cependant dans les litiges locatifs les délais de prescription sont suffisants longs pour ne pas voir les parties subir une extinction de droit suite à une tentative de médiation de plus de trois mois.

462. En matière de droit du logement, la prescription est en principe quinquennale. « Tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts se prescrit par une action en paiement de cinq ans »200. Cette disposition vise directement les loyers perçus, la prescription joue pour le bailleur ainsi que pour le locataire.

199 A. Hraki, « Le régime juridique des droits de propriété en matière immobilière : « Etude critique » », thèse présentée et soutenue le 17 septembre 1996 à Toulouse, page 161.

200 Article 2277 du Code civil.

463. La loi de programmation pour la cohésion sociale, du 18 janvier 2005, est venue élargir l'application de cet article aux charges locatives. Cette modification est intervenue afin de simplifier et d'harmoniser les règles de prescription dans les rapports locatifs. Elle est formellement étendue aux charges locatives. Les actions en répétition de sommes versées indûment au titre des loyers, les fermages et des charges locatives se prescrivent également à ce jour au terme d'une période de cinq ans. Auparavant le délai de prescription en la matière était trentenaire.

464. Les dispositions particulières relatives aux logements soumis à la loi de 1948201 ou à la législation sur les HLM202, conventionnés ou non, restent applicables. Pour ce qui concerne les sommes versées indûment au titre du loyer, les actions en répétition de l'indu se prescrivent dans un délai abrégé de trois ans.

La Cour de Cassation applique au principe de répétition de l'indu des charges locatives le délai de trois ans applicable à la répétition des loyers203.

465. La saisine du médiateur du droit de logement n'interrompt ni ne suspend les délais de prescriptions.

d) Résolution du conflit : le protocole d'accord.

466. En matière de litiges locatifs soumis à l'intervention du médiateur du logement, le dénouement et la résolution est formalisée par un protocole d'accord.

467. Le protocole d'accord est un acte contractuel. Bien que le principe soit le consensualisme, encore une fois la forme écrite sera utilisée à fin de preuve.

Ce protocole reste un contrat ordinaire, tenant lieu de loi entre les parties. « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ce qu'ils ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi » 204.

468. C'est l'intervention du juge qui transforme un contrat ordinaire en contrat judiciaire. Le contrat judiciaire n'est pas un contrat passé devant le juge, mais un contrat constaté par lui. C'est la raison pour laquelle la Cour de cassation a eu l'occasion d'affirmer que la preuve du contrat judiciaire pouvait être établie par tous les moyens, attendu qu'il ne s'agit pas en pareil cas d'un simple mode de preuve, mais d'une forme essentielle, le contrat judiciaire ne pouvant exister sans la constatation expresse du juge205.

La constatation du juge ne fait pas le contrat, elle le transmue seulement en contrat judiciaire206.

469. Le protocole d'accord en pratique contient un certain nombre de mentions : les noms, prénoms et coordonnées des parties ainsi que leurs dates et lieux de naissance. Il contient un

201 Article 68 de la loi du 1er septembre 1948.

202 Articles L 353-15 et L 442-6 du code de construction et de l'habitation.

203 Cass. Civ., du 18 février 2003, Legifrance.

204 Article 1134 du Code civil.

205 Cass. civ., 3 févr. 1915, D. 1918, 1, p. 41, 4e esp. ; S. 1915, 1, p. 49, note Ruben de Couder.

206 JurisClasseur Civil Annexe, Contrat judiciaire, Fasc. Unique : Contrat judiciaire, II : Formation du contrat judiciaire, B. : Donné acte du juge, 1° Principe de l'intervention du juge.

exposé des faits et du litige rencontré. Puis est rédigé l'accord entre les parties, ainsi que les obligations pour lesquelles les parties se seraient engagées envers les contractants. C'est souvent à cette occasion que peuvent apparaître les concessions réciproques et que le protocole d'accord devient Transaction.

Enfin l'accord est signé par les parties et daté. Un exemplaire en original est remis à chaque partie au protocole, et un exemplaire est conservé pour « minute » par le médiateur du logement.

470. La Médiation en droit locatif présentée sous différents aspects dans ce chapitre, nous permet d'appréhender la richesse et l'étendue des Modes Alternatifs de Règlement des Conflits en droit locatif comme en droit généralement.

Ce mode est librement choisi par les parties cependant la solution élaborée n'est pas maîtrisée par elles. Elles peuvent juste la refuser.

471. Un autre mode alternatif ne permet pas aux parties de maîtriser l'issue du différend : l'Arbitrage. À la différence de la médiation, le refus par les parties est plus délicat en raison de la forme particulière de cette issue : La sentence arbitrale, décision arbitrale qui s'apparente à un jugement.

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