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Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

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par Yoann Garot
Université des sciences sociales de Toulouse - Master II Mention Droit Privé et Sciences Criminelles, Spécialité Droit privé recherche 2005
  

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Section IIème :

La Conciliation dans les rapports locatifs .

177. Dans cette section nous nous attacherons aux acteurs de la conciliation en droit locatif. En l'espèce, seront présentés les conciliateurs d'ordre général (I), puis plus spécifiquement les conciliateurs de justice, dont le développement ici présent est le fruit de recherches doctrinales et de l'exposé du coordinateur des conciliateurs de justice de Toulouse (II).

Nous consacrerons une partie sur le Tribunal d'Instance qui connaît de la conciliation et qui est compétent en droit locatif (III). Enfin un développement sera consacré aux Commissions Départementales de Conciliation des Rapports Locatifs qui est le Mode Alternatif de Règlement des Conflits par excellence en matière de rapport locatif (IV).

I. Les tiers de la conciliation : Les Conciliateurs 102.

178. Les conciliateurs ont été institués par un décret du 20 mars 1978 modifié en dernier lieu par un décret de 1996.

Avant la loi du 8 février 1995 et du décret du 22 juillet 1996 qui leur ont donné ces dénominations de conciliateurs de justice, un décret modificatif en date du 25 février 1993 a exigé d'eux, pour l'avenir tout au moins, trois années d'expérience en matière juridique103.

179. Leur mission est de faciliter en dehors de toute procédure judiciaire, le règlement amiable du différend portant sur les droits dont les intéressés ont la libre disposition. À cette fin le conciliateur convoque les parties, les écoutes et s'efforce de rapprocher leurs points de vue.

180. Le conciliateur peut être saisi par toute personne qui le souhaite sans forme particulière. Cette saisine ne suspend ni n'interrompt les délais de prescription ou de recours.

181. Il n'est pas aisé de présenter un développement sur les conciliateurs puisque les textes du Nouveau Code de Procédure Civile s'intéressent essentiellement aux conciliateurs de justice. Les conciliateurs d'une manière générale se doivent néanmoins de respecter un certain nombre de principe le secret professionnel, l'impartialité ou encore l'expérience juridique.

II. Les Conciliateurs de justice104.

Nous aborderons tour à tour leurs fonctions (A), l'acteur « conciliateur » (B), son organisation dans sa mission (C) et son aboutissement (D).

102 Un développement est consacré dans ce mémoire aux conciliateurs de justice, confère les développements suivants et complète celui-ci.

103 D., 20 mars aux 1978, art.2, al.2, modifié D. n°96-1091, 13 décembre. 1996, art.3.

104 La présentation de ces conciliateurs de justice est ici complétée par l'audit réalisé par Mlle J. Hoarau et l'auteur du mémoire et des propos recueillis, le 22 avril 2004, auprès de M Foissac, Coordinateur des Conciliateurs de Justice de la région Toulousaine.

A. Leurs fonctions .

182. Ils ont été créés pour pallier à la suppression des juges de paix (1959), car le juge détenait toujours ses prérogatives de conciliation, mais il ne disposé plus de temps. L'encombrement des tribunaux est une conséquence de leur instauration.

183. Il est possible de faire de la conciliation en audience. Elle sera judicaire si elle est faite en audience, par opposition à celle qui a lieu en dehors de toute audience qui sera alors extrajudiciaire.

Des conciliateurs ont donc été instaurés dans les tribunaux, mais certains magistrats (de petits tribunaux) n'en ont pas voulu préférant continuer à faire la tentative de conciliation eux- mêmes.

184. En effet, la conciliation est plus ou moins bien acceptée selon les régions : certaines personnes veulent absolument aller en justice quelle que soit l'importance du litige (par exemple en Ariège). A Toulouse, la population est plus dense ce qui entraîne un volume de demandes plus important, le juge aura d'autant moins de temps à se consacrer à la conciliation. Donc les magistrats acceptent facilement les conciliateurs qui les déchargent en quelque sorte d'une partie de leur travail. Par contre à St Gaudens, circonscription moins peuplée, c'est une « juridiction plus tranquille »105, les juges préfèrent faire la conciliation eux-mêmes et acceptent mal les tiers conciliateurs.

185. Le conciliateur va s'efforcer de rapprocher le point de vue des parties. Il peut, avec l'accord des parties, entendre toute personne dont l'audition lui paraît utile et il peut se rendre sur les lieux.

B. Le conciliateur de justice .

186. Le conciliateur est un auxiliaire de justice assermenté : il prête serment avant la prise de fonction. Il est tenu au secret.

187. Il n'y a pas de limite d'âge pour exercer ces fonctions, ni d'âge minimum, il faut seulement avoir eu une certaine expérience en matière juridique (au moins 3 ans). Néanmoins, certaines qualités sont requises : disponibilité, qualité d'écoute, de bon sens, rapidité. D'autant que le conciliateur est bénévole.

Le conciliateur laisse toujours la personne parler. Il est là pour apaiser les choses, il faut que la personne se sente à l'aise, en confiance. Il doit rester totalement impartial, il ne doit pas prendre parti, son rôle n'est pas d'accabler la personne.

188. D'après le décret de 1978, le conciliateur de justice est un généraliste. Il a une compétence générale en droit privé. Mais il y a quand même des conciliateurs « spécialisés » comme dans le domaine des assurances, du droit médical... Il peut intervenir dans de vastes domaines juridiques ou en fonction de la connaissance des litiges.

189. Il peut tout faire sauf concilier des droits indisponibles, état des personnes : divorce, filiation, tutelle, et intervenir dans des litiges touchant aux relations entre Administration et

105 Idem : M Foissac, Coordinateur des Conciliateurs de Justice de la région Toulousaine.

administrés. Ces derniers relevant de la compétence du médiateur de la République ou de ses délégués. Ajoutons qu'en pratique dès que le conciliateur apprend que la personne a un avocat, un procès en cours, il se retire, se déclare incompétent ; pour éviter de commettre des erreurs, être en contradiction avec un autre Mode Alternatif de Règlement des Conflits ou la décision d'un juge.

190. Ils sont nommés par ordonnance du Premier Président de la Cour d'appel, et sur proposition du Procureur général. La nomination vaut pour une année la première fois, reconductible par période de deux ans ensuite. Ils prêtent serment devant la Cour d'appel. Ils sont rattachés au tribunal d'instance. Leur activité est bénévole.

191. La conciliation est soumise au principe du secret. Les conciliateurs sont tenus au secret professionnel à l'égard des tiers et à l'égard du juge sauf accord des parties. Mais ils ont une obligation d'information à l'égard du juge.

Les constatations et les déclarations recueillies par le conciliateur ne peuvent être évoquées devant le juge saisi du litige qu'avec l'accord des parties.

C. L'organisation .

192. A titre d'exemple, il y a 93 conciliateurs dans le ressort de la Cour d'Appel de Toulouse, auxquels il faut ajouter 8 juges de proximité, 6 dans le Tarn et Garonne, 25 dans le Tarn, 5 en Ariège et 57 dans la Haute-Garonne. Ces conciliateurs siègent en principe dans les Mairies des chefs-lieux de canton, mais compte tenu de la population, certains siègent dans les mairies annexes du canton ; par exemple pour Toulouse à Blagnac, ou à Muret.

La liste des conciliateurs est établie d'après une liste valable dans chaque département, par appartenance syndicale.

193. Le conciliateur a une compétence par canton : c'est-à-dire que pour pouvoir lui exposer un litige il faut être habitant du canton où il exerce ses fonctions ou que l'objet du litige se situe dans le canton en question.

194. D'un point de vue plus pratique sur l'organisation des conciliateurs, il faut noter que le conciliateur peut se déplacer chez les personnes, mais sous réserve d'avoir signé une décharge formalisant l'accord de l'intéressé.

Il peut convoquer les parties, pour les faire venir. A Toulouse, la présence physique est imposée pour la conciliation. La conciliation doit être contradictoire et doit être issue d'un débat entre les parties.

Parfois, il arrive que le conciliateur règle l'affaire par courrier ou par téléphone si le litige n'appelle pas de complications particulières.

195. Le règlement des litiges par les conciliateurs connaît un certain succès, Les conciliateurs de justice ont prouvé leur utilité puisque pour l'an 2000, les 1728 conciliateurs de justice du territoire national ont été saisis de 106 891 affaires pour lesquelles 50 116 ont abouti à une conciliation, soit un taux de réussite de 47 %. En moyenne un conciliateur de justice traite entre 75 et 100 dossiers par an106.

106 Y. Desdevises et Ch. Suaud, « Conciliateurs et conciliation, in Les modes alternatifs de règlement des litiges : les voies nouvelles d'une autre justice par P. Chevalier, Y. Desdevises et Ph. Milbrun », Dir. : Doc. Fr., Coll. Perspectives sur la justice 2003, p. 219 s.

196. Ils enregistrent une augmentation de 13 à 15% des demandes chaque année. Par exemple, en 2002, en Haute-Garonne : il y a eu 2455 saisines, contre 2586 en 2003. Mais ce succès est en partie dû aux résultats, puisque le taux de réussite des conciliateurs est d'environ 50% des affaires traitées (soit 1156 accords signés pour 2586 dossiers en 2003).

197. Quand la conciliation aboutie, elle va être formalisée par un procès-verbal d'accord signé par les deux parties et par le conciliateur.

Les parties conservent ensuite la possibilité de demander l'attribution de la force exécutoire pour ce constat d'accord afin de lui donner une force juridique certaine et de contraindre la partie adverse d'exécuter les engagements pris si elle s'y refuse. Mais globalement, il y a peu de demande en ce sens, les parties s'inclinant devant cet accord. Cela en raison du travail pédagogique effectué par le conciliateur ayant pris soin de bien expliquer aux parties l'intérêt de signer cet accord qui les engage contractuellement.

D. « L'accord » .

198. Si les parties parviennent à un accord, le constat d'accord rédigé est déposé aux greffes du tribunal d'instance auquel est rattaché le conciliateur. Le constat d'accord est, en fait, facultatif sauf s'il y a renonciation à un droit par les parties.

Ces dernières peuvent demander au juge d'instance de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord. L'homologation par le juge relève de la matière gracieuse.

199. En cas d'échec de la conciliation, la mission du conciliateur cesse les parties pouvant saisir le juge compétent. En la matière ce sera le juge d'instance et depuis peu surtout le juge de proximité.

III. Le Tribunal d'Instance.

200. Nous nous intéresserons au juge d'instance en raison de sa compétence exclusive en la matière et de l'aspect procédural particulier devant cette juridiction : la conciliation préalable.

201. Il existe deux types de conciliation devant le Tribunal d'Instance :

A. La tentative de conciliation préalable: faculté du demandeur avant assignation .

202. La tentative de conciliation préalable : faculté du demandeur avant assignation : Il a été mis en place, devant le tribunal d'instance, une procédure de tentative préalable de conciliation prévue aux articles 830 à 835 du Nouveau Code de Procédure Civile. C'est une faculté conférée au demandeur de provoquer une tentative de conciliation avant d'assigner. Cette procédure est simple : la demande est formée verbalement ou par lettre simple.

203. Précisons que ce procédé juridique n'existe plus que devant le tribunal d'instance. C'est une faculté fort utile : « Il arrive assez souvent qu'une personne ne parvienne pas à obtenir ce qui lui est dû simplement parce qu'elle se heurt à un mur de silence. Une citation de conciliation devant le juge d'instance permet parfois de sortir à peu de frais d'une situation bloquée »107.

Il s'agit ici d'une tentative facultative, tentative qui est à la disposition du demandeur. En effet, plutôt que d'assigner « à toutes fins », le demandeur peut préférer directement provoquer une tentative de conciliation avant même d'assigner108.

204. Selon l'article 831, « la tentative préalable de conciliation peut être menée par le juge ou par un conciliateur remplissant les conditions prévues par le décret du 20 mars 1978, n°78- 381, modifié relatif aux conciliateurs, désigné à cet effet ».

Le greffier avise le demandeur et convoque le défendeur à une date déterminée où les parties devront se présenter en personne.

Dans le cas de cette tentative préalable de conciliation, les parties doivent se présenter en personne. La durée initiale de la mission du conciliateur ne peut excéder un mois, renouvelable une fois à la demande du conciliateur. Cette procédure de tentative préalable ne peut avoir lieu sans l'accord des parties109.

205. À l'expiration de sa mission, le conciliateur informe pas écrit le juge de la réussite ou de l'échec de la tentative préalable de conciliation.

En outre concernant, la tentative préalable de conciliation devant le tribunal d'instance, l'article 832-10 du NCPC dispose que « la décision ordonnant ou renouvelant la conciliation ou y mettant fin n'est pas susceptible d'appel ».

206. En cas de conciliation, même partielle, le conciliateur établit un constat d'accord signé par les parties. Le juge, s'il a concilié, dresse un procès-verbal qui a force exécutoire.

207. En cas d'échec, le greffe adresse aux parties une lettre recommandée avec demande d'avis de réception leur rappelant qu'elles ont la faculté de saisir la juridiction compétente aux fins de jugement110. Le juge remet au demandeur un bulletin de non-conciliation qui lui permettra d'assigner directement à fin de jugement.

208. La demande de tentative de conciliation n'interrompt pas la prescription, sauf si l'assignation est délivrée dans les deux mois à compter du jour de la tentative de conciliation111, des notifications prévues aux articles 832-6 et 832-7 du Nouveau Code de Procédure Civile ou encore de l'expiration du délai accordé par le demandeur au débiteur.

107 R. Perrot, « Les cours de droit 1977 », fascicule II, p.409. ; Edition du Juris-Classeur, procédure civile, fascicule 160, p.17.

108 Articles 887 du Nouveau Code de Procédure Civile.

109 Article 832-1 du Nouveau Code de Procédure Civile.

110 Articles 832-7 du Nouveau Code de Procédure Civile.

111 Article 835 du Nouveau Code de Procédure Civile.

B. La conciliation obligatoire : procédure classique devant le Tribunal d'Instance .

209. Devant le tribunal d'instance, l'application du principe général conférant au juge une vocation de concilier à tout moment n'est qu'exceptionnelle et subsidiaire puisque devant cette juridiction la tentative de conciliation est érigée en institution particulière.

210. Si une tentative préalable de conciliation n'a pas eu lieu, la procédure normale devant le tribunal d'instance implique que le juge s'efforce de concilier les parties. Cette tentative de conciliation peut également être conduite par un conciliateur de justice désigné sans formalité particulière par le juge avec l'accord des parties. En effet l'assignation à toutes fins devant le tribunal d'instance, l'est « à fin de conciliation » et, à défaut, de jugement.

À défaut de conciliation, l'affaire est immédiatement jugée en l'état, ou est renvoyée à une audience ultérieure.

211. La tentative de conciliation est ici une obligation pour le juge d'instance. La procédure débute par une requête conjointe, la présentation volontaire des parties ou par assignation dite « à toutes fins » : c'est-à-dire à fin de conciliation et, à défaut de jugement.

Le tribunal d'instance est saisi par remise au juge de la requête conjointe ou par la signature d'un procès-verbal constatant la présentation volontaire des parties ou pas remise d'une copie de l'assignation au secrétariat de greffe.

En vertu des articles 840 et 847 du Nouveau Code de Procédure Civile, le juge doit s'efforcer de concilier les parties. Cette tentative de conciliation peut avoir lieu dans le cabinet.

212. Le juge conserve ici une place essentielle. C'est lui qui, sans se dessaisir, peut décider de recourir à un conciliateur112 .

Il conserve la maîtrise de la procédure. En effet, s'il désigne un conciliateur, il fixe la durée de sa mission113. Elle est en principe de un mois, le juge pouvant renouveler sa mission ou y mettre fin prématurément, soit d'office, soit à la demande des parties, soit à la demande du conciliateur.

Il doit être tenu informer par le conciliateur des difficultés qu'il rencontre dans l'exercice de sa mission.

213. Rien n'empêche le juge d'instance en application du droit commun de la conciliation, au cours de la procédure, de constater un accord entre les parties.

C. Le recours à un tiers : soumis à l'accord des parties.

214. Si le juge prend l'initiative de recourir à un tiers afin de tenter de concilier les parties, il n'en demeure pas moins que les parties conservent la maîtrise du déclenchement de cette modalité : le recours à un tiers nécessitant l'accord des parties114.

112 Article 21 de la loi du 8 février 1995.

113 Article 23 de la loi de 1995.

114 Article 21 de la loi du 8 février 1995.

215. S'il s'agit d'une tentative de conciliation devant le tribunal d'instance, le juge doit aviser les parties, de son intention de désigner un conciliateur, par lettre simple et les inviter à lui faire connaître leur acceptation dans les 15 jours1 15.

Concernant le tribunal d'instance : l'accord des parties ne porte que sur le principe du recours à un tiers. Cet accord n'a pas à porter sur la personne du conciliateur puisque celui-ci doit remplir les conditions du décret du 20 mars 1978 et qu'il a un domaine de compétence territoriale limitée.

216. La volonté des parties d'accepter le recours à un conciliateur doit non seulement se manifester préalablement à la désignation du tiers mais aussi se maintenir tout au long de sa mission. Ainsi une partie peut, à tout moment, demander au juge de mettre fin à la mission du conciliateur.

Les parties doivent aussi donner leur accord pour que le conciliateur puisse entendre des tiers au litige.

D. Conciliation aboutissant à un accord.

217. Que ce soit dans l'une ou l'autre des deux possibilités de conciliation devant le tribunal d'instance : la conciliation totale ou partielle est constatée dans un procès-verbal, à la demande des parties si elles se sont conciliées d'elles-mêmes116, ou à l'initiative du juge s'il a procédé lui-même à la tentative de conciliation.

218. Si un conciliateur est intervenu, celui-ci établit le constat d'accord signé par les parties et par lui-même.

Lorsque les parties demandent au juge d'homologuer leur accord, il a le pouvoir de s'assurer de la qualité de l'accord intervenu entre les parties et de vérifier que la convention ne heurte aucune disposition d'ordre public.

219. Le procès-verbal est signé par le juge et les parties. Lors d'une conciliation judiciaire en cours d'instance, il a été jugé qu'une partie refusant le lendemain de signer un accord suite à une conciliation intervenue devant le juge : cette conciliation produit tout de même ses effets117.

220. Les extraits du procès-verbal de conciliation valent titre exécutoire. La constatation faite par le juge n'est pas susceptible de recours.

221. Un développement dans la seconde partie sera consacré au Tribunal d'Instance et au juge de proximité en tant qu'acteur intervenant dans le droit locatif.

115 Articles 832-1 du Nouveau Code de Procédure Civile.

116 Article 384 alinéa 3 du NCPC : « il appartient au juge de donner force exécutoire à l'acte constatant l'accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ait été conclu hors sa présence ».

117 Tribunal de commerce Châlons-sur-Marne, 1 juin 1978 ; GP 1978, 1, jurispr., p. 555.

IV. La Commission Départementale de Conciliation des rapports locatifs de Haute-Garonne.

A. Fondement textuel .

222. La loi n°82-524 du 22 juin 1982 avait créé des commissions départementales des rapports locatifs et le décret n°82-1164 et du 30 décembre 1982 avait prévu une formation de conciliation.

223. Le texte de mise en place de ces commissions sera la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986. Cette loi abrogeât les dispositions précédentes et créa les Commissions Départementales de Conciliation.

Modifiée ultérieurement par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, n° 89-462. Puis par le décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001, paru au journal officiel du 21 juillet 2001, qui est venu compléter ces dispositions sur la composition et les modalités de fonctionnement de ces commissions.

B. Sa composition .

224. C'est le décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001, abrogeant le décret n° 87-449 du 26 juin 1987, qui organise la composition des Commissions Départementales de Conciliation des Rapports Locatifs.

225. La Commission est composée paritairement, en nombre égal, de représentants de locataires et de représentants d'organisation de bailleurs. Le préfet arrête la liste des organisations représentatives118.

226. La commission est constituée en deux sections chargées chacune d'examiner les litiges ou des difficultés dans le parc privé, dite « section A », et dans le parc Public, « section B ». En effet suivant les questions concernées, le collège des bailleurs comprend des représentants des bailleurs privés ou des bailleurs sociaux, ou des représentants des bailleurs sociaux et privés en nombre égal.

227. En ce qui concerne les représentants de locataires, ce sont généralement les mêmes. Quelque soit le caractère privé ou public des litiges examinés.

228. Ainsi en Haute-Garonne, ce sont quatre associations de locataires qui siègent à la Commission Départementale de Conciliation : la Confédération Nationale du Logement, CNL, l'association Consommation Logement et Cadre de Vie, CLCV, la Confédération Générale du Logement, CGL, et la Confédération Syndicale des Familles, CSF.

En Haute-Garonne les représentants de bailleurs pour le parc privé sont des gestionnaires
d'immeubles : la Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (CNAB), la

118 Article 2 du décret n° 200 1-653 du 19 juillet 2001.

Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), le Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI) et la Chambre des propriétaires.

229. Quels qu'ils soient, ces représentants doivent répondre aux critères de représentativité définis à l'article 43 de la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986.

Pour les représentants de locataires, les critères retenus sont le montant global des cotisations, l'indépendance, l'expérience et l'activité de l'organisation dans le domaine du logement. Dans le cadre d'organisation de locataires, les critères seront le nombre et la répartition géographique de leurs adhérents.

Pour les organisations de bailleurs et des gestionnaires, il est tenu compte du nombre de leurs adhérents et du nombre de logements détenus ont géré par leurs adhérents.

230. L'essentiel, pour les audiences, est que représentants des bailleurs et représentants des locataires soient en nombre égal. Ils sont nommés pour trois années renouvelables par arrêté préfectoral.

231. Le secrétariat des Commissions départementales de conciliation est assuré par la DDE, direction départementale de l'équipement, plus précisément par son service du logement et de l'habitat.

C'est une sorte de service de greffe. Elles disposent d'une copie de chaque dossier, c'est d'ailleurs le secrétariat qui fournit les dossiers aux membres de la commission. Ces fonctionnaires prennent des notes pendant les séances et rédigent les actes de conciliation ou les avis dictés par les membres de la commission à la fin du traitement de chaque dossier.

C. Son organisation.

232. L'article 3 du décret du 19 juillet 2001 prévoit que la Commission fixe son règlement intérieur qui peut prévoir notamment qu'elle se réunit en formation unique ou en plusieurs sections. Dans ce dernier cas, elle devra respecter le principe de parité.

233. Chaque commission désigne son président, choisi pour une année parmi les représentants des locataires ou ceux des bailleurs, un vice-président appartenant au collège qui n'a pas la présidence étant également désigné pour la même durée.

Le président et le vice-président représentent chacun un des collèges. Les collèges alternent successivement ces fonctions. Les membres de ces commissions sont indemnisés forfaitairement.

Les membres sont nommés pour une période de trois ans renouvelable.

234. Les commissions tiennent leurs séances généralement dans les locaux des directions départementales de l'Équipement qui assurent le secrétariat de la commission ; à Paris, c'est la direction de l'Urbanisme, du Logement et de l'Équipement du département qui assure cette fonction.

D. Rôle .

235. La commission a pour mission de rapprocher les parties afin qu'elles se concilient d'elles- mêmes.

Son rôle n'est pas de dire le droit mais de rapprocher les parties en vue de trouver un accord.
La commission s'engage à cette fin à respecter les principes d'impartialité et de confidentialité.

E. Domaine de compétence .

236. Elle intervient tant dans le domaine du secteur privé que dans ceux du secteur social, en l'occurrence le secteur public des HLM.

À l'origine, les commissions départementales de conciliation ne concernaient initialement que le parc privé, puisque leur rôle consistait à donner un avis sur diverses évolutions des loyers119. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a étendu le champ de compétence des Commissions départementales de conciliation, en ouvrant notamment le collège des bailleurs à des représentants des bailleurs sociaux.

237. De même sa compétence a été étendue, elle n'est plus limitée à l'augmentation des loyers.

Depuis la loi SRU, les Commissions Départementales de Conciliation sont compétentes en matière d'état des lieux, de dépôt de garantie, de charges locatives et réparations, d'application accords collectifs nationaux ou locaux et de modalités de fonctionnement de l'immeuble ou groupe d'immeuble.

1) Compétence à saisine facultative.

238. Les Commission Départementale de Conciliation des Rapports Locatifs sont saisies par l'une ou l'autre des parties. Cette saisine est une possibilité pour les parties, une alternative, une faculté.

239. Sa compétence a été largement élargie conformément à l'article 188 de la loi SRU en date du 13 décembre 2000 :

- Litiges relatifs au loyer en application des articles 30 et 31 de la loi du 23

décembre 1986, pour les propositions de sortie de baux de la loi de 1948.

- Litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux
réparations locatives.

- Difficultés consécutives à l'application des accords collectifs nationaux ou locaux,

du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement d'un immeuble.

240. Dans le secteur social, la promulgation de la loi SRU lui attribue aussi une compétence. Elle concilie les locataires et bailleurs sociaux sur les litiges d'état des lieux, de dépôt de garantie, de charges locatives et de réparations locatives.

119 Loi du 23 décembre 1986.

De plus, elle est compétente pour examiner les difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, de l'application du plan de concertation locative créé par l'article 193 de la loi SRU, ainsi que des modalités de fonctionnement d'un immeuble ou de groupe d'immeuble.

241. Les litiges les plus récurrents concernent les retenues opérées sur les dépôts de garantie, 70 %120.

Devant ces commissions on retrouve des situations types où la saisine est opérée par le locataire pour une non-restitution, ou une restitution partielle, du dépôt de garantie par le bailleur. Les saisines, portant sur une absence totale de justificatifs pour légitimer la retenue de ces dépôts de garantie, sont légions.

242. C'est en principe la commission qui décide si les dossiers sont recevables, le secrétariat déclare cependant à la commission ceux qui sont manifestement irrecevables.

243. Il n'y a qu'un seul cas de saisine obligatoire, dans les autres cas la saisine est facultatif : l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989.

2) Cas particulier : saisine obligatoire de la commission, l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989.

244. La saisine de la commission départementale de conciliation est obligatoire dans ce cas, nécessairement préalable à la saisine éventuelle du tribunal.

245. La saisine de la commission est obligatoire dans les cas d'augmentation de loyer au terme du contrat de bail de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989. L'augmentation de loyer est soumise à une demande formalisée stricte.

Elle doit être présentée six mois à l'avance aux locataires.

246. Il est admis que la saisine de la Commission constitue un préalable nécessaire à la saisine du tribunal. La saisine de la Commission Départementale de Conciliation est un préalable obligatoire à la saisine du juge afin de fixation du loyer lors du renouvellement du bail d'habitation121.

247. À défaut de saisine de la commission dans le délai imparti, le tribunal ne peut donc être valablement saisi122.

Le bailleur qui a notifié à son locataire une nouvelle proposition de loyer, puis saisi la Commission de conciliation dans les délais de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir le tribunal dans les deux mois123 en cas d'échec de conciliation.

120 Statistiques 2004 de la Commission Départementale de Conciliation des Rapports Locatifs de Haute-Garonne.

121 Cass. 3è civ., 19 févr. 2003 : Juris-Data n°2003-017801 ; Procédures de 2003, comm. 94, obs. O. Fradin.

122 CA Paris, 6è ch., 11 mai 1992 : Juris-Data n° 1992-021021.

123 CA Paris, 6è ch., 8 avril 1992 : Juris-Data n° 1992-021203.

F. Sa saisine.

248. La commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat.

Tout dossier doit être adressé au secrétariat de la commission par lettre recommandée avec avis de réception et comporter la lettre de saisine de la commission, la réclamation préalable adressée par le demandeur au défendeur sur l'objet du litige ou de la difficulté, d'une copie du bail ainsi que tous documents nécessaires à la compréhension et l'examen du dossier.

Cette lettre doit comporter les noms et adresses des deux parties et l'objet du litige.

249. Le secrétariat convoque les parties quinze jours au moins avant la date de l'audience de la commission.

Pour une tentative de conciliation, et une conciliation possible, les parties doivent être présentes ou représentées par des mandataires investis du pouvoir de concilier.

G. Délais.

250. En matière de litige relatif au loyer, l'avis de la commission doit intervenir dans un délai de deux mois maximum à compter de sa saisine.

Dans les autres matières, la commission rend son avis sans qu'aucun délai ne lui soit imparti.

251. Cependant les Commission Départementale de Conciliation des Rapports Locatifs s'imposent d'elles mêmes, dans leur règlement interne, un délai. Il est de quatre mois 124en moyenne.

Il est pourtant fréquent qu'entre la lettre recommandée avec accusé de réception de saisine et l'audience un délai plus long se soit écoulé.

252. Précisons que la saisine des Commission Départementale de Conciliation ne suspend pas ni n'interrompt les délais de droit d'agir en justice. Ce sont les principaux inconvénients de ces modes.

On peut relativiser la critique en rappelant que les délais en matière de droit locatif sont en principe quinquennaux, donc suffisamment longs pour une tentative de règlement amiable.

253. Seuls les litiges, ou difficultés, nés après le 21 juillet 2000 peuvent être examinés par la Commission (date de publication du décret portant sur les Commissions départementales de conciliation des rapports locatifs), relatifs aux nouvelles saisines possibles.

H. Conciliation des parties, à défaut avis de la Commission.

254. Après examen de chaque affaire en commission, un document reprenant l'exposé du litige ou de la difficulté est établi par le secrétariat. Il précise s'il y a lieu ou non à une conciliation et son contenu, à défaut il sera retranscrit le contenu de l'avis.

124 Tel est le cas pour la Commission Départementale de Conciliation des Rapports Locatifs de Haute-Garonne.

255. Comme le nom l'indique, les commissions ont pour tâche de tenter de concilier les parties qui lui soumettent un différend. Si une conciliation intervient, un procès-verbal, « document de conciliation », signé par les parties, le Président et le Vice-président de la commission, constate cette conciliation.

256. À défaut de conciliation, la CDC émet un avis : s'il est unanime, il est unique ; à défaut, il prend la forme d'un avis émanant de façon distincte du collège des bailleurs et de celui des locataires.

Cet avis n'a cependant aucune valeur juridique. « La commission de rapports locatifs émet simplement un avis qui, selon un auteur, peut-être communiqué aussi bien un arbitre qu'à un juge étatique »125 . En pratique cependant, il facilitera le travail du juge puisque une qualification et une analyse juridique auront déjà été effectuées. Il est rare que le juge statue dans un sens contraire.

257. Nous insistons sur la conciliation aboutissant à un procès-verbal de conciliation, il est signé par les parties, par le Président et le Vice-président de la commission et par les représentants de l'administration. Cet acte a une valeur contractuelle.

I. Bilan.

258. Elle est souvent l'antichambre de la juridiction, quand la commission rend un avis il est généralement suivi par le juge. Cet avis n'a cependant aucune valeur juridique.

259. Il apparaissait en 2002 que l'activité des CDC demeurait centrée sur les différends relatifs aux loyers pour la moitié des cas en province, pour les deux tiers en Île-de-France.

238. On notait cependant un développement de la saisine de la commission départementale de conciliation en matière de dépôt de garantie, de charges locatives et de réparations.

Ce rôle accru conféré aux commissions départementales de conciliation a contribué à structurer leur fonctionnement et à les rendre plus efficaces : sans que des chiffres précis ne soient disponibles, les membres de ces commissions indiquent souvent qu'une conciliation intervient près d'une fois sur deux, ce qui constitue un succès non négligeable de ce mode alternatif de règlement des litiges.

260. Pour la Haute-Garonne en 2003 il y a eu 18 séances tenues par la commission, contre 12 en 2002. En moyenne cinq dossiers par séance sont examinés. 45 % des affaires traitées aboutissent à une conciliation.

261. Dans cette première partie, notre étude portait sur les Modes Alternatifs de Règlement des Conflits dont les parties avaient la maîtrise à la fois de la saisine et de la solution. Dans la seconde partie nous étudierons les Modes Alternatifs de Règlement des Conflits dont les parties ne maîtrisent que la saisine. Les modes concernés sont la Médiation, qui soumet une solution que les parties acceptent ou non, et l'Arbitrage qui rend une sentence arbitrale qui s'impose aux parties.

125 P. Ancel, « Conventions d'arbitrage : conditions de fonds, litiges arbitrables », J.-Cl. Procédure civile, Fasc. 1024, 1986, n°85.

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