La défense du bailleur en cas d'indécence du logement loué

Section 4 : La preuve de l'indécence et de l'insalubrité du logement

I/ La preuve de l'indécence du logement

A/ En droit

Conformément aux dispositions de l'article 1315 du Code civil, la charge de la preuve de l'indécence du logement loué incombe au demandeur à l'action, en l'espèce Madame B. .

En matière d'indécence du logement, la position des juges du fond est très défavorable au bailleur.

En effet, les rapports produits par les autorités administratives (Caisse d'allocations familliales, services de l'Hygiène, DASS, service logement de la Ville de PARIS...) sont des éléments de preuve suffisants pour les juges du fond.

? CA AMIENS, ch. 1 sect. 2, 3 avril 2012, RG n°11/00778, JurisData n°2012-011195

? Cass. civ. 3°, 8 novembre 2011, RG n°10-31.011,1332, JurisData n°2011-024589

? CA NANCY, 8 décembre 2011, RG n°09/02832, JurisData n°2011-032785

Il en va de même pour les constats d'huissier et les rapports produits par les compagnies d'assurance.

? CA GRENOBLE, 15 mars 2011, RG n°09/02085, JurisData n°2011-030026 ? CA VERSAILLES, 22 mai 2012, RG n°11/04629, JurisData n°2012-011666

Plus encore, les Juges du Tribunal d'Instance du XVIII° arrondissement de la ville de PARIS ont constaté l'indécence d'un logement sur la seule base d'un rapport

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de visite de la Fondation Abbé Pierre établi par une personne diplômé du Conservatoire National des Arts et des Métiers.

? TI PARIS 18°, 15 avril 2010, RG n°11-09-001369, Lien : http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2010/TI_1 8e_jugement_15_04_10.pdf

Cependant, la position favorable des juges du fond a certaines limites.

En effet, la Cour d'appel de DOUAI a considéré que le locataire n'a pas rapporté la preuve de l'indécence du logement au motif que le courrier de la mairie produit n'indiquait ni la date de la constatation des faits ni les désordres caractérisant l'indécence du logement.

? CA DOUAI, 28 octobre 2010, RG n°09/06937

Il faut donc en conclure que le Tribunal dira que le logement est indécent dès lors que le demander à l'action produit des éléments de « tous sachants » indiquant la date de visite du logement, les désordres l'affectant et que lesdits désordres ne respectent pas les prescriptions du décret du 30 janvier 2002.

B/ En fait

Pour appuyer ses demandes, Madame B. produit un état des lieux de décence et de salubrité du logement étabi le 21 octobre 2010 par la société SCEDI TOURAINE à la demande de la Caisse d'allocation familliales de la Vienne.

? Annexe n° 3 : Etat des lieux de décence et de salubrité du logement en date du 21 octobre 2010

Ce rapport conclut que le logement n'est pas décent et qu'il présente des manquements suceptibles de nuire à la santé des occupants et de la communauté environnante.

La société SCEDI TOURAINE est une SARL spécialisée dans l'ingéniérie et l'étude technique.

? http://www.societe.com/societe/sarl-scedi-poitouraine-493341283.html

L'entête du document produit indique la société SCEDI TOURAINE est « une société de contrôle et d'expertise en diagnostic immobilier ».

La compétence de cette société est donc difficilement contestable.

L'état des lieux indique que le logement est affecté de plusieurs désordres, notamment :

- l'absence de ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion (p. 4) ;

- l'installation électrique n'est plus aux normes (p. 6) ;

- l'absence de gouttières au niveau de la couverture de la salle d'eau (p. 7) ; - un système de chauffage défectueux, le locataire utilise un appareil de chauffage mobile énergivore (p. 8) ;

- la présence de condensation sur certains meubles (p. 8).

Comme il a été indiqué dans la section 3 du présent rapport, un logement est considéré comme indécent dès lors que :

- l'installation éléctrique ne répond pas aux normes de sécurité en vigueur ;

- l'installation de chauffage n'est pas suffisante pour assurer une température correcte dans le logement ;

- le système de ventilation est insuffisant pou aérer correctement le logement.

Il faut donc en conclure que le logement est indécent au moment de la saisine du Tribunal par Madame B. .

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Il est donc inutile d'élever une contestation sur ce point.

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