§ II : Le droit de refus du
propriétaire : le caractère absolu du droit de
propriété
Les règles qui tentent de renforcer la
propriété commerciale peuvent se heurter au droit de
propriété du propriétaire .Celui ci s'exprime par un
droit de reprise et surtout par le paiement des indemnités d'occupation
au propriétaire et aussi par son intervention dans la sous location que
peut effectuer le preneur.
A : Droit de reprise et l'indemnité
d'occupation
Le droit de reprise et l'indemnité d'occupation
caractérisent l'absolutisme du droit de propriété que le
propriétaire détient sur son immeuble.
En effet si le législateur n'a pas poussé son
raisonnement jusqu'à imposer une obligation de renouvellement c'est
parce qu'il n'a pas voulu nier le droit réel du propriétaire. Le
simple locataire n'a qu'un droit personnel contre le propriétaire.
L'expression propriété commerciale ne peut même pas
être employée pour marquer l'opposabilité absolue du droit
, comme celle de propriété industrielle .Et il n'ya aucune
disposition qui permet au locataire d'imposer le renouvellement .D'ailleurs son
maintien dans les lieux est également subordonné à une
acceptation du propriétaire .Il n'est même pas
considéré comme abusif le refus du droit de ne pas contracter
.La seule récompense que peut obtenir le preneur est le paiement d'une
indemnité d'éviction .Et même ce paiement est
subordonné à des conditions préalables .Il faut qu'il
y'ait absence de faute du preneur dans l'exécution du bail
conformément aux termes du contrat.
Le propriétaire qui refuse, le renouvellement et donne
les motifs échappe au paiement de l'indemnité (article 95
AU/DCG).Le droit de reprise c'est le droit de reprendre son immeuble sans
être tenu de payer .La propriété commerciale est surtout
affaiblie par la reprise pour reconstruire ou pour habiter.
1 : Refus pour motif grave et légitime contre le
locataire
Conformément à l'article 95 AU/DCG le bailleur
peut s'opposer au renouvellement sans payer l'indemnité s'il justifie
d'un motif grave et légitime ( al 2)à l'encontre du preneur
sortant .Cela peut être la violation d'une obligation contractuelle
,travaux ou changement de destination des lieux loués sans
autorisation du bailleur , dégradations diverses , sous location
interdites , caractère immorale du commerce exploité et surtout
non paiement ou paiement irrégulier des loyers et aussi défaut du
fonds sont les manquements les plus invoqués ( alinéa 2 art 95
AU/DCG ) .Le motif peut aussi ne pas tenir strictement à la violation
d'une obligation contractuelle .Par exemple il peut être invoqué
à la suite de violences exercés par le locataire sur le bailleur
.
Il faut aussi préciser que la plupart des causes de
non renouvellement sans indemnité pour violation d'une obligation
contractuelle sont aussi des causes de résiliation du bail .Cependant
l'alinéa 3 de l'article 95 précise que pour éviter l'effet
de surprise envers le locataire ; le manquement ne pourra être
invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de
deux mois après une mise en demeure du bailleur par acte extrajudiciaire
d'avoir à faire cesser ce manquement.
Cette mise en demeure n'est nécessaire en ce qui
concerne la violation des clauses du bail .Elle n'a pas à être
imposé si la faute reprochée au locataire est une violation de
la loi et en -core moins si c'est la loi pénale qui est
transgressée. La jurisprudence avait décidée que la mise
en demeure n'a pas lieu d'être face à des situations
irréversibles comme, par exemple, le fait d'avoir sous -loué
sans l'accord du propriétaire (3 éme. civ 2 novembre
1982).Néanmoins un arrêt rendu en 1996 (civ 3 éme 30 mai
1996) semble remettre cette situation en cause.
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