B : Mise à l'écart des preneurs des
centres commerciaux
La précarité de la propriété
commerciale se vérifie aussi, par rapport aux centres commerciaux .Le
développement de la grande distribution a favorisé la,
création de centres regroupement un certain nombre de commerces autour
d'un leader.
D'une part ces centres contribuent à l'augmentation du
nombre des locaux vacants dans les villes et voient disparaître les
petits commerces .D'autres part ,la spécificités de ces
installations prive souvent le locataire de la propriété
commerciale en l'absence de clientèle propre .Par rapport au droit au
renouvellement les preneurs de ces centres n'en sont pas souvent
bénéficiaires .En effet les propriétaires estiment que ces
preneurs n'ont pas de clientèle propre .leur exploitation est
entièrement dépendante de l'activité principale d'un
ensemble plus vaste dans lequel elle est incorporée .
Le doit au renouvellement n'est accordé que si la
clientèle personnelle est prédominante .Elle doit aussi
être propre et autonome
.De ce faite on est encore en présence d'une
possibilité pour les propriétaires des se soustraire à la
propriété commerciale en utilisant une condition de
validité .Il y'a un déséquilibre au profit des
propriétaires qui est conforter par la jurisprudence.
Le statut des baux commerciaux contenu dans le décret
de 1653 et dans les articles 92 à 102 AU/DCG n'en démontre pas
ces limites dés lors qu'il s'agit de ces centres .Si l'article L1456-34
du code de commerce français et l'article 85 AU/DCG instituent le
principe du plafonnement des loyers et ces dispositions ne sont guères
respectées par les centres commerciaux.
A cette catégorie particulière de bailleurs
,de par sa position dominante ,peut , à son gré ,lors du
renouvellement imposer le prix du nouveau loyer au prix couramment
pratiqué dans le voisinage .C `est là où le bât
blesse .Ce dernier peut unilatéralement fixer le montant dans la
mesure où tous les commerces exploités dans un même
centre sont soumis à une politique d'évolution du loyer à
l'identique .Et c'est précisément cette brèche dans la
réglementation prétendument protectrice pour le preneur que ne
manque pas d'exploiter les bailleurs .
D'ailleurs la jurisprudence la plus récente
témoigne de ce déséquilibre .Ce mode de fixation
échappe totalement au juge de sorte que le bailleur peut user et
abuser de sa position monopolistique en toute légalité .Les
tribunaux ayant confirmé que les seules éléments de
références utiles pour fixer le prix des locaux situés
dans un centre commercial doivent être rechercher au sein de ce centre.
On assiste donc impuissant à l'éviction progressive des petits
commerçants à la faveur d'une politique de rationalisation des
coûts de revient au mètre carré.
Autre difficulté rencontrait par ces preneurs concerne
l'indemnité d'éviction : l'évaluation du
préjudice par ces locataires, qui peuvent tout perdre en quelques jours
, là encore le législateur est fort restrictif. Les tribunaux
retiennent généralement une évaluation forfaitaire sans
apprécier concrètement l'étendue du préjudice.
Et enfin l'indemnisation du préjudice moral est
occultée, quand même il existerait. Il y'a un stratagème
imparable pour évincer à moindre coût et en toute
légalité le commerce des grandes centres.
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