2 : Reprise pour motif tenant au local
Toujours dans la même lancée l'article 95
deuxième prévoit la possibilité d'une reprise pour
reconstruire un local insalubre .Le bailleur peut aussi reprendre sans
indemnité les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux
pour habiter lui-même , ou les faire habiter par sa famille ,si le
bénéficiaire de la reprise n'a pas de logement correspondant
à ses besoins normaux .Dans les deux cas de reprise qu'on a
développer ( reprise pour habiter ou reprise pour motif grave et
légitime ).Le bailleur retrouve la jouissance de ces locaux .Par
conséquent ce droit de refus du propriétaire qui se traduit
par la liberté de ne pas contracter sans aucune sanction constitue
l'une des plus grandes faiblesse de la propriété commerciale .En
effet bien qu'il est stipulé dans l'article 95 AU/DCG que si les
locaux reconstruits ont une destination différente de celle des
locaux objets du bail . L e bailleur devra verser au preneur
l'indemnité d'éviction prévue à l'article 94
AU/DCG .On a constaté que dans la pratique qu'elle est
très faible par rapport à l'indemnité qui est due en cas
de refus de renouvellement .
3 : Indemnité d'occupation
C'est l'illustration pertinente de la
prééminence du droit réel du propriétaire sur son
bien. Ce sont des sommes d'argent que verse le preneur évincé
et qui demeure dans les lieux même si le bailleur lui doit une
indemnité d'éviction.
Ainsi on peut que déplorer ces dispositions .Le loyer
contractuel est remplacé par une indemnité d'occupation.(
com.art L 145-28 al 1) et l'article 83 AU/DCG .Elle est due de plein droit
à compter de la cessation du bail par le locataire et qui se
maintient dans les lieux . Elle prend effet à la date du congé
même si le bailleur a décidé de ne pas renouveler
après la fixation judiciaire du nouveau loyer. Cette
indemnité d'occupation est calculée selon la valeur locative
et compte tenu de tous les éléments d'appréciation.
Au regard de la jurisprudence actuelle, les juges tout en
prônant une protection du preneur conditionne celle-ci au
départ effectif des lieux même si leur fonds de commerce s'en
retrouve anéanti faute d'emplacement nouveau.
En effet l'extrême longueur, des procédures,
l'appréciation très discutable des critères de
détermination de l'indemnité fait que trop souvent le montant de
l'indemnité d'occupation que devra verser le locataire est fixé
tel qu'il compensera quasiment le montant de l'indemnité que lui doit
le bailleur.
L'indemnité d'occupation et le droit de reprise ne font
finalement que traduire l'insécurité juridique des preneurs.
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