B : Concours du propriétaire dans la sous -
location
L'article 98 AU/DCG dispose que le sous-locataire peut
demander le renouvellement du bail au locataire principal dans la mesure des
droits, que celui-ci tient du propriétaire principal.
Et l'alinéa 2 d'ajouter que l'acte doit être
porté à la connaissance du bailleur dans les mêmes
conditions que les sous location qui doit être unilatéralement
autorisée.
Un arrêt du 12 mars 2002 1(CONSORT S SIAUD)
a poussé la question plus loin en affirmant que le preneur
autorisé par le bailleur a sous loué les locaux commerciaux et
qui n'appelle pas celui ci à concourir à l'acte commet
« une violation délibérée » non
régularisable des règles d'ordres publiques du statut des baux
commerciaux et entraine à elle seule la résiliation du bail .Il
y'a longtemps que la cour de cassation défend sans jamais
dévier que « l'interdiction est de principe et l'autorisation
est dérogatoire » ( com.20 décembre
1965).L'autorisation de sous -louer ne dispense pas le locataire d'appeler le
bailleur à l'acte « sauf stipulation contraire du bail
,toute sous location totale ou partielle est interdite » article 89
AU/ DCG Et cette règle est d'ordre public .Par conséquent
,l'exigence par la loi et par la jurisprudence de l'autorisation
préalable du propriétaire se mesure en réalité
lors de la détermination de la sanction ou du comportement
irrégulier .Par un arrêt du 15 février 1961 les juges
avaient estimé que s'il y'a manquement à cette condition ,on
pouvait prononcé d'emblé la résiliation du bail ;
et refusé le renouvellement au sous locataire . Même des dommages
et intérêts pourraient être alloués au bailleur en
réparation du préjudice subi .A partir de cet arrêt la
solution est de rigueur, aucune régularisation n'est possible .La perte
de la propriété commerciale est inévitable.
Ainsi donc la liberté contractuelle du preneur est
strictement cantonnée en matière de sous location et cela depuis
fort longtemps si on en jugent les premiers arrêts rendus en cette
question (les années 60).
En définitive en mettant en exergue les lacunes de la
propriété commerciale des améliorations sont
indispensables pour garantir un maximum de sécurité aux
preneurs et leurs fonds.
1 loyers et copropriété 2002
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