B : L'adoption d'un statut spécifique pour les
sociétés commerciales et durcissement des Conditions du
refus
Le décret du 30 septembre 1953 modifié une
vingtaine de fois depuis cette date et qui a servi de base à l'Acte
uniforme a été élaboré en des temps de
pénurie de baux commerciaux et d'inflation monétaire .Il
était destiné à régir les petits commerces
Aujourd'hui elle apparaît décalée au regard des nouveaux
besoins et des nouvelles formes de commercialité, quand bien même
elle conserve sa logique et sa cohérence.
Une jurisprudence innovante a essayé de modifier
à la marge des équilibres délicats. A ces temps il est
de plus en plus difficile pour les sociétés commerciales
locataires de changer de locaux au risque de perdre une grande partie de la
clientèle.
Il est souhaitable de serrer l'étau juridique .Et le
point central serait le durcissement des conditions du refus et pourquoi pas
aussi un statut spécifique ouvrant droit à des
dérogations.
S'il nous paraît plus pertinent d'assurer au preneur une
longue durée de jouissance , celle-ci a vocation à perdurer au
profit du preneur ou à disparaître si elle lui nuit .En
conséquence une stipulation expresse des parties en faveur d'une
durée plus longue doit être opérante .De ce fait si la
durée stipulée est en sa faveur eu égard par exemple aux
investissements qu'il doit réaliser et qui demande une longue
période d'amortissement ,il nous semble logique de lui maintenir le
bénéfice de la stipulation .En tout cas , il y'aurait ainsi
reconnaissance à son profit de la situation juridique la plus
protectrice .Il n'y'aura pas de renonciation au bénéfice de la
disposition d'ordre publique ;il y'a plutôt maintien d'une
stipulation qu'il est seul à pouvoir critiquer .Il appartiendrait au
juge de vérifier souverainement l'existence d'un accord en faveur du
preneur . Ainsi la voie du bail de longue durée devrait rester ouverte
au profit du preneur chaque fois qu'il en est de son intérêt.
Cette proposition devrait conduire à offrir au preneur
la solution la plus favorable en matière de fixation du loyer du bail
renouvelé .Autrement dit le locataire aurait alors le choix entre la
pérennisation du mode de calcul convenu et la fixation
judiciaire.
Si la solution devrait être de favoriser une
stipulation protectrice du preneur, il faut aussi admettre que cette
liberté contractuelle mérite d'avoir un champ d'application
très protégé dans un système fortement
régulier.
il faudrait définir un certain degré de
sécurité nécessaire pour permettre aux acteurs de
l'économie de jouir d'un maximum de liberté. Et de concilier le
droit de l'économie d'une part et d'autre part la loi et le contrat Et
enfin il serait également nécessaire de durcir les conditions du
refus par exemple limiter les motifs de reprises car si on édifie un
immeuble pour un but précis (commercial) il faut assurer ses choix.
Dans un autre cadre les commerçants des centres commerciaux doivent
bénéficier de la propriété commerciale .Ces
derniers bien qu'ils sont dans un ensemble ne sont pas totalement
dépourvu de clientèle Mais comme la clientèle du
franchisé a été reconnu par la jurisprudence on reste
confiant pour celle des preneurs de ces centres.
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