Recherches sur la conformité du droit national au droit communautaire de la CEMAC : Le cas de la Taxe sur la Valeur Ajoutée

§ 2 - Les régimes spécifiques d'exigibilité

Deux régimes spécifiques d'exigibilité sont visés par la Directive et repris par le Code Général des Impôts. Il s'agit du régime des mutations de propriété d'immeubles (A) d'une part et, d'autre part, de celui des importations et introductions de biens (B).

A - Le régime spécifique des mutations de propriété d'immeubles

Il convient de souligner au préalable que dans leur essence, les mutations de propriété d'immeubles sont des actes civils. A cet effet, ils sont en principe soumis à la formalité d'enregistrement selon des taux qui varient en fonction de la nature et des caractéristiques de l'immeuble en cause. Ainsi, en application de l'article 543 du Code Général des Impôts, les actes et mutations d'immeubles sont soumis au taux de 15 % lorsqu'ils portent sur des immeubles urbains bâtis. Ce taux est ramené à 10 % lorsque lesdits actes et mutations portent sur des immeubles urbains non bâtis ou sur des immeubles ruraux bâtis, et à 5 % lorsqu'il s'agit d'immeubles ruraux non bâtis.

Toutefois, lorsque de telles opérations sont l'oeuvre d'une société commerciale qui en fait son objet principal, c'est-à-dire un professionnel de l'immobilier, leur nature civile se dilue dans celle de la société en cause. Autrement dit, elles cessent d'être des opérations civiles et acquièrent la qualité d'actes de commerce, lesquels, conformément à l'article 546 B-1 du Code Général des Impôts, sont exempts de la formalité d'enregistrement.

En revanche, l'imposition de la société ainsi spécialisée dans la vente d'immeubles suit le régime de droit commun. En particulier, elle acquittera l'Impôt sur les Sociétés sur les bénéfices réalisés sur ses ventes. De même, en application de l'article 127 (5) du même Code, elle acquittera obligatoirement la TVA sur les ventes réalisées. Pour l'application de la TVA, le fait générateur sera constitué par l'acte de mutation, de jouissance ou, à défaut de tels actes, par l'entrée en jouissance^165(*). S'agissant de l'exigibilité, elle interviendra « à la date de la mutation ou du transfert de propriété »^166(*).

L'on peut s'interroger sur la pertinence de la distinction^167(*) ainsi opérée entre le fait générateur et l'exigibilité en matière de mutation de propriété ou de jouissance d'immeubles. En particulier, en quoi « la date de mutation ou du transfert de propriété », constitutive d'exigibilité se distingue-t-elle de « l'acte de mutation, de jouissance » qui fonde le fait générateur ? A la vérité, dès lors que la date est portée sur l'acte, l'on peut conclure à la coïncidence entre le fait générateur et l'exigibilité en la matière, laquelle coïncidence n'est pas vérifiée en matière d'importation et d'introduction de biens.

* ¹⁶⁵ Articles 12-f de la directive et 133 (1)-f du CGI.

* ¹⁶⁶ Articles 13 (1)-c de la directive et 134 (1)-c du CGI.

* ¹⁶⁷ Notons que lorsqu'ils entendent faire coïncider le fait générateur et l'exigibilité, la directive et le CGI le précisent. Ils l'ont notamment fait pour les ventes et livraisons de biens. V. articles 13 (1)-a directive et article 134 (1)-a du CGI.