1.Distinction entre défaut de conformité
et vice de construction
Il s'agit de la distinction transposée du droit commun
de la vente entre l'obligation de délivrance à laquelle
répondent l'idée de conformité et la garantie des vices.
Ainsi, il y a défaut de conformité si le vendeur livre par
exemple la boiserie d'une qualité autre que celle prévue dans le
contrat initial mais il y a vice si le montage de cette boiserie n'est pas
effectué conformément aux normes connues.
90 Ne pas confondre la réception des travaux
qui est l'acte par lequel le vendeur promoteur reçoit l'immeuble des
locataires d'ouvrage avec la constatation de l'achèvement et la
délivrance qui interviennent entre ce même vendeur avec des
acquéreurs.
Malheureusement, cette distinction n'est pas toujours aussi
évidente et il est souvent permis de tergiverser sur la qualification
à donner.
Traditionnellement, on considérait que les
défauts de conformité engageaient la responsabilité du
vendeur promoteur pendant 30 ans, durée qui dépasse de loin celle
de la garantie des vices de telle sorte que les acquéreurs avaient
tendance à plaider le défaut de conformité pour
bénéficier d'une action plus longue tandis que, de leur
côté, les vendeurs plaidaient le vice de construction. Cette
différence de délai parait désormais remise en question
par les arrêts de la 3ème chambre civile de la cour de cassation
du 16 Octobre 2002 qui déclare que :
«L'action en responsabilité contractuelle contre
les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la
réception de l'ouvrage, avec ou sans réserves ».
Il est donc difficile de cantonner cette règle
nouvelle, à la responsabilité des locataires d'ouvrages à
l'égard du maître de l'ouvrage car à partir du moment
où les constructeurs ne sont plus engagés que pendant dix ans
à son regard, on ne saurait soutenir que ce dernier, lorsqu'il a la
qualité de promoteur vendeur reste tenu pendant 30 ans de ces
mêmes défauts à l'égard des acquéreurs de
l'immeuble.
En revanche, d'autres différences importantes subsistent
entre le régime du défaut de conformité et celui du vice
de construction relevant des garanties biennales et décennales :
· La sanction du défaut de conformité n'est
subordonnée à aucune condition de garantie car tout défaut
de conformité même mineur est sanctionnable ;
· l'acquéreur ne peut agir que contre le vendeur et
non pas contre l'entrepreneur à qui le défaut est imputable, ce
qui est unanimement appelé « Garantie Relais » ;
· le défaut de conformité n'est pas un
dommage à l'ouvrage bénéficiant du système
protecteur de l'assurance construction.
D'une manière générale, le critère
de distinction est lié à la différence conceptuelle qui
existe entre normalité et conformité. Si l'ouvrage est
affecté d'une anomalie, il y a vice de construction ; en revanche s'il
est sain mais différent des promesses tenues dans le contrat ou encore
destiné à un usage différent, il y a défaut de
conformité.
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