2. Sanction du défaut de conformité
L'acquéreur victime du défaut de
conformité a les moyens de faire pression sur le vendeur afin que ce
dernier procède à une réparation en nature, avant de faire
recours devant la justice car il peut, par exemple, refuser de constater
l'achèvement et de payer le prix ou le solde du prix.
Mais naturellement l'acquéreur peut introduire une
action en justice. La règle de droit commun (article 1184, alinéa
2, cciv) lui permet d'obtenir à son choix soit l'exécution de la
convention, « lorsqu' elle est possible », soit la résolution
totale ou partielle accompagnée de dommages et intérêts.
L'action tendant à l'octroi de dommages et
intérêts suscite moins de difficultés ; l'acheteur pouvant
l'intenter même la constatation de l'achèvement du projet car
cette constatation n'équivaut pas à une renonciation à
invoquer les défauts de conformité, sans qu'il est lieu de
distinguer entre les défauts substantiels et les autres
défauts91.
91 Article 261-1, alinéa 2, du CCH.
Section II
La garantie de vices ou malfaçons de la
construction
Auparavant, le vendeur d'immeuble à construire
était soumis au droit commun (les articles 1641 et suites du code civile
Français), jusqu'en 1967 où la Loi 67/03 a instauré un
régime spécial, modifié par la suite par la Loi du 04
Janvier 1978.
Il est de même en Algérie car c'est le code civil
de 1975 qui réglementait le régime de garantie en matière
de construction92 et ce, jusqu'à 1986 avec la promulgation de
la première loi relative à la promotion
immobilière93.
La Loi du 03 Janvier 1967 a institué un régime
particulier pour les garanties des vices apparents figurant aux articles 1641-1
et 1648 alinéa 2 du code civil français, qui n'ont
été ni modifiées, ni supprimées par Loi du 04
Janvier 1978. Or, les défauts d'isolation phonique, par exemple, qui
sont un vice apparent, échappent au domaine de l'article 1642-1 du code
civil puisque la Loi du 04 Janvier 1978 a édicté sur ce point une
règle particulière94.
Concernant l'isolation phonique, si la vente porte sur un
local d'un immeuble dont le début de chantier est postérieure ou
antérieur au 01 Janvier 1979, c'est soit la Loi sus citée qui
s'applique, soit l'article L-111-11 alinéa 3 du CCH.
Finalement, pour les vices cachés ou les
malfaçons, les principes sont les mêmes dans la Loi du 03 Janvier
1967, que ceux dans la Loi du 04 Janvier 1978. Le promoteur étant tenu
par la même garantie que celle qui pèse sur les architectes, les
entrepreneurs et les autres locataires d'ouvrages.
92 Article 140-554-564 du code civil de 1975.
93 La loi 86-07 du 04 mars 1986 relative à la
promotion immobilière.
94 P. Malinvaud « L'impossible garantie des
vices apparents et la protection de l'acheteur d'immeuble à
construire »
Chapitre II
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