1. La garantie des défauts d'isolations
phonique
Le vendeur est garant devant l'occupant d'un logement de la
conformité aux normes de l'isolation phonique dans un délai d'un
an à compter de la prise en possession jusqu'au jour de la signature de
l'acte de vente.
La garantie au titre des vices cachés en vertu de
l'activité 1790 du code civil, les vices de construction retenus vont
être, soit les vices affectés à la solidité de
l'immeuble, soit les vices qui vont le rendre impropre à sa
destination.
100 Article 30 de la Loi de 1986 relative à la promotion
immobilière.
101 Article 40 de la loi 86-07 du 04mars 1986 relative à
la ^promotion immobilière.
Le vendeur est tenu donc de garantir tous les vices qui
peuvent affecter les éléments d'équipements.
L'acquéreur peut se prévaloir de cette garantie au jour du
procès-verbal de la réception des travaux.
Aux termes de l'article L-111-11, alinéa 3 du CCH :
«Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant
à l'égard du premier occupant de chaque logement de la
conformité à ces exigences (celles minimales requises une
matière d'isolation phoniques) pendant six mois à compter de sa
prise de possession ».
Ce délai a été porté à 3
ans par la Loi du 31 Décembre 1992. Ainsi le premier occupant dispose
d'un délai d'un an à la fois pour constater l'insuffisance
d'isolation et pour s'en plaindre auprès du vendeur ou du promoteur.
Par ailleurs la garantie est limitée à la fois
dans le temps (un an seulement) et dans la forme (la conformité aux
exigences minimales requises par la règlementation) mais la
jurisprudence s'est employée à faire sauter ces verrous.
Ainsi et malgré le respect des normes, le bruit rend
l'immeuble impropre à sa destination, par exemple dans un environnement,
particulièrement bruyant (voisinage d'aéroport, proximité
d'autoroute ou d'usine, etc..), l'acquéreur où le premier
occupant pourra comme par le passé poursuivre son vendeur et même
les constructeurs sur le fondement de la garantie
décennale102.
La législation algérienne, quant à elle, ne
traite pas de l'isolation phonique.
2. La garantie des vices cachés ou des
malfaçons
Antérieurement à la Loi de 1967 en France, les
vendeurs d'immeubles à construire étaient tenus des vices
cachés dans le droit commun des Articles 1641 à 1649 du code
civil. Cette solution était insuffisante et ne donnait pas une grande
satisfaction.
102 Les décrets 93/3 et 94/57 ne parlent pas d'une
manière claire et explicite du défaut d'isolation phonique, ni de
conformité ; c'est dire qu'il y a beaucoup à faire dans ce
domaine, en procédant à une refonte importante de la
législation immobilière.
La Loi du 03 Janvier 1967 a calqué les garanties des
vices cachés dus par le vendeur d'immeuble à construire sur celle
dues par le locataire de l'ouvrage à édifier. En 1978, le
législateur français a modifié la responsabilité
des constructeurs, en instaurant une responsabilité relais, l'article
1646-1 stipule que le vendeur d'immeuble à construire :
« ... .est tenu des vices cachés dont les
architectes, entrepreneurs, et autres sont eux-mêmes tenus en application
des articles 1792 et 2270... ».
En bref, la loi traite le vendeur d'immeuble à
construire comme un locateur d'ouvrage et lui impose la garantie des vices
cachés103. C'est dire que ce vendeur garantit les gros
ouvrages pendant 10 ans et les menus ouvrages pendant 2 ans, à compter
de la réception des travaux sans réserves ou à compter de
la levée des réserves pour les travaux qui ont en fait
l'objet104.
Conformément donc aux principes généraux,
il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve de l'existence des
vices cachés et le vendeur ne peut s'exonérer qu'en
démontrant l'intervention causale d'un cas de force majeure.
Logiquement, le fait des architectes et entrepreneurs n'entre pas dans la force
majeure. La sanction est la même pour les vices apparents. L'acheteur
poursuivra le vendeur en justice dans le but de la résolution ou la
diminution du prix, sauf si le vendeur s'oblige à réparer ce
vice105.
Pour récapituler, nous pouvons dire que, dans l'achat
d'un logement sur plans ou en l'état futur d'achèvement, ce n'est
pas l'acquéreur qui réceptionne le logement. La réception
a lieu entre les promoteurs et les entreprises qui ont réalisé
les travaux.
Un procès-verbal de réception est alors
dressé (il est très important d'en avoir une copie). Ce document
sera utile ensuite, au moment de la livraison. Même si ce document
n'indique aucune anomalie, il est important de tout vérifier
(état du bâti et des équipements), et dans tous les cas
demander qu'un exemplaire de procès-verbal de réception soit
remis lors de la livraison ; la réception
103 Il en résulte que le vendeur est responsable des
malfaçons sans que le juge est besoin de constater une quelconque
immixtion de sa part dans la réalisation des travaux.
104 Article R .111.24 du CCH.
105 Le vendeur devra verser des dommages et intérêts
s'il manque à cet engagement ou même s'il exécute avec
retard
des travaux étant le point de départ des
différentes garanties dues par le maître d'ouvrage. La garantie du
parfait achèvement s'applique pendant un an à compter de la
réception de l'ouvrage aux vices ou défauts de conformité
apparus à la réception ou dans l'année qui suit. La
garantie du bon fonctionnement qui concerne les éléments
d'équipements est en vigueur pendant deux ans.
Enfin, la garantie décennale peut être
invoquée pendant dix ans pour tous les désordres relatifs
à la solidité du bâtiment. Quatre sortes de garanties sont
à noter :
|
La garantie de parfait
achèvement
|
Elle est d'une durée d'une année et entre en jeu
lorsque les vices apparents quelle que soit leur importance au moment de la
réception, font l'objet de réserves sur le procès-verbal.
Sont concernés aussi les défauts non visibles, ou les vices
cachés, le jour de la réception parce qu'ils ne sont
révélés qu'en suite et sont signalés dans
l'année suivant la réception. Ces réserves doivent
être prises directement en charge par le promoteur au titre de sa
responsabilité contractuelle ; l'entrepreneur doit réparer les
défauts mentionnés sans qu'il soit nécessaire de prouver
une quelconque faute de sa part. Si ce dernier ne corrige pas les
défauts qui lui sont signalés par lettre recommandée avec
accusé de réception dans le délai fixé, une mise en
demeure d'agir ou une somation par voie d'huissier doit lui être
adressée.
|
|
La garantie de bon
fonctionnement ou biennale
|
Selon l'article 1792-3 du code civil, les défauts
affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement
dissociables du logement sont couverts par une garantie de deux ans (biennale)
à compter de la date de la réception des travaux. Sont
visés par cette garantie les menus ouvrages, les éléments
d'équipements dissociables des ouvrages de viabilité, de
fondations d'ossature, de clos et couvert et, en gros, les
éléments qui peuvent être retirés sans que la
construction soit endommagée.
En présence de désordre de ce type
l'entrepreneur concerné doit être informé par lettre
recommandée avec accusé de réception qu'une action en
justice est possible. Si ce dernier refuse de remédier, en raison du
coût surélevé des travaux, le recours à une telle
action devient exceptionnel.
|
|
La garantie
décennale (dix
ans)
|
Elle concerne la structure de l'immeuble (fondations,
toitures, étanchéité, murs, charpentes, canalisations...).
Elle couvre aussi les dommages qui comportent la solidité de l'immeuble
mais joue également vis-à-vis d'éléments
d'équipements. Dès lors, elles sont indissociables des ouvrages
de viabilité, de fondation, d'ossature de clos et couverts rendant alors
ce logement impropre à sa destination, c'est-à-dire inhabitable.
Pour faciliter la mise en jeu de cette garantie, une assurance dommages -
ouvrages (D.O) est souscrite par le promoteur. Cette dernière permet
à l'acquéreur d'être rapidement indemnisé ; à
charge pour l'assureur de se soulever contre les entreprises responsables.
|
|
L'assurance dommage -
ouvrage
|
Elle est obligatoirement souscrite par le promoteur,
complémentaire à la garantie décennale et permet une prise
en charge immédiate par l'assureur des travaux relevant de la garantie
décennale sans attendre l'issue des procédures judiciaires
engagées pour connaître la responsabilité du professionnel.
Cette assurance fonctionne à la simple constatation des dommages sans
qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute commise par le
promoteur.
|
Pour conclure avec ce volet, Nous signalerons que la loi a
instauré le principe de la transmission de la garantie aux
propriétaires successifs.
La garantie des vices cachés et apparents est
impérative de manière générale. Cela résulte
clairement de l'article L261-16, du CCH :
«Toute clause contraire aux dispositions... des articles
1642-1 et 1646-1 du code civil est réputée non écrite
».
Ce caractère impératif de la garantie se trouve
confirmé depuis la Loi du 04 Janvier 1978 par l'article 1792-5 qui
estime non écrite toute clause limitative de la garantie des
constructeurs.
Or le vendeur après achèvement de l'ouvrage est
réputé constructeur et le vendeur avant achèvement du
même ouvrage voit sa responsabilité calquée sur celle du
constructeur.
Quant à la législation algérienne et
concernant le domaine de la garantie, à l'exception de quelques articles
cités dans le décret législatif 93-03 du 01 mars 1993, le
décret exécutif 94-5 8 du 07 mars 1994 relatif à la vente
sur plans et notamment les articles 08-09-10-11-15 et 19 du décret
législatif 93-3 et les articles 08-1 et 08-2 du décret portant
vente sur plans. L'article 08 du décret stipule que :
« Avant toute livraison de l'immeuble à
l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et
entrepreneurs chargés de la réalisation des ouvrages,
l'attestation d'assurance répondant de leur responsabilité civile
décennales édictée par les dispositions du code civil,
notamment sou article 554 et conformément à la loi relative aux
assurances notamment les articles 94 et 99 ».
L'article sus cité parle bien sûr de la
responsabilité décennale exigée dans tous les ouvrages
hydrauliques, de travaux publics ou de bâtiments et où les
entrepreneurs et les architectes sont civilement responsables de tout dommage
qui peut affecter l'ouvrage et cela pendant dix ans.
L'article 554 du code civil mentionné ci-dessus rappelle
aussi les critères de cette responsabilité :
« L'architecte et l'entrepreneur répondent
solidairement, pendant dix ans, de la destruction totale ou partielle des
travaux de constructions immobilières ou des autres ouvrages permanents
et ce alors même que la destruction proviendrait de vice de sol
».
L'article en question parle des garanties de défaut dans
son aliéna 2 :
« La garantie prévue par l'aliéna
précédent s'étend aux défauts qui existent dans les
constructions et ouvrages et qui menacent la solidité et la
sécurité de l'ouvrage ».
Le délai de 10 ans parle de la livraison définitive
de l'ouvrage.
Le régime des garanties concernant le domaine de la
promotion immobilière tel que prévu par les textes
régissant l'activité immobilière d'une manière
générale, et la vente sur plans d'une manière
particulière est pour le moins insuffisant et ne répond nullement
aux exigences actuelles du marché immobilier ; ajouté à
cela l'article 09 qui parle de garanties techniques et financière ainsi
que des garanties légales (garantie de bonne fin et autre garanties
assurées par le promoteur aux acquéreurs).
L'article 11 du décret 93/03 exige du promoteur de
couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise au fonds de
garantie et de la caution mutuelle prévu par la législation en
vigueur106.
L'article 15 du même décret parle de
l'exécution des travaux de réparation des vices apparents et/ou
du bon fonctionnement des éléments d'équipements du
bâtiment et dont le cadre de fixation est le contrat de vente sur plans
visé aux articles 09/10107.
106 Le décret 97 du 03 Novembre 1997 portant
création d'un fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion
immobilière a pour objet de garantir les paiements effectués par
les acquéreurs. Revêtant le caractère d'avance à la
commande, ce fond est placé sous tutelle du Ministère de
l'Habitat. Tout promoteur immobilier est tenu de souscrire auprès de ce
fond une assurance pour le projet comprenant le Bien objet de la vente.
L'adhésion à ce fond confère au promoteur la
qualité de mutualiste ; les montants des droits d'adhésion et de
cotisation visés ci-dessus sont fixés par le conseil
d'administration du fond (Article 05). La mise en oeuvre par le fonds
visée par l'article 04 du décret entraîne une subrogation
des droits de l'acquéreur quant à sa créance sur le
promoteur dans la limite de ses débours effectifs. L'acquéreur
conserve, dans ce cas, le droit que lui confèrent les dispositions des
articles 16 et 17 du décret 93/03 (Article 06). Enfin, un
échéancier de remboursement d'une durée de 5 ans peut
être accordé par le fonds à l'adhérent après
désintéressement des acquéreurs pour la partie garantie.
Cet échéancier est accordé lorsque la défaillance
du promoteur est hors de sa volonté.
107 Ordonnance N° 03/12 du 26 Août 2003 J-ON° 51
de l'année 2003
L'article 19 du même décret stipule que :
« Outre l'obligation prévue à l'article
11, le promoteur immobilier est tenue, par ailleurs, de se garantir contre tous
risques dont il doit répondre en sa qualité de promoteur
».
Avant cela la Loi 86-07 qui est considérée comme
l'assise en matière de la promotion immobilière stipule dans son
article 41 que :
«Le souscripteur à une opération de
promotion immobilière est tenu pendant un délai de dix ans
à compter de la délivrance du certificat de conformité,
des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes
liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage
sont eux même tenus en application des articles 140 aliéna 1, 554
et 564 du code civil ».
Cet article parle d'abord de vices cachés après
délivrance du certificat de conformité par les services de
l'urbanisme et de la responsabilité ou la garantie décennale dont
les architectes, entrepreneurs et autres sont pénalement
responsables.
De ce qui précède, et en comparaison avec la
législation française dans le domaine de la garantie, nous notons
que la législation algérienne est carencée en garanties
malgré les dispositions prévues aux décrets cité
précédemment. Même le décret 94-57 relatif à
la vente sur plans ne comporte qu'un modèle de vente sur plans et dans
lequel il est fait sommairement allusion à la garantie, sans entrer dans
les détails que nous avons cités plus haut.
En plus, en Algérie, l'acquéreur ou
l'accédant à la propriété immobilière est
presque jeté en pâture entre les mains des promoteurs immobiliers
qui lui impose leur dictat. En plus, cet acquéreur ne dispose pas d'une
bonne culture juridique, et par conséquent, n'a recours que très
rarement aux instances judiciaires. Cet état de fait ne crée pas
une jurisprudence développée en la matière comme c'est le
cas en France ; ajouté à cela, l'indisponibilité de juges
spécialisés en la matière.
Enfin, suite au séisme qui a frappé la ville de
Boumerdès en 2003, le législateur a instauré une assurance
obligatoire pour chaque transaction immobilière (cession ou location)
appelée « Assurance Catastrophes Naturelles ».
| 
