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La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

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par Mohammed Kherradji
Université de Perpignan via domitia - Master 2007
  

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3. Les garanties d'achèvement ou de remboursement

Dans la vente à terme, les acquéreurs sont suffisamment protégés par les modalités de paiement contre le risque de paume de la construction car, dans ce cas, l'acquéreur ne paie qu'à la livraison de son Bien et il n'a pas à redouter que les dépôts de garantie ne disparaissent puisqu'ils été déposés dans un compte bloqué.

Contrairement à cela, l'acquéreur dans le cas de la vente en l'état future d'achèvement court le risque de l'inachèvement de l'immeuble, notamment suite à une liquidation judiciaire du vendeur. Même s'il n'a payé qu'à mesure de l'avancement des travaux, il subira une perte car l'achèvement de l'immeuble par les soins d'un professionnel lui coûtera plus cher que l'exécution normale par contrat primitif.

En France, le projet de la Loi de 1961 instaurait déjà une garantie bancaire d'achèvement qui provoqua une forte opposition de la part des banquiers mais est réapparue dans le décret fiscal du 09 Juillet 1963 avec des conditions d'imposition plus avantageuse des profits de la construction.

Par la suite, et vu l'évolution du marché immobilier, le législateur a introduit en 1967 parmi les mentions obligatoires du contrat de vente en l'état future d'achèvement du secteur protégé « la garantie d'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués... ».

En suite, est édicté le décret du 22 Décembre 1967 qui précisait que la garantie était une alternative d'achèvement ou de remboursement108.

Ce même décret a instauré deux formes de garanties auxquelles l'usage a donné le nom de « garantie extrinsèque » (ou financière ou bancaire) et de « garantie intrinsèque ».

108 Article R.261.17 et suite.

Section I

La garantie extrinsèque d'achèvement ou de remboursement

La garantie extrinsèque est une garantie d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement des versements. Elle est fournie par une banque ou un autre organisme financier autorisé.

Elle offre une véritable sécurité parce qu'elle est assurée par le banquier lui-même ; ce dernier s'engageant à fournir les fonds nécessaires pour achever l'immeuble ou rembourser les acquéreurs. Elle est de loin la plus pratiquée parce qu'elle est utilisé dans presque tous les programmes de grande ou moyenne importance.

L'article 261-17 indique de manière limitative les organismes auquel pourra s'adresser le vendeur :

v une banque,

v un établissement financier habilité,

v une entreprise d'assurance agrée à cet effet,

v une société de caution mutuelle.

L'article R.261-24 du décret de 1967109 précise que cette garantie :

«prend fin à l'achèvement des travaux » qui sont certifiés soit par un homme de l'art110, soit par une constatation faite par une personne qualifiée111.

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