1. La garantie d'achèvement
Cette garantie prend la forme d'une ouverture de crédit ou
celle d'un cautionnement solidaire.
Elle prend la forme d'une ouverture de crédit lorsque
l'organisme garant
109 Décret N°67-1166 du 22 décembre 1967
110 Art 23 décret N°61-1036 du 13 septembre 1961
111 Art 261-2 du décret 67-1166
«... s'oblige à avancer au vendeur ou à
payer pour son compte, les sommes nécessaires à
l'achèvement de l'immeuble112 ».
Cette convention est conclue entre le vendeur et le garant pour
un montant indéterminé, en dehors des acquéreurs de
l'immeuble qui ont pourtant le plus grand intérêt à le
mettre en oeuvre.
Le texte de loi régissant la garantie
d'achèvement donne à l'acquéreur ou au
sous-acquéreur le droit d'exiger l'exécution de cette convention.
Ce droit, que l'acquéreur peut déclencher à n'importe quel
moment, est important car il le dote d'un moyen légal pour assurer ses
droits face au vendeur.
Quand au conditionnement solidaire, il fait intervenir trois
personnes :
§ le garant caution,
§ le vendeur débiteur principal de
l'achèvement,
§ l'acquéreur créancier de cet
achèvement.
Par cette convention, «la caution s'oblige solidairement
avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à
l'achèvement de l'immeuble113 ».
La faculté de garantir l'achèvement par un
cautionnement solidaire a pratiquement permis l'intervention des
sociétés d'assurances ou des sociétés de caution
mutuelle auxquelles il est interdit de pratiquer des ouvertures de
crédit114.
Enfin, le banquier garant ne s'engage pas à achever
l'immeuble mais à fournir les fonds nécessaires à
l'achèvement115 et la jurisprudence refuse de le rendre
responsable de la mauvaise exécution du chantier.
112 Article R.261-21
113 Article R.261-21
114 En Algérie, il a été crée en 1994
un fonds appelé fonds de garantie mutuelle de caution de promotion
immobilière (décret 94/57).
115 Le banquier peut se voir condamner par le juge des
référés à verser une provision mais non à
reprendre les travaux sous astreinte.
2. La garantie de remboursement
La garantie de remboursement peut revêtir «la
forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution
s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à
rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de
résolution amiable, ou judiciaire de la vente pour cause de
défaut d'achèvement ».
La mise en oeuvre de ce cautionnement solidaire qui lie le garant
caution, le vendeur et l'acquéreur, est enfermée par le texte
dans une double limite.
D'une part, la garantie ne joue qu'en cas de résolution
de la vente pour cause de défaut d'achèvement. S'il y a
nullité de contrat ou si la résolution est prononcée pour
une cause autre que le défaut d'achèvement, le garant n'est pas
tenu par des obligations, ce qui signifie qu'il n'y a plus de garanties de
remboursement. D'autre part le cautionnement ne garantie que le remboursement
des versements effectués et non celui des frais et des
pénalités ou dommages - intérêts qui seraient
à la charge du vendeur.
En pratique, en France particulièrement, la garantie de
remboursement parait n'être que très rarement utilisée.
C'est qu'elle ne recouvre pas une valeur commerciale. Les acquéreurs
préfèrent plutôt que le vendeur leur garantisse
l'achèvement.
Entre la garantie d'achèvement et la garantie de
remboursement, c'est le vendeur qui, en accord avec le garant, choisit le
critère essentiel du coût qui dépend évidement du
risque ; ce risque variant suivant l'avancement des travaux et le contenu de la
garantie.
La garantie intrinsèque confère une grande
sécurité à l'acquéreur qui a la certitude de
l'achèvement du logement, même en cas de grands retards, et dans
le cas contraire le remboursement intégral. Néanmoins, cette
sécurité est coûteuse, et se répercute sur le prix
global.
La garantie extrinsèque présente à la
fois l'avantage et l'inconvénient de placer les promoteurs dans un
état de dépendance à l'égard des banques qui, en
fait, contrôlent le les opérations de construction ; d'autant plus
que ces organismes conditionnent l'octroi de crédits par la
présentation de contre - garanties que les petits promoteurs ne peuvent
pas apporter.
Cette situation a poussé la Fédération
Nationale des Promoteurs Constructeurs à la mise en place d'un fond de
caution mutuelle destinée à fournir aux promoteurs non pas la
garantie extrinsèque elle-même mais les contres garanties
nécessaires à l'obtention des crédits de la part des
établissements financiers.
Section II
La garantie intrinsèque d'achèvement
La garantie intrinsèque résulte de
l'opération elle-même car en vertu de l'article R.261-19-1 du code
de la construction et de l'urbanisme :
«Il faut qu'impérativement les fondations soient
achevées à l'acte de vente et le tout confirmé par un
homme de l'art ».
Donc l'exécution de ces équipements ci-dessus
est établie par certificat d'une personne qualifiée à cet
effet. Cette garantie est fournie par le constructeur avec ses fonds propres
assurant à l'acquéreur l'achèvement de la construction et
n'est consentie que s'il y a de fortes chances que l'opération de
construction aboutisse. Il en est ainsi lorsque l'immeuble est hors d'eau,
lorsque les fondations sont achevées et que le financement de l'immeuble
est assuré à 75% du prix de vente prévu ou encore si la
vente porte sur une maison individuelle lorsque les fondations sont
achevées et que le versement du prix respecte un certain
échelonnement.
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