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La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

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par Mohammed Kherradji
Université de Perpignan via domitia - Master 2007
  

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1. Immeuble hors-d'eau et non grevé de privilège ou d'hypothèque116

Si l'immeuble est tel, cela signifie que le promoteur a pu mener l'opération jusqu'au stade avancé avec ces fonds propres et des crédits bancaires ordinaires sans affectation hypothécaire.

Ainsi l'opération parait saine, elle inspire confiance et laisse augurer un bon avenir. Et l'article R.261-18 a, la considère comme étant une garantie suffisante d'achèvement.

La garantie intrinsèque est réalisée lorsque, au moment de la vente, deux conditions se trouvent cumulativement réunies :

ü L'immeuble est hors d'eau, c'est-à-dire au stade caractérisé par la pose de toitures ou
l'exécution des terrasses ; ceci étant certifié par un homme de l'art ou un notaire.

116Article R.261-18

ü L'immeuble n'est grevé d'aucun privilèges ou hypothèque : les ventes consenties avec cette garantie n'ayant pas de validité remise en cause par une inscription hypothécaire postérieure.

2. Fondations achevées et financement assuré117

Dans cette situation, le texte d'organisation considère que la probabilité d'achèvement est suffisante lorsque les fondations étant achevées, le financement de l'opération est assuré à 75%.

Il y a donc deux conditions de fond qui sont cumulées et dont l'existence doit être appréciée au moment de chaque vente :

· En cas d'achèvement des fondations : cette condition à été introduite par le décret du 13 juin 1972, elle était devenu nécessaire depuis que la loi du 16 juin 1971 avait supprimé l'interdiction de conclure les ventes du secteur protégé avant l'achèvement des fondations.

· En cas de financement assuré à 75% du prix de vente prévu : cette condition est valable pour l'immeuble ou pour les « immeubles compris dans un même programme »118 réalisables par les fonds propres du vendeur ou par le montant du prix de vente déjà conclu119 ou alors par les crédits confirmés des banques ou autres établissements financiers habilités.

Le texte ajoute que le taux de 75% est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à 30% par les fonds propres du vendeur. Mais lorsque le vendeur déclare fournir la garantie intrinsèque comme stipulé dans l'article R.261-18 b, il convient de donner à l'acquéreur toute les preuves de l'existence de cette garantie.

L'article R.261 -20 réalise cet objectif en imposant comme condition de forme les mentions obligatoires.

117 Article R.261-18

118 Le vendeur ne doit évidement pas mélanger les garanties afférentes à deux programme distincts.

119 Les ventes déjà conclues n'on pu l'être qu'avec une garantie extrinsèque puisque par hypothèse les conditions de la garantie intrinsèque n'étaient pas encore remis.

Le contrat doit préciser que :

« L'acheteur reconnaît être averti de la teneur des dits garanties ».

Et aussi que :

« Le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente ».

Pour conclure ce volet de garantie, nous pouvons dire encore une fois que, malgré toute la législation qui existe en France, la réception des travaux pose beaucoup de problèmes, que la jurisprudence s'en mêle quand elle est saisie, mais qu'en Algérie, l'acquéreur est loin d'être protégé, vu l'absence des textes et leur insuffisance dans certains cas et vu leur ambiguïté quand ils existent. En plus, dans la majeure partie des cas, ces textes sont inadaptés à la réalité du marché immobilier ou carrément dépassés par les événements.

L'article 42 de la Loi 86/07 relative à la promotion immobilière fait obligation aux souscripteurs à la réalisation d'une opération immobilière de l'achèvement conforme des travaux.

En effet, il doit en particulier effectuer l'appel aux fonds nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage quels que soit le régime juridique et la forme de la souscription.

L'article 46 de la Loi sus citée prévoit un emprisonnement de dix à vingt ans et d'une amende qui ne saurait être inférieure au montant de la somme détournée. Tout souscripteur à une opération de promotion immobilière qui détourne le crédit qui lui a été accordé par la banque ou l'institution financière habilitée, à des fins contraires à l'objet de l'opération est puni de dix ans à vingt ans de réclusion et d'une amende dont le montant est égal ou supérieur à la somme détournée ; ce crédit devant normalement être exclusivement destiné à l'achèvement du programme.

La souscription au fonds de garantie (FGCMPI) a été crée en 1997, afin de garantir les sommes avancées aux promoteurs par les acquéreurs dans le cadre de la vente sur plans.

L'organisme intéressé par la gestion du fonds organise régulièrement des journées d'études et des séminaires afin de sensibiliser, d'une part, les promoteurs à adhérer à son règlement et, à profiter de ses avantages, et d'autre part, dissuader les acquéreurs de s'inscrire dans un programme de vente sur plans non établi par les services compétents120.

Enfin l'article 43 de la loi 86-07 oblige le souscripteur à ce genre d'opération à procéder la mutation des droit de propriété dès que sont remplies les conditions d'habitabilité nécessaire citées plus haut.

120 Voir, en annexe, des extraits de presse.

80

Conclusion générale

L

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"Ceux qui rêvent de jour ont conscience de bien des choses qui échappent à ceux qui rêvent de nuit"   Edgar Allan Poe