Memoire Online - La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

e droit d'une manière générale et le droit immobilier d'une manière particulière sont un domaine intéressant et motivant en même temps. Il est de même pour la promotion

immobilière et particulièrement la vente d'immeubles à construire, notamment la vente sur plan, ou la vente en l'état futur d'achèvement qui est devenue le cadre dominant de toutes les transactions immobilières. C'est d'ailleurs l'un des contrats les plus utilisés en matière de construction et de vente de logement.

Cependant le marché immobilier n'a jamais cessé d'attirer toutes sortes de catégories d'acquéreurs, parfois dans le besoin pressant de logement et parfois cherchant tout simplement plus de confort.

Cette ruée chez les promoteurs immobiliers provoque bien sûr beaucoup de problèmes notamment en matière de vente sur plan où les acquéreurs avancent des versements pour l'acquisition d'appartements dans des immeubles dont la réalisation avance en fonction des sommes avancés.

Que ce soit en France où ce genre d'opérations date des années 50 ou en Algérie où ce genre d'activité est relativement récent, les problèmes sont pratiquement les mêmes : retard de livraison, surcoûts, problèmes de conformité, vices apparents et vices cachés, absence de garantie explicites (garantie de bonne fin, garantie d'achèvement ou de remboursement).

La législation en France ou en Algérie, a toujours essayé et essaie toujours d'y faire face, à la seule différence quand même que dans la juridiction Française, la réglementation en vigueur s'est plus ou moins adaptée au marché de l'immobilier contemporain et a réussi à poser des garde-fous pour parer à la mauvaise foie ou la mauvaise volonté de certains promoteurs indélicats¹²¹.

L'Algérie a pratiquement repris la plupart des notions du droit immobilier français, notamment la vente sur plan mais la perfection en termes d'organisation et de gestion n'est pas

121 Même la législation marocaine, tunisienne et égyptienne, sont très avancées et ont acquis une grande expérience dans le domaine de la promotion immobilière

encore atteinte, en raison de l'absence d'une juridiction spécialisée et d'hommes de lois formés en la matière, en plus du manque total d'écrits en la matière (ouvrages, articles de presse, séminaires et débats). Tous ces paramètres sensés renforcer un peu plus le marché immobilier, et contraindre le législateur à intervenir sont pratiquement omis, laissant le champ libre aux acteurs principaux du domaine à manoeuvrer à leur guise face à un acquéreur dont le seul et unique souci est d'être logé et par conséquent ne cherche même pas à connaître ses droits ou à se prémunir contre certains agissements malhonnêtes.

Les promoteurs en Algérie profitent de ce vide afin d'extorquer le maximum de souscripteurs aux demandes de logement. À titre d'exemple, certains logements sociaux participatifs¹²² ne sont pas livrés depuis plus de sept années du lancement des travaux de construction et ont connu des révisions à la hausse de leur estimation approchant quelques fois les 100 %¹²³. Parfois, un promoteur préfère écarter un acquéreur piégé par la lenteur bureaucratique du traitement de son dossier de crédit et le remplacer par un autre plus « consistant ». Ceci étant, d'autres problèmes peuvent surgir plus particulièrement concernant le principe de l'échelonnement dans la vente sur plan qui n'est souvent pas respecté.

Pour conclure, nous pouvons ajouter que le marché algérien commence à évoluer tant sur le plan quantitatif que sur le plan qualitatif, avec l'entrée en lice de « grands barrons » de la promotion immobilière.

De nombreux observateurs étrangers estiment que l'Algérie traverse certainement une période de faste avec, pour l'année 2006, une croissance s'élevant à 3% d'après le Fond Monétaire International mais aussi une inflation qu'on dit sous contrôle, des retards importants dans la réalisation des projets économiques importants et un taux de chômage qui avoisine les 15.3 % .

Depuis quelques années, nous assistons à un phénomène nouveau représenté par la présence de plus en plus marquée d'entreprises étrangères qui se chargent de la réalisation de grands projets de

123 En France la révision du prix de vente dans la vente d'immeuble à construire est soumise à l'application de l'index BT 01, ces des indices règlementés.

construction (immeubles de bureaux et d'habitation, hôtels et autres édifices) ; il s'agit

particulièrement d'entreprises du Moyen-Orient, du golfe arabique et même de la Chine. À titre d'exemple, les Saoudiens, les Koweitiens et les Égyptiens se sont accaparé la part du lion dans le domaine des Investissements Directs Étrangers en investissant à eux seuls environ 1.622 milliards d'euros en 2005, soit plus de 46% du total des investissements.

Les Émirats-Arabes-Unies ont également investi dans ce domaine. Et d'ailleurs l'un des pionniers de la promotion immobilière au monde, et l'un des artisans des villes de Dubaï, Sharjah et Abu-Dhabi, en l'occurrence Mohamed El ABBAR , patron de la célèbre société « IMAR » installée en Algérie en 2006, a entamé un investissement colossal avec un coût global de 28 milliards de dollars US, échelonné sur cinq ans, et consistant en la réalisation de villages touristiques, tours et nouvelles cités haut-standing.

De ce qui précède, nous constatons que la législation algérienne en la matière et dépassée. Elle est même ambiguë, pas détaillée et manquant de clarté. Elle est en substance reprise d'une manière peu convaincante, et de ce fait donc elle accuse de grandes insuffisances en matière juridique, surtout en matière de contrat de rénovation dans la vente sur plan d'appartements de haut- standing et dont le montant à payer est considérable¹²⁴ mais aussi et surtout en matière de garantie et de tout ce qui pourrait s'en suivre.

Des problèmes aussi surgissent dans le domaine de la vente sur plan et qui sont liés aux crédits immobiliers sensés soutenir le marché du logement en Algérie. Le gouvernement mise sur le développement de ces formes de crédits permettant aux algériens de financer leur propre logement.

Ainsi une loi sur la titrisation des créances hypothécaires était déjà prévue en ce sens, et qui devrait donner un souffle nouveau à l'habitat en augurant une augmentation des prêts, aux ménages pour l'acquisition de terrains à construire, de logements ou pour l'aménagement de leur propre Bien.

124 À Oran par exemple de grosses opérations de vente sur plan tel que « Chérif promotion », « ZABANA promotion en cour » et « Mobile-Art promotion ». 07 tours de 30 étages presque ont engendrés beaucoup de problèmes.

La CNEP Banque¹²⁵, qui a repris sa vocation initiale de banque de logement est entrée de plein pied dans cette nouvelle orientation de l'État.

Depuis les années 70, cette banque a accordé plus de 270.000 crédits hypothécaires aux particuliers dans le secteur de l'immobilier pour un montant de plus de 50 milliards de dinars. Ses engagements ont presque doublé en 2005 où 16243 crédits de tous types ont été octroyés pour un montant de près de 13 milliards de dinars. Ceux-ci étaient estimés à 9533 prêts pour 5.5 milliards de dinars seulement en 2004.

C'est dire la progression ascendante qu'a connu la banque dans ses activités liées au logement en Algérie. Année après année, la CNEP ne cesse de multiplier ses produits destinés au financement du logement.

Outre l'allongement de la durée de remboursement de 25 à 30 ans avec une limite d'âge de 70 ans, il y a aussi fixation des taux d'intérêts des meilleurs sur le marché et des crédits non plafonnés.

Pour sa part, le Crédit Populaire Algérien (CPA) à financé depuis 1999, et jusqu'au mois de juillet 2005, l'acquisition de 15000 logements. Il a également lancé le crédit immobilier dans le sillage de la promotion immobilière, et a aussi dans sa gamme de produits une série de crédits qui soutiennent les bureaux d'études, les équipes d'architectures et les entreprises de réalisation, ainsi que tous ceux qui interviennent dans l'acte à bâtir de en passant par toutes les opérations de viabilisation.

Cette banque est entrée dans le processus de privatisation comme d'ailleurs le cas d'autres banques. Mais malgré cela, le crédit immobilier ne contribue que timidement dans le marché immobilier Algérien, car si nous comparons les chiffres avancés par la CNEP et ceux du CPA, nous notons rapidement que ces derniers accusent un retard considérable, non pas par rapport à la France

125 Caisse National d'Epargne et de Prévoyance, crée en 1970, elle a pour mission principale le financement du logement.

où le système bancaire est incomparable à celui de l'Algérie, mais par rapport au Maroc et à la Tunisie où le système bancaire est beaucoup plus en adéquation avec le marché de l'immobilier.

C'est dire qu'une refonte du système bancaire algérien s'impose. En effet, les banques algériennes sont beaucoup plus des administrations, que des organismes préteurs ou bailleurs de fond, ce qui conforte la position des promoteurs vente sur plan qui, faute de rapidité dans l'octroi des crédits, mettent la pression sur l'acquéreur afin de l'obliger à se désister de sa réservation et parfois même en lui soutirant un pourcentage des montants versés comme pénalités de retard.

Le mois de novembre de l'année 2006 a connu une réunion d'un conseil interministériel en application des orientations du Président de la République concernant l'évolution de la législation dans ce domaine en vue d'assouplir les procédures qui n'a d'ailleurs donné aucun résultat satisfaisant.

L'intervention du législateur doit en urgence avoir lieu, et ce au niveau de plusieurs secteurs en rapport direct avec cette opération.

D'abord, il faut revoir les deux textes de l'activité immobilière et la vente sur plan, qui ne présentent pas grand chose dans le domaine de la garantie et de la protection de l'accédant ou de sa propriété, surtout comme on l'a déjà signalé, avec l'entrée en jeu de grosses entreprises nationales ou internationales dans le secteur.

Une refonte s'impose aussi dans les textes régissant les instruments d'urbanisme, l'investissement privé, le code des assurances, le code des impôts (particulièrement dans le volet lié à la promotion immobilière) afin que la réglementation en question soit au moins alignée sur celle du Maroc ou de la Tunisie pour ne pas dire sur celle de la France où tout de même beaucoup de problèmes liés à la vente d'immeuble à construire persistent encore en dépit d'une énorme batterie de lois, et ne sont résolus qu'avec le recours à la jurisprudence confortée par la longue expérience dans la gestion des Biens immobiliers et surtout à l'évolution du droit immobilier en général.

Décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière

Le Président du Haut Comité d'État,

Vu la constitution et notamment ses articles 115 et 117;

Vu la proclamation du 14 janvier 1992 instituant le Haut comité d'État;

Vu la délibération n° 92-02/HCE du 14 avril 1992 relative aux décrets à caractère législatif;

Vu l'ordonnance n° 66-154 du 8 juin 1966 portant code de procédure civile, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 66-156 du 8 juin 1966 portant code pénal, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 75-59 du 26 septembre 1975 portant code de commerce, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 76-92 du 23 octobre 1976 relative à l'organisation de la coopération immobilière;

Vu la loi n° 80-07 du 9 août 1980 relative aux assurances;

Vu la loi n° 81-01 du 7 févri1981, modifiée et complétée, portant cession des Biens immobiliers à usage d'habitation, professionnel, commercial ou artisanal de l'État, collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises, établissements et organismes publics; Vu la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative a la promotion immobilière;

Vu la loi n° 87-03 du 27 janvier 1987 relative a l'aménagement du territoire;

Vu la loi n° 88-01 du 12 janvier 1988 portant loi d'orientation sur les entreprises publiques économiques;

Vu la loi n° 88-25 du 12 juillet 1988 relative a ('orientation des investissements économiques prives nationaux;

Vu la loi n° 88-27 du 12 juillet 1988 portant organisation du notariat; Vu la loi n° 89-12 du 5 juillet 1989 relative aux prix;

Vu la loi n° 90-22 du 18 août 1990 relative au registre de commerce;

Vu la loi n° 90-2 5 du 18 novembre 1990 portant orientation foncière;

Vu la loi n° 90-25 du 1 er décembre 1990 relative à l'aménagement et à l'urbanisme; Vu la loi 90-30 du 01 décembre 1990 portant loi domaniale ;

Après avis du conseil consultatif national ;

Promulgue le décret législatif dont la teneur suit :

Article 1er - Le présent décret législatif a pour objet de définir le cadre général relatif à l'activité immobilière.

Art. 2. - L'activité de promotion immobilière regroupe ('ensemble des actions concourant la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destines à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres.

Les biens immobiliers concernes peuvent titre des locaux a usage d'habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle industrielle ou commerciale.

Art. 3. - Toute personne physique ou morale qui exerce les activités visées à l'article 2 ci-dessus est appelée promoteur immobilier;

Les promoteurs immobiliers sont réputés commerçants, à l'exclusion de ceux réalisant des opérations de promotion immobilière pour la satisfaction de leurs besoins propres ou de ceux de leurs adhérents.

Art. 4. - Outre les dispositions prévues en la matière par l'article 2 de l'ordonnance 75-59 du 26 septembre 1975 portant code de commerce susvisé, sont réputées actes de commerce par leur objet :

- toutes activités d'acquisition et d'aménagement d'assiettes foncières en vue de leur vente ou de leur location,

- toutes activités d'intermédiation dans le domaine de ('immobilier et notamment la vente ou La location de biens immobiliers et notamment la vente ou La location de biens immobiliers,

Art. 5. - Sont également soumises aux dispositions du présent décret législatif de promotion immobili6re des sociétés civiles immobilières lorsque celles-ci ne portent pas sur La satisfaction des besoins propres de leurs membres.

Art. 6. - L'exercice des activités objet des articles 2, 3, 4 et 5 ci-dessus, est ouvert, conformément à la législation en vigueur et dans les conditions définies par le présent décret législatif, a toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique d'effectuer des actes de commerce.

Art. 7. - Peuvent être éligibles à l'aide de l'État selon les formes et conditions légales en vigueur ou à fixer les activités de promotion immobilière visant à la réalisation de logements à caractère social destines à la vente ou à la location.

Un cahier des charges liant le bénéficiaire précisera les obligations attachées à l'aide et les sanctions y afférentes.

De la relation promoteur acquéreur

Art 8. - Sous réserve des dispositions prévues ci-après relatives à la vente sur plans, les transactions portant sur immeuble ou une fraction d'immeubles demeurent régies par la législation en vigueur et notamment les dispositions du code civil en la matière.

Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et entrepreneurs charges de la réalisation des ouvrages, ['attestation d'assurance répondant de leur responsabilité civile décennale édictée par les dispositions du code civil, notamment son article 554, et conformément à la loi relative aux assurances, notamment ses articles 94 a 99.

La copie de l'assurance visée à l'alinéa précédent est notifiée aux acquéreurs au plus tard le jour de la prise de possession de l'immeuble.

Faute de quoi et outre les dispositions prévues par la loi en la matière, la responsabilité civile du promoteur est engagée.

Art. 9. - Sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes, telles que prévues par les articles 10, 11, 17 et 18 ci-dessous, un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant achèvement. Dans ce cas la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans, régis par les dispositions prévues au présent chapitre.

Art. 10. - Le contrat de vente sur plans, dont modèle est détermine par voie réglementaire, doit, à peine de nullité, comporter, outre les formules habituelles :

- les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur,

- la description et la consistance de ('immeuble ou fraction d'immeuble vendus,

- les délais de livraison et les pénalités de retards y afférentes en cas de non-respect,

- le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle,

- les conditions et modalités de sa révision éventuelle,

- les conditions et modalités de paiement,

- la nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur en contrepartie des

avances, acomptes et paiements fractionnes, prévus au contrat et à l' appui des autres engagements contractuels.

Le contrat-type peut, par ailleurs, être complète par toutes autres clauses particulières jugées nécessaires par les parties, sans toutefois que les garanties contractuelles puissent être inferieures à celles prévues dans le contrat-type tel que fixé par voie réglementaire.

Art. 11. - Pour les opérations de vente sur plans, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en vigueur.

L'attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat prévu à l'article 10 ci-dessus.

Art. 12. - Le contrat de vente sur plans est établi en la forme authentique et est soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité. II porte à la fois sur la construction et le terrain sur lequel l'ouvrage est édifié.

Art. 13. - Le contrat prévu à l'article 12 ci-dessus est complété par un procès-verbal dressé contradictoirement, en la même étude notariale, pour constater la prise de possession par l'acquéreur et la Livraison de l'immeuble achevé par le promoteur en conformité avec les engagements contractuels.

Lorsque la vente porte sur un immeuble divisé en fraction, le procès-verbal prévu à l'alinéa ci-dessus est accompagné du descriptif de division de la copropriété établi, à la diligence du promoteur, conformément à la réglementation en vigueur.

Art. 14. - La prise de possession de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi 90-29 du 19 décembre 1990, susvisée. La prise de possession et le certificat de conformité n'ont cependant pas d'effet exonératoire de la responsabilité civil encourue, ni de la garantie de parfait achèvement de l'ouvrage à laquelle est tenu le promoteur pendant un délai d'un an.

Art. 15. - Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation des vices apparents et/ou au bon fonctionnement des éléments d'équipement du bâtiment sont fixés par le contrat visé aux articles 9 et 10 ci-dessus.

Art. 16. - Toute faillite d'un promoteur qui aura procédé à la vente sur plans, confère de droit à la masse des acquéreurs un privilège de premier rang.

Art. 17. - Toute défaillance ou incapacité matérielle d'un promoteur, constatée par huissier et persistant malgré mise en demeure, confère à la masse des acquéreurs le pouvoir de poursuivre l'achèvement des constructions par tous moyens de droit, aux frais et en lieu et place du promoteur défaillant.

Art. 18. - Sans préjudice des dispositions en vigueur des codes civil et pénal relatives à l'application des dispositions contenues dans le présent chapitre, toute clause du contrat qui a pour objet d'exclure ou de limiter la responsabilité, ou les garanties prévues aux articles 11 et 14 et celles prévues par la législation en vigueur ou d'en limiter la portée soit en écartant soit en limitant la solidarité des sous traitants du promoteur est réputée nulle et non écrite.

Art. 19. - Outre l'obligation prévue à l'article 11 ci-dessus, le promoteur immobilier est tenu par ailleurs de se garantir contre tous risques dont il doit répondre en sa qualité de promoteur.

Art. 20. - Les articles 471 - 472 - 473 - 474 et 509 ainsi que les articles de 514 a 537 de l'ordonnance n° 75 - 58 du 26 septembre 1975, susvisée, relatifs au droit au maintien dans les lieux, ne sont pas applicables aux baux a usage d'habitation conclus postérieurement a la date de promulgation du présent décret législatif.

Les renouvellements des baux conclus antérieurement a la date de promulgation du présent décret législatif restent soumis a la législation antérieure applicables audits baux.

Art. 21. - Les rapports entre bailleurs et locataires sont formalises obligatoirement par un contrat de location, conforme au modèle détermine par voie réglementaire et établi par écrit avec date certaine.

Toute contravention a cette obligation par le bailleur est sanctionnée conformément aux dispositions législatives en vigueur.

Par ailleurs et sans préjudice des sanctions encourues par le bailleur pour défaut de contrat, toutes quittance détenue par un occupant, confère a ce dernier un droit au bail pour une durée d'une année à compter de la date du constat de la contravention.

Art. 22. - Lorsqu'un bail régulièrement passé arrive à échéance, le locataire est tenu de quitter les lieux

Art. 23. - Lorsqu'une personne morale bailleur décide de vendre par fraction l'immeuble dont elle est propriétaire, l'occupant légal de la fraction mise en vente bénéficie du droit de préemption pour son acquisition. L'intention de vente précisant notamment le prix de cession demandé doit être notifiée par lettre recommandée avec accuse de réception à l'occupant qui est tenu de répondre dans un délai ne pouvant excéder un mois.



	Chapitre V Dispositions transitoires et finales

*Art. 27. -* Les actes administratifs d'attribution, de location ou de cession des ex- biens vacants, ne sont pas invalides du fait de l'annulation des actes et décisions à l' origine du classement desdits bien en tant que bien que vacants. À ce titre et selon le cas : - pour toute cession réalisée en application de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 modifiée et complétée susvisée, l'administration n'est tenue qu'au versement a l'ancien propriétaire du montant du prix réel de vente, augmente le cas échéant, de la contrevaleur des réductions consenties par l'État aux ayants droit et des intérêts légaux encourus. - pour les occupants légaux à titre de locataires, leur droit au maintien dans les lieux est opposable à l'ancien propriétaire qui succède ainsi à la qualité de bailleur assumée par l'organisme ou le service public détenteur du Bien. Art. 28. - Le présent décret législatif et notamment les dispositions des articles 21 et 24 ci-dessus seront précis, en tant que de besoin, par voie réglementaire. Art. 29. - Les opérations de promotion immobilière, engagées dans les conditions et formes prévues par la Loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée, bénéficient des dispositions du présent décret législatif, sauf droit acquis des parties et des tiers. Art. 30. - Nonobstant les dispositions de l'article 29 ci-dessus, toutes les dispositions contraires au présent décret législatif sont abrogées, notamment la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée. Art. 31. - Toute infraction prévue et réprimée par le code pénal et dont les faits constitutifs résultent l'inobservation de l'une des dispositions du présent décret législatif est sanctionnée par la peine correspondante, avec application de droit des circonstances aggravantes lorsque les faits ont pour auteur le promoteur. Art. 32. - Le présent décret législatif sera publie au journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

		Fait à Alger, le ter mars 1993. Ali KAFI



			93

Décret exécutif n° 94-58 du Ramadhan 1414 correspondant au 7 mars 1994
relatif au modèle de contrat de vente sur plans applicable

Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code civil ;

Vu l'ordonnance n° 75-59 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code de commerce ;

Vu la loi n° 90-29 du 1^er décembre 1990 relative à l'aménagement et à l'urbanisme ; Vu le décret législatif n° 93-01 du 19 janvier 1993 portant loi de finances 1993 et notamment son article 131;

Vu le décret législatif n° 93-03 du 1 ^er mars 1993 relatif à l'activité immobilière ;

Vu le décret présidentiel n° 94-44 du 19 chaabane 1414 correspondant au 31 janvier 1994 portant reconduction du Chef du Gouvernement dans ses fonctions;

Vu le décret présidentiel n° 94-45 du 19 chaabane correspondant au 31 janvier 1994 portant reconduction dans leurs fonctions des membres du Gouvernement;

Article 1er : Conformément aux dispositions prévues par l'article 10 du décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 susvisé, les opérations de vente sur plans sont formalisées par acte authentique conformément au modèle annexe au présent décret.

Article 2 : Le modèle de contrat vise à l'article 1er ci-dessus peut être complète par toutes autres clauses jugées utiles par les parties, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur régissant les transactions immobilières.

Article 3: Le présent décret sera publie au journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire

MODELE DE CONTRAT DE VENTE SUR PLANS

L'an
Et le

Par devant maitre notaire à

ont comparu :

1. (Identification précise du promoteur)

Ci-après désigné « Le vendeur », d'une part :

2. (Identification précise de l'acquéreur)

Ci-après dénommé « l'acquéreur », d'autre part.

3. organisme préteur (cas échéant),de troisième part.

Lesquels, ont requis le notaire la construction d'un ensemble immobilier destine a la vente dans le cadre de la réglementation en vigueur en la matière et les dispositions de l'article 10 du décret législatif n° 93-03 du 1 er mars 1993

Description de l'ensemble immobilier :

Consistance

Localisation

Surface du terrain d'assiette.

Le tout conforme au dossier technique de promotion et d'exécution déposé auprès du notaire soussigné et sur la base duquel seront effectués la poursuite et l'achèvement des travaux.

Textes régissant le contrat:

La présente vente sur plan est régie par les dispositions du code civil en matière de vente d'immeubles complétées par les dispositions du décret n° 93-03 du 1er mars 1993, les clauses contenues dans le présent contrat et les documents de référence indiquées ci-dessous.

Documents de référence : (variante « immeuble collectif »)

Les parties se référeront pour l'ampleur et la limite de leurs engagement, outre les textes sus-énoncés, aux documents ci- après, qui ont fait l'objet, au préalable, d'un dépôt, aux rangs des minutes du notaire soussigné en date du

- acte de propriété établissant la propriété du terrain d'assiette,

- permis de construire et les plans annexes,

- projet de règlement de copropriété définissant la consistance des immeubles a vendre, - état descriptif de division à publier,

-(compléter par tout autre document de référence éventuel)

Documents de référence : (variante « immeuble individuel »)

Les parties se référeront pour l'ampleur et la limite de leurs engagements outre les textes sus-énoncés aux documents ci-après
qui ont fait l'objet, au préalable, d'un dépôt aux rangs des minutes du notaire soussigné en date du

- acte de propriété établissant la propriété du terrain d'assiette, - permis de lotir et ses documents annexés,

- permis de construire et les plans annexés,

Déclaration de l'acquéreur : (variante « immeuble collectif »)

L'acquéreur déclare avoir pris connaissance du dossier d'exécution de l'ensemble immobilier sus- indique, dont fait partie l'immeuble objet des présentes ainsi que les plans, coupes et devis descriptif de l'immeuble et des équipements, objets des présentes.

L'acquéreur déclare expressément accepter la présente vente et adhère, de ce fait, sans réserves, à l'ensemble des règles et conditions régissant la copropriété.

Ceci exposé, le notaire soussigne est passé à la rédaction de l'acte comportant les conventions établies entre parties.

Le vendeur comparant en première part, déclare vendre en s'obligeant a toutes les garanties ordinaires et de droit, en la matière et celles particulièrement contenues dans le présent acte et les documents de référence sus-indiqués.

À l'acquéreur, comparant en seconde part, et qui accepte, l'immeuble, dont la désignation suit

Déclaration de l'acquéreur : (variante "immeuble individuel")

L'acquéreur déclare avoir pris connaissance du dossier d'exécution de l'ensemble immobilier sus- indiqué, l'objet des présentes, ainsi que des plans, coupes et devis descriptif de l'immeuble et des équipements, objet des présentes.

L'acquéreur déclare expressément accepter la présente vente et adhère de ce fait, sans réserves, à l'ensemble des règles contenues dans le cahier des charges du lotissement.

Le dit Bien comporte à titre accessoire les équipements particuliers suivants :

2° en copropriété :

Ensemble des parties communes attachées de droit à l'immeuble vendu, représentant les

tantièmes dans la copropriété.

L'immeuble ainsi vendu forme le lot n° de l'état descriptif de division publié auprès de la conservation foncière de

sous le volume n° en date du Article 1er. --- Désignation (variante « immeuble individuel ») 1° (Description exacte de la maison individuelle vendue).

Ledit Bien comporte a titre accessoire les équipements particuliers suivants :

2° Ensemble du terrain sur lequel est édifiée la maison individuelle, d'une superficie de .et formant

le lot n° du lotissement, dont les plans ont été annexés à l'acte de dépôt de l'arrêté portant permis de lotir pris

par en date du dépôt reçu par le notaire soussigné en date

du enregistré le publié auprès de la conservation foncière de

sous le volume n° en date

Article 2. - Propriété - jouissance

2.1. Transfert de propriété:

Conformément aux articles 9 et 12 du décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993, l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble présentement vendu sur plans à dater de la signature.

La jouissance lui sera conférée par le seul fait de son achèvement et de la signature du procès-verbal de livraison dresse devant notaire.

2.2. Achèvement des travaux

Le vendeur s'oblige à poursuivre la construction et à l'achever dans les délais prévus au présent contrat. L'achèvement sera matérialisé par l'obtention du certificat de conformité, prévu par la législation en vigueur que le vendeur s'engage à déposer, auprès de l'étude notariale, dès sa délivrance par les services de l'urbanisme habilités.

Art.3. - Délais de livraison et pénalités de retard

Le vendeur s'oblige à livrer le Bien vendu dans un délai de .mois, à savoir au cours du trimestre 199

En cas de non livraison à l'échéance indiquée ci-dessus et après un délai de grâce de .mois, tout retard donne lieu au

paiement par le vendeur à l'acquéreur, de pénalités de retard calculées a raison de % du prix prévisionnel de

vente, par jour de retard, sans toutefois que le montant maximum des pénalités ne puisse dépasser .% du prix de

base.

Art. 4.- Réception et livraison

La prise de possession par l'acquéreur et la livraison par le promoteur sont constatées par un procès-verbal dressé contradictoirement suivant les modalités ci-après : (à la convenance des parties)

(Préciser en outre, le délai pour la réparation des vices apparents, le cas échéant).

Art. 5. - Prix et modalités de paiement

(Fixer le prix de vente et ses modalités de paiement, en liant, la libération par l'acquéreur des paiements fractionnés, à des phases d'avancements des travaux).

Art. 6. - Modalités de révision du prix

(Prévoir éventuellement les modalités de révision du prix).

Le montant de la révision ne peut être supérieur à .% du prix prévisionnel de base.

Art.7. - Charges et conditions (variante « immeuble collectif »

La présente vente a lieu sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment celles contenues dans le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à la vente sur plans et sous celles, suivantes, que l'acquéreur s'oblige à exécuter.

- adhérer sans réserve, par le seul fait de l'acceptation à toutes les règles et conditions contenues dans le règlement de copropriété.

- souffrir des servitudes passives et profiter de celles actives, le tout s'il en existe, sauf à se défendre des unes et à faire valoir les autres à ses risques et périls sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause ne puisse conférer à qui que soit plus de droit qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits par la loi. À ce sujet, le vendeur déclare qu'il n'existe a sa connaissance aucune servitude sur les biens présentement vendus et que personnellement il n'en a conféré, ni laissé acquérir aucune autres que celles pouvant résulter des règles de jouissance des immeubles en copropriété.

- s'acquitter à compter de l'entrée en jouissance de toutes primes et cotisations résultant des abonnements ainsi que tous impôts et taxes mis à la charges de l'acquéreur.

- enfin, payer tous frais, droits et émoluments des présentes et de leurs suites légales et ordinaires.

Art. 7. - Charges et conditions (variante « immeuble individuel »)

La présente vente a lieu sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment celles contenues dans le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993, relatif à la vente sur plan et sous celles, suivantes, que l'acquéreur s'oblige à exécuter,

- adhérer sans réserve, par le seul fait de l'acceptation à toutes les règles et conditions contenues dans le règlement de copropriété.

- s'acquitter à compter de l'entrée en jouissance de toutes primes et cotisations résultant des abonnements ainsi que tous impôts et taxes mis à la charges de l'acquéreur

- enfin, payer tous frais, droits et émoluments des présentes et de leurs suites légales et ordinaires.

CONDITIONS PARTICULIERES

La présente vente demeure soumise aux conditions particulières énoncées ci-après :

Art. 8. - Garanties

1- Assurance :

Le promoteur justifie conformément à la législation en vigueur, de son assurance dont attestation est annexée au présent contrat.

2- Assurance décennale : Le promoteur fait siens le contrôle et le suivi de la garantie par l'assurance décennale de tous : architectes, entrepreneurs, tacherons , appelés à concourir à la réalisation de l'ouvrage et déclare accepter, agir solidairement avec eux à l' égard de l'acquéreur et des tiers sauf à prouver que la faute ne peut lui être imputée.

3- Privilège du vendeur :

- Hypothèque légale ou conventionnelle

- Subrogation au profit de l'organisme préteur (cas échéant)

- Garantie de paiement du solde

En garantie du paiement du montant du solde, le vendeur se réserve un droit à l'action résolutoire qui prendra fin à la date du paiement effectif dans les délais suivant déclaration de quittance à établir par devant le notaire soussigné.

Art. 9. - Publicité foncière

Une expédition des présentes sera publiée par les soins du notaire soussigné à la conservation foncière de

Art. 10. - Titres

reconnait avoir reçu de l'expédition de l'acte de dépôt.

Et une série de plans y afférents, établis à la diligence du vendeur et aux frais de l'acquéreur.

Avant de clore, le notaire soussigné a donné lecture, en vertu des articles 113, 114, 133 et 134 du code de l'enregistrement, ainsi que des dispositions de l'article 124 du code pénal et des dispositions de la loi de finances portant exonération des professionnels, au regard de la plus-value sur les immeubles, prévues par les articles 192 a 197 de la loi des finances n° 83-19 du 18 décembre 1993 relatifs à l'impôt spécial sur les plus-values des immeubles, modifiée par les articles 192 à 194 de la loi des finances complémentaire pour 1990.

Chacune des parties a affirmé sous les peines édictées par le code de l'enregistrement précisé que le présent acte exprime l'intégralité du prix convenu¹²⁶.

Et le notaire soussigné, affirme, en outre, qu'à sa connaissance, le présent acte n'est ni modifié, ni contredit par contre-lettre contenant augmentation du prix.

Et, après lecture et interprétation les parties ont signé avec les témoins et le notaire.

126 Adapter le contenu de cette rubrique en faisant référence à la législation en vigueur, au moment de l'établissement de I 'acte

Décret exécutif n° 97 - 406 du 2 Rajab 1418
correspondant au 3 Novembre 1997 portant création

Vu le décret législatif n°93-01 su 19 janvier 1993 portant loi de finances pour 1993, notamment son article131,

Vu le décret législatif n°93 - 03 du 1^er mars relatif à l'activité immobilière, notamment son article ;

Vu le décret présidentiel n°97 - 230 du 19 Safar 1418 correspondant au 24 Juin 1997 portant nomination du Chef du Gouvernement.

Vu le décret présidentiel n°97 - 231 du 20 Safar 1418 correspondant au 25 Juin 1997 portant nomination des membres du Gouvernement ;

Vu le décret exécutif n°92 - 176 du 04 Mai 1992 portant attributions du ministre de l'habitat ;

Vu le décret exécutif n°94 - 58 du 25 Ramadhan 1414 correspondant au 7 mars 1994 portant modèle type de contrat de vente sur plans applicable en matière de promotion immobilière.

Art 1^er : En application des dispositions de l'article 131 du décret législatif n°93 - 01, du 19 Janvier 1993 et de l'article 11 du décret législatif n°93 - 03 du 1 mars1993 susvisés, il est crée un fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, ci-après dénommé « le Fonds ».

Art.2 : Placé sous la tutelle du ministre chargé de l'habitat, le fonds est doté de la personnalité morale et de l'autonomie financière.

Art.3 : le fonds a pour objet de garantir les paiements effectués par les acquéreurs et revêtant le caractère d'avance à la commande, reçus par les promoteurs au titre d'un contrat de vente sur plans.

A ce titre le promoteur, adhérent au fonds est tenu de souscrire auprès de ce dernier une assurance pour le projet comprenant le Bien de la vente.

Art.4 : Peut adhérer au fonds toute personne physique ou morale exerçant une activité de promotion immobilière telle que définie par les dispositions du décret législatif n°93 - 03 du 1^er mars 1993 susvisé.

L'adhésion au fonds qui confrère au promoteur le caractère de mutualiste, devient effective dès souscription de celui-ci au règlement intérieur et acquittement des droits d'adhésion et des cotisations.

Art.5 : Les montants des droits d'adhésion et de cotisation visés ci-dessus sont fixés par le conseil d'administration du fonds.

Art. 6 : La mise en oeuvre par le fonds de la garantie visée à l'article 4 ci-dessus, entraine subrogation des droits de l'acquéreur quant à sa créance sur le promoteur, dans la limite de ses débours effectifs. L'acquéreur conserve dans ce cas, les droits que lui confèrent les dispositions des articles 16 et 17 du décret législatif n°93 - 03 du l' Mars 1993 susvisé.

Art. 7 : Un échéancier de remboursement peut être accordé par le fonds à l'adhérent après désintéressement des acquéreurs pour la garantie.

Toutefois, l'échéancier prévu ci-dessus et dont la durée ne peut excéder cinq (5) ans, est accordé lorsque :

- la défaillance de l'adhérent est indépendante de sa volonté et qu'elle est due à la survenance d'un fait imprévisible et insurmontable ;

- des sûretés réelles ou des valeurs patrimoniales existent, mais dont la réalisation constituent un préjudice certain et irrémédiable à la continuité de son activité.

CHAPITRE II ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT Art. 8: Le fonds est administré par un conseil d'administration et géré par un directeur général, il est en outre, doté d'une assemblée générale. Art9 : Outre les organes d'administration et de gestion visés à l'article 8 ci-dessus, le fonds est doté d'un comité de garantie. Art.10 : Le conseil d'administration prévu à l'article 8 ci-dessus est compose de 7 à 9 membres élus parmi les adhérents en assemblée générale. Le directeur général du fonds participe aux travaux du conseil avec voix consultative. Art.11 : En cas de défaillance d'un membre du conseil, il est procédé à son remplacement pour la période restante du mandat, dans les formes prévues à l'article 10 ci-dessus. Art12 : Le conseil d'administration dispose de toutes les prérogatives d'administration, notamment en matière : - de définition du programme d'activité du fonds ; - d'organisation du fonds et de création de représentations régionales ; - d'adoption du règlement intérieur du fonds ; - d'adoption du budget prévisionnel ; - d'approbation des bilans et comptes de résultats et de leur affectation ; - de définition des conditions et modalités générales de souscription à une assurance auprès du fonds ; - d'adoption des règles générales d'emploi des disponibilités et de placements des réserves - des conditions générales de passation des marchés, contrats, accords, convention et autres transactions et engagements du fonds. - des questions liées aux statuts, aux conditions de recrutement, de rémunération et de formation du personnel ; - de composition du comité de garantie et des règles de son fonctionnement ; - d'acceptation des dons et legs ; et d'une façon générale, de toutes les questions que lui soumet le directeur général. Le conseil d'administration peur consulter ou faire participer à ses réunions toute personne dont la compétence est susceptible d'éclairer ses travaux. Art.13 : Les conditions et modalités d'octroi des garanties exigibles des promoteurs assurés ainsi que leurs montants, tels que prévus a l'article 3 ci- dessus, sont soumis a l'approbation de l'autorité de tutelle. Art. 14 : Le conseil d'administration se réunit, sur convocation de son président en session ordinaire au moins quatre (4) fois par an. II peut se réunir en session extraordinaire, aussi souvent que l'intérêt du fonds l'exige et à la demande de son président ou des deux tiers (2/3) de ses membres au moins. Art.15 : le conseil d'administration ne peut valablement délibérer que si les deux tiers (2/3) au moins de ses membres sont présents. Si le quorum n'est pas atteint, une nouvelle réunion est convoquée dans les huit (8) jours qui suivent et le conseil peut alors valablement délibérer quel que soit le nombre des membres présents. Les décisions sont prises à la majorité des membres présents. En cas de partage des voix, celle du président est prépondérante. Les délibérations ou conseil d'administration sont sanctionnés dans des procès verbaux inscrits sur un registre spécial signé par le président et le secrétaire de séance. Art. 16 : Le président du conseil rend compte au ministre de tutelle de l'ensemble des activités du fonds. Art.17 : Le directeur général du fonds est nommé par arrêté du ministre chargé de l'habitat. II est mis fin à ses fonctions dans les mêmes formes. Art 18 : Outre les pouvoirs qui peuvent lui être délégués par le conseil d'administration, le directeur général du fonds est chargé. - de veiller à la réalisation des objectifs du fonds et d'assurer l'exécution des décisions du conseil d'administration. - de représenter le fonds en justice et dans tous les actes de la vie civile ; - d'élaborer le projet de règlement intérieur et de soumettre au conseil d'administration, de contracter les emprunts et d'ordonner les dépenses. - de signer les contrats et conventions liant le fonds à ses adhérents, aux autres promoteurs, aux organismes prêteurs et aux tiers, - de préparer le budget prévisionnel ainsi que les bilans et comptes de résultats qu'il soumet au conseil d'administration. - d'assurer le fonctionnement des services et d'exercer l'autorité hiérarchique sur l'ensemble du personnel. Il nomme et révoque le personnel dans les conditions prévues par la législation et la réglementation en vigueur. - de présenter, à la fin de chaque exercice, un rapport d'activité, accompagné des bilans et comptes des résultats, qu'il adresse à l'autorité de tutelle après approbation par le conseil d'administration, assemblée générale des adhérents entendue.
Art19 : Le comité de garantie prévu à l'article 9 ci-dessus est chargé : - de décider de l'attribution de la garantie du fonds, après examen des documents et ce, en conformité avec les règles générales et les conditions fixées par le conseil d'administration - d'arrêter les conditions et modalités de mise en oeuvre et de réalisation des garanties couvertes par le fonds ou qui lui sont dues.
Art.20 : Composé de trois (3) à cinq (5) membres, le comité de garantie est présidé par le directeur général du fonds ou par son représentant dûment habilité.
La composition du comite de garantie et les règles de son fonctionnement sont fixées par le conseil d'administration du fonds.
Art.21 : Ne peuvent être membres du comité de garantie :
- les promoteurs immobiliers, qu'ils soient adhérents au fonds ou nom ;
- les parents et alliés de promoteurs immobiliers ou adhérents au fonds, au quatrième degré inclusivement.
- les administrateurs, les membres de directoire et du conseil de surveillance, ou les conjoints, ascendants et descendants des administrateurs, des membres du directoire ou de conseil de surveillance de sociétés de promotion immobilière.
- les personnes ou conjoints de personnes qui reçoivent des promoteurs immobiliers un salaire ou une rémunération en raison d'une quelconque activité.
Art.22 : les décisions du comité de garantie sont définitives.
Toutefois, tout promoteur non satisfait de la décision du comite de garantie a la faculté de présenter de nouveau sa demande devant ce même comité, en y adjoignant toutes informations ou éléments complémentaires susceptibles de modifier la décision prise par le ledit comité.
Art.23 : L'assemblée générale prévue à l'article 8 ci-dessus est composée de tous les adhérents au sens de l'article 4 ci-dessus. Elle élit parmi ses membres son président.
Elle élabore et adopte un règlement intérieur qui doit être en conformité avec le règlement intérieur du fonds.
L'assemblée générale des adhérents se réunit au moins une fois par an en session ordinaire.
Elle peut se réunir en session extraordinaire sur proposition de son président ou au moins des deux tiers (2/3) de ses membres.
Les règles régissant les rapports entre l'assemblée générale des adhérents et les organes de gestion et d'administration du fonds sont fixées par le règlement intérieur du fonds.
Art..24 : l'assemblée générale des adhérents :
- fixe les conditions d'éligibilité de ses représentants au conseil d'administration et procède leur élection.
- prend connaissance du rapport d'activité annule du fonds établi par le directeur général et fait part à ce dernier de ses observations ;
- formule tout avis ou toute proposition de nature à favoriser le développement de la promotion immobilière, à améliorer les règles de gestion et de fonctionnement du fonds et a préserver la renommée de la profession.
- désigne un commissaire aux comptes.
Chapitre III DISPOSITIONS FINANCIERES Art.25 : La comptabilité du fonds est tenue en la forme commerciale. Art.26: Les ressources du fonds sont constituées : - des droits d'adhésion et des cotisations verses par les promoteurs. - des droits verses par les adhérents au titre de la garantie prévu a l'article 3 ci-dessus. des produits financiers des dépôts et placements. - des récupérations financières conséquentes a la réalisation des suretés réelles des adhérents défaillants. - des agios sur les impayés différés. - des dons et legs. - de toute autre ressource éventuelle. En cas de besoin, le fonds peut recourir a des facilites bancaires pour ouvrir des besoins de trésorerie. Les facilites ainsi obtenues peuvent, en tant que de besoin, sur demande préalable du conseil d'administration et accord express du Trésor public bénéficier de la garantie de l'État prévu par l'article 131 du décret législatif n°93 - 01 du 19 janvier 1993 susvisé. Art. 27 : Les dépenses du fonds sont constituées : - des charges de fonctionnement du fonds et des prestations effectuées pour son compte, de toute autre dépense entrant dans le cadre de son objet.
*Chapitre IV*
*DISPOSITIONS TRANSITOIRES*
Art. 28 : A titre transitoire et pour une durée de trois (3) années à compter de la publication du présent décret, les membres du conseil d'administration sont désignés, par arrêté du ministre de l'habitat.
Cette période transitoire peut être réduite ou prorogée. Pour une durée maximale de deux (2) années par arrêté du ministre chargé de l'habitat.
Art. 29 : le conseil d'administration vise ci-dessus :
- un (1) représentant du ministre chargé de l'habitat, président.
- un (1) représentant du ministre chargé des finances.
- deux (2) promoteurs immobiliers.
- deux (2) représentants de la section spécialisée de la chambre nationale de commerce.
- un (1) représentant de l'association des acquéreurs, dans le cas où il en existe.
Le directeur général du fonds participe aux travaux du conseil avec voix consultative.
Art. 30 : Une avance remboursable est consentie par le trésor au fonds.
Art.31 : Le présent décret sera public au Journal officiel de la République Algérienne Démocratique et Populaire.
Fait à Alger, le 2 Rajab 1418 correspondant au 3 Novembre 1997
Ahmed OUYAHIA.

Art. 50 : Le droit de construire est attaché à la propriété du sol. Il s'exerce dans le strict respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation du sol. Il est soumis au permis de construire, de lotir ou de démolir.

Art 51. : Toute personne physique ou morale intéressée peut, avant d'engager les études, demander un certificat d'urbanisme qui indique les droits à construire et servitudes affectant le terrain concerné. Les conditions et modalités de délivrance de certificat d'urbanisme seront définies par voies réglementaires..

Art. 52 : Le permis de construire est exigé pour l'édification de nouvelles constructions quel qu'en soit l'usage, l'extension de construction existantes, la modification de construction touchant aux gros oeuvres ou aux façades donnant sur l'espace public, la réalisation de mur de soutènement et de clôture en dur. Le permis de construction est instruit et délivré dans des formes, conditions et délais déterminés par voie réglementaire.

Art. 53 : Ne sont pas soumises à permis de construire, les constructions couvertes par le secret de défense nationale, pour lesquelles le maître d'ouvrage doit veiller à leur conformité avec les dispositions législatives et réglementaires en matière d'urbanisme et de construction.

Art. 54 : Les règles générales de construction applicables aux bâtiments d'habitation, les mesures d'entretien destinés à assurer le respect des règles de sécurité ainsi que le modalités de justification de l'exécution de cette obligation d'entretien sont déterminées par voie réglementaire. Son également fixées par voie réglementaire, les règles de construction et d'aménagement des locaux et les normes d'équipement, de fonctionnement et de contrôle des installations d'aération et de chauffage.

Art. 55 : Les projets de construction soumis à permis de construire doivent être établis par un architecte agrée. Le projet architectural doit comprendre des plans et des documents écrits renseignant sur l'implantation des bâtiments, leur composition leur organisation, leur volume, l'expression des façades ainsi que le choix des matériaux et des couleurs, tout en encouragement le type d'architecture qui tient compte des spécificités locales et civilisationnelles de la société. Toutefois, il n'est pas obligatoire de recourir à un architecte pour les projets de constructions de moindre importante dont la surface plancher, les destinations et le lieu d'implantation seront fixés par la réglementation, lorsqu'ils ne sont pas situés dans les territoires visés à l'article 46 ci-dessus. L'application des dispositions au présent article sera définie par voie réglementaire.

Art. 56: Le propriétaire ou le maître de l'ouvrage doit signaler à l'assemblée populaire communale, d'achèvement de la construction pour la délivrance d'un certificat de conformité.

RÉPUBLIQUE ALGÉRIENNE DÉMOCRATIQUE ET POPULAIRE
MINISTERE DE L'HABITAT ET DE L'URBANISME
CAISSE NATIONALE DU LOGEMENT

Titulaire du Projet de logements en Accession Aidée à la Propriété (LSP) intitule

En vertu de la Décision ministérielle de validation du projet n^° ... du Et en application des dispositions de la Convention portant cahier des charges passées entre le promoteur et la CNL - n° du ET L'ACQUEREUR :

Déclare avoir pris connaissance que l'ensemble des indications relatives au projet, notamment en termes de localisation, de surface, de prix de cession.

Se déclare intéressé par ce projet et manifeste son intention de devenir acquéreur d'un logement de
type d'une surface de m² et dont le prix de cession est fixe à

Déclare remplir les conditions d'éligibilité à l'Aide de l'État, notamment en termes de niveau de revenu et de causes d'exclusion.

- Déclare que l'acquéreur figure sur la liste présentée par la commission ad hoc compétente. - Déclare avoir fourni à l'acquéreur l'ensemble des indications sur le projet.

- S'engage à retenir l'acquéreur es qualité dans le cadre du projet sus mentionné.

Remarque : le présent « ENGAGEMENT MUTUEL » est établi conformément aux dispositions de l'instruction ministérielle d'avril 2002 relative aux conditions et modalités d'octroi des aides financières prévues par l'arrêté interministériel du 09 avril 2005 et de la convention portant cahier des charges passées entre le promoteur et la CNL et est réservé à l'usage exclusif de l`administration et de la CNL. Il ne constitue d'aucune manière que ce soit une promesse de vente ou un contrat de réservation ou autre.

L'IMPACT DE LA RECEPTION DE L'OUVRAGE

SUR LA GARANTIE DECENNALE

EN MATIERE D'IMMOBILIER

La réception de l'ouvrage a une importance considérable, elle est l'essence de tout le système de la responsabilité des entrepreneurs et des architectes.

C'est une notion particulièrement importante dans le code civil dans la mesure où elle sert de point de départ aux garanties légales (article 554 alinéa 3 du Code Civil).

Il n'existe pas de définition de la réception dans le code civile. L'article 558 de ce code.

Se contente de disposer : « dés que l'entrepreneur a terminé l'ouvrage et l'a mis à la disposition du Maître d'ouvrage, celui-ci doit procéder, aussitôt qu'il le peut, à sa réception, selon la pratique suivie dans les affaires. Si malgré la sommation qui lui est faite par les voies légales, il s'abstient sans juste motif de prendre livraison, l'ouvrage est considéré comme reçu ».

Il peut facilement être déduit de cet article que l'opération de réception s'effectue par la simple livraison de l'ouvrage, ce qui est faux dans la mesure où la réception émane du maître de l'ouvrage et se manifeste par l'approbation des travaux. Or, Normalement cette approbation du maître de l'ouvrage (habituellement assisté par le maître d'oeuvre) ne peut se faire qu'après la livraison des travaux, livraison au cours de laquelle ce dernier vérifie si les travaux sont ou non conformes aux stipulations contractuelles.

Par l'utilisation dans l'article 558 de la notion évasive « ... aussitôt qu'il le peut... », le législateur permet que la réception puisse se faire à un moment autre que celui de la livraison. En effet, les deux opérations ne se confondent pas : la réception peut avoir lieu avant la livraison dans l'hypothèse où le maître de l'ouvrage donne son accord sur les travaux avant toute prise de possession. A l'inverse, al réception peut se faire après la livraison quant le maître de l'ouvrage n'a pas eu le temps de procéder aux vérifications nécessaires au moment de son entrée en possession.

La livraison n'entraîne qu'un simple transfert de la garde contrairement à la réception qui décharge l'entrepreneur de sa responsabilité contractuelle quant aux vices ouvrant droit à garantie et qui fait courir les délais de garantie. Ainsi, contrairement à la réception qui est un acte juridique la livraison est un simple acte matériel.

Il apparaît que c'est le maître de l'ouvrage qui a le rôle actif en matière de réception c'est lui seul qui a le pouvoir de procéder à la réception, de la refuser ou d'en retarder le moment. Le maître de l'ouvrage bénéficie aux vérifications nécessaires mais lui permettant également d'abuser de son pouvoir. C'est pourquoi l'article 558 du code civil fait implicitement référence à la réception judiciaire.

Dans la pratique, il y a le plus souvent une sorte de concomitance entre le moment de la livraison et celui d la réception. Toute fois, en dehors de l'hypothèse où le procès verbal présomption de livraison de l'inverse est aussi vrai. L'importance de la réception réside dans la fait qu'elle est une condition essentielle à la mise en oeuvre des garanties légales, de même qu'elle marque l'extinction de certaines obligations contractuelles.

I. LA MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE DES CONSTRUCTEURS PAR LA RECEPTION

L'effet le plus important de la réception est sans contexte la mise en oeuvre de la garantie légale des constructeurs. Il s'agit d'une garantie spécifique aux contrats d'entreprises édictée notamment par l'article 554 du code civil¹²⁷ pour assurer une protection particulière au maître de l'ouvrage et aux tiers. Il s'agit de la responsabilité décennale de l'architecte te de l'entrepreneur. C'est une responsabilité rigoureuse dans la mesure où leur responsabilité reste engagée pendant dix ans à compter de la réception définitive de l'ouvrage, même quant la destruction de l'ouvrage est due à des vices du sol.

C'et une responsabilité d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger c'est à dire que toute
convention relative à la modification de sa durée ou de son étendue est nulle. Dans ce sens l'article

556 dispose : « est nulle toute clause tendant à exclure ou à limiter la garantie incombant à l'architecte et à l'entrepreneur».

Cette responsabilité décennale assure au maître de l'ouvrage aussi bien qu'aux tiers une protection particulière, laquelle se justifie aisément par la technicité et la complexité des travaux de construction. En effet la maître de l'ouvrage est souvent incapable lors de la vérification de se rendre compte des malfaçons n'apparaissent pas immédiatement : c'est avec le temps que l'ouvrage « travaille » et que des fissures par exemple peuvent apparaître. Il peut nous être objecté que le maître de l'ouvrage lors de la vérification des travaux est assisté par le maître d'oeuvre qui est un professionnel qualifié et qui est en mesure de déceler les vices de l'ouvrage et que cette garantie ne se justifie par. Certes, oui, mais il existe certains vices qui sont difficilement décelables même par le professionnel. De plus, il peut arriver que le maître d'oeuvre soit de mauvaise foi c'est-à-dire que pour la satisfaction d'intérêts égoïstes dont la cupidité que certains entrepreneurs ont l'art de satisfaire, il accepte de ne pas dévoiler les vices et les imperfections de l'ouvrage et qu'il aille jusqu'à assurer le maître de l'ouvrage de la conformité des travaux alors qu'il lui a été loisible de détecter les vices de ceux-ci. Cet aspect des choses n'est pas à négliger. C'est pourquoi la responsabilité décennale reste dans toutes les hypothèses une garantie pour le maître de l'ouvrage et pour la sécurité publique (notamment la sécurité des passants contre l'écoulement des ouvrages).

A. LA PORTEE DE LA GARANTIE DECENNALE :

Il apparaît que le vice de construction est une condition nécessaire à la mise en oeuvre de la garantie décennale. Ce vice de construction peut tout aussi bien provenir d'un vice des matériaux (article 551 du code civil) que d'un vice du sol (article 554 alinéa 1 du code civil) que du vice de construction inhérent à l'ouvrage.

1. Quant aux vices et désordres ouvrant doit à la garantie :

Une malfaçon quelconque affectant l'ouvrage ne suffit pas pour mettre en oeuvre la garantie du constructeur. La garantie décennale est mise en oeuvre lorsque d'une part, les travaux de construction immobilière sont totalement ou partiellement détruits et ceci quelque soit le vice à l'origine de cette destruction.

La destruction partielle signifie que la dégradation peut affecter une partie de l'ouvrage seulement. Une question se pose alors : cette dégradation partielle doit-elle être d'une certaine importance pour mettre en oeuvre la garantie des constructions ? Le législateur ne le dit pas et devant son silence il est permis de déduire qu'une destruction même minime de l'ouvrage est suffisante¹²⁸.

Quant l'ouvrage est détruits partiellement ou totalement, la nature du vice à l'origine à l'origine de cette destruction ne semble pas revêtir d'importance pour le législateur. C'est ainsi qu'il dispose dans alinéa de l'article 554 du code civil : « ... alors même que la destruction proviendrait des vices du sol. »

La prise en compte des vices du sol n'est pas à proprement parler un vice de l'ouvrage mais plutôt une cause du dommage. Cependant l'obligation de livrer ou ouvrage sans vices inclut la prise en charge du vice du sol par le constructeur. Ainsi si la résistance du sol est insuffisante et qu'elle provoque la destruction même partielle de l'ouvrage, c'est que le constructeurs n'a pas respecté les règles de l'art ; l'une des règles principales qui s'imposent aux constructeurs est d'élever la construction sur les fondations adaptées à la nature du sol (cas récent de BOURMADIA à Relizane ) . Il appartient au maître de l'ouvrage de démontrer la présence du vice du sol, sans qu'il lui soit nécessaire d'établir la faute de constructeur.

Cette garantie décennale est également mise en oeuvre lorsque les vices de l'ouvrage en menaçant la solidarité et la sécurité (alinéa 2 de l'article 554 du code civil). Il s'agit d'une condition cumulative, ce qui n'est pas pour avantager le maître de l'ouvrage¹²⁹.

Cependant, et heureusement qu'ici n'est pas nécessaire que solidité de l'ouvrage soit consommée
puisque l'article 554 du code civil fait état de la menace du défaut sur le caractère trop rigoureux de
la condition cumulative établi par l'alinéa 2 de l'article 554. Il suffit donc pour mettre en oeuvre la

128 Le Quotidien d'Oran du 13 mars 2001, p.11. Cette affaire n'a pas pu à ce jour être tranchée.

¹²⁹R. RAFFY « L'obligation de garantie du constructeur immobilier », Thèse Bordereaux N° 130, 1994.

garantie que le vice soit au moins latent. Il n'est pas nécessaire que la dégradation soit consommée, il qu'elle soit imminente.

Quant aux personnes bénéficiaires de la garantie,

Le législateur ne précise pas quelles sont les personnes qui bénéficient de la garantie décennale. Cette garantie étant une protection attachée à la propriété de l'ouvrage, elle devient un accessoire de celui- ci et peut alors se transmettre ne même temps que lui¹³⁰.

La transmission de l'action est donc subordonnée au transfert de la propriété. C'est pourquoi seul le maître de l'ouvrage et tous ceux qui lui succèdent à cette propriété. C'est pourquoi seul le maître de l'ouvrage et tous ceux qui lui succèdent à cette propriété comme par exemple les acquéreurs, peuvent en bénéficier¹³¹.

B- Le caractère impératif de la garantie décennale :

La garantie décennale des constructeurs immobiliers est exorbitante du droit commun. Même si elle a été établie pour assurer une protection particulière au maître de l'ouvrage. Ce qui se justifie par la nature spécifique des travaux de construction, elle est inspirée par une préoccupation de sécurité publique. En effet publique. En effet l'ordre public est intéressé à ce que les constructions soient solides et il s'ensuit que la garantie présente un caractère d'ordre public. C'est pourquoi toute convention relative à la modification de son étendue et de sa durée et nulle (article 556 du code civil 18 du décret N° 93.03 du 01.03.1993 relatif à l'activité immobilière)

II. MAINTIEN DE LA RESPONSABILITE DE DROIT COMMUN APRES RECEPTION :

Avant la réception des travaux, la défaillance des constructeurs liés au maître de l'ouvrage par un contrat d'entreprise est sanctionnée par les règles de la responsabilité contractuelle de doit commun. En effet, puisque la réception s'opère après vérification des travaux effectués par l'entrepreneur, c'est que celui-ci est censé avoir correctement exécuté ses obligations contractuelles. Donc par la réception , le maître de l'ouvrage renonce implicitement à mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle du constructeur.

Pourtant après la réception des travaux, une partie des obligations contractuelles des constructeurs reste soumise à la responsabilité de droit commun. En effet, la réception de l'ouvrage même si elle transforme largement le régime de la responsabilité, n'éteint par toutes les obligations contractuelles. D'un autre coté quant l'un des intervenants à la construction n'est pas lié au maître de l'ouvrage par un contrat, il échappe à l'effet exonératoire de la réception.

A. LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DU CONSTRUCTEUR

Certaines obligations contractuelles des constructeurs immobiliers survivent à la réception et relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun. Il s'agit notamment de tous les dommages subis par le maître de l'ouvrage qui ne rentrent pas dans les catégories prévues pour engager les garanties des constructeurs.

Centaines obligations contractuelles, bien que ne faisant pas partie des obligations relèvent de la garantie, trouvent leur aboutissement naturel dans la réception de l'ouvrage. Il en est notamment ainsi de l'obligation de livrer sans vices : l'obligation de livrer l'ouvrage sans vices survivre à la réception mais en entrant dans le cadre de la garantie décennale.

Il est parfois difficile de dissocier les défauts qui mettent en oeuvre les dispositions de l'article 554 du code civil des défauts relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun. Il en est notamment ainsi à propos des défauts de conformité, ce d'autant que dans l'article 554 alinéa 2, le législateur fait état des « défauts ... qui menacent la solidité et la sécurité de l'ouvrage ». Cet alinéa ne vise pas les défauts de conformité stricto sensu mais les défauts relatifs à la technique de

¹³⁰Il aurait été préférable que le législateur fasse référence « aux défauts qui... menacent la solidité ou la sécurité de l'ouvrage ». Une telle condition alternative aurait eu l'avantage d'être assez large pour englober un maximum de défauts. En effet même un vice mineur peut menacer la sécurité de l'ouvrage.

¹³¹L'acquéreur peut également assigner le vendeur de l'ouvrage sur le fondement des vices caches et ce dernier peut se retrouver contre le construction sur la base l'article 554 du code civile.

construction. Cependant, il peut arriver que les défauts de conformité menacent également la sollicité et la sécurité de l'ouvrage.

Dans ce cas, ils sont pris en compte par la garantie décennale. Seuls les défauts de conformité n'ayant aucun effet sur la solidité et la sécurité de l'ouvrage relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun à condition bien entendu qu'ils n'aient pas été acceptés sans réserve lors de la réception⁽⁶⁾ . Ainsi des fissures qui apparaissent après la réception de l'ouvrage sur un mur non porteur relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.

B. Y-A-T-IL UNE RESPONSABILITE DELICTUELLE DES CONSTRUCTIONS APRES ECEPTION ? La responsabilité délictuelle des constructeurs après réception a un caractère résiduel.

Dans certaines hypothèses très rares le maître de l'ouvrage peut exercer l'action en responsabilité délictuelle contre le constructeur. Il est ainsi en cas de dol de ce dernier, comme par exemple dans l'hypothèse ou il dissimule un vice de construction afin d'éviter que le maître de l'ouvrage n'agisse dans le délai de la garantie. La justification de la nature délictuelle de l'action pour le dol du constructeur immobilier n'est pas aisée, dans la mesure où l'article 182 alinéa 3 du code civil soumet à la responsabilité contractuelle le dol commis par le maître de l'ouvrage pendant l'exécution du contrat d'entreprise.

Pourtant, comme l'affirmait très justement Josserand, le contractant qui commet un dol « s'évade du contrat » et doit être assimilé à celui qui est responsable délictuelle ment c'est à dire de façon intégrale. En effet, le surplus de la réparation ne se justifie pas par le contrat ; le contrat n'a été pour l'entrepreneur que l'instrument pour commettre le dol. « le débiteur s'est comporté comme si le contrat n'existait pas : ... il est privé du droit d'invoquer le pacte »(7)

Le maître de l'ouvrage a également la possibilité d'exercer l'action en responsabilité délictuelle de droit commun contre son constructeur immobilier quant celui ci commet dans l'exécution de son travail une infraction pénale et cela en se constituent partie civile devant la juridiction répressive.

La réception de l'ouvrage marque le chargement de nature des rapports en le maître de l'ouvrage et le constructeur. Elle a une valeur importante : elle constitue une condition essentielle à la mise en oeuvre de la garantie légale du constructeur envers le maître de l'ouvrage.

dose d'optimisme car il faudra d'abord attendre déjà deux à trois années pour recevoir sa livraison. L'achat d'un logement neuf, dans le cadre d'une promotion immobilière, s'effectue souvent suivant la « formule de vente sur plans ». cette forme d'achat, qui a été introduite par le décret législatif 93-03 du 1 mars 1993, relatif à la promotion immobilière, reste néanmoins, en dépit des informations de la presse, insuffisamment connue du citoyen qui a besoin d'être éclairé sur ce type de transaction.

Ce système consiste, en réalité, pour le «promoteur» qu'il soit du secteur public ou du secteur prive, a vendre des logements qui ne sont pas encore sortis de terre ou en cours de construction.

Ce système peut s'appliquer, également, à des maisons individuelles, à construire sur des terrains provenant d'un lotissement dûment autorisé par arrêté de la commune du lieu de la situation du terrain loti.

Son financement est, en vertu de cette technique juridique, assuré par le candidat à l'acquisition, normalement au fur et a mesure de l'avancement des travaux, et selon un

calendrier arrêté d'un commun accord, entre les deux parties, c'est-à- dire «le promoteur» et «l'acquéreur».

Pour être plus précis, l'appartement, objet de la vente sur plans, sera considéré dans son «état futur d'achèvement».

Mais le rêve que tout un chacun caresse pour accéder à la propriété d'un logement ne doit pas faire oublier au candidat a ('acquisition d'observer quelques précautions, dans le déroulement de la procédure d'achat qu'il va devoir conduire conjointement avec le promoteur, et quelques fois, avec le concours du bailleur de fonds «la banque», dans l ' hypothèse ou l ' acquéreur recourt à un crédit pour financer son acquisition.

Si vous estimez (candidat (' acquisition) avoir trouve l' appartement qui correspond a vos besoins, vous allez passer à l'étape juridique, c 'est-à-

dire, vous engager officiellement à l'égard du «promoteur», et pour cela, quatre étapes sont à traverser.

La première étape va s 'attacher, si les deux parties tombent d ' accord, l' une (le promoteur) pour «vendre» et l'autre (l'acquéreur) pour «acheter et payer le prix», à consigner cet accord dans un «avant-contrat» base sur les dispositions de l'article 71 du Code civil, en ce que, ce contrat va seulement préparer les deux parties a organiser leur passage chez le notaire, généralement celui du promoteur, pour signer l'acte définitif de vente sur plans. Cet avant- contrat doit, cependant, comporter certaines mentions essentielles qui sont les suivantes a savoir:

Une description de l'appartement: le nombre de pièces qui le composent, l'étage, la superficie habitable, etc. L'indication du prix prévisionnel de vente et les éventuelles modalités de sa hausse, si les deux parties ne se mettent pas d' accord sur un prix définitif au départ.

La date a laquelle la vente pourra être signée chez le notaire, généralement celui du promoteur. Le prêt que le promoteur s 'engage eventuellement a faire obtenir au candidat-acquêreur aupres de la banque chez laquelle il a domicilie son programme. Notons a cet egard que le demandeur du credit a tout inter& a tenir compte des imponderables qui pourraient diminuer ses capacites de remboursement, car un credit est souvent consenti pour une longue duree et it n'est jamais gratuit.

Les regles relatives a la garantie financiére (caution) d'achevement de la construction que le promoteur est tenu de souscrire aupres du «Fonds de Garantie etde Caution Mutuelle de la Promotion Immobiliere», en vertu de l' article 11 du decret legislatif 93.03 du 01 .03.1993, sus-vise.

Mais avant de signer cet avant- contrat, le candidat a ('acquisition devra s'assurer du lieu d'implantation de I'immeuble, de son environnement, des voles d'acces, de la proximite des commences, des transports collectifs, etc. car la rarete des

A ce stade de notre developpement, qui est la deuxieme etape, it est permis de se poser la question de savoir si la legislation existante protege suffisamment l'acquereur, lorsqu'il engage une operation du type d' un achat sur plans?

Cette question suggere, a ('evidence, la defaillance du «promoteur», l'acquereur n'a pas du tout envie de connaitre de mauvaises surprises ou d'être ('objet d'une duperie au cours de la realisation de son acquisition.

La reglementation existante ne nous semble pas suffisante, pour assurer une protection de l'acquereur en ce que, le «ris 'que» couvert par la garantie financiere fournie par le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobiliere, ne concerne, a notre connaissance, que celui de «l'inachevement»de la construction et ne le protege donc pas contre d'autres types de risques inherents.

La remise des des du logement va constituer le moment fort de ('operation car it s'agit du moment ou

l'acquereur^.va pouvoir prendre possession effective du logement acquis. Rappelons que la remise des cies, doit donner lieu a l ' etablissement d'un proces-verbal, generalement dresse par le notaire reclacteur de l'acte definitif de vente.

Mais it est rare de voir la date de livraison respectee, et dans ce cas, l'acquereur a tout int& ret a prevail, dans le contrat definitif de vente, des 'Denalites suffis_.amment dissuasives, pour le cas ou il se trouverait confronts a un retard de chantier, soit par suite d'une negligence du promoteur, soit plus grave, parce que ce dernier ne peut plus terminer son programme, faute d'argent.

Enfin la formule de la «vente sur plans», offre, pour le «promoteur», un moyen juridique appropriê pour vendre le programme de logements qu'il construit et pour «l'acquereur», un cadre juridique, pour realiser l ' achat d ' un logement neuf ou d ' une maison individuelle, et detenir un «titre de propriete», en bonne et due forme.

quel moment, et malgré les
mises en garde de l'État, la
plupart des assurances

particulièrement celles implantées dans les wilayas du nord dont la wilaya d'Oran, signalent que les citoyens ne se bousculent pas pour souscrire une assurance immobilière contre les catastrophes naturelles (la CAT/NAT). Ainsi, on a appris auprès de la direction régionale de la CAAR implantée au niveau de la wilaya d'Oran que, durant cette année, 4.146 contrats seulement ont été enregistres, représentant un montant global de plus de huit milliards de centimes. Ces contrats ont été élaborés au niveau d'une douzaine de wilayas de l'Ouest du pays. Les agences ayant souscrit le plus grand nombre de contrats sont celles implantées à Oran, Sidi Bel-Abbes, Ghazaouet, et de Maghnia. Cependant, la direction de la CAAR n'a pas trouve d'explication quanta l'attrait de ces agences par rapport aux autres situées ailleurs, a travers le pays, en matière de

Journal officiel numéro 52 du 27 aout 2003, c'est-A-dire a la suite du tremblement de terre du 21 mai de la même armée, est clair; il stipule que : « tout propriétaire, personne physique ou morale, autre que l'État, d'un bien

immobilier construit en Algérie est tenue, donc oblige, de souscrire un contrat d'assurance de dommages garantissant ces biens pour couvrir les effets des

(tremblements de terre, inondations, coulées de boue, tempêtes, vents violents et mouvements de terrains et incendies), que les sociétés

opérationnel dès le premier septembre 2004. D'autre part, toutes les transactions immobilières (vente ou achat d'un bien immobilier) sont soumises à la présentation du document en cours de

validité, attestant la souscription de la personne concernée dans cette assurance.

C'est cette condition qui a force la main a certaines personnes de prendre cette assurance et ce sont celles-là qui représente, malheureusement, la

Les assurances sont tenues de verser 95% du montant des cotisations contractées dans ce même cadre dans un fonds spécial durant les 25 ans a venir. Cela permettra de cumuler des fonds mobilisables de suite en cas de catastrophe naturelle et évitera au Trésor public de débloquer des sommes colossales pour dédommager les victimes du sinistre. Signalons que la CAT/NAT n'existe que depuis 4 ans. Aussi, malgré les campagnes de publicité dont l'objectif est d'intéresser et encourager les propriétaires à assurer leurs biens immobiliers, les gens fuient toutes sortes d'assurances, sauf celles des véhicules. Certains ne sont pas informes de l'existence de ce type d'assurances en Algérie. D'autres ne se souscrivent pas parce qu'ils ont une faible culture et une

mauvaise vision de l'assurance. Certains disent même qu'elle est illégale du point de vue religieux

FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION MUTUELLE DE PROMOTION IMMOBILIERE
Bloc 1 de la cité des 380 logements - Said Hamdine , Gouvernorat du Grand Algérie

Dossier N° : Promoteur : Adresse : Intitulé du projet: N° de la police d'assurance .
Nom de bénéficière de l'indemnité: Je soussigné Mme- Melle- Mr :

Reconnais avoir reçu du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière de la somme de :

Représentant le montant de l'indemnité d'assurance en remboursement des avances faites au
promoteur immobilier

dans le cadre du projet cité en référence et couvert par la police d'assurance n°

En conséquence, je subroge ledit Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion immobilière dans mes droits de recours contre le promoteur ou ses éventuelles cautions ou toute autre personne physique ou morale s'étant porté garante et ce conformément à l'article 6 du décret exécutif n° 97/406 du 03 Novembre 1997, portant Création du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle.

Pour acquit et subrogation dans mes droits (Nom et prénom lisible et signature dûment légalisée)

FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION MUTUELLE DE PROMOTION IMMOBILIERE
Bloc 1 de la cité des 380 logements - Said Hamdine , Gouvernorat du Grand Algérie

Dossier N° : Nom de Promoteur : Adresse : Intitulé du projet: N° de la police d'assurance : Nom de bénéficière de l'indemnité: Je soussigné Mme -Melle -Mr :

Reconnais avoir reçu du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière de la somme

Représentant à titre définitif sans réserve et pour de tous solde de tout comptes le montant de l'indemnité me revenant en remboursement des avances faites au promoteur immobilier

dans le cadre du projet cité en référence et couvert par la police d'assurance n° du .délivré par le Fond de Garantie de
Caution Mutuelle de la Promotion immobilière et qui a été annexée au contrat de vente sur

Moyennant ce règlement, je reconnais que le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la

Promotion immobilière a rempli à mon égard toutes les obligations mises à sa charge au terme de la police et déclare formellement renoncer contre lui à toute réclamation et à toute action.

Ce chèque représente le paiement prévu par le contrat de vente sur plans sus référencé
Le présent reçu est établi pour servir et valoir ce que de droit.

Par devant Me (porter de nom de l'étude notariale par devant laquelle est établi le

présent document et qui doit être la même que celle qui a établi le contrat de vente sur plans)
Ont comparu :

et ayant tous pouvoir pour agir en ce sens, ci-après désigné « le vendeur », d'une part :

2°) (Identification précise de l'acquéreur) . ci-après
désigné « l'acquéreur » d'autre part,

Lesquels ont requis le notaire soussigné de procéder à la rédaction du présent procès-verbal de prise possession, établi en complément au contrat de vente sur plans établi en la même étude notariale, le..., enregistré à la conservation foncière le sous n° et portant sur :

Le crédit comporte, à titre accessoire, les équipements particuliers suivants :

L'ensemble des parties communes attachées de droit à l'immeuble vendu, représentant les

L'ensemble ainsi vendu forme le lot n° de l'état descriptif de division publié auprès de la

conservation foncière de ....sous le volume .n° ., en date du
Le tout, conforme :

Déposé auprès de notaire soussigné par le promoteur et sur la base du quel ont été effectués et achevés les travaux. Ceci exposé, le notaire soussigné est passé à la rédaction du procès -verbal de prise de possession établi conformément aux déclarations des comparants.

1/ Le vendeur et l'acquéreur déclarent ensemble avoir visité conjointement le (jour, mois, an)... le bien immeuble ci-dessus défini en vue de sa
prise de possession par l'acquéreur.

Avoir pris connaissance du bien sus indiqué et déclare expressément accepter le Bien visité en état où il est, sous condition des réserves suivantes :

Et , après lecture et interprétation, les parties ont signé avec les témoins et notaire.

Loi N° 86-07 du 04 Mars 1986 relative à la promotion Immobilière

Chapitre VI

Du contrat de réservation

Art.29 : L'organisme public statutairement habilité à réaliser les opérations de promotion immobilière peut proposer à

la « cession » sur plans approuvés conformément aux règles de construction prescrites par les services de l'urbanisme.Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, régulièrement saisi de l'ensemble des droits et obligations y afférents peut également proposer la « cession » sur plans approuvés, conformément aux règles des constructions précises par les services chargés de l'urbanisme et résultant du cahier des charges.

Art.30 : Dans le cadre de la vente à terme, toute cession doit au préalable être marquée par un acte de « réservation » dont le modèle-type sera défini par voie réglementaire.

Cet acte préliminaire doit, sous peine de nullité, mentionner :

§ La description et la consistance de l'immeuble ou de fraction d'immeuble vendu :

§ Le monde des pièces principales et l'énumération des pièces de services, dépendances et dégagements ;

§ La surface habitable de l'immeuble et le cas échéant celle représentant la fraction cédée ainsi que sa situation : - la qualité de la construction ;

- le prix prévisionnel et les modalités de sa révision ;

- Les conditions et modalités de paiement ;

- Les délais de livraison ;

- Les pénalités de retard ;

- Les garanties et les moyens de financement ;

- La nullité ne saurait être invoquée que par l'accédant.

Art.31 : Par dérogation aux dispositions de l'article 12 de l'ordonnance N° 70 - 91 du 15 Décembre 1970 portant organisation du notariat et celles de l'article 71 du Code Civil, le contrat préliminaire dénommé « Contrat de réservation » est établi en forme « sous seing privé » et est soumis à la formalité de l'enregistrement.

Art.32 : Sont interdites de nul effet, les clauses pénales et les clauses limitatives de responsabilité autres que celles prévues dans le cahier des charges régissant l'opération de promotion immobilière en appliquant de la présente loi.

Art 33: Nul ne peut se porter accédant à la propriété de plus d'un logement au titre d'une même opération de promotion immobilière.

Art 34 : L'accédant à la propriété est assujetti à un dépôt de garantie à un montant est égal à 20 % du coût estimatif de l'immeuble ou fraction d'immeuble cédé.

Art 35 : Le dépôt de garantie est consigné dans un compte spécial au nom du préservatif ouvert auprès de l'institution financière habilité. Les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponible dans la limite fixée à l'article 34 ci- dessus. Ils sont productifs d'intérêt conformément à la législation en vigueur.

Art 36 : Le dépôt de garantie est restitué à son titulaire sur simple notification et sans retenue ni pénalité si le prix de vente excède le prix prévisionnel majoré par application des règles fixées par le contrat de réservation en matière de révision des prix et dans la limite d'un taux maximum fixé par voie réglementaire.

Art 37 : Au cas où l'accédant se dédit au cours de la réalisation du projet, le souscripteur bénéficie d'une retenue correspondant à vingt-cinq pour cent (25 %) du montant du dépôt de garantie.

Art 38 : Le souscripteur doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente, un (1) mois au moins avant la da te de signature de cet acte, lequel est soumis, à peine la nullité, aux conditions et formes prescrites par l'ordonnance N° 70- 91 du 15 décembre 1970 portant organisation du notariat.

Chapitre VII
Des dispositions particulières

Art 39 : le souscripteur à une opération de promotions immobilières est tenu des vices apparents contenus dans l'immeuble et ne peut en être déchargé avant l'expiration d'un délai de trois mois après la prise de possession par l'accédant de cet immeuble.

Il n'y a pas lieu de résolution ou à réduction du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans les délais raisonnables.

Art 40 :- Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu de l'obligation de garantie pendant un délai de trois (3) ans, à compter de réception des travaux ou de la couverture du défaut de l'ouvrage.

Il n'y a pas lieu de résolution de contrat ou à diminution du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans des délais raisonnables ne pouvant excéder trois (03) mois

Art 41 : Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu pendant un délai de dix (10) ans à compter de la délivrance du certificat de conformité, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage sont eux -mêmes tenu, en application des articles 140 alinéa 1^er 554 et 564 du Code Civil.

Art 42 :- Le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière est tenu à l'achèvement conforme des travaux.

Il doit en particulier effectuer l'appel aux fonds nécessaires de l'achèvement de l'ouvrage, quel que soit le régime juridique et la forme de la souscription.

Art 43 : - Sauf à satisfaire ses besoins de logements personnels et familiaux, le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière doit procéder à la mutation des droits de propriété dès que sont remplies les conditions d'habitabilité.

Les besoins familiaux sont ceux de la famille simple. Ils sont à déterminés et situé à un seuil qui maintient l'opération dans sa nature de promotion immobilière destiné e à la vente et ce, selon les normes définies par voie réglementaire.

Le titre de propriété de l'accédant constitue le seul acte justificatif pour une occupation régulière des lieux, pour toute opération dont la finalité n'est pas la location.

Art 44 : - Le souscripteur est tenu de procéder à la vente des immeubles ou fractions d'immeubles non cédés au plus tard dans les six (6) mois de l'achèvement des travaux dûment constatés.

Passé ce délai, l'administration compétente peut se substituer au souscripteur pour la cession des logements considérés et éventuellement à toutes réquisitions dans les limites et conditions à définir par voie réglementaire.

Art 45 : - Toutes personne qui aura, à quelque chose titre que ce soit, exigé ou accepté d'un accédant un versement en violation des dispositions de la présente loi sera punie d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et une amende de deux (2) à dix (10) mille dinars ou de l'une de ces deux (2) peines seulement.

Art 46 : - Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, qui de mauvaises foi, fait du crédit qui lui a été consenti par un usage qui soit contraire à l'objet de l'opération est puni de la réclusion de dix (10) à vingt (20) ans et d'une mende qui ne saurait être inférieure au montant de la somme détournée.

Art 47 : - Le souscripteur à une opération de promotion immobilière qui dans un contrat de réservation, exige ou accepte un versement ou dépôt avant la signature du contrat de vente définitive ou avant la date à laquelle la créance est exigible de deux (2) mois à deux (2) ans et d'une amende de deux mille dinars (2.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA).

Art 48 : - Quiconque, dans le cadre ou à l'occasion de l'opération de promotion immobilière, porte volontairement des indications inexactes ou incomplètes, dans les documents, actes et contrats auxquels elle donne lieu et puni d'un emprisonnement d'un (1) mois a cinq (5) ans et d'une amende de mille (1000) DA à cent mille (100.000) DA.

Est puni de la même peine le sous scripteur qui induit en erreur l'accédant par des renseignements incomplets ou insuffisants, sans préjudice de l'application de l'article 372 du Codes pénal.

Art 49 : - Tout souscripteur à une opération de promotion immobilière, qui aura négligé dans un contrat de réservation de mentionner l'une des prescriptions, contenue dans l'article 30 de la présente loi , est puni de la peine de deux (2) mois à trois (3) ans d'emprisonnement et d'une amende de cinq mille dinars (5 000 DA) à dix mille dinars (10 000 DA).

Décret N° 86 -38 du 04 Mars 1986 fixant les conditions
et modalités de souscription à une opération de promotion
immobilière et définissant le cahiers de charges « type »

Art 34 : Le modèle « type » d'acte de réservation prévu de l'article 30 de la loi n°86-07 du 04 Mars 1986 susvisée est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice, le ministre de l'urbanisme et de la construction.

Art 35 : L'article de réservation dénommé contrat de réservation est obligatoire dans toue vente à terme. Il est établi en la forme « sous seing privé » et soumis à la formalité de l'enregistrement.

Art 36 : Le contrat de réservation, outre l'original destiné à l'enregistrement, est établi autant d'originaux que de parties. Il comporte des conditions particulières.

Art 37 : Les conditions générales annexées au contrat de réservation sont constitués d'un rappel exprès des dispositions légales et réglementaires ayant trait au rapports souscripteurs à l'opération de promotion immobilière à l'égard du candidat accédant.

- Les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties précitées

- Les obligations et garanties du candidat accédant à l'égard du souscripteur à l'opération de promotion immobilière ;

- Les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties ci-dessus visées ;

Cette partie doit répondre, en outre les dispositions des articles 39 à 49 de la loi n° 86-07 du 04 mars 1986 susvisée. Art 38 : Les dispositions du contrat de réservation visent à déterminer notamment :

- Les modalités et conditions de paiement, particulièrement l'accès au crédit par réservataire ;

- Les modalités et conditions de construction et de restitution du dépôt de garantie

Les pénalités ci-dessus visées sont au maximum égales à 1/2000^ème du coût prévisionnel par jour de retard.

Art 39 : Les frais engendrés par le contrat de réservation ainsi que toute autre acte subséquent sont liquidés suivant les conditions et modalités prévues par la réglementation en vigueur.

Art 40 : La souscription du contrat de réservation est soumise à la lecture et à la prise de connaissance préalable, par le réservataire, du dossier technique complet afférent à son engagement.

Art 41 : Le présent décret sera publié au journal officiel de la République Algérienne Démocratique et Populaire.

Descriptifs des risques à connaitre dans toute transaction immobilière (en l'état futur d'achèvement)

LORS DE TOUTE TRANSACTION IMMOBILIERE EN ANNEXE DE TOUT TYPE DE CONTRAT DE LOCATION ECRIT, DE RESERVATION D'UN BIEN EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT, DE LA PROMESSE DE VENTE OU DE L'ACTE REALISANT OU CONSTATANT LA VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER BATI OU NON BATI sont les personnes concernées ?

NB : Le terme bien immobilier s'applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle ou ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

ou encore que :

· le réservataire se rétracte dans le délai de sept jours après réception du contrat préliminaire,

· le réservataire demande l'application de la condition suspensive relative à l'obtention

du ou des prêts nécessaires (article L.312-16 du code de la consommation).

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.

Si par contre le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.

Deuxième étape

Signature du contrat de vente définitif

Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.

Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature.

A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.

Mentions obligatoires du contrat :

Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :

· la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;

· le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;

· les délais de livraison ;

· la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur. Défaut de conformité et vice de construction Défaut de conformité : lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple. Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème. Vice de construction : lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple.

Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison, qu'il doit signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).Attention : à ce stade il est conseillé de faire appel à un professionnel afin de recenser avec lui les éventuels problèmes constatés. De plus, si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.

Troisième étape

Paiement

Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :

· 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;

· 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;

· 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf
consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

- Pénalités en cas de retard dans le paiement

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.

Il existe bien sur d'autres types de labels, tel que Gaz de France, qui attestent du niveau de confort et de sécurité des installations concernées.

1I Décret législatif 93-03 du 01 mars 1993, relatif à l'activité immobilière.

4 Décret exécutif 97- 406 du 03 novembre 1997, portant création du fond de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI).

4 Décret 91-176 du 28 mai 1991, fixant les modalités d'instruction et délivrance du certificat d'urbanisme, du permis de lotir, du certificat de morcellement du permis de construire, du certificat de conformité et du permis de démolir.

4 Décret 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles des collectifs.

La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

Conclusion générale

Décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière

MODELE DE CONTRAT DE VENTE SUR PLANS