La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

Le régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement et de la vente sur plans

L

a vente sur plans et la vente en l'état futur d'achèvement sont les contrats les plus utilisés en matière de promotion immobilière. La vente d'immeubles à construire d'une manière générale

a vu le jour avant que le législateur n'intervienne pour la règlementer que ce soit en France ou en Algérie. Cette réglementation s'est faite d'une manière progressive et, en France particulièrement, c'est seulement à partir de 1967¹³ (et plus tard en 1993 et 1994) ¹⁴ qu'on a décrété un véritable statut légal à ce type de vente.

Définition de la Vente en l'état futur d'achèvement ou « achat sur plan¹⁵ »

L'article 261- 3 du Code de la Construction et de l'Habitation indique que

«Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Ainsi, le vendeur choisit librement l'architecte et les entreprises qui vont intervenir. Il signe les conventions avec eux et effectue la réception des travaux qu'ils ont dirigés ou faits, même ceux exécutés à la suite des réserves faites lors de la réception. L'acquéreur ne peut donc prendre aucune initiative dans la conduite des travaux, le vendeur étant seul lié par les devis et marchés. La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation. Le logement vendu peut être un appartement (c'est le cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des lotissements ou des copropriétés horizontales).

¹³ La loi 67-03 du 03 Janvier 1967 relative à la vente d'immeubles à construire

¹⁴ Le décret 93-03 du 01 Mars 1993 portant sur l'activité immobilière et le décret 94-58 du 07 Mars 1994 portant sur le modèle du contrat de vente

¹⁵ In : http://www.logement.org/achat/vefa.php

Avant même toute intervention du législateur, la vente d'immeubles à construire était prévue par le code civil français dans l'article 1130 qui stipule que :

«... les choses futures peuvent faire l'objet d'une obligation ».

De telles ventes on été réalisées sous l'autorité du code civil.

Il en va de même pour le code civil algérien qui stipule que :

« ... les choses futures et certaines peuvent faire l'objet d'une obligation 16»

mais le droit commun de la vente n'offrait pas à l'acheteur des garanties suffisantes eu égard des particularités de la situation, notamment l'acheteur qui avait avancé des fonds pour financer la construction et qui se trouvait en pratique démuni sur le plan légal lorsque l'opération était arrêtée du fait de la faillite du vendeur.

De plus, au lendemain de la deuxième guerre mondiale, les rapports de forces entre promoteurs et accédants à la propriété étaient tels que ces derniers ne pouvaient exiger ni la parfaite définition de l'immeuble à construire, ni un délai de livraison, ni une garantie efficace de bonne fin.

C'est ce déséquilibre qui allait bientôt entraîner une intervention du législateur, laquelle intervention a prévu des mécanismes qui s'échelonnent dans le temps.

Elle a aussi institutionnalisé le contrat de réservation ou le contrat préliminaire et le contrat définitif. Mais contrairement au législateur français, le législateur algérien ne parle pas de ces deux types de contrat d'une manière explicite et claire.

Dans cette première partie, nous allons donc essayer avec un peu plus de détails d'étudier et d'analyser les mécanismes et le régime juridique de ce type de contrat. Dans le premier chapitre, nous nous intéresserons au contrat préliminaire ou au contrat de réservation et dans le deuxième chapitre au contrat de vente définitif.

¹⁶ Article 292 du code civil algérien.

Chapitre I :