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La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

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par Mohammed Kherradji
Université de Perpignan via domitia - Master 2007
  

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Introduction générale

L

Introduction générale

a vente est le mode juridique d'accession à la propriété le plus naturel, puisque cette opération a pour effet le transfert du droit du vendeur à l'acheteur. Cependant le

schéma classique de la vente a longtemps paru inadapté à la commercialisation des immeubles neufs,
pour des raisons tenant au financement de la construction car même soutenus par les banques, les
promoteurs ont rarement les moyens financiers de faire arriver à terme leur programme de promotion.

Afin de résoudre ce problème, il y a eu la proposition de faire participer au financement de la construction d'immeubles ceux qui sont directement intéressés par le programme, c'est-à-dire les accédants à la propriété. Mais cette proposition manquait du cadre légal et juridique.

La loi du 28 juin 1938, en France, regroupait les candidats au logement à l'intérieur d'une société de construction dans laquelle ces derniers faisaient des apports en vue de la réalisation de l'objet. Puis, s'en était suivi un autre mode qui consistait en la vente d'immeubles non encore construits, c'est-à-dire sur plan, a des accédants qui étaient invités à verser des sommes d'argent de long mois avant que l'immeuble ne leur soit livré.

C'est de cette évolution que la vente d'immeubles à construire a pris naissance et a été par la suite réglementée et encadrée par la législation afin de la dissocier de la vente d'immeubles après achèvement, appelée aussi la vente « clé en main ».

La vente d'immeubles à construire était née bien avant que le législateur français n'intervienne pour la règlementer. Cette règlementation s'était faite d'une manière progressive, et c'est seulement la Loi du 03 janvier 1967 qui a donné un statut à cette vente.

Avant la loi suscitée en France, c'était le code civil qui la règlementait et qui en constituait le texte de base et de référence.

Les mêmes procédures ont été suivies par le législateur algérien.

L'article 1130 du Code Civil Français précise que :

«Les choses futures peuvent être l'objet d'une obligation » ;

ainsi que l'article 92 du Code Civil Algérien qui stipule que :

« Les choses futures et certaines peuvent être l'objet d'une obligation ».

Mais il en est résulté beaucoup de problèmes tels que les garanties suffisantes de cette vente. Le Droit commun ne répondait pas à cette aspiration car à titre d'exemple l'acquéreur qui avançait des fonds pour financer la construction se trouvait réellement impuissant lorsque l'opération échouait du fait de la faillite du promoteur.

De plus, par exemple en France, et après la deuxième guerre mondiale, les rapports de forces entre acquéreurs et promoteurs étaient tels que les premiers ne pouvaient exiger ni un délai de livraison, ni des garanties efficaces de bonne fin.

Et c'est à partir de ce constat que le législateur commençait à intervenir, d'abord à travers le décret 54-1123 du 10 novembre 1954 qui visait à protéger l'épargne contre certaines activités répréhensibles dans le domaine de la construction, ensuite par la Loi de 1961 qui tentait à protéger les accédants contre les dangers encourus dans diverses formules de commercialisation d'immeubles. Cela a prévalu jusqu'à la parution du texte de base servant de cadre légal à la vente d'immeubles à construire, la Loi du 03-01-1967, et le décret d'application l'accompagnant1.

Les débats sur cette opération ou plutôt sur la promotion immobilière en Algérie ont été menés à partir de l'année 1986 avec l'apparition du premier texte dans le domaine 2 , suivi plus tard par le décret du 01 mars 1993 relatif à l'activité immobilière. Mais l'expérience y est moins connue qu'en France, pays qui reste l'un des pionniers au monde dans ce domaine.

Donc, 1986 a été l'année du début de la première codification de la promotion immobilière en Algérie (expérience menée dans deux Wilayas pilotes : Sidi-Bel-Abbès et Sétif.

1 Décret 67-1166 du 22-12-1967 modifié par le décret 72-489 du 13/06/1972.

2 Loi 86-07 du 04 mars 1986 relative à la promotion immobilière

Cette expérience a connu un grand succès auprès des deux parties concernées. D'une part, les pouvoirs publics qui n'arrivaient pas à répondre à une demande de logement de plus en plus pressante (en impliquant les demandeurs répondants à des critères sociaux favorables à réaliser eux même leurs logements par le biais d'intermédiaires immobiliers qui sont les promoteurs), et d'autre part les accédants eux-mêmes en choisissant la méthode qui leur semble bonne sur la base d'un contrat de vente discuté avec les promoteurs constructeurs.

Ensuite, avec l'ouverture de l'Algérie sur le libre marché mondial, le volet de la vente d'immeubles construits où à construire n'a pas échappé à ce phénomène qui a connu un rythme accéléré.

C'est donc une activité relativement récente en Algérie qui visait surtout «.... le développement du patrimoine immobilier 3 ». La promotion immobilière étant «.... modulée en fonction des besoins d'immeubles ou ensembles d'immeubles à usage principal d'habitation 4».

Mais du fait de la crise de logement, le législateur favorise «l'habitat collectif et semicollectif particulièrement en matière urbain ». 5

En 1993, la définition est légèrement atténuée, puisque «l'activité de promotion immobilière regroupe l'ensemble des actions concourant à la réalisation où à la rénovation de Biens immobiliers destinés à la vente, la location, où la satisfaction des besoins propres 6».

Ce nouveau décret a introduit pour la première fois une notion et une méthode nouvelles de vente sur plan.

Par cette nouvelle méthode, le législateur a voulu mettre un terme aux opérations d'escroqueries qui ont été effectuées par certains promoteurs immobiliers peu scrupuleux et insoucieux des conséquences négatives de leurs actes sur les acquéreurs.

3 Article 03 de la Loi 86-07

4 Article 03, al/2 de la Loi 86/07.

5 Article 05 de la Loi 86/07.

6 Article 02 du décret législatif 93/03 du 01 Mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

Durant les deux dernières décennies, la demande de logement est devenue tellement pressante, que les pouvoirs publics n'arrivaient pas à y faire face. La solution qui semblait adaptée à ce genre de situation d'urgence a été par l'implication directe des acquéreurs au moyen d'opération de vente sur plan apportant une aide financière non-remboursable aux accédants à cette formule de vente ayants droit à cette aide à condition de répondre à un certain nombre de critères. Cette formule de vente appelée logement social participatif (LSP) : social d'abord parce que l'état apporte sa contribution par le biais d'une caisse appelée « Caisse Nationale de Logement » (CNL) et participatif parce que les acquéreurs apportent leur participation personnelle directement ou par un crédit immobilier. Cette méthode donc a presque pris le devant de la scène immobilière et a dominé la majorité des opérations de vente sur plan.

Le logement social participatif est donc une vente sur plan, confiée au début de son application aux agences foncières7, puis aux promoteurs privés. Cette opération comprend donc plusieurs intervenants :

v l'acquéreur (le principal acteur),

v le promoteur (l'intermédiaire de réalisation),

v la banque (l'instance financière),

v l'État (intervenant par le biais de la CNL qui octroie des aides non remboursables aux acquéreurs (aides qui varient entre 300000,00 DA et 500000,00 DA) selon certaines conditions,

v le Ministère de l'Habitat et de la Construction8 (intervenant dans le cadre de la viabilisation une fois le programme réalisé9.

7 Ce sont des entreprises sous tutelle des communes créées par le biais de la Loi 90-25 portant orientation foncière et le décret 90-405 portant création des agences foncières chargées de gérer et de réguler le marché immobilier et foncier.

8 Le Décret exécutif 94-308 du 04-10-1994 définissant les règles d'intervention de la CNL en matière de soutien financier et l'Arrêté interministériel du 15-11-2000 fixant les modalités d'application du décret suscité modifié et complété par l'arrêté du 09 Avril 2002.

9 Voir le chapitre 721 du Budget du ministère suscité.

Cette évolution dans le domaine de la vente sur plan en Algérie, a certainement apporté des solutions à la crise du logement mais elle a aussi suscité beaucoup d'interrogations, et posé beaucoup de problèmes, surtout ceux liés aux garanties d'édifier, de livrer mais surtout aux garanties de bonnes fin.

Cette situation a encore une fois poussé le législateur et les pouvoirs publics à procéder à la création d'un Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière10 et ce, afin de contrer certaines pratiques malsaines de quelques promoteurs malveillants, et afin d'apporter le maximum de mesures de protection aux acquéreurs.

Pour conclure sur l'expérience que connaît le marché Algérien, et sans entrer dans les détails, on dira que la législation algérienne doit évoluer de façon à accompagner la montée surprenante du marché de la promotion immobilière, afin d'être plus souple, plus rassurante, mais surtout plus fiable et plus protectrice pour l'acquéreur.

La vente d'immeubles à construire est celle donc par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

C'est aussi un projet et un désir d'acheter germant chez l'acheteur et constituant la première étape de l'acquisition du Bien immobilier. Le futur acquéreur commence d'abord par préparer l'action à réaliser en demandant conseils auprès d'experts, également à se renseigner sur les modalités les plus adéquates et aussi à établir un comparatif de l'objet convoité tant sur le plan qualitatif que financier.

Il étudie ce qui est annoncé, en s'interrogeant sur certains paramètres répondant à ses exigences : délais de livraison, conformité de la construction aux normes présentées, prix, etc.

10 Décret 97-406 du 03-11-1997 portant création d'un fond de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI).

Cette décision d'achat va engager le futur acquéreur pour de longues années car on n'achète rarement un Bien pour le revendre rapidement. Les acheteurs souhaitant réaliser de simples opérations de profit ou de bénéfice (commerce immobilier) sont minoritaires.

Sur un autre plan, le pouvoir d'achat de la majorité des ménages est tel qu'il est pratiquement impossible d'acheter en versant le montant intégral du Bien.

Dans 95% des cas, une transaction immobilière est réalisée au moyen de crédits bancaires. La nature des prêts est très variée, leur attribution étant conditionnée par de nombreux facteurs et divers critères. Mais ce qui intéresse le plus l'acquéreur est la mise en place du budget d'achat : il s'agit d'évaluer en premier lieu et dans un premier temps la somme globale de l'opération d'achat du logement, ensuite de pouvoir évaluer les dépenses, les charges et les mensualités de remboursement que va entraîner cette opération.

Ces derniers temps la plupart des appartements se vendent sur plan, ce que les professionnels en Algérie appellent la vente sur plan (VSP). En France ou au Maroc, elle est appelée la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

C'est l'un des contrats les plus utilisés en matière de construction et de vente de logements notamment en milieu urbain. La vente sur plan résume donc son objet : elle est un contrat par lequel une personne (l'acquéreur) contracte avec une autre personne (le constructeur ou le promoteur) engagée à lui réaliser sur un terrain dont elle a bénéficié un immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux par voie d'accession.

Dans les opérations de vente sur plan ou de vente en l'état futur d'achèvement, et dès que l'acquéreur se lance dans l'opération d'achat sur plan, il ne dispose initialement que du plan de masse du nouveau site d'habitation (plan des divers appartements, l'emplacement de l'immeuble). Il lui faut donc situer son Bien sur le plan puis attendre au moins 18 mois pour y habiter.

Cette longue attente peut s'assimiler dans certains cas à une véritable aventure ; ce qui a incité le législateur algérien à intervenir dans le but de réglementer cette opération, et aussi de donner

plus d'assurance et de garantie aux futurs acquéreurs.

La vente sur plan ou la vente en l'état futur d'achèvement est donc un contrat de vente soumis à la théorie générale du contrat et aux dispositions du Code Civil (en ce qui concerne l'Algérie11 d'une manière particulière).

Le même principe s'applique aussi à la législation concernant les contrats de vente qui sont soumis aux dispositions du code civil français. 12

C'est donc un contrat de vente réel dont l'objet est déterminé avant la transaction et qui est à la fois visible, visitable et accessible. Mais dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement l'objet n'est pas déterminé mais déterminable.

En droit musulman par exemple, il est interdit de conclure des contrats de vente d'une production agricole précoce, c'est ce qu'on appelle la vente « Bayâa-Esselem » (en français «vente par anticipation »).

Pourquoi donc la législation d'une manière générale a autorisé ce genre de contrat malgré les risques qu'engendre cette vente du fait de l'objet réalisable dans le futur ? Quel est la nature juridique de ce genre de transaction ? Quelles sont les garanties et les assurances données par la législation dans ce cas précis ?

Afin de répondre à ce genre d'interrogations à travers ce modeste travail, nous avons procédé dans la première partie au traitement du régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement en analysant les règle générales du contrat préliminaire et du contrat de vente définitif, et dans la deuxième partie à l'analyse de la nature des garanties légales du vendeur dans la vente en l'état future d'achèvement et dans la vente sur plan.

11 Article 08 du décret 93/03 relatif à l'activité immobilière.

12 Article 1601-1 et suivants, Article 1646-1 et 2108-1 du code civil Français.

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Partie I

Le régime juridique de la vente

en l'état future d'achèvement

et de la vente sur plans

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